Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 4391406 CV EXPL 15-36706
uitspraak: 18 december 2015
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E. de Ruiter te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam.
Partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding met producties van 13 augustus 2015;
- de conclusie van antwoord met producties van 29 september 2015;
- het tussenvonnis van 29 september 2015 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 23 oktober 2015.
De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Er wordt uitgegaan van de volgende vaststaande feiten. Deze feiten zijn door de ene partij gesteld en door de andere partij erkend of niet weersproken.
2.1
[gedaagde] huurt van Woonstad de woning aan de [adres] in Rotterdam.
2.2
De huurovereenkomst bepaalt dat [gedaagde] als servicekosten (administratie)kosten voor een huismeester aan Woonstad moet betalen. De kosten voor de huismeester zijn wat 2013 be-treft door Woonstad vastgesteld op een bedrag van € 218,90.
2.3
[gedaagde] heeft de huurcommissie op 27 oktober 2014 gevraagd de kosten voor de huismees-ter over 2013 te beoordelen. De huurcommissie heeft die kosten in haar op 22 juni 2015 aan partijen verzonden uitspraak van 9 april 2015 vastgesteld op € 0,00 omdat Woonstad in de procedure voor de huurcommissie kort gezegd onvoldoende stukken heeft overgelegd om te kunnen beoordelen of zij kosten voor een huismeester heeft en zo ja, hoe hoog deze kosten dan zijn.
2.4
Het Besluit servicekosten noemt de volgende taken van een huismeester:
In het kader van toezicht, veiligheid en personele ondersteuning bij de bewoning:
a. het houden van toezicht op het juiste gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten door de bewoners, hun bezoekers en derden;
b. het houden van toezicht op de veiligheid van de tot de woonruimten behorende gehuurde delen en de gemeenschappelijke gedeelten;
c. het reageren op inbraakalarmering vanuit het woonruimtegedeelte van het gehuurde;
d. het verspreiden van post;
e. andere diensten die een goede bewoning voor de bewoners van het woongebouw, waarvan de woonruimte deel uitmaakt, bevorderen, waaronder in elk geval het verrichten van de ten laste van huurders komende kleine herstellingen.
2.5
Het functieprofiel ‘huismeester’ van Woonstad vermeldt, voor zover nu van belang:
Doel van de functie
De Huismeester is mede verantwoordelijk voor het dagelijks beheer van een of meerdere complexen of wijken en werkt alleen in openbare ruimten. Hij fungeert als aanspreekpunt voor bewoners en levert een bijdrage aan een goed woon- en leefklimaat in en om het com-plex, de complexen en/of wijk.
(…)
Resultaatgebieden
1. Dagelijks beheer complex(en)
- Draagt, eventueel in overleg met mede Huismeesters, zorg voor complexen (incl. buitenruimtes), zodat deze schoon, heel en veilig zijn.
- Draagt zorg voor het verhelpen van storingen en defecten, voert hierbij eenvoudige reparaties zelf uit (hieronder vallen ondermeer naambordjes, lampen vervangen haakjes ophangen e.d.), en schakelt indien nodig anderen in.
- Controleert de kwaliteit van de onderhouds- en schoonmaakwerkzaamheden en ondersteunt daarbij waar nodig.
- Signaleert knelpunten en meldt overlastsituaties aan de Medewerker Wijkbeheer.
- Ondersteunt bij het verhuur- of verkoopgereed maken en bij ontruiming van
woningen.
(…)
2. Aanspreekpunt bewoners
- Zorgt dat nieuwe bewoners geïnformeerd zijn over de woon- en leefregels en spreekt bewoners hier, indien nodig, op aan.
- Is het aanspreekpunt voor bewoners voor vragen, schakelt bij lastigere vragen de Medewerker Wijkbeheer in.
- Onderhoudt voor zijn werk contacten met ondermeer bewoners, gemeentelijke instellingen zoals Roteb e.d.
- Neemt deel aan overleg met bewoners over door bewoners te organiseren sociale activiteiten en is op de hoogte van de bewoners initiatieven, gemaakte afspraken en aandachtspunten.
- Kan worden ingezet bij het houden van portiekgesprekken, leefstijlonderzoeken en aftershaves.
(…)
3. Algemeen/Administratief
- Voert eenvoudige administratieve werkzaamheden uit, zoals het bijhouden van urenverantwoording (indien noodzakelijk) en opstellen van terugrapportages, etc.
- Draagt zorg voor de terugkoppeling aan en van het wijkteam.
- Verwerkt opdrachten en meldingen in Wocass.
- Zorgt ervoor dat de complexlijst actueel is en blijft voor complexen waar hij/zij
verantwoordelijk voor is.
- Collegiale vervanging bij ziekte en vakanties.
- Is verantwoordelijk voor de naleving van de Gedragscode Integriteit.
3.De stellingen van partijen
3.1
Woonstad vordert voor recht te verklaren dat de servicekostenpost huismeester voor het jaar 2013 € 218,90 bedraagt, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3.2
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Woonstad in de kosten van de procedure. [gedaagde] voert aan dat (1) er geen werkzaamheden worden uitgevoerd die het in rekening brengen van kosten voor een huismeester rechtvaardigen en zo dit wel het geval is dan zijn (2) de kosten die in rekening gebracht worden te hoog.
4.De beoordeling
4.1
In deze zaak moet een oordeel gegeven worden over het punt waarover ook de huurcom-missie om een uitspraak is verzocht, namelijk of Woonstad over 2013 terecht als servicekos-ten € 218,90 aan kosten voor een huismeester bij [gedaagde] in rekening heeft gebracht.
4.2
Servicekosten zijn een vergoeding voor overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van woonruimte. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten (artikel 7:237 lid 3 BW Pro). Die algemene maatregel van bestuur is het Be-sluit servicekosten en onder 2.4 is uit dat Besluit geciteerd wat een huismeester moet doen om zijn kosten als servicekosten bij een huurder in rekening te mogen brengen. Woonstad heeft ook een eigen functieomschrijving voor een huismeester, die voor zover nu van belang is geciteerd onder 2.5.
4.3
Het Besluit servicekosten en de gedetailleerde uitwerking daarvan in het functieprofiel dat Woonstad voor een huismeester heeft opgesteld, definiëren de huismeester als iemand die er in de eerste plaats is voor de bewoners. De huismeester houdt toezicht op het juiste gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten door de bewoners, hij houdt toezicht op de veiligheid, hij zorgt ervoor dat de complexen schoon zijn en hij fungeert als aanspreekpunt voor de bewoners, om maar enkele taken van een huismeester te noemen. Een huismeester hoeft niet noodzakelijkerwijs te wonen in het complex waarvan hij de huismeester is, als hij maar wel zichtbaar en makkelijk benaderbaar is.
4.4
[K.] is de huismeester in het complex waar [gedaagde] woont. [K.] is tevens de huismeester van drie andere flats in de buurt. Woonstad stelt dat de huismeester een kwart van zijn tijd besteedt aan de flat waar [gedaagde] woont. Uitgaande van een volledige werkweek moet [K.] dus (ruim) één dag in de week in de flat van [gedaagde] zijn. Als de huismeester zoals Woonstad stelt de ene dag de even galerijen en de andere dag de oneven galerijen langsloopt, dan betekent dit dat hij dus één keer in de twee weken langs de deur van [gedaagde] loopt. Voor het houden van toezicht is dit niet veel. [K.] houdt geen kantoor in de flat van [gedaagde], hij houdt geen spreekuur (meer) en hij is niet rechtstreeks benaderbaar voor de be-woners. De bewoners moeten eerst bellen met Woonstad en Woonstad stuurt [K.] dan langs. Deze gang van zaken doet af aan het uitgangspunt dat een huismeester zichtbaar en benaderbaar moet zijn.
4.5
Woonstad stelt dat [K.] op zijn ronden aangesproken wordt door bewoners. [K.] zal een verslag bijhouden van door wie hij op welke dag wordt aangesproken over welke problemen, daar mag althans van uitgegaan worden. Een dergelijk verslag is door Woonstad echter niet in het geding gebracht. Woonstad heeft [K.] ook niet meegeno-men naar de comparitie van partijen om hem te laten verklaren over wat hij als huismeester zoal doet en er zit bij de stukken evenmin een verklaring van [K.] waarin hij uiteenzet wat zijn taak als huismeester in de praktijk precies inhoudt. [gedaagde] heeft tijdens de comparitie van partijen verklaard dat [K.] naar het complex komt, daar een papierbak leegt en na 15-20 minuten weer weg gaat. Woonstad heeft daartegenover niets naar voren gebracht waaruit volgt dat deze stelling van [gedaagde] onjuist is. Hierbij moet bedacht worden dat Woon-stad erkent dat de schoonwerkzaamheden die blijkens de functieomschrijving van huismees-ter tot zijn werkzaamheden behoren, in de flat waar [gedaagde] woont door een schoonmaakbedrijf worden uitgevoerd en niet door huismeester [K.].
4.6
Als er een huismeester actief is in de flat waar [gedaagde] woont, dan moet [gedaagde] daar voor beta-len. Alvorens er, zoals Woonstad vordert, voor recht verklaard kan worden dat [gedaagde] over het jaar 2013 € 218,90 aan kosten voor een huismeester verschuldigd is, zal Woonstad moeten onderbouwen dat er in de flat waar [gedaagde] woont daadwerkelijk een huismeester actief is. Daar is Woonstad niet in geslaagd. Woonstad stelt welbeschouwd niet meer dan dat de huismees-ter ‘rondloopt’ in het complex en dat zij de huismeester stuurt als een huurder haar belt met de mededeling dat er iets vervangen moet worden. Omdat Woonstad onvoldoende onder-bouwt dat er aanleiding bestaat haar vordering toe te wijzen, wordt haar vordering afgewe-zen.
4.7
Woonstad is de in het ongelijk gestelde partij en wordt daarom veroordeeld in de kosten van de procedure.
5.De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Woonstad in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten van € 150,00 per punt).
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vlaswinkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
686