Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/506273 / KG ZA 16-834
Vonnis in kort geding van 26 augustus 2016
in de zaak van
[eiseres]
wonende te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. G.L. Breunesse te Leusden,
tegen
1.[gedaagden] ,
2.
[gedaagden],
[gedaagden],
beiden wonende te Rotterdam,
gedaagden,
advocaat mr. N. Köse-Albayrak te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagden] en [gedaagden] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding, met veertien producties,
een brief van 17 augustus 2016, met twee producties,
de mondelinge behandeling,
een conclusie van antwoord tevens pleitaantekeningen van [gedaagden] en [gedaagden] , met een productie 3,
de ter zitting door [eiseres] overgelegde bescheiden.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Eiseres is eigenaresse van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning, staande en gelegen aan de [adres] (hierna: de woning). Zij heeft een hypotheek afgesloten bij [bank] (hierna: [bank] ) met de woning als onderpand.
2.2.
In verband met een tijdelijk vertrek per 1 februari 2015 voor werk naar het buitenland wenste eiseres haar gestoffeerde en gemeubileerde woning tijdelijk te verhuren. Zij heeft daartoe op 27 januari 2015 een
“Beheer/Huurovereenkomst”met [bedrijf1] gesloten (hierna: de Overeenkomst), waarbij zij aan [bedrijf1] het recht heeft toegekend om de woning aan derden te verhuren. Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode van twaalf maanden, ingaande op 1 februari 2015 en eindigende op 31 januari 2016. In de aanhef van deze Overeenkomst wordt [eiseres] aangeduid als
“Verhuurder”en [bedrijf1] als
“Beheerder”.
“Beheer/Huurovereenkomst”met [bedrijf1] gesloten (hierna: de Overeenkomst), waarbij zij aan [bedrijf1] het recht heeft toegekend om de woning aan derden te verhuren. Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode van twaalf maanden, ingaande op 1 februari 2015 en eindigende op 31 januari 2016. In de aanhef van deze Overeenkomst wordt [eiseres] aangeduid als
“Verhuurder”en [bedrijf1] als
“Beheerder”.
2.3.
[bedrijf1] is een eenmanszaak, waarvan [gedaagden] eigenaresse was. Met ingang van 16 juni 2016 is de onderneming voortgezet door [bedrijf2] , van welke eenmanszaak [gedaagden] eigenaar is.
2.4.
In de vooroverwegingen van de Overeenkomst is onder meer het volgende bepaald:
“(…)
Dit betreft een volledige in beheer name.
Hierna te noemen het gehuurde,
Om uitsluitend te worden gebruikt als woonruimte en er in geen geval gebruikt zal worden voor elk ander doel die hierbij afwijkt. (…).
Indien er strafbare feiten worden gepleegd door huurder zoals: (…) hennepplantages, (…) zal de politie direct worden geattendeerd hiervan en is het huurcontract per direct beëindigd. De borg en eventuele schade zal in dit geval op de Huurder worden verhaald. (…)”
2.5.
In artikel 4 is Pro het volgende bepaald:
“Gebruik inboedel.
Bij de huurprijs is inbegrepen het gebruik van het in het gehuurde aanwezige meubilering, zoals omschreven in een te dateren en door beide partijen te ondertekenen inventarisatielijst, welke zowel bij het betrekken als bij het verlaten van het gehuurde zullen worden gecontroleerd. Deze inventarisatielijst zal deel uitmaken van deze huurovereenkomst.”
2.6.
In artikel 8 is Pro vervolgens bepaald:
“Staat van oplevering, aansprakelijkheid.
(…) Huurder verklaart door ondertekening van dit contract een overeenkomst naar zijn aard, kort van duur te hebben gesloten, hetgeen inhoudt dat de beheerder het onderhavig bewoonde perceel uiterlijk per 31-01-2016 deugdelijk zal opleveren en ontruimen, mits er geen verlenging heeft plaatsgevonden en de huurder geen recht kan doen gelden op huurbescherming.
Verhuurder zal ervoor zorgen dat het gehuurde, met al hetgeen zich daarin bevindt, verkeert in de staat zoals met huurder werd overeengekomen. Huurder zal op de einddatum van deze overeenkomst en bij overhandiging van sleutels van het gehuurde in dezelfde staat opleveren. Ingeval Huurder ten aanzien hiervan in gebreke blijft, zal beheerder gerechtigd zijn voor rekening van de huurder te laten schoonmaken, zo nodig te laten herstellen en te doen ordenen. Redelijke slijtage is voor rekening van verhuurder.”
2.7.
Op 17 december 2015 is [eiseres] , die in oktober terug gekomen was uit het buitenland, in haar woning naar binnen gegaan en heeft zij ontdekt dat daarin een hennepplantage was gevestigd. [eiseres] heeft direct de politie ingeschakeld die de hennepplantage heeft ontmanteld. De woning en de inboedel zijn ernstig beschadigd.
2.8.
Op 28 januari 2016 zijn [gedaagden] en [gedaagden] bekend geworden met het feit dat in het gehuurde een hennepplantage is geëxploiteerd.
2.9.
In een expertiserapport van 7 juli 2016 welke [bedrijf3] in opdracht van [eiseres] heeft opgesteld, wordt ten aanzien van de schadebegroting onder meer overwogen:
“c1. Vastgoeddelen:
De herbouwwaarde interieur, uitgaande van dezelfde aanwezige staat, hebben wij vastgesteld op circa e. 22.000.
Met betrekking tot de dagwaarde hebben wij deze vastgesteld op e. 13.000,00
c2. Inhoud/inboedel
De resterende waarde van de nu nog aanwezige inboedel is nagenoeg nihil te noemen.
De nieuwwaarde van de totale verloren gegane e/o verdwenen inboedel hebben wij globaal vanuit onze ervaring geschat op circa e. 24.000,00
De dagwaarde hiervan hebben wij globaal vastgesteld op circa e. 14.600,00.
c3. Bijkomende kosten en gevolgschades:
c3.1 – Sedert terugkeer in Nederland verblijft mw. [eiseres] bij familie en soms bij vrienden.
(…)
c3.2 – Sedert terugkeer vanuit het buitenland dienen de vaste kosten, hypotheekkosten en levensverzekering zoals genoemd maandelijks te worden voldaan, tot circa e. 730,00/mnd.
Dit schadebedrag is inmiddels opgelopen tot 5 maanden (circa e. 3.500,00).
c3.3 – Inmiddels is de situatie zodanig dat mw. [eiseres] deze kosten niet meer kan voldoen, als gevolg waarvan openbare veiling dreigt door de hypotheeknemer [bank] .
Uitgaande van een veiling opbrengst van circa 40.000,00 voor dit appartement in deze staat zou het appartement in gerenoveerde staat naar voorheen bij verkoop mogelijk circa e. 90.000,00 kunnen opbrengen.
(…)
c3.4 – bijlage e: Stroomverbruik [bedrijf4]
(…)is gebleken dat mw. [eiseres] inmiddels voor deze kosten, tijdens de aanwezigheid van de ‘wietplantage’ in haar appartement, volgens het leveringscontract wordt aangeslagen tot betaling van e. 5.033,40.
[bedrijf4] heeft inmiddels de aansluiting afgesloten.
Ondanks verweer hiertegen door Arag Rechtsbijstand blijft [bedrijf4] bij haar vordering op mw. [eiseres] .
c3.5 – Nog nader te noemen kosten, zoals reiskosten e.d.
Mw [eiseres] heeft inmiddels sedert begin 2016 aanzienlijke kosten moeten maken voor haar eigen onderhoud, bovendien reiskosten, en is psychisch in slechte gezondheid.
Deze extra kosten hebben wij voorlopig ingeschat op circa e. 1.500,00.
(…)
Met verwijzing naar punt C hiervoor zijn de schadekosten als volgt weer te geven:
c1. – Herstel appartement basis dagwaarde e. 13.000,00.
c2. – Schade inboedel basis dagwaarde e. 14.600,00.
c3.1 – Verblijfkosten elders 5mnd e. 2.000,00.
c3.2 – Hypotheek en overige kosten 5 mnd. E 3.500,00.
c3.3 – Vermogensverlies bij veiling appartement e 50.000,00.
c3.4 – [bedrijf4] stroomverbruik e. 5.033,40.
c3.5 – Overige kosten e. 1.500,00.
c3.6 – Nog niet bekende kosten pro memorie.
Subtotaal vooralsnog circa e. 90.000,00.”
2.10.
[bank] heeft de openbare verkoop van de woning opgestart. De veilingdatum is vastgesteld op 2 november 2016.
3. Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] en [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om aan [eiseres] bij wijze van voorschot op schadevergoeding te betalen een bedrag van € 30.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 juli 2016, subsidiair de dag van dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagden] en [gedaagden] , eveneens hoofdelijk, in de proceskosten.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagden] en [gedaagden] aansprakelijk zijn voor de schade aan de woning en de inboedel welke is veroorzaakt door de exploitatie van een hennepplantage in haar woning. [gedaagden] en [gedaagden] zijn te kort geschoten bij de uitvoering van de Overeenkomst, die valt te kwalificeren als een overeenkomst van opdracht. Zij hebben de huurder voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst onvoldoende gescreend en onvoldoende toezicht hebben gehouden op het gebruik van de woning door de huurder. Voorts stelt zij dat [gedaagden] en [gedaagden] niet aan hun verplichting uit de Overeenkomst hebben voldaan om de woning uiterlijk op 31 januari 2016 deugdelijk aan [eiseres] op te leveren.
3.3.
[gedaagden] en [gedaagden] voeren verweer. Zij betwisten dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Zij stellen voorts - onder meer - dat [gedaagden] en [gedaagden] niet in verzuim zijn gekomen en [eiseres] misbruik van procesrecht maakt, omdat zij [gedaagden] en [gedaagden] niet de gelegenheid geeft om de schade te herstellen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang van [eiseres] bij het gevorderde voorschot, volgt reeds uit de omstandigheid dat de openbare verkoop van de woning is aangezegd tegen 2 november 2016. Daarnaast volgt haar spoedeisend belang uit de omstandigheid dat zij thans bij familie en vrienden verblijft. [eiseres] wil met het voorschot achterstallige vaste lasten betalen en/of de woning in bewoonbare staat brengen, zodat de openbare verkoop kan worden voorkomen en zij de woning zelf weer kan bewonen dan wel voor een redelijke prijs kan verkopen. De stelling van [gedaagden] en [gedaagden] dat de openbare verkoop in opdracht van [eiseres] geschiedt, is door haar betwist en komt de voorzieningenrechter hoogst onwaarschijnlijk voor, zodat daaraan voorbij wordt gegaan. Een woning wordt bij openbare verkoop doorgaans ver onder de marktwaarde verkocht.
4.2.
Vooraf wordt overwogen dat met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, terughoudendheid op zijn plaats is. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
4.3.
In deze procedure dient te worden beoordeeld of voldoende aannemelijk is dat de rechter in een eventuele bodemprocedure zal oordelen dat gedaagden toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de Overeenkomst, dat zij de schade die eiseres daardoor lijdt, dienen te vergoeden (artikel 6:74 BW Pro). Zo daarvan sprake is én uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, kan de voorzieningenrechter een voorschot op schadevergoeding toewijzen.
4.4.
[gedaagden] en [gedaagden] hebben niet weersproken dat zij beiden tegenover [eiseres] gehouden zijn tot nakoming van de verplichtingen uit de Overeenkomst, zodat de voorzieningenrechter hiervan zal uitgaan.
4.5.
De Overeenkomst kan worden gekenmerkt als een overeenkomst van opdracht. Bij een overeenkomst van opdracht moet de opdrachtnemer (hier [gedaagden] en [gedaagden] ) bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen (artikel 7:401 BW Pro). Hij moet handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot zou doen. De voorzieningenrechter merkt op dat de tekst van de Overeenkomst juridisch niet erg helder is en kennelijk het resultaat is van niet deskundig knip- en plakwerk. Ter zitting is evenwel duidelijk geworden dat beide partijen de bedoeling hadden dat [gedaagden] en [gedaagden] de woning in beheer hadden en in die hoedanigheid gerechtigd waren de woning te (onder)verhuren.
4.6.
Op grond van de Overeenkomst dienden [gedaagden] en [gedaagden] derhalve een geschikte huurder te zoeken en het beheer te voeren over de woning van [eiseres] . Van een redelijk bekwame en redelijk handelende zakelijke verhuurder mag worden verwacht dat hij in zijn zoektocht naar een geschikte huurder een potentiële huurder aan een onderzoek onderwerpt. De huurder in kwestie is volgens [gedaagden] en [gedaagden] op hun kantoor verschenen, en zij hebben hem verzocht om een kopie van een identiteitsbewijs en een poststuk geadresseerd aan hem op zijn voormalige woonadres. Zij hebben niet gecontroleerd of de huurder daadwerkelijk op dat adres geregistreerd is geweest in de gemeentelijke basisadministratie. Uit de stellingen van [gedaagden] en [gedaagden] blijkt dat zij ook geen ander onderzoek hebben verricht. Met de toelichting dat zij tegenwoordig potentiële huurders wel op kredietwaardigheid onderzoeken, erkennen zij naar het oordeel van de voorzieningenrechter dat de huurder vóór aanvang van de huurovereenkomst onvoldoende is onderzocht op geschiktheid.
De omstandigheid dat [gedaagden] en [gedaagden] nauwelijks onderzoek hebben verricht naar de geschiktheid van de huurder, had voor hen reden moeten zijn om in de gaten te houden of de huurder zich als goed huurder gedroeg Te meer daar hij de huur steeds contant betaalde, wat in het huidige maatschappelijke verkeer niet gebruikelijk is. Tegen die achtergrond had het, hoewel dit in de Overeenkomst niet expliciet is bedongen, op de weg van [gedaagden] en [gedaagden] gelegen om de woning regelmatig te inspecteren. Uit de stellingen van [gedaagden] en [gedaagden] blijkt dat de woning slechts eenmaal van binnen is gezien, door [gedaagden] in april 2015, een maand na aanvang van de huurovereenkomst. Met de toelichting dat zij huurders tegenwoordig om de zes weken (laten) bezoeken, erkennen [gedaagden] en [gedaagden] naar het oordeel van de voorzieningenrechter dat zij onvoldoende beheer hebben gevoerd.
4.7.
Geconcludeerd wordt dat [gedaagden] en [gedaagden] tekort zijn geschoten in de nakoming van voornoemde verplichtingen uit hoofde van de Overeenkomst. De voorzieningenrechter gaat er vanuit dat bij een voldoende onderzoek naar de geschiktheid van de huurder en regelmatige inspectie van de woning, deze schade niet was ontstaan, want dan had de huurder niet de gelegenheid gekregen de hennepplantage aan te leggen en had de aanwezigheid daarvan in ieder geval niet zo lang geduurd. [gedaagden] en [gedaagden] hebben niet gesteld dat deze tekortkomingen niet aan hen toerekenbaar zijn. Nu nakoming van deze verplichtingen blijvend onmogelijk is, is ingevolge artikel 6:74 lid 2 BW Pro verzuim niet vereist en zijn [gedaagden] en [gedaagden] direct aansprakelijk voor de vergoeding van de schade die [eiseres] door de wanprestatie lijdt.
4.8.
Het aanbod van [gedaagden] en [gedaagden] tot herstel van de schade op eigen kosten, al dan niet in de vorm van een beroep op artikel 8 lid 2 van Pro de Overeenkomst – waarin is bepaald dat de beheerder het recht heeft om schade op kosten van de huurder zelf te (laten) herstellen – doet aan het voorgaande niet af. Dit aanbod is gedaan tegen het einde en na afloop van de Overeenkomst, toen nakoming van de verplichtingen reeds blijvend onmogelijk was en het recht op schadevergoeding dus al was ontstaan. Dit aanbod kan de vestiging van de aansprakelijkheid niet ongedaan maken.
De voorzieningenrechter kan [gedaagden] en [gedaagden] niet volgen in hun stelling dat sprake is van misbruik van procesrecht, omdat [eiseres] niet is ingegaan op het aanbod. [eiseres] is gerechtigd om haar recht op schadevergoeding in rechte af te dwingen.
Het aanbod kan bij het vaststellen van de omvang van de schadevergoeding wel een rol spelen, waarover hierna meer.
4.9.
Bij het vaststellen van de omvang van de schade geldt de leer van toerekening naar redelijkheid. Voor vergoeding komt ingevolge artikel 6:98 BW Pro slechts in aanmerking schade die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend.
4.10.
Schade woning
[gedaagden] en [gedaagden] erkennen dat de schade aan de woning voor hun rekening komt en stellen dat zij de schade aan de woning in eigen beheer zouden kunnen herstellen. Zij hebben dit ook aan [eiseres] [bedrijf1] . Een redelijke uitleg van artikel 8 lid 1 van Pro de Overeenkomst brengt naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter mee dat [eiseres] hiertoe gelegenheid aan [gedaagden] en [gedaagden] had moeten bieden. Nu zij dit niet heeft gedaan, is de aansprakelijkheid van [gedaagden] en [gedaagden] beperkt tot het bedrag dat het herstel in eigen beheer hen zou kosten. Zij hebben dit bedrag begroot op € 8.000,-. Dit bedrag komt de voorzieningenrechter niet onredelijk voor.
4.11.
Schade inboedel
Tussen partijen is niet in geschil dat de huurder meubilair heeft beschadigd of zelfs ontvreemd. De schade aan de inboedel kan derhalve in redelijkheid aan [gedaagden] en [gedaagden] worden toegerekend.
De expert heeft geconstateerd dat de resterende waarde van de nog aanwezige inboedel nagenoeg nihil is. De juistheid van deze constatering is door [gedaagden] en [gedaagden] niet betwist. Gesteld noch gebleken is dat partijen bij aanvang van de Overeenkomst een inventarislijst hebben opgemaakt, hoewel dat blijkens artikel 4 van Pro die Overeenkomst wel de bedoeling was. Bij gebreke van een inventarislijst kan de schade niet nauwkeurig worden vastgesteld. Er vanuit gaande dat een totale inboedel verloren is gegaan, acht de voorzieningenrechter het door de expert geschatte dagwaarde van € 14.600,- niet onredelijk.
4.12.
Verblijfkosten elders
Uit de stellingen van [eiseres] blijkt dat zij steeds bij familie en vrienden heeft geslapen. Tegen die achtergrond acht de voorzieningenrechter zonder toelichting, welke ontbreekt, niet aannemelijk dat zij verblijfkosten heeft gemaakt.
4.13.
Achterstand vaste lasten
Een achterstand in de maandelijks verschuldigde termijnen kan niet worden aangemerkt als schade, tenzij dit ziet op rente en/of boetes. Gesteld noch gebleken is echter welk verband bestaat tussen de exploitatie van de hennepplantage en het bestaan van die achterstand. Deze kosten kunnen derhalve niet voor vergoeding in aanmerking komen.
4.14.
Vermogensverlies bij veiling appartement
De openbare veiling van de woning heeft nog niet plaatsgevonden. Dit betreft mogelijk toekomstige schade, maar is op dit moment nog niet opeisbaar.
4.15.
[bedrijf4] stroomverbruik
De kosten voor gas, water en elektriciteit zijn op grond van de Overeenkomst in de huurprijs inbegrepen. Dit brengt mee dat deze kosten in beginsel voor rekening van [eiseres] als
“Verhuurder”komen. In dit geval is echter sprake van buitensporige kosten ad € 5.033,40. Algemeen bekend is dat de exploitatie van een hennepplantage gepaard gaat met een hoog energieverbruik. De voorzieningenrechter schat in dat ten minste € 3.000,- kan worden toegerekend aan de exploitatie van de hennepplantage en derhalve voor vergoeding in aanmerking komt.
“Verhuurder”komen. In dit geval is echter sprake van buitensporige kosten ad € 5.033,40. Algemeen bekend is dat de exploitatie van een hennepplantage gepaard gaat met een hoog energieverbruik. De voorzieningenrechter schat in dat ten minste € 3.000,- kan worden toegerekend aan de exploitatie van de hennepplantage en derhalve voor vergoeding in aanmerking komt.
4.16.
Uit het voorgaande volgt dat de schade van [eiseres] voorshands wordt begroot op een bedrag van € 25.600,-. Mede gelet op het restitutierisico vanwege het feit dat [eiseres] een bijstandsuitkering heeft, zal de voorzieningenrechter bij wijze van voorschot een bedrag van € 15.000,-- toewijzen, waardoor mogelijk de openbare verkoop kan worden voorkomen. In zoverre is ook het vereiste spoedeisend belang bij deze voorziening gegeven.
4.17.
De gevorderde rente kan slechts worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding, omdat onvoldoende is gesteld dat de rente met ingang van de gevorderde ingangsdatum is verschuldigd.
4.18.
[gedaagden] en [gedaagden] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 103,34
- griffierecht 885,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.804,34
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] en [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 15.000,00 (vijftien duizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro hierover met ingang van 4 augustus 2016 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] en [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.804,34,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2016.
2031/676