Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 4567277 CV EXPL 15-47939
uitspraak: 19 februari 2016
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van
[eiser],
wonende te Schiedam,
eiser,
gemachtigde: mr. G. Gabrelian te Utrecht,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Makelaardij Lankhuijzen B.V.,
Makelaardij Lankhuijzen B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
procederend zonder juridische bijstand.
Partijen worden hierna ‘[eiser]’ en ‘Lankhuijzen’ genoemd.
1.Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding met producties van 26 oktober 2015;
- de brief van Lankhuijzen van 27 oktober 2015;
- het tussenvonnis van 16 november 2015 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
- de akte met producties en een vermindering van eis van [eiser] van 15 december 2015;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 15 december 2015.
De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Er wordt uitgegaan van de volgende vaststaande feiten. Deze feiten zijn door de ene partij gesteld en door de andere partij erkend of niet weersproken.
2.1
[eiser] huurt van Lankhuijzen een woning aan de [adres] in Schiedam. De overeengekomen huurprijs bedraagt € 594,88 per maand.
2.2
[eiser] schakelde in september 2014 het Huurteam in (Urbannerdam B.V.). Het Huurteam heeft Lankhuijzen bij brief van 6 oktober 2014 bericht dat de overeengekomen huurprijs onredelijk hoog is. Het Huurteam stelde een lagere huurprijs voor en het Huurteam heeft Lankhuijzen gewezen op aanwezige gebreken.
2.3
Lankhuijzen reageerde niet op het voorstel van het Huurteam, in ieder geval niet op de door [eiser] gewenste wijze. [eiser] heeft zich daarom tot de Huurcommissie ge-wend.
2.4
De huurcommissie heeft op 3 februari 2015 en 28 mei 2015 uitspraak gedaan. Op grond van die uitspraken moet [eiser] over de maanden tussen augustus 2014 en juni 2015 het volgende aan huur betalen:
01.08.2014-31.12.2014 € 237,95 per maand € 1.189,75 (5 maanden)
01.01.2015-31.03.2015 € 194,38 per maand € 583,14 (3 maanden)
01.04.2015-30.06.2015 € 485,96 per maand € 1.457,88 (3 maanden)
-------------
€ 3.230,77
2.5
De huurprijs bedraagt per 1 juli 2015 € 498,11. Over de maanden augustus 2014 tot en met juli 2015 moest [eiser] (€ 3.230,77 + € 498,11 = ) € 3.728,88 aan huur betalen. [eiser] heeft over die maanden € 7.138,56 aan huur betaald.
2.6
Lankhuijzen heeft [eiser] op 10 maart 2015 € 2.855,24 aan huur terugbetaald en op 26 oktober 2015 € 376,49, bij elkaar een bedrag van € 3.231,73.
2.7
Het Huurteam heeft voor haar werkzaamheden bij [eiser] € 955,90 in rekening ge-bracht.
3.De stellingen van partijen
3.1
[eiser] vordert, na vermindering van zijn eis, Lankhuijzen te veroordelen om aan hem € 1.422,30 te betalen, met veroordeling van Lankhuijzen in de (na)kosten van de pro-cedure.
[eiser] stelt dat Lankhuijzen hem nog € 190,07 aan te veel betaalde huur niet heeft terugbetaald en hij vordert betaling daarvan. Daarnaast heeft [eiser] kosten moeten maken om Lankhuijzen ertoe te bewegen een redelijke huurprijs in rekening te brengen en gebreken te verhelpen. [eiser] begroot deze redelijke kosten op € 955,90 (het bedrag dat het Huurteam bij hem in rekening heeft gebracht) en [eiser] vordert ook betaling van dat bedrag. In verband met de uitblijvende betaling van de genoemde bedragen moet Lankhuijzen ook € 173,50 aan buitengerechtelijke incassokosten betalen. Het totaal van de-ze bedragen komt uit op € 1.319,47 en niet op de door [eiser] gevorderde € 1.422,30.
3.2
Lankhuijzen voert aan dat al de teveel betaalde huur inmiddels aan [eiser] is terug-betaald. Zij voert daarnaast aan dat voor het inschakelen van het Huurteam geen noodzaak betond. [eiser] had immers op internet informatie kunnen zoeken over zijn rechten, al-dus Lankhuijzen.
4.De beoordeling
4.1
[eiser] heeft over de maanden tussen augustus 2014 en juli 2015 in totaal een be-drag van € 7.138,56 aan huur betaald. Op grond van uitspraken van de Huurcommissie was [eiser] over die periode echter ‘maar’ € 3.728,88 aan huur verschuldigd. [eiser] heeft dus € 3.409,68 te veel aan huur betaald. Van Lankhuijzen heeft € 3.231,73 aan teveel betaalde huur aan [eiser] terugbetaald. Er resteert een nog terug te betalen bedrag aan huur van € 177,95. Lankhuijzen wordt veroordeeld tot betaling van dat bedrag.
4.2
[eiser] vordert veroordeling van Lankhuijzen tot betaling van € 955,90 aan redelij-ke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte (artikel 6:96 lid 2 aanhef Pro en onder c BW). Het genoemde artikel biedt geen zelfstandige grondslag voor vergoeding van derge-lijke kosten. Er hoeft weliswaar geen sprake te zijn van andere schade, maar er moet wel een wettelijke verplichting tot schadevergoeding bestaan.
4.3
Handelt Lankhuijzen onrechtmatig als zij bij [eiser] een hogere huurprijs bedingt dan de huurprijs die de huurcommissie vaststelt na toetsing daarvan? De kantonrechter be-antwoordt deze vraag ontkennend. Het staat [eiser] en Lankhuijzen immers vrij zelf een huurprijs overeen te komen. Het enkele feit dat de huurcommissie de mogelijkheid heeft om de overeengekomen huurprijs te toetsen en zo nodig vast te stellen op een lager bedrag, betekent niet dat het in strijd met de wet is om een hogere huurprijs overeen te komen. Als na huurprijsvaststelling op basis van een uitspraak van de huurcommissie, de huurprijs op een lager bedrag komt vast te staan, dan heeft de huurder op de verhuurder geen vordering op grond van onrechtmatige daad, maar op grond van onverschuldigde betaling. Wat de huurprijsvermindering betreft bestaat er dan ook geen wettelijke verplichting tot schadevergoeding en daarmee is er geen basis voor veroordeling van Lankhuijzen tot betaling van redelijke kosten ter verkrijging van huurprijsvermindering buiten rechte.
4.4
In het gehuurde was sprake van gebreken (tekortkomingen). Omdat een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een verbintenis Lankhuijzen verplicht de schade die [eiser] daardoor lijdt te vergoeden (artikel 6:74 lid 1 BW Pro), bestaat er wat de gebreken betreft een wettelijke verplichting tot schadevergoeding en daarmee een basis voor, als de kosten de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan, vergoeding van redelijke kosten om buiten rechte te bewerkstelligen dat de gebreken verholpen worden.
4.5
Om voor vergoeding in aanmerking te komen is vereist dat, in de gegeven omstandig-heden, de verrichte werkzaamheden redelijkerwijs noodzakelijk waren en dat de gemaakte kosten naar hun omvang redelijk zijn (de dubbele redelijkheidtoets). Zoals hiervoor over-wogen is er alleen wat de gebreken betreft een wettelijke verplichting tot schadevergoeding.
De vraag is dus alleen of het in de gegeven omstandigheden redelijk was om kosten te ma-ken om buiten rechte de gebreken te laten verhelpen en, zo ja, of de gemaakte kosten naar hun omvang redelijk zijn. Meer in het bijzonder moet de vraag beantwoord worden of het redelijk is bij gebreken een professional (het Huurteam in dit geval) in te schakelen die met de verhuurder in contact treedt over het verhelpen van de gebreken en vervolgens bij uitblijven van resultaat de weg naar de huurcommissie wijst.
4.6
Als in een huurwoning sprake is van gebreken, volstaat het om de verhuurder daarover telefonisch of schriftelijk te informeren en haar te verzoeken de gebreken te verhelpen. Dit gaat om een eenvoudige handeling. De huurder moet in staat worden geacht deze handeling zelf te verrichten. De huurder moet ook in staat worden geacht zelf contact op te nemen met de huurcommissie. Als contact met de huurcommissie is gelegd, stelt deze een onderzoek in en geeft een oordeel over hetgeen is voorgelegd. Daar is geen professionele bijstand voor nodig. Het staat een huurder uiteraard vrij zich wel van professionele bijstand te voorzien, maar gelet op de eenvoud van hetgeen nodig is om gebreken bij de verhuurder te melden en de eenvoud om contact op te nemen met de huurcommissie, is het niet redelijk de kosten van die professionele bijstand bij de verhuurder in rekening te brengen. Het kan zijn dat een huurder niet bekend is met het bestaan van de huurcommissie, maar het enkele feit dat een professional een huurder daarop wijst, rechtvaardigt nog niet dat daarvoor kosten bij de ver-huurder in rekening worden gebracht. Daar komt bij dat in deze tijd eenvoudig informatie op internet te vinden is over bijvoorbeeld wat te doen als sprake is van gebreken in de huur-woning. Ook daarvoor is geen professionele bijstand nodig.
4.7
Als vermogensschade komen mede voor vergoeding in aanmerking redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte (artikel 6:96 lid 2 aanhef Pro en onder c BW). Dat er redelijke kosten ter voldoening buiten rechte zijn gemaakt is in deze zaak niet gebleken. Dat onderdeel van de vordering van [eiser] wordt daarom afgewezen.
4.8
[eiser] vordert € 173,50 aan buitengerechtelijke incassokosten (dus kosten om de redelijke kosten ter verkrijging van de voldoening buiten rechte en de onverschuldigd be-taalde huur buitengerechtelijk te incasseren). Nu [eiser] niet stelt dat sprake is van verrichtingen die meeromvattend zijn dan de verrichtingen waarvoor de proceskostenver-oordeling een vergoeding toekent en ook niet van dergelijke verrichtingen is gebleken, is dit onderdeel van de vordering niet toewijsbaar.
4.9
In het feit dat beide partijen op punten in het (on)gelijk zijn gesteld ziet de kantonrechter aanleiding te bepalen dat ieder van de partijen de eigen kosten van deze procedure draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt Lankhuijzen om aan [eiser] € 177,95 te betalen;
bepaalt dat ieder van de partijen de eigen kosten van deze procedure draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vlaswinkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
686