ECLI:NL:RBROT:2016:3787 - Rechtbank Rotterdam - Verdeling en verkoop van woning voormalige samenwoners me...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team haven en handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/481180 / HA ZA 15-787

Vonnis van 18 mei 2016

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. G.C. Haulussy te Rotterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. A.F. Ammerlaan te Dordrecht.

Partijen zullen hierna de vrouw en de man genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding, met producties;
de conclusie van antwoord tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie, met producties;
de conclusie van antwoord in reconventie;
de oproepingsbrief van 14 oktober 2015, waarin een comparitie van partijen is gelast;
het proces-verbaal van comparitie van 17 december 2015.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast:

2.1.

Partijen hebben een affectieve relatie gehad. Deze relatie is in 2008 geëindigd.

2.2.

Op 1 mei 2003 hebben partijen, ieder voor de onverdeelde helft, de eigendom verkregen van de woning, gelegen aan het [adres en woonplaats] (hierna: de woning). Ter financiering van de woning zijn partijen gezamenlijk een hypothecaire geldlening van € 287.000,00 aangegaan bij Direktbank Woninghypotheken (hierna: Direktbank). Partijen zijn ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de terugbetaling van deze lening.

2.3.

De woning staat sinds 2009 te koop, thans voor een vraagprijs van € 275.000,00.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

De vrouw verzoekt de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

‘
a) de vrouw te machtigen om de woning staande en gelegen te [adres en woonplaats] , te gelde te maken, en in dat kader alles te doen wat voor de verkoop van de woning noodzakelijk is;

b) te bepalen het in deze te wijzen vonnis in de plaats komt van de noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring van de man tot het in de verkoop houden van de woning bij de door partijen ingeschakelde makelaar;

c) te bepalen dat het in deze te wijzen vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW Pro in de plaats treedt van de door de notaris op te stellen akte van levering met betrekking tot de onder a) genoemde woning, voor zover het betreft het verlenen van toestemming van de man tot die levering,

d) de man te veroordelen de woning te ontruimen en ontruimd te houden binnen 7 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, op voorwaarde dat de woning is verkocht, op verbeurte van een door uw rechtbank vast te stellen dwangsom,

e) te bepalen dat de vrouw vrije toegang heeft tot de woning zodat de vrouw de woning kan (laten) opknappen, met machtiging van de vrouw zo nodig de toegang door middel politie en justitie ten uitvoer te laten leggen;

f) de man te veroordelen de helft van de kosten samenhangende met het opknappen en het in goede staat houden van de woning aan de vrouw te vergoeden, onder de verplichting van de vrouw aan de man een specificatie van de gemaakte kosten te verstrekken;

g) te verklaren voor recht dat de (eventuele achterstanden in de) hypotheekrente en/of aflossingen en/of VVE bijdragen geheel voor rekening van de man zijn, dat de restschuld/overwaarde van verkoop van de woning door partijen bij helfte wordt gedragen/bij helfte toekomt, en dat de kosten met betrekking tot de verkoop en levering van de woning door partijen bij helfte worden gedragen;

h) te verklaren voor recht dat de vrouw 50% van de door man over de periode 2008 betaalde hypotheekrente en/of aflossingen en VVE bijdragen niet aan de man behoeft te vergoeden;

i.
i) de man te veroordelen tot betaling van de kosten van dit geding.’

3.2.

Het verweer van de man strekt tot afwijzing van de vorderingen van de vrouw, met veroordeling van de vrouw in de proceskosten.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in voorwaardelijke reconventie

3.4.

In het geval dat de vordering van de vrouw strekkende tot het te gelde maken van de woning wordt toegewezen, vordert de man – samengevat – veroordeling van de vrouw tot betaling van € 50.448,25, vermeerderd met rente en kosten.

3.5.

Het verweer van de vrouw strekt tot afwijzing van de vorderingen van de man, met veroordeling van de man in de proceskosten.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie en in voorwaardelijke reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in voorwaardelijke reconventie zullen deze gezamenlijk beoordeeld worden.

4.2.

De vrouw verzoekt om haar te machtigen om de woning te gelde te maken en heeft daartoe het navolgende gesteld. Sinds de verbreking van de relatie bewoont de man de woning. Partijen hebben afgesproken dat de man zou trachten om de woning geheel op zijn naam te krijgen en de vrouw te laten ontslaan uit haar hoofdelijke aansprakelijkheid ter zake van de hypothecaire geldlening. Hoewel er inmiddels zeven jaren zijn verstreken, is de situatie ongewijzigd gebleven. De afgelopen jaren heeft de man diverse malen een achterstand laten ontstaan ter zake van de hypothecaire geldlening en de bijdrage aan de vereniging van eigenaars. Doordat de vrouw nog (mede)eigenaar is van de woning en bovendien hoofdelijk aansprakelijk is voor de hypothecaire geldlening, is zij aangesproken voor de achterstanden. De vrouw stelt dat zij thans niet verder kan met haar leven. Op grond van artikel 3:185 BW Pro kan zij niet worden verplicht in een onverdeeldheid te blijven. De vrouw wenst dat de woning op korte termijn wordt verkocht. Daartoe zal de huidige vraagprijs dienen te worden verlaagd, volgens de makelaar tot een bedrag van € 209.000,00. Tevens is er sprake van groot achterstallig onderhoud, zodat de woning, om deze weer toonbaar te maken voor geïnteresseerde kopers, eerst zal moeten worden opgeknapt.

4.3.

Volgens de man heeft de vrouw de onderhavige procedure verkeerd ingeleid ten aanzien van het onder a) gevorderde. Op grond van het bepaalde in artikel 261 lid 2 Rv Pro jo. artikel 3:174 BW Pro dient een procedure waarin een deelgenoot de rechter verzoekt om ten behoeve van de voldoening van een voor rekening van de gemeenschap komende schuld of om andere gewichtige redenen hem te machtigen tot het te gelde maken van een gemeenschappelijk goed bij verzoekschrift te worden ingeleid. Voor zover de rechtbank toekomt aan een inhoudelijke beoordeling van het verzoek op grond van het bepaalde in artikel 3:174 BW Pro, heeft de man subsidiair gesteld dat er geen gewichtige reden aanwezig is voor toewijzing van de vordering. De man voldoet alle kosten van de woning. Het door de vrouw gestelde risico dat de woning executoriaal zou kunnen worden verkocht, is louter theoretisch.

4.4.

De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van het bepaalde in artikel 3:174 lid 1 en Pro 2 BW kan een partij – bij verzoekschrift – de rechter verzoeken om hem te machtigen om een gemeenschappelijk goed te gelde te maken in verband met de voldoening van een voor rekening van de gemeenschap komende schuld of om andere gewichtige redenen. Die gewichtige redenen kunnen liggen in leegstand en een daardoor optredend gevaar voor waardevermindering. Niet als gewichtige reden kan worden aangemerkt de noodzaak tot een behoorlijke verdeling te geraken. Hierop is artikel 3:185 BW Pro van toepassing (MvA II, Parl. Gesch. 3, p. 596). Gelet op hetgeen de vrouw te berde heeft gebracht ter zake van haar vordering - waaronder haar stelling dat zij op grond van artikel 3:185 BW Pro niet kan worden verplicht in een onverdeeldheid te blijven - vat de rechtbank de vordering van de vrouw op als een vordering tot verdeling ex artikel 3:185 BW Pro. Daarbij overweegt de rechtbank dat partijen gemeenschappelijk eigenaar zijn van de woning en derhalve deelgenoten. Indien de deelgenoten in een gemeenschap geen overeenstemming over de verdeling van een gemeenschap kunnen bereiken kan de rechter de verdeling daarvan op de voet van artikel 3:185 lid 1 BW Pro vaststellen. Daarbij dient, zoals in dat artikel is bepaald, naar billijkheid rekening te worden gehouden met de belangen van partijen en het algemeen belang. De rechter die de verdeling vaststelt, geniet een mate van vrijheid en is niet gebonden aan hetgeen partijen over en weer hebben gevorderd en hij behoeft niet expliciet in te gaan op hetgeen partijen aanvoeren (HR 17 april 1998, NJ 1999, 550). Het subsidiaire verweer dat de man heeft aangevoerd ter zake van artikel 3:174 BW Pro kan om die reden onbesproken blijven. Nu de man zich mede tegen een vordering tot verdeling heeft verweerd, is de rechtbank van oordeel dat de man niet in zijn belangen is geschaad.

4.5.

De man heeft tegen de vordering tot verdeling aangevoerd dat het niet in het belang van partijen is om de woning te verkopen. Gelet op de te verwachten verkoopopbrengst van € 209.000,00 zouden partijen geconfronteerd worden met een restschuld van naar verwachting € 78.000,00. Partijen hebben afgesproken dat de vraagprijs in beginsel niet verder zou worden verlaagd, maar dat zij zouden wachten tot het moment dat de woningmarkt hersteld zou zijn om hun restschuld zo laag mogelijk te houden.

4.6.

De rechtbank begrijpt uit het door de man gevoerde verweer dat hij stelt dat partijen de verdeling hebben uitgesloten. Dat verweer slaagt niet. In het vijfde lid van artikel 3:178 BW Pro is bepaald dat partijen bij overeenkomst de bevoegdheid om de verdeling te vorderen voor de duur van (maximaal) vijf jaar kunnen uitsluiten. In het onderhavige geval is gesteld noch gebleken dat een dergelijke overeenkomst tot uitsluiting van de verdeling tot stand is genomen en daarenboven is de maximale termijn van vijf jaren overschreden nu de woning reeds zeven jaren onverdeeld is gebleven.

4.7.

De rechtbank overweegt dat geen van beide partijen in staat is om de overname van de onverdeelde helft van de woning van de andere partij te financieren. De man is, met instemming van de vrouw, nog in de gelegenheid gesteld om na de comparitie van partijen te onderzoeken of hij financieel in staat is de eigenaarslasten te voldoen. Dit heeft echter niet tot overeenstemming tussen partijen geleid, zodat de rechtbank daaruit afleidt dat dit scenario niet tot de mogelijkheden behoort. De rechtbank zal derhalve op de voet van artikel 3:185 BW Pro de verdeling gelasten, ondanks dat dit naar verwachting een aanzienlijke restschuld voor beide partijen zal opleveren. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de vrouw heeft aangegeven niet in onverdeeldheid te willen blijven, dat zij onderbouwd heeft gesteld en de man niet gemotiveerd heeft weersproken dat de man in de afgelopen jaren meermaals een achterstand heeft laten ontstaan ten aanzien van de maandelijkse hypotheeklasten en bijdragen aan de vereniging van eigenaars, waarvoor zij door de vereniging van eigenaars is aangesproken en dat de woning reeds zeven jaren onverdeeld is gebleven.

4.8.

Het vorenstaande brengt met zich dat de woning zal dienen te worden verkocht. Dit zal plaatsvinden op de in het dictum te vermelden wijze.

4.9.

Ter zake van de vorderingen sub b tot en met h, overweegt de rechtbank als volgt. De te verwachten restschuld zal door partijen bij helfte dienen te worden gedragen. Voor zover de vrouw heeft betoogd dat zij een vrije toegang dient te krijgen om de woning te laten opknappen en de man de helft van deze opknapkosten dient te vergoeden, zal de vordering worden afgewezen, nu de man gemotiveerd en met foto’s onderbouwd heeft betwist dat hij schade heeft toegebracht aan de woning en dat de woning thans niet verkoopklaar zou zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de vrouw onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld welke schade en/of kosten voor rekening van de man dient te komen. Het had op haar weg gelegen om de betwisting van de man gemotiveerd te weerspreken en haar eerder ingenomen standpunt nader en gemotiveerd te onderbouwen.

De rechtbank ziet, nu de man zich niet kan vinden in de verkoop van de woning, aanleiding om te bepalen dat de man de woning uiterlijk één dag voor de met koper overeengekomen leveringsdatum dient te ontruimen en zal de vordering tot ontruiming door de man in die zin toewijzen. Uiteraard zal de man, zolang hij in de woning verblijft, zijn medewerking dienen te verlenen aan alle feitelijke handelingen die noodzakelijk zijn om te komen tot verkoop van de woning, waaronder begrepen het aan de makelaar verschaffen van toegang tot de woning, bezichtigingen door (potentiële) kopers en overige door de makelaar te organiseren verkoopactiviteiten. Aan deze veroordeling zal de hierna te vermelden dwangsom worden verbonden. De overige conventionele vorderingen zullen, op de hierna in het dictum te vermelden wijze, als onbetwist worden toegewezen.

4.10.

Nu de conventionele vordering (deels) zal worden toegewezen, komt de rechtbank toe aan de beoordeling van de voorwaardelijke reconventionele vordering.

4.11.

De man heeft in reconventie gesteld dat hij sinds 1 mei 2008 de hypothecaire maandlasten voor zijn rekening heeft genomen, in totaal € 97.020,00. Daarnaast heeft hij sinds 1 mei 2008 in totaal een bedrag van € 3.876,50 aan de vereniging van eigenaars voldaan. Ter zake van de woonlasten van de woning heeft de man vanaf 1 mei 2008 derhalve in totaal € 100.896,50 betaald. Op grond van artikel 3:172 BW Pro dienen partijen naar evenredigheid van hun aandelen bijdragen tot de uitgaven die ten behoeve van de woning zijn verricht. De vrouw dient om die reden een bedrag van € 50.448,25, zijnde de helft van voormelde totale kosten, te voldoen.

4.12.

De vrouw heeft hiertegen aangevoerd dat het niet redelijk, noch billijk is dat de man thans aanspraak maakt op terugbetaling van de helft van de door hem betaalde bedragen. De man heeft vanaf mei 2008 bij uitsluiting van de vrouw de gezamenlijke woning bewoond. Hoewel de vrouw mede-eigenaar van de woning is, heeft zij hiervan niet het genot gehad. De vrouw heeft een eigen onderkomen moeten zoeken en haar eigen woonlasten moeten voldoen. Subsidiair betwist de vrouw de hoogte van de vordering: de door de man genoemde bedragen worden op geen enkele wijze met schriftelijke stukken onderbouwd en bovendien is de hypotheekrenteaftrek niet in de berekening verwerkt.

4.13.

De rechtbank is van oordeel dat de gezamenlijke eigendom van de woning in beginsel maakt dat de kosten in verband hiermee voor rekening van beide partijen komen (artikel 3:172 BW Pro). Echter, de rechtsbetrekkingen tussen partijen – als deelgenoten in de eenvoudige gemeenschap – worden beheerst naar de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 3:166 lid 3 BW Pro in samenhang met artikel 6:2 BW Pro). In het onderhavige geval vordert de man in reconventie een verdeling van de kosten over een periode waarin alleen hij het gebruik en genot van de woning heeft gehad met uitsluiting van de vrouw, die elders een woning is betrokken en waarvoor zij kosten heeft moeten maken. Voorts weegt de rechtbank mee dat de man niet heeft willen meewerken aan een verlaging van de verkoopprijs terwijl deze volgens de makelaar was geïndiceerd, dat aan hem verkoop belemmerende factoren kunnen worden toegerekend zoals het gebruik van de woning voor de opslag van de inventaris uit meerdere kledingwinkels en het niet direct verhelpen van een lekkage en dat de man de woning zeven jaren alleen (al dan niet met zijn partner) heeft bewoond waardoor de kosten hoog zijn opgelopen. Bovendien is onduidelijk hoe hoog de fiscale aftrek van de man is geweest in verband met de betaling van de hypotheekrente. Onder die omstandigheden acht de rechtbank het redelijk dat de man de maandelijkse lasten die verbonden zijn aan de periode waarin hij alleen de woning heeft bewoond, alleen draagt. De reconventionele vordering zal om die reden dan ook worden afgewezen.

4.14.

Gelet op de relatie tussen partijen (voormalige samenwoners) zullen de proceskosten in conventie en reconventie tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

stelt de verdeling van de tussen partijen bestaande gemeenschap vast als overwogen in 4.8 en 4.9, dat wil zeggen dat de woning zo spoedig mogelijk dient te worden verkocht en geleverd aan een derde en de restschuld tussen partijen bij helfte dient te worden gedragen,

5.2.

beveelt de man medewerking te verlenen aan het in de verkoop brengen en verkopen van de woning, waarbij door de makelaar de vraag- en verkoopprijs, zij het zo veel mogelijk in overleg met partijen, zal worden bepaald,

5.3.

bepaalt dat, voor het geval dat de man niet binnen één dag na betekening van dit vonnis zal meewerken aan de verkoop en levering van de woning, dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW Pro in de plaats treedt van een in wettige vorm opgemaakte akte strekkende tot ondertekening door de man van de koopovereenkomst, alsmede van de door de notaris op te stellen akte van levering,

5.4.

bepaalt dat de (eventuele achterstanden in de) hypotheekrente en/of aflossingen en/of bijdragen aan de vereniging van eigenaars tot aan de datum van het notarieel transport geheel voor rekening van de man zijn,

5.5.

veroordeelt de man de woning uiterlijk één dag voor de tussen de overeengekomen leveringsdatum te ontruimen met al het zijne en de zijnen en met afgifte van de sleutels aan de vrouw of de makelaar, indien de man na betekening van dit vonnis niet aan deze veroordeling voldoet op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00;

5.6.

verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in voorwaardelijke reconventie

5.9.

wijst de vorderingen af,

5.10.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.A. Muilwijk-Schaaij en in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2016.

2053/
2294