ECLI:NL:RBROT:2016:4134

• Datum uitspraak: 2 juni 2016
• Publicatiedatum: 3 juni 2016
• Zaaknummer: C/10/498655 / KG ZA 16-365
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.F.L. Geerdes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering tot herstart verkoopprocedure gemeentelijk vastgoed wegens tardiviteit en onvoldoende onderbouwing

De zaak betreft een kort geding van eiser tegen de Gemeente Rotterdam over de verkoopprocedure van voormalige appartementen en bedrijfsruimten. Eiser betoogt dat de verkoop niet voldoende openbaar is gemaakt volgens Europese regels en dat de Gemeente onterecht zijn inschrijving niet selecteerde vanwege het ontbreken van stukken over Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO).

De Gemeente voert verweer dat eiser zijn bezwaren te laat (tardief) heeft ingebracht en dat zijn inschrijving niet voldeed aan de in de verkoopbrochure gestelde voorwaarden. De voorzieningenrechter oordeelt dat de verkoopprocedure een verkoop zonder onvoorwaardelijke biedprocedure betreft, waarbij speciale voorwaarden kunnen gelden. De klachten van eiser over de procedure zijn te laat ingebracht, aangezien hij pas weken na ontvangst van de brochure en na inschrijving zijn bezwaren schriftelijk kenbaar maakte.

Verder is vastgesteld dat de Gemeente zich heeft gehouden aan het door de gemeenteraad goedgekeurde beleid en dat de inschrijving van eiser terecht niet is geselecteerd omdat hij onvoldoende informatie over CPO en het proces heeft aangeleverd, zoals in de brochure was vereist. De vordering wordt afgewezen en eiser wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De vordering tot herstart van de verkoopprocedure wordt afgewezen wegens tardiviteit en onvoldoende onderbouwing.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team Handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/498655 / KG ZA 16-365

Vonnis in kort geding van 2 juni 2016

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te Rotterdam,

eiser,

advocaat mr. J.M.L.G. de Jong te Rotterdam,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ROTTERDAM ,

zetelend te Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. J.H.C.A. Muller te 's-Gravenhage.

Partijen zullen hierna [eiser] en de Gemeente genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding d.d. 6 april 2016;
• de producties van [eiser] ;
• de producties van de Gemeente;
• de pleitnota van mr. J.H.C.A. Muller.

1.2.

Partijen hebben de respectieve standpunten toegelicht ter zitting van 19 mei 2016. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

De Gemeente heeft een verkoopprocedure uitgeschreven voor voormalige appartementen en bedrijfsruimten aan de [adres] (hierna: de Verkoopprocedure).

2.2.

In de door [bedrijf1] (hierna: [bedrijf1] ) ten behoeve van de Verkoopprocedure uitgebrachte brochure (hierna: Verkoopbrochure) staat, voor zover hier relevant, het volgende:

“……

Uitgangspunten verkoop en realisatie bouwplannen

……

Zelfbouw

Kopers krijgen optimale vrijheid in het indelen van de plattegrond en kunnen de woning desgewenst casco opgeleverd krijgen om zelf af te bouwen/klussen. Uit het voorstel moet blijken hoeveel vrijheid kopers krijgen en hoe het plan in het zelfbouwprogramma past. Duidelijk moet zijn of er wel of geen sprake is van een toekomstige kopersgroep en of zij opdrachtgever zijn voor de (casco)verbouwing. Een herontwikkeling die zelfbouw door middel van CPO mogelijk maakt is gewenst.

Haalbaarheid

De partij is in staat en bereid om het gebouw binnen drie maanden na selectie voor eigen en rekening en risico over te nemen van de gemeente Rotterdam tegen de aangeboden prijs. De visie omvat een globale planning en risicoparagraaf, en belicht het proces voor zelfbouw.

……

Biedingsvoorschriften

Het uiteindelijke doel van deze verkoop is, door transformatie van deze gebouwen naar woningen een positieve impuls voor de omgeving creëren en nieuwe bewoners aan te treken en om bij te dragen aan het zelfbouwprogramma zoals vastgesteld in april 2015.

Deze verkoop is een unieke kans voor bouwers/ontwikkelaars om dit karakteristieke gebouw te kunnen verwerven en te herontwikkelen/transformeren tot gezinswoningen.

Partijen worden gevraagd te komen met:

● een prijs aanbieding om te verwerven ten behoeve van de herontwikkeling;

● een visie en een ontwikkelingsplan;

● een voorstel voor zelfbouw en/of collectief particulier opdrachtgeverschap.

Het uitgangspunt hierbij is de voorwaarde tot renoveren en transformeren van deze gebouwen naar een woonbestemming die van toegevoegde waarde is voor deze omgeving.

In deze verkoopinformatie staan de randvoorwaarden omschreven waaraan (bouw)initiatieven van ontwikkelaars en particuliere opdrachtgevers moeten voldoen. Op basis van deze informatie wil de gemeente komen tot een verkoopovereenkomst met de meest gerede marktpartij.

Doel van de selectie

● Het verkopen van het gebouw met bijbehorende terrein;

● Het zekerstellen van het behoud van dit gebouw;

● Het laten ontwikkelen en realiseren van een bouw/ontwikkelplan;

● Het krijgen van een garantie tot bouw en afbouw van het plan;

● Het toevoegen van waarde aan de omgeving/woonwijk;

● Een gebouw wat qua uitstraling en kwaliteit past in zijn omgeving.

De gemeente behoudt zich het recht voor niet tot gunning over te gaan en/of de verkoopprocedure eenzijdig te beëindigen. Inschrijvers ontvangen hierover dan schriftelijk bericht. (…)

……

Voorschriften inzake de inschrijvingen

● De inschrijving dient te worden ingediend door een daartoe bevoegd persoon;

● De inschrijving dient in de Nederlandse taal gesteld te zijn;

● De inschrijving mag na de laatste mogelijke indieningsdatum niet meer worden gewijzigd;

● Verkoper kan tot het einde van de gunningsfase om verduidelijking vragen;

● De termijn van gestanddoening is 2 maanden vanaf de laatst mogelijke indieningsdatum.

Gedurende deze termijn van gestanddoening is de inschrijving onvoorwaardelijk, bindend en

onherroepelijk.

Beoordeeld wordt op basis van het gunningscriterium, de economisch meest voordelige inschrijving, de mate van CPO, evenals de uitvoering van de herontwikkeling. Dat uitsluitend naar het oordeel van de beoordelingscommissie.

……”

2.3.

Op 26 januari 2016 heeft [eiser] een bieding ingediend bij [bedrijf1] .

2.4.

Per mail d.d. 18 februari 2016 schrijft [eiser] aan de Gemeente, voor zover hier relevant, het volgende:

“……

Het pand is op 4 december 2015 aangeboden door [bedrijf1] aan diverse particulieren en bedrijven. Oorspronkelijke inschrijfdatum voor het project was 12 januari 2016, deze datum is op 15 december 2015 verplaatst naar 26 januari 2016.

Volgens de mededeling van de Europese Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties is een aanbod “voldoende openbaar gemaakt” wanneer daarvan gedurende een redelijk langer periode (twee maanden of langer) bekendheid is gegeven in de nationale pers of in onroerend goed- of andere daartoe geschikte bladen.

De periode dat het pand op de markt is aangeboden is rekenend van 4 december 2015 t/m 26 januari 2016, een termijn van 7 weken en derhalve niet langer dan twee (2) maanden zoals de Europese Commissie voorschrijft. Derhalve is aan deze eis niet voldaan.

Er zijn geen advertenties geplaatst in onroerend goed- of andere daartoe geschikte bladen geplaatst en evenmin zijn de advertenties thans te vinden op het internet. Naar oordeel van stichting Karmedia is het object niet voldoende openbaar gemaakt, hetgeen volgens de Europese Commissie eist.

Op 15, 16, 17 februari 2016 is aan diverse marktpartijen kenbaar gemaakt dat het pand niet wordt verkocht aan de hoogste bieder maar aan de onderneming met ‘het beste plan’, beoordelingscriteria zijn niet (voldoende) genoemd in de verkoopbrochure en is er derhalve als sprake van willekeur. Weliswaar mogen er beperkingen worden opgelegd in verband met ruimtelijke ordening, om het milieu te beschermen, of om te vermijden dat er een louter speculatief bod wordt uitgebracht, maar Gemeente Rotterdam heeft de eisen voor het collectief opdrachtgeverschap in verkoopbrochure niet (voldoende) omschreven. Voorts zijn deze eisen niet door het bevoegd gezag (gemeenteraad) vastgesteld. Bovendien is een keuze voor het beste plan zeer opmerkelijk indien de Gemeente Rotterdam CPO wenst. Elke potentiële kan het casco (laten) renoveren. Zoeken naar het beste plan leidt immers snel tot willekeur, daar Urbannerdam (en haar partners) intern lobbyt bij Gemeente Rotterdam. Laten we corruptie en vriendjespolitiek vermijden.

Wanneer er een verkoopvoorwaarde is waarbij de toekomstige eigenaar ten gunste van openbare instanties of van het openbaar belang aan speciale verplichtingen moet voldoen die niet uit algemeen nationale wetgeving, besluiten van instanties voor ruimtelijke ordening, algemene bescherming en behoud van het milieu en de volksgezondheid voortvloeien dient de aanbieding alleen dan als ‘onvoorwaardelijk’ in bovengenoemde betekenis te worden beschouwd, indien alle potentiële kopers ongeacht het feit of zij een bedrijf hebben verplicht zijn en in staat dient te zijn aan deze voorwaarden te voldoen. Er zijn geen eisen waaraan een koper aan dient te voldoen in de verkoopbrochure vermeldt. Voorts betwisten wij of CPO zomaar kan worden opgelegd. Doel is het opknappen van het pand en niet het commercieel beter maken van één onderneming.

Resumeren, u heeft u niet gedragen conform de mededeling van de Europese Commissie.

Indien u overgaat tot gunning althans levering van het pand zal dit in casu staatssteun opleveren en is er sprake van willekeur. Stichting Karmedia is dan genoodzaakt kort geding aan te spannen en de voorzieningenrechter te vragen om de verkoop stil te leggen. Hiernaast zal Stichting Karmedia een klacht indienen bij de Europese Commissie en kunt u het pand niet verkopen zolang de in artikel 108 lid 3 VwEU neergelegde standstillverplichting (Op basis van art. 108, lid 3, EU-Werkingsverdrag moeten de lidstaten elk voornemen tot steunverlening melden aan de Commissie. Totdat de Commissie zich heeft uitgesproken, mag de steun niet worden verleend (zgn.
stand still periode) geldt en de Europese Commissie het onderzoek niet heeft afgerond. Het onderzoek kan enkele jaren duren.

Zoals afgesproken maakt u op korte termijn (2 dagen) uw standpunt kenbaar. Ons standpunt is dat u de gehele verkoopprocedure opnieuw dient op te starten. (…)

……”

2.5.

Per brief d.d. 17 maart 2016 schrijft [persoon1] , namens [bedrijf2] , aan [eiser] , voor zover hier van belang, het volgende:

“……

Namens de Gemeente Rotterdam danken wij u hartelijk voor uw inschrijving voor de panden aan de [adres] .

De ontvangen inschrijvingen zijn beoordeeld op basis van de criteria zoals die zijn beschreven in de verkoopbrochure “Te koop: [adres] ” d.d. 15 november 2015. Op grond van deze beoordeling is de gemeente voornemens om met [persoon2] een verkoopovereenkomst aan te gaan omdat deze de beste inschrijving heeft gedaan (zoals bedoeld in de voorlaatste alinea op pagina 10 van de brochure).

Voor wat betreft uw inschrijving geldt dat deze niet volledig voldoet aan de uitgangspunten.

Omdat er geen stukken over CPO en/of het proces zijn aangeleverd. De bieding is weliswaar onderbouwd en de markt voor deze woningen is toegelicht, maar doordat informatie over de stukken over CPO en/of het proces niet zijn opgenomen is dit te summier om als plan van aanpak te kunnen beoordelen.

Daarnaast ontbreekt een planning of inzicht in de doorlooptijd. Er ontbreekt beeldmateriaal. Ook andere documenten die inzicht geven in de ruimtelijke situatie of de te maken woningen zijn niet aanwezig.

Wij laten u bij deze dan ook weten dat uw inschrijving niet is geselecteerd.

……”

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de Gemeente gelast het verkoopproces opnieuw te starten, conform haar eigen gepubliceerde beleid en conform de Europese Mededeling en om aldus alle informatie tijdig en duidelijk beschikbaar te stellen met voldoende openbaarmaking van de verkoopprocedure mede door het registergoed minimaal twee maanden in de markt aan te bieden.

3.2.

[eiser] legt samengevat aan zijn vordering ten grondslag dat de Gemeente, door te kiezen voor [persoon2] , het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden. [eiser] stelt dat de Gemeente het aanbod onvoldoende openbaar heeft gemaakt in de zin van artikel II.1 van de Mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties (97/C 209/03), hierna: de Mededeling, waardoor [eiser] onvoldoende tijd heeft gehad om de in de Verkoopbrochure gestelde voorwaarden te onderzoeken. Voorts stelt [eiser] dat de Gemeente ten onrechte haar inschrijving niet heeft geselecteerd op grond van het feit dat [eiser] geen stukken over Collectief opdrachtgeverschap (hierna: CPO) en/of het proces heeft aangeleverd, omdat die gronden niet als zodanig in de Verkoopbrochure worden vermeld, dan wel daarin onduidelijk zijn beschreven. Tot slot meent [eiser] dat het enige relevante criterium voor de selectie van de koper de hoogste prijs dient te zijn.

3.3.

De Gemeente voert ten verwere aan dat [eiser] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn vordering, omdat [eiser] tardief zijn bezwaren tegen de Verkoopprocedure naar voren heeft gebracht. Subsidiair stelt de Gemeente dat van benadeling van het recht op gunning geen sprake kan zijn, nu de inschrijving van [eiser] niet is geselecteerd omdat die niet aan de door de Gemeente gestelde voorwaarden voldeed. Zo heeft [eiser] niet voldaan aan de in de Verkoopbrochure gestelde voorwaarden om bij de inschrijving een prijs-aanbieding, een visie, een ontwikkelingsplan en een voorstel voor zelfbouw en/of CPO in te dienen.

4. De beoordeling

4.1.

Het gaat blijkens de Verkoopbrochure om een verkoop zonder onvoorwaardelijke biedprocedure in de zin van artikel II.2. van de Mededeling, waarbij, voorafgaande aan de verkooponderhandelingen, een taxatie door een onafhankelijke deskundige wordt verricht teneinde de marktwaarde vast te stellen op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria. Aan een dergelijke verkoop kunnen in het algemeen belang speciale voorwaarden worden verbonden. Het economisch nadeel daarvan dient door een (onafhankelijk) taxateur afzonderlijk te worden geraamd en kan in de aankoopprijs

worden doorberekend. Niet betwist is dat een dergelijke taxatie heeft plaatsgevonden.

Op de Verkoopprocedure is artikel II.1 van de Mededeling niet van toepassing, zodat de stellingen van [eiser] op dit punt onbesproken kunnen blijven.

4.2.

De keuze voor de onderhavige openbare Verkoopprocedure brengt met zich mee dat partijen gehouden zijn zich te gedragen overeenkomstig de in de precontractuele fase geldende maatstaven van redelijkheid en billijkheid en de Gemeente de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht dient te nemen. Dit houdt in casu onder meer in eerbiediging van het gelijkheidsbeginsel en het transparantiebeginsel. Van deelnemers aan een openbare Verkoopprocedure mag voorts verwacht worden dat zij hun bezwaren tijdig aan de orde stellen.

4.3.

Voor zover [eiser] zich thans beklaagt over de in acht genomen Verkoopprocedure oordeelt de voorzieningenrechter dit als tardief. Mede gelet op hetgeen hiervoor onder 4.2 is overwogen mocht van [eiser] na ontvangst van de Verkoopbrochure op 4 december 2015 een pro-actieve houding worden verwacht. [eiser] heeft pas per mail d.d. 18 februari 2016 (zie 2.4), 12 weken na ontvangst van de Verkoopbrochure en 3 weken na zijn inschrijving, zijn bezwaren deugdelijk, dus schriftelijk, bij de Gemeente kenbaar gemaakt. Het had op de weg van [eiser] gelegen in een eerder stadium, in ieder geval voor het indienen van zijn inschrijving, aan de Gemeente verduidelijking te vragen c.q. zijn bezwaren te formuleren.

De voorzieningenrechter volgt [eiser] niet in zijn stelling dat sprake is van concurrentie-vervalsing, omdat andere inschrijvers mogelijk al op 4 november 2015 (door het geplaatste bord aan de Insulindestraat) van de verkoopplannen van de Gemeente op de hoogte waren. In het licht van het feit dat de Verkoopbrochure op 4 december 2015 door de Gemeente aan de geïnteresseerden, waaronder [eiser] , is verstrekt en partijen vervolgens nog tot 26 januari 2016 in de gelegenheid zijn gesteld om in te schrijven valt niet zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, in te zien waarom de enkele kennis van de verkoopplannen van de Gemeente bij andere geïnteresseerden tot een dusdanige kennisvoorsprong zou hebben geleid dat dit heeft geleid tot concurrentievervalsing.

4.4.

De Gemeente heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat bij de Verkoopprocedure het door de gemeenteraad goedgekeurde beleid inzake verkopen als onderhavige in acht is genomen. Het feit dat op de website van de Gemeente nog eerder gemeentelijk beleid gepubliceerd staat, maakt niet dat [eiser] daaraan rechten kan ontlenen.

4.5.

De voorzieningenrechter stelt vast dat [eiser] overigens niet, althans onvoldoende onderbouwd, heeft gesteld dat de Gemeente op inhoudelijke gronden in redelijkheid niet tot de beslissing als verwoord in de brief van 17 maart 2016 is kunnen komen, zodat dit aspect geen nadere bespreking behoeft. De stelling van [eiser] dat de Gemeente ten onrechte haar inschrijving niet heeft geselecteerd op grond van het feit dat [eiser] geen stukken over Collectief opdrachtgeverschap (hierna: CPO) en/of het proces heeft aangeleverd wordt gepasseerd, nu uit de Verkoopbrochure voldoende duidelijk wordt dat dergelijke informatie van de inschrijver wordt gevraagd (zie 2.2).

4.6.

Het voorgaande brengt met zich mee dat niet is gebleken dat de Gemeente de inschrijving van [eiser] ten onrechte niet heeft geselecteerd. [eiser] heeft thans geen mogelijkheden meer om die situatie te veranderen.

4.7.

Dit leidt de conclusie dat de vordering zal worden afgewezen.

4.8.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:

- griffierecht € 619,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 1.435,00

4.9.

De gevorderde nakosten zullen als na te melden worden toegewezen.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 1.435,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van vijftien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige voldoening;

5.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes en in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2016. 1862/676