Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 5085212 / VV EXPL 16-206
uitspraak: 7 juni 2016
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. L.Th. Kleine, advocaat te Rotterdam,
tegen
[huurder],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A.C. Bosch.
Partijen worden hierna aangeduid als “Woonstad” en “[huurder]”.
1.Het verloop van de procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennis genomen van de dagvaarding d.d. 23 mei 2016 met producties.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 mei 2016. Namens Woonstad is verschenen mevrouw [S.], bijgestaan door de heer mr. L.Th. Kleine als gemachtigde. Daarnaast is [huurder] in persoon verschenen bijgestaan door zijn gemachtigde de heer
mr. A.C. Bosch. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.
1.3
De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1
[huurder] huurt sedert 23 maart 2016 van Woonstad, krachtens een tussen partijen gesloten huurovereenkomst, de woning staande en gelegen aan het adres [straatnaam en huisnummer] te [plaatsnaam] (hierna: het gehuurde).
2.2
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden van Woonstad Rotterdam behorende bij een huurovereenkomst van een zelfstandige woonruimte, versie juni 2009 (hierna: Algemene huurvoorwaarden) van toepassing. In de Algemene huurvoorwaarden is onder meer bepaald:
“
6. Gebruik
6. Gebruik
6.1
Huurder is verplicht het gehuurde zelf als woonruimte te gebruiken en is verplicht er zijn hoofdverblijf te hebben. Huurder zal het gehuurde als goed huurder gebruiken en onderhouden.(…)
(…)
6.4
Huurder zal het gehuurde en de gemeenschappelijke ruimten in overeenstemming met de daaraan door verhuurder gegeven bestemming gebruiken. Het is huurder niet toegestaan in/nabij het gehuurde en/of de gemeenschappelijke ruimten:
- gevaarlijke stoffen op te slaan;
- Hennep of soortgelijke gewassen te telen, XTC te produceren, verdovende middelen te hebben en/of daarin te (laten) handelen en/of andere op basis van de Opiumwet strafbare gedragingen te plegen;”
2.3
Op 30 maart 2016 heeft een inval plaatsgevonden in het gehuurde door politieambtenaren alsmede ambtenaren van de gemeente Rotterdam. Bij deze inval zijn henneptoppen alsmede diverse benodigdheden voor het drogen van hennep aangetroffen.
2.4
Bij brief d.d. 1 april 2016 heeft Woonstad [huurder] in de gelegenheid gesteld om vrijwillig tot de beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde over te gaan.
2.5
[huurder] is niet tot huuropzegging over gegaan.
3.De vordering
3.1
Woonstad heeft na eiswijziging gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
[huurder] te veroordelen om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte der sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen;
[huurder] te veroordelen tot betaling aan Woonstad van een bedrag van € 655,79 per maand vanaf juni 2016 tot en met de maand waarin Woonstad weer de beschikking over het gehuurde heeft, een ingegane maand voor een volle gerekend;
[huurder] te veroordelen in de kosten van het geding.
3.2
Aan de vordering heeft Woonstad - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - de volgende stellingen ten grondslag gelegd. Door de gemeente Rotterdam en de politie is slechts zeven dagen na aanvang van de huurovereenkomst bijna 11 kilo aan gedroogde henneptoppen aangetroffen in het gehuurde alsmede diverse benodigdheden voor het drogen van hennep. In het gehuurde stond voorts geen bed en was slechts een bank, stoel en een tv aanwezig. Woonstad heeft dan ook reden om aan te nemen dat het gehuurde slechts gebruikt is ten behoeve van de hennepdrogerij en er niet gewoond werd.
3.3
[huurder] heeft door het exploiteren van een hennepdrogerij vanuit het gehuurde, waarmee stankoverlast is veroorzaakt, in strijd gehandeld met het bepaalde in artikel 7:213 BW (het zich als goed huurder gedragen), artikel 7:214 BW (het gebruik van de woning conform bestemming) alsmede de huurovereenkomst. Het is vrijwel zeker dat de kilo’s hennep bedoeld waren voor de handel. Woonstad hanteert een streng beleid ten aan zien van hennep en wenst onder geen voorwaarde dat een dergelijke handel in en rondom het gehuurde plaatsvind. Het is vaste rechtspraak dat het bedrijfsmatig kweken (en/of drogen) van hennep een ernstige tekortkoming in de nakoming oplevert die een ontbinding van de huurovereenkomst (en dus ook ontruiming van het gehuurde) rechtvaardigt. Van Woonstad kan niet worden gevergd dat zij [huurder] het gebruik van het gehuurde nog langer toestaat en verzoekt dan ook [huurder] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde.
3.4
Ook voor het geval dat juist is wat [huurder] stelt, te weten dat zonder zijn medeweten een derde de in het gehuurde aangetroffen hennepdrogerij heeft aangebracht, hetgeen Woonstad niet aannemelijk lijkt, geldt dat [huurder] daarvoor aansprakelijk is nu hij aan deze derde middels overhandiging van de sleutel en met zijn goedvinden de toegang tot het gehuurde heeft verschaft. Op grond van artikel 7:219 BW geldt immers dat een huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van derden die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich daar bevinden.
3.5
Woonstad heeft een spoedeisend belang bij haar vordering nu zij het gehuurde weer tot haar beschikking wenst te krijgen om te verhuren. Voor Woonstad als verhuurder van sociale woningen en de woonbelangen die zij behartigt, dient dat een groot belang en dat belang weegt zwaarder dan het belang van [huurder] om in het gehuurde te blijven wonen, mede gezien de ernst van de tekortkoming en de zeer korte duur van de huurovereenkomst.
4.Het verweer
4.1
[huurder] heeft tegen de vordering - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. Hoewel juist is dat in het gehuurde hennep is aangetroffen, betwist [huurder] dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming. Daartoe stelt [huurder] dat hij na ontvangst van de sleutel van het gehuurde op woensdag 21 maart 2016, deze op vrijdag 23 maart 2016 aan een hem bekende derde heeft gegeven met als doel dat deze voor hem diverse werkzaamheden in het gehuurde zou verrichten waaronder schilderwerk en het leggen van een laminaatvloer. Deze derde heeft vervolgens zonder kennis en medeweten van [huurder] hennep in het gehuurde te drogen gehangen. Na overdracht van de sleutel aan voornoemde derde is [huurder] niet meer in het gehuurde geweest, waarna hij pas na de inval door de politie en de gemeente Rotterdam van het voorgaande in kennis is gesteld.
4.2
[huurder] stelt voorts dat geen sprake is van “goedvinden” in de zin van artikel 7:219 BW, nu [huurder] nimmer toestemming heeft gegeven om de aangetroffen hennep alsmede de voor het drogen benodigde materialen in het gehuurde te plaatsen en het gehuurde te gebruiken als een hennepdrogerij.
4.3
Onvoldoende aannemelijk is dat de onderhavige vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Onderhavige vordering leent zich meer voor een uitgebreide behandeling in een bodemprocedure. Daarbij kan [huurder] zijn stellingen nader onderbouwen. Voorgaande is door de nog lopende strafprocedure voor [huurder] niet goed mogelijk. Meegewogen dient voorts te worden dat het niet om een hennepplantage gaat alsmede dat het voor [huurder] van groot belang is om zijn woning te kunnen behouden.
5.De beoordeling van de vordering
5.1
Voldoende is gebleken dat Woonstad een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
5.2
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Woonstad in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.3
Het onderhavige geschil spitst zich toe op de vraag of [huurder] is tekortgeschoten in de verplichtingen die voortvloeien uit de tussen partijen geldende huurovereenkomst alsmede de daarop van toepassing zijnde Algemene huurvoorwaarden, en zo ja, of de tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
5.4
Als onweersproken staat vast dat in het gehuurde één week na aanvang van de huurovereenkomst een (bedrijfsmatige) hennepdrogerij is aangetroffen. Voorgaande levert een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst, meer in het bijzonder artikel 6.4 van de Algemene huurvoorwaarden alsmede een handelen in strijd met de artikelen 7:213 en 7:214 BW.
5.5
Uit het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor ontbinding is een toerekenbare tekortkoming voorts niet vereist.
5.6
[huurder] heeft onder meer aangevoerd dat de tekortkoming hem niet kan worden aangerekend nu de hennepdrogerij door een derde in het gehuurde is geplaatst en hij daarvan geen wetenschap heeft gehad. Voorgaande is door Woonstad gemotiveerd betwist, waarbij zij onder meer stelt dat de verklaring van [huurder], gelet op de omstandigheden dat binnen een tijdsbestek van slechts één week na aanvang van de huur uitgebreide installaties voor een hennepdrogerij zijn aangebracht en [huurder] hoewel hij stelt geen werk te hebben de werkzaamheden tegen betaling heeft uitbesteed aan een derde welke geen (goede) vriend van hem is, niet aannemelijk is. Gelet op de gemotiveerde betwisting van Woonstad en gebrek aan onderbouwing van de zijde van [huurder], is deze stelling dan ook niet komen vast te staan. Daarbij komt dat zelfs indien [huurder] in zijn lezing zou worden gevolgd dat een derde verantwoordelijk is voor het plaatsen van de hennepdrogerij, dan heeft te gelden dat [huurder] op grond van artikel 7:219 BW op gelijke wijze als voor zijn eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van derden die met zijn goedvinden in het gehuurde verblijven. Nu [huurder] naar eigen zeggen de sleutels van het gehuurde aan de door hem genoemde derde heeft gegeven en toestemming heeft verleend om zich in het gehuurde te bevinden, kan worden aangenomen dat deze derde zich met goedvinden van [huurder] in het gehuurde bevond. Niet vereist is daarbij dat dient vast te staan dat [huurder] zijn toestemming voor de gedragingen van deze derde heeft verleend. Evenwel geldt dat voor gedragingen van een derde de huurder alleen aansprakelijk is naar mate dat ook de huurder zelf zich, met het oog op die gedragingen, niet als goed huurder heeft gedragen, bijvoorbeeld door er onvoldoende op toe te zien dat die gedragingen achterwege zouden blijven. Nu [huurder], naar eigen zeggen, gedurende de dagen na de sleutelafdracht niet meer in het gehuurde is geweest heeft hij een risico genomen. Van [huurder] had als goed huurder verwacht mogen worden dat hij een oogje in het zeil hield. Door niet meer in het gehuurde aanwezig te zijn en toezicht te houden heeft hij het over zichzelf afgeroepen dat er in zijn woning onoorbare dingen zijn gebeurd. [huurder] kan naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter voor die gedragingen dan ook aansprakelijk worden gehouden.
5.7
De overige door [huurder] aangevoerde persoonlijke omstandigheid, te weten dat hij al sinds lange tijd op een woning heeft gewacht en zijn woning graag wil behouden, is niet dermate zwaarwegend dat het woonbelang van [huurder] dient te prevaleren boven het belang van Woonstad bij een huurder die zich houdt aan de woonbestemming en die zich als goed huurder gedraagt. Het belang van Woonstad is mede gelegen in het beschermen en bewaken van de leefomgeving van omwonenden alsmede dat schaarse sociale huurwoning niet worden onttrokken aan de woningvoorraad.
5.8
Nu het hier niet gaat om een tekortkoming van bijzondere aard of geringe betekenis, maar om ernstige tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, valt te verwachten dat deze vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Gelet op de ernst van de tekortkoming kan van Woonstad in redelijkheid niet worden verlangd dat [huurder] nog langer gebruik maakt van het gehuurde ook al is de huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig geëindigd.
5.9
De vordering tot ontruiming wordt derhalve toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn op 14 dagen na betekening van dit vonnis wordt gesteld.
5.1
Woonstad wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
6.De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
veroordeeld [huurder] om binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis het gehuurde met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden;
veroordeelt [huurder] tot betaling aan Woonstad van een bedrag van € 655,79 per maand vanaf juni 2016 tot en met de maand waarin Woonstad weer de beschikking heeft over het gehuurde, een ingegane maand voor een volle gerekend;
veroordeeld [huurder] in de kosten van de procedure, aan de zijde van Woonstad tot op heden begroot op € 213,01 aan verschotten en € 400,- aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
495