ECLI:NL:RBROT:2016:5048

• Datum uitspraak: 8 juli 2016
• Publicatiedatum: 4 juli 2016
• Zaaknummer: 4966323 CV EXPL 16-15142
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: L.J. van Die
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onverbindendverklaring van algemene huurvoorwaarden en boetebeding in huurrelatie

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 8 juli 2016 uitspraak gedaan in een geschil tussen de Stichting Woonbron en een huurder, aangeduid als [gedaagde]. De vordering van Woonbron betrof een boete van € 50,00 die was opgelegd wegens het niet naleven van de algemene huurvoorwaarden, specifiek met betrekking tot het onderhoud van de tuin en het plaatsen van een schutting. De huurder had de schutting vervangen na deze omgevallen te zijn, maar Woonbron stelde dat hij de huurvoorwaarden had overtreden door de schutting niet tijdig te herstellen.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurder de schutting na de storm in de tuin had gelegd en dat het verwijderen van de oude schutting enige tijd in beslag nam, wat door de huurder aannemelijk was gemaakt. De rechter oordeelde dat het tijdsverloop van drie weken voor het afvoeren van de schutting redelijk was en dat de huurder niet in overtreding was. Bovendien oordeelde de kantonrechter dat het boetebeding in de huurvoorwaarden oneerlijk was, omdat er geen maximum aan de boete was verbonden, wat zou kunnen leiden tot buitensporige kosten voor de huurder. Hierdoor werd het boetebeding als nietig verklaard.

De vordering van Woonbron werd afgewezen en de stichting werd veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan de huurder. De uitspraak benadrukt de noodzaak voor verhuurders om eerlijke en redelijke voorwaarden te hanteren in huurcontracten, vooral in de relatie met consumenten.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 4966323 CV EXPL 16-15142

uitspraak: 8 juli 2016 (vervroegd)

vonnis van de kantonrechter zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

Stichting Woonbron

gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: H.A.M. Over de Vest, gerechtsdeurwaarder te Zoetermeer,

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

gemachtigde: zijn vader, [R.].

Partijen worden hierna aangeduid als “Woonbron” en “[gedaagde]”.

1. Het verloop van de procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:

• het inleidend exploot van dagvaarding van 30 maart 2016 met producties;
• de aantekening van 12 april 2016 van de mondeling door gedaagde genomen

conclusie, waarbij ook foto’s werden overgelegd;

• de conclusie van repliek;
• de conclusie van dupliek;
• het tussenvonnis van 9 juni 2016 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
• het proces verbaal 1 juli 2016 van de gehouden comparitie van partijen.

1.2.

De kantonrechter heeft nader bepaald dat heden vonnis wordt gewezen.

2. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen – voor zover thans van belang – het volgende vast:

2.1.

[gedaagde] huurt sedert 1 juli 1990 van Woonbron de woning aan de [straat, huisnummer n plaatsnaam]. Het gaat om een benedenwoning met tuin. [gedaagde] heeft de tuin van de openbare weg, een voetpad, afgescheiden door het plaatsen van een schutting.

2.2.

Bij de schriftelijke huurovereenkomst behoort een huurreglement uit 1986.

Op 1 juli 2013 heeft Woonbron al haar huurders, waaronder ook [gedaagde], de algemene huurvoorwaarden 2013 toegezonden en meegedeeld dat deze voorwaarden op de huurovereenkomst van toepassing zijn, tenzij de huurder tijdig bezwaar maakt. [gedaagde] heeft geen bezwaar gemaakt.

2.3.

In artikel 26 van de huurvoorwaarden 2013 is onder 1 bepaald: “
Huurder verbeurt aan verhuurster een onmiddellijk opeisbare boete van maximaal € 50 per kalenderdag, indien hij enige bepaling uit deze algemene bepalingen overtreedt, waarvoor hij schriftelijk is gewaarschuwd, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze algemene huurvoorwaarden te handelen en onverminderd overige rechten op schadevergoeding van verhuurster ”.

2.4.

Op 29 april 2015 heeft Woonbron [gedaagde] aangeschreven en hem meegedeeld dat is vastgesteld dat zijn tuinschutting is omgevallen. [gedaagde] wordt verzocht de schutting recht te zetten. Op 11 mei 2015 volgt een tweede brief waarin wordt meegedeeld dat bij een controle op die dag is gebleken dat [gedaagde] nog niets heeft ondernomen. Aan [gedaagde] wordt meegedeeld dat op 28 mei 2015 een nieuwe controle zal plaatsvinden en als dan blijkt dat de tuin nog niet is opgeruimd, zal een gerechtelijke procedure worden opgestart om de tuin op kosten van [gedaagde] door een hovenier te laten opknappen.

2.5.

Op 27 mei 2015 ontving [gedaagde] een factuur van Woonbron, waarbij € 50,-- boete in rekening werd gebracht.

2.6.

[gedaagde] heeft de boete niet betaald.

2.7.

Begin juni 2015 heeft [gedaagde] een nieuwe schutting laten plaatsen. Op 24 mei 2015 heeft [gedaagde] de schutting, althans de houten delen, aangeschaft.

3. De stellingen van partijen

3.1.Woonbron vordert het bedrag van € 50,-- te verhogen met € 48,40 incassokosten, rente en proceskosten.

Daartoe stelt zij dat [gedaagde] door de omgevallen schutting, ondanks herhaalde verzoeken, de bepalingen uit de huurvoorwaarden niet is nagekomen. Om die reden maakt zij aanspraak op een boete van € 50,--. Deze boete is gematigd. Woonbron voert een strikt beleid om verloedering van de tuinen te voorkomen. Omdat [gedaagde] de schutting niet heeft hersteld is hij de boete verschuldigd.

3.2.

[gedaagde] voert een inhoudelijk verweer. Hij stelt dat hij zo snel als redelijkerwijs mogelijk is, de schutting heeft vervangen door een nieuwe schutting. Daartoe heeft hij de schutting, direct na het omwaaien in een storm, in de tuin gelegd en vervolgens laten afvoeren door de ROTEB als grofvuil. Daar is enige tijd mee heen gegaan omdat de ROTEB verlangt dat het hout niet langer is dan één meter. [gedaagde] heeft daarvoor een klusjesman moeten regelen, omdat hij niet over een cirkelzaag kan beschikken. Ook het afhalen door de ROTEB kost tijd, omdat zij zelf bepalen wanneer ze komen. [gedaagde] betwist de algemene voorwaarden te hebben ontvangen. Hij meent de boete niet verschuldigd te zijn, omdat hij adequaat heeft gereageerd toen zijn schutting was omgewaaid. Van een overtreding van huurvoorwaarden kan geen sprake zijn.

4. De beoordeling van het geschil

4.1.

De kantonrechter stelt voorop dat een huurder van woonruimte gehouden is, op grond van het Besluit Kleine Herstellingen, het kleine dagelijkse onderhoud van het gehuurde, waaronder ook de tuin, uit te voeren.

De kantonrechter begrijpt verder dat Woonbron speciaal beleid heeft ontwikkeld om te voorkomen dat de tuinen bij de verhuurde woningen verloederen. Dat Woonbron daartoe over dwangmiddelen wil beschikken om de huurders te bewegen tot het goed onderhouden van de tuinen en schuttingen is redelijk te noemen. Het gaat er in deze zaak om of Woonbron deze bevoegdheid naar behoren heeft gebruikt en of [gedaagde] de boete wel verschuldigd is.

4.2.

In deze zaak staat vast dat [gedaagde] een schutting heeft geplaatst om zijn tuin van de openbare weg af te scheiden. De schutting is omgewaaid en [gedaagde] heeft de schutting vervolgens in de tuin gelegd. De inspecteur heeft dit gezien en [gedaagde] is daartoe twee maal aangeschreven om zijn tuin te onderhouden. Kennelijk is na de derde controle een boete opgelegd.

Die derde keer was weliswaar nog geen nieuwe schutting geplaatst, maar wel was op dat moment de oude schutting uit de tuin verwijderd en afgevoerd, zo blijkt uit de verklaring van [gedaagde], welke verklaring door Woonbron niet is weersproken.

Kennelijk meent Woonbron en bevestigde zij dat in de rechtszaal, dat tot de verplichting van [gedaagde] ook behoort dat zij een erfafscheiding plaatst.

De kantonrechter vermag niet in te zien waarop die verplichting is gebaseerd. Het Besluit Kleine Herstellingen verplicht niet tot het plaatsen van een schutting en Woonbron heeft niet kunnen verklaren waarom het niet plaatsen van een schutting in strijd zou zijn met de algemene voorwaarden.

Het voorgaande betekent dat de kantonrechter moet aannemen dat [gedaagde] na ongeveer drie weken zijn omgewaaide schutting had afgevoerd en vanaf dat moment de huurvoorwaarden niet meer overtrad.

4.3.

Dat het verwijderen van de schutting drie weken heeft moeten duren heeft [gedaagde] volstrekt aannemelijk gemaakt. Het is de kantonrechter uit eigen ervaring bekend dat de ROTEB verlangt dat het aangeboden grofvuil niet langer is dan een meter en ook is het hem bekend dat de ROTEB niet in elke wijk in elke week het grofvuil komt ophalen. De aanbieder van grofvuil is zo afhankelijk van de planning van de ROTEB en het is heel goed mogelijk dat het ophalen een kleine twee weken duurt, na de telefonisch te maken afspraak. Als daarbij wordt gevoegd dat de houten schutting in stukken van een meter moest worden gezaagd door een derde die door [gedaagde] moest worden ingeschakeld, dan is het zeer wel te begrijpen dat het afvoeren van de schutting een week of drie heeft geduurd.

De kantonrechter oordeelt dat dit tijdsverloop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen overtreding van de huurvoorwaarden oplevert. Om die reden is de boete niet verschuldigd.

4.4.

Er is nog een andere reden om te oordelen dat de boete niet verschuldigd is.

De kantonrechter dient ambtshalve te beoordelen of een boetebeding oneerlijk is, wanneer sprake is van een boetebeding in de relatie tussen een professionele partij en een consument. (HR 13 september 2013 ECLI:NL:HR:2013:691).

Uit de boetebepaling blijkt dat op
elke overtreding van de huurvoorwaarden een boete staat van maximaal € 50,-- per kalenderdag. Aan de boete is geen maximum verbonden. Dit betekent dat maandelijks een boete van ongeveer € 1.500,-- kan worden verbeurd voor elke denkbare overtreding. De huurprijs van het gehuurde beloopt, zo deelde Woonbron tijdens de comparitie van partijen mee, € 591,95 per maand. De boetebepaling kan op die manier oplopen tot ruim 2,5 maal de huurprijs per maand nu de boete niet is gemaximeerd.

Omdat de boete niet is gemaximeerd en omdat de boete een generiek karakter heeft, terwijl de boete bovendien eenzijdig is omdat geen boete is gesteld op overtredingen van de huurvoorwaarden door Woonbron oordeelt de kantonrechter dat het beding een oneerlijk beding is en daarom nietig is.

4.5.

Door Woonbron is nog aangevoerd dat het boetebeding door haar gematigd is omdat slechts een boete van € 50,-- wordt gevraagd voor de gehele duur van de overtreding. De kantonrechter oordeelt dat deze matiging door Woonbron niet betekent dat het beding niet meer nietig is. Het gaat erom of het beding, ongeacht de wijze waarop het wordt toegepast, oneerlijk is. Juist het feit dat Woonbron de boete matigt geeft aanleiding te denken dat het gaat om een oneerlijk beding.

4.6.

Gelet op de hiervoor gegeven oordelen bestaat geen belang meer bij het beantwoorden van de vraag of de algemene huurvoorwaarden 2013 wel van toepassing zijn op deze huurrelatie. Gelet op het feit dat de voorwaarden tot stand zijn gekomen na het aangaan van de huurovereenkomst en nu vaststaat dat [gedaagde] deze voorwaarden niet voor akkoord heeft getekend is het niet vanzelfsprekend dat de voorwaarden van toepassing zijn geworden.

4.7.

De vordering wordt afgewezen en Woonbron wordt als de in het ongelijk gestelde partij belast met de kosten van het geding.

5. De beslissing

De kantonrechter,

wijst de vordering af;

veroordeelt Woonbron tot betaling aan [gedaagde] van de kosten van het geding, welke kosten worden bepaald op € 50,-- voor reis- en verletkosten van (de vader van) [gedaagde];

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.

401