ECLI:NL:RBROT:2016:6232

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/469876 / HA ZA 15-165

Vonnis van 10 augustus 2016

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

GROTEMARKT ONTWIKKELING,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. A.J.M. de Bruijn te Bussum,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

DE GEMEENTE ROTTERDAM,

zetelend te Rotterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. W.J.H. Koster te Rotterdam.

Partijen zullen hierna Grotemarkt en de Gemeente genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 20 mei 2015;
de conclusie van antwoord in reconventie;
de akte overlegging producties van 30 december 2015 van de Gemeente;
de akten overlegging producties van 30 december 2015 en van 10 mei 2016 van Grotemarkt;
het proces-verbaal van comparitie van 10 mei 2016 met de daaraan gehechte brieven van de beide advocaten d.d. 19 mei 2016;
de comparitieaantekeningen van Grotemarkt;
comparitieaantekeningen, tevens eiswijziging in reconventie van de Gemeente.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Het geschil en de beoordeling

in conventie en in reconventie

2.1.

De rechtbank gaat uit van de volgende feiten.

2.1.1.

Grotemarkt is eigenaar van een perceel grond aan de Grotemarkt/Hoogstraat, grenzend aan de nieuwe Markthal, waarop destijds het Van Herkgebouw stond. De gemeente is eigenaar van een daaraan grenzend perceel grond. Partijen hebben in 2006 een samenwerkingsovereenkomst gesloten over de herontwikkeling van het Van Herkgebouw, het project RottaNova. Grotemarkt is een projectvennootschap van de Van Herk Groep.

2.1.2.

Vanaf augustus 2012 hebben Van Herk Groep en dienst Stadsontwikkeling (DSO) van de Gemeente onderhandeld over een projectontwikkelingsovereenkomst (POO) en een

(koop)overeenkomst op hoofdlijnen (OOH). Aan de zijde van DSO trad [persoon 1] op als onderhandelaar, aan de zijde van Grotemarkt c.q. Van Herk Groep, [persoon 2] . Van Herk Groep heeft een Voorlopig Ontwerp (VO) op laten stellen.

2.1.3.

Op 23 januari 2014 heeft de gemeenteraad besloten de gemeentelijke coördinatie-regeling van toepassing te verklaren op de voor realisatie van RottaNova vereiste publiekrechtelijke besluiten, waaronder het projectbestemmingsplan.

2.1.4.

Op 31 oktober 2013 heeft een overleg over RottaNova plaatsgevonden tussen de Van Herk Groep en de Gemeente, waaronder de toenmalige wethouder [wethouder 1] , waarbij onder andere is afgesproken:

Met inachtneming van bovenstaande zullen partijen de POO, de OOH en het randvoorwaardendocument tot definitief concept brengen en ter integrale goedkeuring en ondertekening resp. vaststelling voorleggen aan Gemeente respectievelijk de directie VHG.

2.1.5.

Op 4 maart 2014 heeft het College van B&W het Randvoorwaardendocument van 28 januari 2014 vastgesteld. Dit Randvoorwaardendocument vormt het stedenbouwkundig kader voor het projectbestemmingsplan RottaNova.

2.1.6.

B&W hebben bij brief van 5 maart 2014 de gemeenteraad hierover ingelicht en voorts gemeld dat de directeur Stadsontwikkeling met gebruikmaking van zijn mandaat met de Van Herk Groep een projectontwikkelingsovereenkomst (POO) en een (koop)-overeenkomst op hoofdlijnen (OOH) gaat sluiten en dat naar verwachting deze overeenkomsten nog in het eerste kwartaal van 2014 zullen worden aangegaan.

2.1.7.

Tussen 5 maart en 14 maart 2014 hebben partijen verder onderhandeld over de tekst van de POO en de OOH. Op 14 maart 2014 heeft [persoon 1] van DSO aan [persoon 2] van Grotemarkt definitieve concepten van de POO en OOH toegezonden:
Hierbij (…) de definitieve concepten die we aan onze wederzijdse directies voorleggen voor instemming. (…) Na deze instemming krijgen de concepten een upgrade in opmaak tot ondertekenbare versies inclusief (…) alle bijlagen. Bovenaan de concepten staat:
Definitief concept welke aan wederzijdse directies van partijen zal worden voorgelegd ter integrale goedkeuring en ondertekening.

Aan de zijde van de Gemeente waren de directeur REO ( [directeur REO] ) en de directeur DSO ( [Directeur DSO] ) tezamen gemandateerd tot ondertekening, aan de zijde van Grotemarkt was [directeur Van Herk] , de directeur van Van Herk Groep, bevoegd tot ondertekenen.

2.1.8.

Op 19 maart 2014 hebben gemeenteraadsverkiezingen plaatsgevonden waarbij Leefbaar Rotterdam de grootste partij is geworden.

2.1.9.

Op 30 april 2014 heeft [persoon 1] aan [persoon 2] bericht:

Helaas heb ik na ons telefoontje van vorige week maandag nog geen bericht van je gekregen over het moment dat de POO en de OOH ondertekend kunnen worden.

Ik krijg graag een update wanneer Van Herk een besluit neemt over de ondertekening. Alle partijen hebben hier veel behoefte aan duidelijkheid.

Vanwege de vakantieperiode is er aan onze zijde tussen aanstaande vrijdag en maandag 12 mei geen gelegenheid om de ondertekening in te plannen. Inmiddels hebben we dan een nieuw college (…).

2.1.10.

Op 5 mei 2014 heeft [persoon 2] aan [persoon 1] als volgt bericht over goedkeuring van de concepten POO en OOH:

De heer Van Herk heeft nog geen besluit kunnen nemen over de POO en OOH en de daarmee samenhangende haalbaarheid van het project.

T.a.v. inhoud contracten en haalbaarheidsanalyse heeft hij nog vragen. Wij zijn intern bezig die vragen te beantwoorden. Daarbij speelt ook de onzekerheid van overheidswege op dit moment een grote rol (nieuw college in R’dam, maar ook landelijke onzekerheden ter zake van sociale huurwoningen).

De heer Van Herk heeft in het verleden vaak met wethouder [wethouder 1] over het project gesproken. Er komt nu een nieuwe wethouder Wonen/RO/Vastgoed. Hij vindt het van belang ook de visie van deze nieuwe wethouder op het project te vernemen. Het lijkt daarom zinvol om sowieso een kennismakingsafspraak tussen de nieuwe wethouder en de heer Van Herk in te plannen ter zake van RottaNova.

Partijen zijn niet tot ondertekening van de concepten overgegaan.

2.1.11.

Op 12 mei 2014 heeft [persoon 1] aan [persoon 2] bericht:

Een gesprek met de nieuwe wethouder zal niet op korte termijn in te plannen zijn. (…) We zullen eerst de installatie van het college moeten afwachten voordat afspraken gepland kunnen gaan worden

2.1.12.

Met ingang van 15 mei 2014 heeft [wethouder 2] van Leefbaar Rotterdam oud-wethouder [wethouder 1] opgevolgd als wethouder Stedelijke Ontwikkeling en Integratie .

2.1.13.

Op 26 juni 2014 heeft een gesprek plaatsgevonden over RottaNova tussen Van Herk Groep/Grotemarkt ( [directeur Van Herk] en [persoon 2] ) met onder andere wethouder Schneider. In dit gesprek heeft Van Herk Groep het standpunt ingenomen:

Het vervolg

(…) De Van Herk Groep wil het plan RottaNova doorzetten en de POO en OOH met de gemeente ondertekenen maar wenst een aantal zaken in de overeenkomst aan te scherpen of te verduidelijken. (…) De Van Herk Groep en Stadsontwikkeling zullen de concept documenten van maart 2014 actualiseren en daar onder andere deze punten bij betrekken. De aangepaste concepten worden vervolgens ter integrale goedkeuring aan directie Gemeente en Van Herk Groep voorgelegd.

(…)

Vervolg

VHG en SO[Rb: DSO]
gaan in overleg om op zeer korte termijn (juli 2014) tot afronding en ondertekening van de POO en OOH te komen.
De DO-fase start direct, start bouw verschuift naar eind 2015 en oplevering is dan eind 2017.

2.1.14.

Op 30 juni 2014 heeft Grotemarkt, onder voorbehoud van integrale goedkeuring en ondertekening door de wederzijdse directies, een Aangepast Definitief Concept voor de POO respectievelijk de OOH aan de Gemeente gezonden. Vervolgens hebben partijen verder onderhandeld.

2.1.15.

Op 25 juli 2014 heeft [persoon 1] een Aangepast Definitief Concept voor de POO respectievelijk de OOH d.d. 25 juli 2014 aan Grotemarkt gezonden.

2.1.16.

Op 11 september 2014 heeft [persoon 1] een nieuw Aangepast Definitief Concept voor de POO respectievelijk de OOH d.d. 1 september 2014 aan Grotemarkt gezonden.

2.1.17.

Op 2 oktober 2014 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen Grotemarkt en DSO over de problematiek van de omvang van de bouwplaats en de overlap met de herinrichting van de Binnenrotte.

2.1.18.

Op 8 oktober 2014 heeft [persoon 2] het volgende bericht aan wethouder Schneider gezonden:

Gisteren kregen wij telefonisch het zeer verontrustende bericht van de heer [persoon 3] dat de Gemeente Rotterdam de Projectontwikkelingsovereenkomst en Overeenkomst op Hoofdlijnen RottaNova nog niet kan gaan ondertekenen omdat u ondermeer de stedenbouwkundige uitgangspunten van Project RottaNova opnieuw tegen het licht zou willenhouden. Inmiddels is volledige overeenstemming tussen de Gemeente en Grotemarkt Ontwikkeling B.V. bereikt over de inhoud van die overeenkomst, zijn de noodzakelijke publiekrechtelijke kaders vastgesteld en is het de allerhoogste tijd geworden om de overeenkomsten te ondertekenen en het proces richting realisatie voort te zetten. Over de laatste discussiepunten – overigens opgebracht door de Gemeente terzake de overlap tussen de bouwplaats RottaNova en de herinrichting van de Binnenrotte / functioneren centrummarkt – heeft op donderdag 2 oktober jl. een constructief overleg plaatsgevonden met uw ambtenaren en is overeenstemming bereikt.

Wij dringen erop aan op de kortst mogelijke termijn een gesprek te plannen om de situatie te bespreken. Het opnieuw ter discussie stellen van uitgangspunten voor project RottaNova achten wij nadrukkelijk een schending van afspraken.

(…)

2.1.19.

Op 27 oktober 2014 heeft een gesprek plaatsgevonden van Van Herk Groep/ Grotemarkt met wethouder Schneider. In dit gesprek heeft wethouder Schneider aan [persoon 2] van Grotemarkt medegedeeld dat het project RottaNova in de huidige vorm (kleine, goedkope huurwoningen en een grote bouwmassa) niet langer past in het stedenbouwkundig kader voor een A-locatie als het gebied rondom de Markthal en niet wordt voortgezet. Van Herk Groep werd de gelegenheid geboden een aangepast plan in te dienen.

2.1.20.

Grotemarkt heeft bij e-mail van [persoon 2] van 31 oktober 2014 aan het voltallige College van B&W hiertegen bezwaar gemaakt en heeft het standpunt ingenomen dat op 2 oktober 2014 definitieve overeenstemming is bereikt over de POO en de OOH.

2.1.21.

Op 27 oktober 2014 heeft Grotemarkt met wethouder Schneider gesproken over de beleidswijziging. Wethouder Schneider heeft het nieuwe beleid toegelicht dat op een dergelijke A-locatie meer woningen voor de midden- en hogere inkomens gerealiseerd moeten worden.

2.1.22.

Op 10 november 2014 heeft [persoon 1] aan Grotemarkt nieuwe concepten voor de POO en OOH toegezonden en aangekondigd dat nog een procesafspraak over de te realiseren (grotere) woningtypen moest worden gemaakt. Eveneens op 10 november 2014 heeft Grotemarkt een voorstel voor een procesafspraak woningtypologieën toegezonden. Dit voorstel bevat de volgende voorwaarde:

E.e.a. onder de nadrukkelijke voorwaarde dat – met verwijzing naar artikel 3 van Pro de Overeenkomst – de financiële haalbaarheid van de optimale mix tenminste gelijk is aan de financiële haalbaarheid van de mix op basis van het voorliggende Voorlopig Ontwerp. De uiteindelijke beslissing ten aanzien van de mix van typologieën ligt bij Contractant – een toestemming of goedkeuring daarvoor door of namens de Gemeente is derhalve niet nodig.

2.1.23.

Op 3 december 2014 heeft Grotemarkt de Gemeente aansprakelijk gesteld en de Gemeente gesommeerd vóór de kerstvakantie tot ondertekening van de POO en OOH over te gaan.

2.1.24.

Eveneens op 3 december 2014 heeft wethouder Schneider aan Van Herk Groep/ Grotemarkt onder andere als volgt bericht:

De locatie van RottaNova is van grote betekenis voor de stad en daarom acht ik een goede afweging van belang. Ten aanzien van het Voorlopig Ontwerp (d.d. 2 augustus 2013) is de combinatie van bouwvolume, woningtypologie en uitstraling voor mij alleen onder bepaalde voorwaarden aanvaardbaar. Tijdens onze bespreking heb ik aangegeven dat ik op deze plek niet mee kan gaan in een woonprogramma gebaseerd op kleine woningen. Na besprekingen hieromtrent tussen uw en mijn medewerkers heeft de Van Herk Groep aangegeven bereid te zijn een procesafspraak te maken omtrent de toepassing van grotere woningen in de torens. Ik heb mij hierover beraden en kom tot de volgende conclusie. De door u ingebrachte procesafspraak is voor mij een te onzekere basis en sluit de komst van (veel) 1-kamer woningen niet voldoende uit. In combinatie met andere factoren die ik kritisch acht (omvang en uitstraling) is mijn conclusie dat de gemeente tot ondertekening van de projectontwikkel-overeenkomst (POO) en de overeenkomst op hoofdlijnen (OOH) kan overgaan mits de volgende punten worden opgenomen:

In de torens worden woningen van 80 m2 of groter gerealiseerd

In de onderbouw hebben de permanente woningen 2 kamers of meer

Geen LED-schermen aan de gevels (…).

(…)

2.1.25.

Op 2 februari 2015 heeft Grotemarkt conservatoir beslag tot levering gelegd op een perceel grond, kadastraal bekend gemeente Rotterdam 4e Afdeling, [kadastraal nummer] dat aan de Gemeente in eigendom toebehoort en dat grenst aan het perceel [adres] dat eigendom is van Van Herk Groep.

2.2.

Grotemarkt vordert
primaireen verklaring voor recht dat op 4 of 5 maart 2014, althans op een andere door de rechtbank te bepalen datum, de Projectontwikkel-overeenkomst en de Overeenkomst op Hoofdlijnen tot stand zijn gekomen, met veroordeling van de Gemeente tot nakoming van de POO en OOH, zoals vastgelegd op 10 en 13 november 2014, op straffe van een dwangsom van € 10.000,- per dag, met veroordeling tot schadevergoeding nader op te maken bij staat (waaronder begrepen de kosten van het beslag) en
subsidiairveroordeling van de Gemeente tot schadevergoeding wegens onrechtmatig afbreken van onderhandelingen, kosten rechtens.

2.3.

de Gemeente bestrijdt deze vorderingen. Zij vordert in reconventie een verklaring voor recht dat het conservatoire beslag tot levering is vervallen en subsidiair opheffing van dit beslag, met veroordeling van Van Herk Groep het beslag door te halen op straffe van een dwangsom, kosten rechtens.

2.4.

Bij de beoordeling van de vorderingen moet worden vooropgesteld dat als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen

2.5.

De rechtbank is van oordeel dat een akkoord tussen de onderhandelaars van Grotemarkt ( [persoon 2] ) en van de Gemeente ( [persoon 1] ) over de tekst van de POO c.q. de OOH niet leidt tot binding van Grotemarkt respectievelijk de Gemeente zelf. Beide partijen hebben een uitdrukkelijk voorbehoud van integrale goedkeuring gemaakt, door [directeur Van Herk] voor Grotemarkt en door de directeuren DSO en REO voor de Gemeente. Dat hier ook in de ogen van partijen sprake was van een reëel voorbehoud, wordt geïllustreerd door het bericht van [persoon 2] aan [persoon 1] van 5 mei 2014 dat [directeur Van Herk] zijn goedkeuring onthield aan het op 14 maart 2014 tussen deze onderhandelaars vastgestelde definitieve concept op grond van twijfels over de haalbaarheid van het project. De omstandigheid dat Van Herk Groep in mei 2014 de vrijheid voelde en ook gebruikte de haalbaarheid van het project RottaNova (opnieuw) ter discussie te stellen vormt een belangrijke aanwijzing dat definitieve overeenstemming pas werd bereikt na goedkeuring en ondertekening door de directies zelf. Op 26 juni 2014, tijdens de bespreking met wethouder Schneider, voelde Van Herk Groep de vrijheid nog nieuwe punten in de onderhandeling te betrekken. Onduidelijk is gebleven in hoeverre op of na 2 oktober 2014 tussen onderhandelaars alsnog een akkoord is bereikt over alle nog openstaande punten. In elk geval is ná die datum geen Definitief Aangepast Concept meer uitgewisseld. Het stadium van goedkeuring van de definitieve concepten door de beide directies is nooit bereikt. Vast staat dat wethouder Schneider op 27 oktober 2014 het project RottaNova in de op dat moment voorliggende uitwerking (VO en stedenbouwkundige randvoorwaarden) heeft afgeblazen. Grotemarkt heeft onvoldoende onderbouwd dat vóór 27 oktober 2014 reeds volledige wilsovereenstemming (in de vorm van integrale goedkeuring) tussen de bevoegde beslissers ( [directeur Van Herk] respectievelijk de directeuren REO en DSO) was bereikt.

2.6.

Naar het oordeel van de rechtbank stond het in dit geval de Gemeente vrij – zolang de POO en de OOH nog niet waren goedgekeurd door de directie van Grotemarkt en de directeuren van DSO en van REO van de Gemeente en nog niet waren ondertekend – de stedenbouwkundige visie bij te stellen indien en voor zover gewijzigde ruimtelijke en/of economische omstandigheden daartoe aanleiding gaven. Het project RottaNova liep al vanaf 2006 en is meermalen uitgesteld en/of aangepast, telkens wanneer ruimtelijke en/of economische ontwikkelingen (zoals de vastgoedcrisis vanaf 2008) daartoe aanleiding gaven. Het Voorlopig Ontwerp is van augustus 2013 en is bewust flexibel gehouden om in te kunnen spelen op marktontwikkelingen. Van Herk Groep heeft zich in het VO niet willen vastleggen op een bepaalde woningmix en behield maximale keuzevrijheid, inclusief het realiseren van “short stay” accommodaties. Deze keuzevrijheid is overgenomen in de stedenbouwkundige randvoorwaarden, die op 4 maart 2014 door het College van B&W zijn vastgesteld. De geslaagde ontwikkeling van de Markthal (in oktober 2014) vormde een duidelijke wijziging in de ruimtelijke en/of economische omstandigheden. Het terrein van de Grotemarkt/Hoogstraat ligt direct naast de Markthal en kon vanaf oktober 2014 als een A-locatie worden beschouwd, terwijl dit voordien niet het geval was, ook niet ten tijde van de vaststelling van de stedenbouwkundige randvoorwaarden. Het College is in oktober 2014 tot een nieuwe afweging gekomen en is tot het oordeel gekomen dat de stedenbouwkundige randvoorwaarden van 4 maart 2014 niet langer pasten bij een dergelijke A-locatie en dat meer eisen aan de woningtypologie konden en moesten worden gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank kan deze beleidswijziging de hier aan te leggen marginale toets doorstaan. Van Herk Groep heeft in onvoldoende mate aan het nieuwe beleid willen tegemoet komen: zij behield zich ook in de door haar op 10 november 2014 voorgestelde procesafspraak alle vrijheid voor aangaande de mix van woningtypen. Voor de Gemeente was dit voorbehoud – zo blijkt uit de brief van wethouder Schneider van 3 december 2014 - niet aanvaardbaar. Onder deze omstandigheden heeft de Gemeente niet in strijd met de van haar in het maatschappelijk verkeer te vergen zorgvuldigheid gehandeld door haar toestemming te onthouden aan een Projectontwikkelovereenkomst en een Overeenkomst op Hoofdlijnen die niet langer strookte met haar stedenbouwkundige visie.

2.7.

De vorderingen van Grotemarkt zijn niet toewijsbaar.

2.8.

De vordering in reconventie tot opheffing van het conservatoire beslag tot levering is toewijsbaar. Bij beantwoording van de vraag of dit beslag reeds voor de beslissing tot opheffing was komen te vervallen heeft de Gemeente onvoldoende belang. Grotemarkt is gehouden medewerking te verlenen aan doorhaling van het beslag in het kadaster. Voor een uitdrukkelijk bevel tot doorhaling op straffe van een dwangsom acht de rechtbank (vooralsnog) onvoldoende termen aanwezig.

2.9.

Grotemarkt zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:

- explootkosten € 0,00

- griffierecht 613,00

- getuigenkosten 0,00

- deskundigen 0,00

- overige kosten 0,00

- salaris advocaat
1.356,00(3,5 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 2.195,00

2.10.

De nakosten zijn toewijsbaar als hierna vermeld.

3.De beslissing

De rechtbank

in conventie

3.1.

wijst af de vorderingen van Grotemarkt,

in reconventie

3.2.

heft op het op 2 februari 2015 ten laste van de Gemeente op het perceel grond, kadastraal bekend gemeente Rotterdam 4e Afdeling, [kadastraal nummer] gelegde conservatoire beslag tot levering,

in conventie en in reconventie

3.3.

veroordeelt Grotemarkt in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 2.195,- en in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 205,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, indien niet binnen 14 dagen aan het vonnis is voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, alles te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro met ingang van 14 dagen na de datum van dit vonnis tot aan de voldoening,

3.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

3.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. van den Bergh en in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2016.^[1]

Afwijzing schadevergoeding vordering wegens afgebroken onderhandelingen projectontwikkeling RottaNova