Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/488665 / HA ZA 15-1147
Vonnis van 31 augustus 2016
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BRUIL PROJECTONTWIKKELING I EDE B.V.,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BRUIL BOUWBEDRIJF EDE B.V.,
3. de vennootschap onder firma
B2 07 PROJECTONTWIKKELING V.O.F.,
allen gevestigd te Ede,
eiseressen in conventie,
eiseres 3 is tevens verweerster in reconventie;
advocaat mr. C.N.J. Kortmann te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE DORDRECHT,
DE GEMEENTE DORDRECHT,
zetelend te Dordrecht,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. F. Sepmeijer te 's-Gravenhage.
Partijen zullen hierna afzonderlijk Bruil Projectontwikkeling, Bruil Bouwbedrijf, de VOF en de gemeente worden genoemd. Eiseres 1 en 3 zullen hierna gezamenlijk Bruil c.s. worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het proces-verbaal van comparitie van 24 mei 2016 en de daarin genoemde processtukken;
- het faxbericht van 14 juni 2016 namens de gemeente.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
in conventie en reconventie
2.1
Vanaf 27 maart 2007 werkt Bruil c.s. aan de ontwikkeling en realisatie van een appartementencomplex aan het Kromhout te Dordrecht. Vanaf 2008 hebben de gemeente en Bruil c.s. gecorrespondeerd over de mogelijke realisatie van een ondergrondse parkeergarage aldaar.
2.2
Op 14 juni 2009 is een koopovereenkomst gesloten (hierna te noemen: “de koopovereenkomst Kromhout”) waarbij de gemeente drie percelen aan het Kromhout te Dordrecht, kadastraal bekend als gemeente Dordrecht sectie C nummer 6302, nummer 5748 en nummer 6474, heeft verkocht aan de VOF, Bruil Projectontwikkeling en Burghstone B.V. (laatstgenoemde is geen partij bij deze procedure). Op 21 juli 2009 is deze koopovereenkomst door de gemeenteraad van Dordrecht bekrachtigd.
2.3
Op 7 juli 2009 heeft de gemeenteraad van Dordrecht een besluit genomen. In dat besluit (productie 9 bij dagvaarding) staat – voor zover van belang – dat de raad heeft besloten:
“(…)
1.
(…) tot de realisatie van een parkeergarage aan het Kromhout (…) van maximaal 530 parkeerplaatsen (…);
(…) tot de realisatie van een parkeergarage aan het Kromhout (…) van maximaal 530 parkeerplaatsen (…);
(…)
3. in te stemmen met:
a. het voortzetten van de planontwikkeling voor een openbare parkeergarage met bovenliggende woonbebouwing aan het Kromhout; en
b. het aangaan van onderhandelingen met de ontwikkelaar om te komen tot een samenwerkingsovereenkomst;
(…)”
2.4
Op 3 maart 2010 hebben er gemeenteraadsverkiezingen plaatsgevonden in Dordrecht. In het na die verkiezingen door de coalitiepartijen gesloten coalitieakkoord 2010 (productie 13 bij dagvaarding) staat – voor zover van belang – het volgende:
“(…)
Parkeren
Er komt een nader onderzoek naar de parkeerbehoefte in het totale centrum, (…). Dit moet leiden tot een totaalbeeld voor initiatieven op het gebied van parkeren.
(…)
(…). Het aantal openbare plekken in de parkeergarage op Kromhout gaat terug van 400 naar maximaal 250; (…)”
2.5
Op 8 maart 2010 hebben de gemeente en de VOF een intentieovereenkomst gesloten (hierna te noemen: “de intentieovereenkomst”) om hun intenties met betrekking tot de ontwikkeling en realisatie van een openbare parkeergarage aan het Kromhout vast te leggen en procedureafspraken te maken met betrekking tot de uiteindelijk op te stellen en te sluiten koop- en realisatieovereenkomst.
2.6
Op 20 juli, 3 augustus, 7 september en 21 september 2010 hebben Bruil c.s. en de gemeente gesprekken gevoerd over onder andere een zogenoemd ‘fall back scenario’.
2.7
De gemeente heeft in 2013 door Ecorys onderzoek laten doen naar de parkeerbehoefte in Dordrecht. Op 11 juni 2013 heeft Ecorys daar een rapport over uitgebracht.
2.8
Op 11 juni 2013 zijn de gemeente en Bruil Projectontwikkeling een koop- en realisatieovereenkomst aangegaan (hierna: “de koop- en realisatieovereenkomst) met betrekking tot de realisatie van een parkeergarage aan het Kromhout, onder de opschortende voorwaarde dat de gemeenteraad van Dordrecht (hierna: “de (gemeente)raad”) geen wensen en bedenkingen zou uiten daartegen.
2.9
Bij voorstel van 11 juni 2013 verzocht het college van B&W van de gemeente de gemeenteraad goedkeuring te verlenen aan de koop- en realisatieovereenkomst. Tijdens haar vergadering van 15 oktober 2013 heeft de gemeenteraad tegen dit voorstel gestemd.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Bruil c.s. vordert, na wijziging van eis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. een verklaring voor recht dat tussen de gemeente en Bruil Projectontwikkeling op 14 juni 2013 de koop- en realisatieovereenkomst tot stand is gekomen en de koop- en realisatieovereenkomst op 15 oktober 2013, althans op een andere in goede justitie te bepalen datum, in werking is getreden;
2. een verklaring voor recht dat de gemeente jegens Bruil Projectontwikkeling tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de koop- en realisatieovereenkomst en (1) voor zover deze verbintenissen opeisbaar zijn vanaf 15 oktober 2013 althans de datum van opeisbaarheid in verzuim is en (2) voor zover deze verbintenissen niet opeisbaar zijn de gevolgen van niet nakoming reeds zijn ingetreden vanaf 15 oktober 2013, althans op een andere in goede justitie te bepalen datum;
3. de gemeente te veroordelen aan Bruil Projectontwikkeling de schade te vergoeden die zij heeft geleden en nog zal lijden doordat de gemeente tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de koop- en realisatieovereenkomst, zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
4. de gemeente te veroordelen haar verbintenissen uit de koop- en realisatieovereenkomst jegens Bruil Projectontwikkeling na te komen binnen de daarvoor krachtens de koop- en realisatieovereenkomst bepaalde termijnen, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, zulks op straffe van een dwangsom van €5.000,00 voor elke dag of dagdeel dat de gemeente geheel of gedeeltelijk in gebreke is aan die veroordeling te voldoen, tot een maximum van €5.000.000,00;
5. een verklaring voor recht dat de gemeente jegens Bruil Projectontwikkeling en de VOF toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de koopovereenkomst Kromhout, in het bijzonder die voortvloeiend uit artikel 18 van Pro de koopovereenkomst Kromhout;
6. te verklaren voor recht dat de gemeente toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de intentieovereenkomst jegens Bruil Projectontwikkeling en de VOF, in het bijzonder die voortvloeiend uit artikel 3.3 van de intentieovereenkomst;
7. te verklaren voor recht dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens Bruil Projectontwikkeling en de VOF door hun geen compensatie, in welke vorm dan ook, aan te bieden voor de kosten die zij hebben gemaakt en nog zullen maken en voor de schade die zij hebben geleden en nog zullen lijden naar aanleiding van het in de dagvaarding omschreven verzoek van de gemeente van begin 2008 aan Bruil c.s. om planaanpassing;
8. de gemeente te veroordelen aan Bruil Projectontwikkeling en de VOF de schade te vergoeden die zij hebben geleden en nog zullen lijden doordat (1) de gemeente tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de koopovereenkomst Kromhout en de intentieovereenkomst jegens hen en (2) de gemeente onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld, zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
9. de gemeente te veroordelen tot betaling aan Bruil Projectontwikkeling en de VOF van de in goede justitie te bepalen buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van deze dagvaarding;
10. de gemeente te veroordelen tot betaling aan Bruil Projectontwikkeling en de VOF van de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de dag waarop het te dezen te wijzen vonnis wordt gewezen.
3.2.
De gemeente betwist (1) dat de koop- en realisatieovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen; (2) dat partijen een overlegverplichting aangaande de door partijen gemaakte kosten tot dan toe zijn overeengekomen voor de situatie dat de raad niet zou instemmen met de koop- en realisatieovereenkomst; en (3) dat zij onrechtmatig heeft gehandeld jegens Bruil c.s. door niet in overleg te gaan met Bruil c.s. over de door partijen gemaakte kosten.
in voorwaardelijke reconventie
3.3.
Voor zover de vordering 5 van Bruil c.s. in conventie wordt toegewezen vordert de gemeente in reconventie een verklaring voor recht dat de VOF op grond van de koopovereenkomst Kromhout verplicht is om met de gemeente te overleggen over de gevolgen die het niet realiseren van de parkeergarage aan het Kromhout voor de gemeente heeft gehad, met veroordeling van Bruil c.s. in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten, met uitvoerbaar bij voorraad-verklaring van de proceskostenveroordeling.
3.4.
De gemeente stelt daartoe dat indien de gemeente tekort is geschoten in de nakoming van haar overlegverplichting op grond van de koopovereenkomst Kromhout, er op dezelfde grondslag ook een overlegverplichting bestaat voor de VOF, waarvan de gemeente nakoming vordert.
3.5.
Bruil c.s. voert geen verweer en betwist niet dat de VOF in dat geval, evenals de gemeente, een overlegverplichting heeft.
4.De beoordeling
in conventie
4.1
In de akte eiswijziging stelt Bruil Bouwbedrijf dat zij geen vordering meer nastreeft en niet langer als eisende partij optreedt. In lijn hiermee is de eis gewijzigd. Tegen de gewijzigde eis is geen bezwaar gemaakt en deze is niet in strijd met de regels van een goede procesorde, zodat op die gewijzigde eis zal worden beslist. Bruil Bouwbedrijf zal niet (langer) als eisende partij worden aangemerkt.
Vorderingen 1 tot en met 4 van Bruil c.s.
4.2
Vorderingen 1 tot en met 4 van Bruil c.s. hebben betrekking op de koop- en realisatieovereenkomst die Bruil Projectontwikkeling en de gemeente hebben gesloten op 11 juni 2013. Partijen twisten over de vraag of het de gemeenteraad vrij stond om het collegevoorstel met betrekking tot het aangaan van de koop- en realisatieovereenkomst, te verwerpen.
4.3
Vast staat dat de koop- en realisatieovereenkomst is gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de gemeenteraad geen wensen en bedenkingen zou uiten ten aanzien van die overeenkomst. In het stelsel van de Gemeentewet komt groot gewicht toe aan de bevoegdheidsverdeling tussen het college van B&W en de gemeenteraad. De raad heeft een autonome positie, en grote terughoudendheid moet worden betracht bij het aannemen van gebondenheid van een gemeente zonder instemming van de raad in gevallen waar de raad een formele positie in het besluitvormingsproces inneemt. Dat geldt ook in gevallen waarin die formele positie wordt ontleend aan een contractueel voorbehoud van instemming van de gemeenteraad. De zelfstandige beslissingsvrijheid van de gemeenteraad brengt mee dat een wederpartij er niet op mag vertrouwen dat handelingen van het college de instemming van de raad hebben indien dat vertrouwen niet mede wordt ontleend aan toedoen van de raad zelf. Zie voor deze uitgangspunten het arrest van de Hoge Raad in de zaak 'Hof van Twente' van 26 juni 2015 (ECLI:NL:HR:2015:1737).
4.4
Bruil c.s. stelt dat de gemeenteraad met zijn besluit van 7 juli 2009 en door in te stemmen met het coalitieakkoord van 2010, en zodoende door haar eigen toedoen, bij Bruil c.s. het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt dat de gemeenteraad de koop- en realisatieovereenkomst niet zou verwerpen. Het besluit van 7 juli 2009 is volgens Bruil c.s. nooit door de raad ingetrokken of gewijzigd. Gelet op het voorgaande verlangen de redelijkheid en billijkheid, volgens Bruil c.s., dat de opschortende voorwaarde in de koop- en realisatieovereenkomst van instemming van de raad als vervuld geldt en dat de koop- en realisatieovereenkomst tot stand is gekomen (artikel 6:23 BW Pro).
4.5
Uit een redelijke lezing van het besluit van 7 juli 2009 volgt niet dat de gemeenteraad zonder meer instemde met de realisatie van een parkeergarage aan het Kromhout, omdat op dat moment nog onduidelijk was wat de uitkomst zou zijn van de planontwikkeling en de onderhandelingen. Uit het coalitieakkoord 2010 volgt dit evenmin, nu er op dat moment (a) nog een nader onderzoek zou plaatsvinden naar de parkeerbehoefte in het centrum; en (b) er
maximaal250 parkeerplaatsen zouden komen in de parkeergarage op het Kromhout, waaruit volgt dat dit er ook minder of geen konden zijn. Daar komt bij dat de gemeente in latere correspondentie veelvuldig aandacht heeft gevraagd voor het feit dat de raad nog moest instemmen met het onderhandelingsresultaat. Gelet op het voorgaande is geen sprake van vertrouwen dat kan worden ontleend aan toedoen van de raad. Dit betekent dat Bruil c.s. er niet (gerechtvaardigd) op mocht vertrouwen dat de raad zou instemmen met de koop- en realisatieovereenkomst en dat de redelijkheid en billijkheid niet verlangen dat de opschortende voorwaarde als vervuld geldt. Het betoog van Bruil c.s. slaagt om die reden niet en vorderingen 1 tot en met 4 zullen worden afgewezen.
maximaal250 parkeerplaatsen zouden komen in de parkeergarage op het Kromhout, waaruit volgt dat dit er ook minder of geen konden zijn. Daar komt bij dat de gemeente in latere correspondentie veelvuldig aandacht heeft gevraagd voor het feit dat de raad nog moest instemmen met het onderhandelingsresultaat. Gelet op het voorgaande is geen sprake van vertrouwen dat kan worden ontleend aan toedoen van de raad. Dit betekent dat Bruil c.s. er niet (gerechtvaardigd) op mocht vertrouwen dat de raad zou instemmen met de koop- en realisatieovereenkomst en dat de redelijkheid en billijkheid niet verlangen dat de opschortende voorwaarde als vervuld geldt. Het betoog van Bruil c.s. slaagt om die reden niet en vorderingen 1 tot en met 4 zullen worden afgewezen.
4.6
Ten overvloede overweegt de rechtbank dat ook in het geval dat de raad met het besluit van 7 juli 2009 en het coalitieakkoord 2010 wél door haar eigen toedoen een gerechtvaardigd vertrouwen zou hebben gewekt bij Bruil c.s. dat zij zou instemmen met de koop- en realisatieovereenkomst, er om de navolgende redenen in oktober 2013 ten opzichte van 9 juli 2007 en 2010 sprake was van dusdanig gewijzigde omstandigheden dat Bruil c.s. daar niet langer op mocht vertrouwen en dus dat de redelijkheid en billijkheid dan niet verlangen dat de opschortende voorwaarde van instemming van de raad als vervuld geldt.
4.7
Ten eerste volgt uit het rapport van Ecorys dat er ten tijde van het nemen van het besluit om niet in te stemmen met de koop- en realisatieovereenkomst, sprake was van verminderde parkeerbehoefte in het centrum van Dordrecht en dat inmiddels onzeker was of uitbreiding van de parkeercapaciteit nog langer noodzakelijk was. In het rapport van Ecorys (productie 51 bij conclusie van antwoord) staat – voor zover van belang – het volgende:
“(…)
6. conclusies
2012 versus het verleden
De parkeertelling uit 2012 laat ten opzichte van de tellingen uit 2010 en 2011 een dalende tendens zien als het gaat om het gebruik van parkeerplaatsen.
(…)
1s er extra parkeercapaciteit nodig?
De vraag: `moet de gemeente parkeerplaatsen bijbouwen?' is op dit moment niet eenduidig te beantwoorden. Veel is locatie-, en daarmee situatieafhankelijk. In het centrum zelf is behoefte aan extra parkeercapaciteit. In de 19e eeuwse schil is over het algemeen voldoende parkeercapaciteit. Naast uitbreiding van parkeercapaciteit staan de gemeente ook andere instrumenten ter beschikking, zoals betere benutting van bestaande plaatsen door betere signalering, andere parkeerregulering, een aanpassing van de verkeercirculatie en/of een ander tariefstelsel. Daarnaast moet men zich afvragen in hoeverre het noodzakelijk is om nu al te beslissen over het al dan niet uitbreiden van parkeercapaciteit. Soms is die noodzaak aanwezig, maar als dat niet het geval is uitstellen een veilige optie. Hoe dan ook, de gemeente staat voor de opgave om te gaan met onzekerheden waar ook het SCP geen definitief antwoord op heeft.
(…)”
De omstandigheden dat er volgens Ecorys in 2013 onduidelijkheid was over de parkeerbehoefte in Dordrecht in de toekomst en dat Ecorys niet adviseert om niet door te gaan met de realisatie van de parkeergarage aan het Kromhout, zoals door Bruil c.s. is gesteld, doen er niet aan af dat op het moment van het nemen van het besluit door de raad om niet in te stemmen met de koop- en realisatieovereenkomst sprake was van verminderde parkeerbehoefte in Dordrecht en dat het toekomstperspectief omtrent de parkeerbehoefte onzeker was geworden. De raad heeft hieraan een bepaald gewicht toegekend en (mede) om die reden instemming kunnen onthouden.
4.8
Ten tweede staat vast dat er tussentijds raadsverkiezingen waren geweest in 2010. Dat een nieuw gekozen gemeenteraad mogelijk anders tegen eerder genomen besluiten aankijkt, is een politieke werkelijkheid, waarop Bruil c.s. bedacht had kunnen zijn.
4.9
Tot slot staat vast dat de gemeente heeft moeten afboeken op haar grondposities. In die omstandigheid is goed te begrijpen – ook voor derden zoals Bruil c.s. – dat de raad kritischer is gaan kijken naar financiële keuzes.
Vorderingen 5 en 6 van Bruil c.s.
4.1
Het gevolg van het niet-instemmen van de raad met de koop- en realisatieovereenkomst is dat de opschortende voorwaarde in die overeenkomst niet is vervuld en dat de werking van de koop- en realisatieovereenkomst daardoor niet is aangevangen (artikel 6:21 BW Pro). Partijen twisten over de vraag of de gemeente in dat geval verplicht is om met Bruil c.s. in overleg te treden over de door beide partijen tot dan toe gemaakte kosten.
4.11
Het uitgangspunt is dat, vanuit het oogpunt van contractsvrijheid, onderhandelingen mogen worden afgebroken zonder dat de afbrekende partij daardoor een schadevergoeding is verschuldigd (HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467). Bruil c.s. stelt dat partijen – in afwijking van dat uitgangspunt – een algemeen principe van gedeeld afbreukrisico zijn overeengekomen en dat partijen, in de situatie dat de raad niet zou instemmen met de koop- en realisatieovereenkomst, verplicht zijn geweest om te overleggen over de kosten van beide partijen tot dan toe. De gemeente betwist dit en voert aan dat partijen enkel een overlegverplichting zijn overeengekomen voor bepaalde, specifieke situaties. Het niet-instemmen van de raad met de koop- en realisatieovereenkomst valt daar, volgens de gemeente, niet onder.
4.12
Bruil c.s. verwijst ter onderbouwing van haar stelling naar artikel 18 van Pro de koopovereenkomst Kromhout en artikel 3.3. van de intentieovereenkomst en vordert nakoming van de overlegverplichting door de gemeente. Bruil c.s. stelt dat deze artikelen zo moeten worden uitgelegd dat partijen een gedeeld afbreukrisico zijn overeengekomen. Daarnaast verwijst Bruil c.s. als omstandigheid ter onderbouwing van die stelling naar de gesprekken die partijen hebben gehad over het ‘fall back scenario’.
4.13
In artikel 18 van Pro de koopovereenkomst Kromhout staat – voor zover van belang – het volgende:
“(…)
Artikel 18.a. Partijen stellen vast dat zij gedurende een vrij lange periode hebben gesproken over de totstandkoming van deze overeenkomst en het vastleggen van de randvoorwaarden waaronder eventueel een openbare parkeergarage als bedoeld in artikel 17. kan c.q. zal worden gerealiseerd. Partijen hebben daardoor aanzienlijke kosten gemaakt en koper heeft de ontwikkeling als beschreven in artikel 4. getemporiseerd.
b. Indien de daartoe bevoegde organen van de gemeente voor 1 juli 2009 besluiten niet over te gaan tot het sluiten van een realisatie-/exploitatieovereenkomst, treden partijen in overleg over de gevolgen die hieruit voortvloeien voor zowel koper als verkoper.
c. Indien de daartoe bevoegde organen van de gemeente voor 1 juli 2009 geen besluit hebben genomen over het mogelijk maken van de realisatie van een parkeergarage op de onderhavige locatie, treden partijen met elkaar in overleg over de gevolgen die deze vertraging heeft voor het proces en een compensatieregeling voor koper vanwege eventueel nog te lijden schade.
d. Indien de daartoe bevoegde organen van de gemeente niet voor 1 januari 2010 hebben besloten tot het aangaan van de onder 17a. genoemde realisatie-/exploitatieovereenkomst en het ten behoeve daarvan benodigde krediet beschikbaar te hebben gesteld, staat het koper vrij te doen met het terrein wat hem goed dunkt, binnen de kaders van deze overeenkomst en de wet. Partijen treden alsdan in overleg over de gevolgen die hieruit voortvloeien voor zowel koper als verkoper.
(…)”
4.14
In artikel 3 van Pro de intentieovereenkomst staat – voor zover van belang – het volgende:
“(…)
3.3.
Indien partijen geen overeenstemming bereiken over de in de Koop-/realisatieovereenkomst op te nemen voorwaarden, waaronder de koopsom van de Parkeergarage, treden Partijen in overleg over de gevolgen daarvan, waaronder mogelijke vergoeding van door beide Partijen reeds gemaakte kosten.
(…)”
4.15
Wanneer gekeken wordt naar de tekst van artikel 18 sub b ziet Pro dit artikel op de situatie dat de bevoegde organen (dus ook de raad) vóór 1 juli 2009 besluiten om niet over te gaan tot het sluiten van de koop- en realisatieovereenkomst, in welk geval er een overlegverplichting bestaat voor partijen. Uit de tekst van artikel 18 sub b volgt Pro niet dat die overlegverplichting ook geldt na 1 juli 2009, indien partijen er voor hebben gekozen om het traject voort te zetten in de situatie dat de raad op 1 juli 2009 nog niet had ingestemd met een koop- en realisatieovereenkomst. Voor de situatie die in 2013 was ontstaan nadat de raad zijn instemming had onthouden, komt daar nog bij dat de financiële gevolgen (door oplopende kosten) inmiddels al een heel andere orde van grootte hadden gekregen (zie ook productie 50 van Bruil c.s.). Het is daarom ook niet logisch en, zonder bijkomende omstandigheden ook niet redelijk, artikel 18b zo te interpreteren dat die regeling toepassing zou moeten vinden in 2013.
4.16
Artikel 18 sub c en Pro d zien, gelet op de tekst daarvan, op de situatie dat de bevoegde organen, waaronder de raad, niet-tijdig hadden besloten tot de realisering van de parkeergarage c.q. het aangaan van een realisatie-/exploitatieovereenkomst. Die artikelen zien derhalve op de situatie dat er sprake was van vertraging van (onder andere) de besluitvorming door de raad en niet op de situatie dat de raad in het geheel niet zou instemmen met de koop- en realisatieovereenkomst.
4.17
Artikel 3.3. van de intentieovereenkomst ziet, gelet op de tekst daarvan, op de situatie dat partijen geen overeenstemming zouden bereiken over de
voorwaardenin de koop- en realisatieovereenkomst. Vast staat dat partijen het eens waren over de voorwaarden van de koop- en realisatieovereenkomst, waaronder de voorwaarde dat de raad moest instemmen daarmee. Ook dit artikel ziet daarom, wanneer naar de tekst gekeken wordt, niet op de situatie dat de raad niet zou instemmen met de koop- en realisatieovereenkomst.
voorwaardenin de koop- en realisatieovereenkomst. Vast staat dat partijen het eens waren over de voorwaarden van de koop- en realisatieovereenkomst, waaronder de voorwaarde dat de raad moest instemmen daarmee. Ook dit artikel ziet daarom, wanneer naar de tekst gekeken wordt, niet op de situatie dat de raad niet zou instemmen met de koop- en realisatieovereenkomst.
4.19
Bruil c.s. stelt dat uit de besprekingen over het ‘fall back scenario’ volgt dat partijen aan de voornoemde artikelen toch de zin en betekenis mogen toekennen dat er een overlegverplichting geldt in elke situatie dat er geen koop- en realisatieovereenkomst tot stand is gekomen. Volgens haar dus ook indien de raad ná 1 juli 2009 besluit niet in te stemmen met de koop-en realisatieovereenkomst. Het standpunt van Bruil c.s. is om de volgende redenen onvoldoende onderbouwd.
4.2
Partijen hebben in 2010 meermaals gesproken over een ‘fall back scenario’. In het gespreksverslag van de bespreking tussen partijen op 20 juli 2010 staat – voor zover van belang – het volgende:
“(…)
8. Fall back scenario
Er zijn drie mogelijkheden waarom het project niet zou kunnen doorgaan.
a.
De vergunningen en/of ontheffingen worden niet verleend.
De vergunningen en/of ontheffingen worden niet verleend.
b.
De aanbesteding valt veel duurder uit dan verwacht.
De aanbesteding valt veel duurder uit dan verwacht.
c.
Onvoorziene omstandigheden.
Onvoorziene omstandigheden.
(…)”
4.21
Blijkens de tekst zijn de contractuele bepalingen en het ‘fall back scenario’ geschreven voor specifieke, thans niet van toepassing zijnde, situaties. Door Bruil c.s. zijn geen (althans onvoldoende) feiten en omstandigheden gesteld die onderbouwing geven aan het standpunt dat een overlegverplichting – op basis van 'gedeeld afbreukrisico' –
is overeengekomen voor het geval de raad niet zou instemmen met het voorstel van het college.
4.22
Indien Bruil c.s. wenste dat de overlegverplichting voor partijen ook gold in de situatie dat de raad niet zou instemmen met de koop- en realisatieovereenkomst ná 1 juli 2009, had het op haar weg gelegen om dit op enig moment uitdrukkelijk aan de orde te stellen. Ofwel bij het opstellen van de overeenkomsten, ofwel bij het bespreken van het 'fall back scenario'. Dat Bruil c.s. geen aanleiding zag om rekening te houden met de situatie dat de raad niet zou instemmen met de koop- en realisatieovereenkomst – zoals door Bruil c.s. ter comparitie is verklaard – komt gelet op hetgeen in dit vonnis is overwogen voor haar risico. Dit geldt zeker nu Bruil c.s. in dit kader moet worden beschouwd als professionele partij, bovendien bijgestaan door een of meer juristen.
Vordering 7 van Bruil c.s.
4.23
Zoals hiervoor is geoordeeld, is het uitgangspunt dat onderhandelingen, om welke reden dan ook, mogen worden afgebroken zonder dat de afbrekende partij daardoor schadevergoeding is verschuldigd. In twee gevallen kan het afbreken van de onderhandelingen desondanks niet rechtmatig zijn: (1) wanneer afbreken zonder de wederpartij een vergoeding te bieden voor de door haar gemaakte kosten in strijd is met de redelijkheid en billijkheid; en (2) als het afbreken in zijn geheel in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
Ingeval bij de wederpartij van degene die de onderhandelingen afbreekt, het gerechtvaardigd vertrouwen bestond dat een overeenkomst tot stand zou komen, hoeft dit niet onder alle omstandigheden te betekenen dat het afbreken onaanvaardbaar is. Er dient rekening gehouden te worden met ‘de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt, tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen, en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij; hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan’ (Ruiterij/MBO, HR 14-06-1996, NJ 1997, 481).
4.24
De stellingen van Bruil c.s. over onrechtmatigheid van het handelen van de gemeente passen in het leerstuk van de afgebroken onderhandelingen. Bruil c.s. stelt immers dat het afbreken van de onderhandelingen door de gemeente zonder een compensatie aan te bieden voor de door Bruil c.s. gemaakte kosten in dit geval onrechtmatig is. Bruil c.s. voert daartoe aan dat (1) de gemeente het initiatief nam tot het aangaan van onderhandelingen aangaande de parkeergarage, waarbij (2) Bruil c.s. in afwachting daarvan haar eigen plannen heeft uitgesteld en kosten heeft gemaakt in het onderhandelingstraject, terwijl (3) bij Bruil c.s. het gerechtvaardigd vertrouwen was gewekt dat de koop- en realisatieovereenkomst tot stand zou komen, althans dat er een compensatieregeling getroffen zou worden voor de door Bruil c.s. gemaakte kosten indien de koop- en realisatieovereenkomst niet tot stand zou komen.
4.25
Nu het uitgangspunt is dat onderhandelingen mogen worden afgebroken zonder kostenvergoeding, dient te worden beoordeeld of sprake is van zodanige omstandigheden (zie 4.23) dat het desondanks onredelijk zou zijn om de onderhandelingen in dit geval af te breken zonder compensatie te bieden. Uit de eerdere overwegingen in dit vonnis volgt al dat geen sprake is van opgewekt vertrouwen als door Bruil c.s. betoogd. De door Bruil c.s. andere gestelde omstandigheden (dat de onderhandelingen hebben plaatsgevonden op initiatief van de gemeente en dat Bruil c.s. haar eigen plannen aangaande het Kromhout heeft uitgesteld) zijn onvoldoende zwaarwegend om tot dat oordeel te komen. Op grond van artikel 18 van Pro de koopovereenkomst Kromhout heeft Bruil c.s. immers de mogelijkheid gehad om, toen het project vertraging opliep, de onderhandelingen te staken zodat zij verder kon met haar eigen project. Bruil c.s. heeft er destijds voor gekozen om de onderhandelingen voort te zetten, daarbij het risico nemend dat haar kosten verder zouden oplopen. Dat Bruil c.s. als gevolg daarvan haar eigen project langer moest uitstellen in afwachting van de uitkomst van het onderhandelingstraject met de gemeente, komt daarom eveneens voor haar eigen rekening en risico.
4.26
Gelet op het voorgaande is het afbreken van de onderhandelingen zonder kostenvergoeding niet als onrechtmatig aan te merken.
4.27
Of de raad – in de lijn van uitlatingen van de wethouder in de vergadering van 15 oktober 2013 (dagvaarding 83) – aanleiding ziet om onder de huidige omstandigheden alsnog in overleg te treden met Bruil c.s. over compensatie, is in dit geval een afweging van de raad zelf en niet een juridisch afdwingbare verplichting. Deze vordering zal om die reden worden afgewezen.
Vorderingen 8 en 9 van Bruil c.s.
4.28
Gelet op hetgeen hiervoor is geoordeeld, zullen ook deze voortbouwende vorderingen worden afgewezen.
Proceskosten
4.29
Als de in het ongelijk gestelde partij zal Buil c.s. worden veroordeeld in de kosten van deze procedure in conventie, als gevorderd te vermeerderen met rente. De kosten aan de zijde van de gemeente in conventie worden begroot op:
- dagvaarding € 77,84
- griffierecht € 613,00
- salaris advocaat
€ 904,00(2 punten maal tarief II à € 452,00)
€ 904,00(2 punten maal tarief II à € 452,00)
Totaal € 1.594,84
4.3
De door de gemeente verzochte veroordeling tot betaling van nakosten zal, deels voorwaardelijk als hierna vermeld, worden toegewezen.
in voorwaardelijke reconventie
4.31
Omdat de voorwaarde voor de reconventionele vordering niet is vervuld, wordt aan de beoordeling daarvan niet toegekomen.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1
wijst het gevorderde af;
5.2
veroordeelt Bruil c.s. in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.594,84 in conventie, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 15 dagen na heden tot aan de dag van algehele voldoening en te vermeerderen met de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Bruil c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
5.3
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
in voorwaardelijke reconventie
5.4.
stelt vast dat de voorwaarde voor het instellen van de vordering niet is vervuld.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.A.M. Cooijmans, mr. D. van Dooren en mr. L. Daum en in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2016.
2457/1694/2744