Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/509228 / KG ZA 16-1003
Vonnis in kort geding van 5 oktober 2016
in de zaak van
1. de publiekrechtelijke rechtspersoon
[eiser],
zetelend te Rotterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser2],
gevestigd te Rotterdam,
eiseressen,
advocaat mr. drs. C.J.M. Stubenrouch te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. L. Hennink te Rotterdam.
Eiseressen zullen hierna de [eiser] en [eiser2] genoemd worden en gedaagde [gedaagde] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 september 2016, met producties 1 tot en met 10
- producties 11 en 12 van de [eiser] en [eiser2]
- producties 1 tot en met 5 van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling op 21 september 2016
- de pleitnota van de [eiser] en [eiser2]
- de pleitnota van [gedaagde]
- de na de zitting ontvangen toevoeging van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] bewoont (een deel van) de woning (een voormalig veerhuis) aan de [woning] (hierna: de woning). In een ander deel van de woning verblijft de heer [persoon] . De [eiser] is eigenaresse van de (gehele) woning. [eiser2] is schriftelijke gevolmachtigde van de [eiser] met betrekking tot de woning. In deze verhouding legt [eiser2] zich, ingevolge een tussen de [eiser] en haar op 11 april 2011 gesloten Raamovereenkomst Leegstandbeheer Rotterdam, toe op dienstverlening aan de [eiser] die voorziet in tijdelijk gebruik van leegstaande objecten, waaronder de woning.
2.2.
Tussen partijen is in geschil of de bruikleenovereenkomst van 21 april 2011 die tussen [eiser2] (‘Bruikleengever’) en [gedaagde] (‘Bruiklener’) ten aanzien van de woning (‘het Object’) is gesloten en bij brief van 7 juni 2011 is beëindigd per 5 juli 2011 nog immer geldt dan wel dat deze in de vorm van een nieuwe/andere, mondeling gesloten, bruikleenovereenkomst met eensluidende inhoud tussen hen is voortgezet.
In de litigieuze bruikleenovereenkomst (hierna: de bruikleenovereenkomst) zou, voor zover thans van belang, het volgende zijn bepaald:
“
in aanmerking nemende:
in aanmerking nemende:
(…)
de Bruikleengever wenst het Object aan de Bruiklener in - al dan niet gedeeltelijke – bruikleen te geven, om daarin tijdelijk verblijf te houden en zodoende leegstand te voorkomen;
de Bruiklener realiseert zich en verklaart zich ermee akkoord dat de bruikleenovereenkomst zal eindigen indien de Bruikleengever zulks met inachtneming van de bepalingen van deze bruikleenovereenkomst te kennen geeft; de Bruiklener is bereid - en zijn woon- en leefsituatie laten toe- zijn woonrecht afhankelijk te stellen van opzegging op korte termijn door de Bruikleengever;
(…)
Ontvangst en bestemming
Artikel 2
(…)
4.Het is de Bruiklener niet toegestaan veranderingen aan het Object aan te brengen, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Bruikleengever.
(…)
Toegang
Artikel 7
De Bruikleengever en alle anderen die zij daartoe aanwijst, hebben te allen tijde het recht van toegang tot het Object. De Bruiklener en diegenen die in of nabij het Object van zijnentwege en/of met zijn goedvinden verblijven, zijn derhalve verplicht deze toegang te verlenen. In het bijzonder indien deze verband houden met bezichtiging in verband met verkoop, verhuur en/of andere doeleinden en de uitvoering van werkzaamheden die naar het oordeel van de Bruikleengever en alle anderen die zij daartoe aanwijst noodzakelijk en/of gewenst zijn voor de instandhouding en/of reparatie en/of verfraaiing van het Object.
(…)
Beëindiging van de overeenkomst
Artikel 13
1.Deze overeenkomst kan te allen tijde, zonder opgave van redenen, schriftelijk door de Bruikleengever en/of de Bruiklener worden opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 28 dagen. De opzegging door de Bruiklener moet zijn gericht aan de Bruikleengever.
2.Deze overeenkomst kan echter door de Bruikleengever met onmiddellijke ingang worden opgezegd indien sprake is van niet-nakoming door de Bruiklener van enige verplichting voortvloeiend uit deze overeenkomst, zulks onverminderd alle overige rechten die de Bruikleengever aan de wet en deze overeenkomst kan ontlenen.
3.Op de dag waarop deze overeenkomst, door welke oorzaak en om welke reden dan ook, eindigt zal de Bruiklener het Object met al het zijne en met allen die zich van zijnentwege en/of met zijn goedvinden in of nabij het Object bevinden ontruimen en in goede staat en bezemschoon achterlaten, onder afgifte aan de Bruikleengever van de op het slot (de sloten) passende sleutel(s). Goederen die de Bruiklener, in strijd met het voorgaande, in het Object achterlaat worden geacht geschonken te zijn en derhalve in eigendom toe te behoren aan de Bruikleengever die daarover naar goeddunken kan beschikken.
Boete
Artikel 14
Voor iedere dag of gedeelte van een dag gedurende welke de Bruiklener nalatig blijft of blijkt aan het in artikel 13 lid 3 gestelde Pro te voldoen, (…), verbeurt de Bruiklener aan de Bruikleengever zonder voorafgaande ingebrekestelling een onmiddellijk opeisbare boete van € 500 (…), onverminderd het recht van de Bruikleengever op volledige schadevergoeding, en onverminderd de overige rechten van de Bruikleengever.
(…)”.
2.3.
Ten aanzien van de (gehele) woning heeft de [eiser] een bouwkundige keuring laten verrichten door het expertisebureau [bedrijf3] te Oosterhout (hierna: [bedrijf3] ). Deze keuring heeft geresulteerd in een rapport van 22 juni 2016 (hierna: het rapport).
In het rapport staat, voor zover thans van belang, het volgende vermeld:
“
9. Conclusie en aanbevelingen bouwkundig
9. Conclusie en aanbevelingen bouwkundig
Gezien de zeer slechte staat van het object is ervoor gekozen om bouwkundig geen herstelkosten te calculeren. Er is per onderdeel niet te herstellen zonder het gehele object te moeten herstellen.
Door de diverse lekkages, zeer slechte bouwfysische omstandigheden (vochtdoorslag en slechte tot geen ventilatie) en de aanwezigheid van diverse schimmels en zwammen is het object niet geschikt voor bewoning.
Hierbij adviseren wij het gehele object, volledig en grondig, te restaureren of over te gaan tot sloop.
10.Conclusie en aanbevelingen electrotechnisch
De installatie dient met uitzondering van het achterliggende magazijn volledig te worden vervangen/hersteld zodat deze een NEN 3140 inspectie kan doorstaan. Niet gebruikte NUTS aansluitingen moeten worden verwijderd en de aansluiting die wordt gehandhaafd moet worden vernieuwd.
Er moet een nieuwe hoofdverdeler worden geplaatst met daarin de nodige aardlekbeveiligingen en voldoende groepen om de installatie in het pand te schakelen. Eerst zal echter de lekkage op deze locatie moeten worden verholpen. Aarding van de installatie en vreemde geleidende delen moet worden gecontroleerd en waar nodig hersteld.
De volledige installatie in het pand dient vervangen te worden, waarbij het leidingwerk, bedrading en schakelmateriaal wordt vervangen door componenten die de veiligheid kunnen waarborgen en de installatie weer aan de geldende normen laat voldoen.
Om bovengenoemde werkzaamheden uit te laten voeren zal het pand gedurende +/- 2 weken (los van de bouwkundige aanpassingen) onbruikbaar zijn omdat de inrichting grotendeels moet worden verwijderd om leidingwerk te kunnen vervangen.
Het is zeer belangrijk dat er op korte termijn een installateur wordt ingeschakeld om de meest urgente gebreken veilig te stellen”.
2.4.
Bij brief van 23 juni 2016 heeft [eiser2] namens de [eiser] aan [gedaagde] aangegeven de bruikleenovereenkomst te willen beëindigen per 21 juli 2016 met het verzoek om de woning per die datum leeg, schoon en in oorspronkelijke staat op te leveren. Dit verzoek is bij brief van 5 juli 2016 herhaald, waarbij [eiser2] een beroep doet op de in de bruikleenovereenkomst in artikel 14 opgenomen Pro boeteclausule bij niet-tijdige en -correcte oplevering.
2.5.
Op 21 juli 2016 heeft [gedaagde] de woning niet aan [eiser2] opgeleverd noch verlaten. Tussen partijen is, o.a. in de brief van 26 juli 2016 van [eiser2] aan [gedaagde] , uitgestelde ontruiming van de woning aan de orde geweest per 1 november 2016, mits [gedaagde] uiterlijk op 30 juli 2016 zou hebben aangegeven daarmee akkoord te zijn. Een dergelijk akkoord is door [eiser2] van [gedaagde] nimmer (tijdig) ontvangen (doch wel van [persoon] ). De [eiser] en [eiser2] hebben hun beroep op de boeteclausule ex artikel 14 van Pro de bruikleenovereenkomst gehandhaafd en hebben voorts in voormelde brief het volgende te kennen gegeven: “Ten slotte wil ik nog wel benadrukken dat de [eiser] de woning niet langer geschikt acht om goed bewoond te kunnen worden. De elektrische bedrading, de meterkast, de waterleiding en de overige staat van het pand is inmiddels sterk verouderd. Bewoning na 21-07-2016 is daarom volledig voor eigen risico”.
2.6.
Medio augustus 2016 heeft een tweede keuring plaatsgevonden door [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ), een vennootschap die o.a. is gespecialiseerd in elektrische installaties. Deze keuring heeft geleid tot een eindinspectierapport ‘Elektrische Installaties woningen’ van 15 augustus 2016. In het bij het rapport kennelijk verzonden begeleidend schrijven van kennelijk 17 augustus 2016 heeft de heer [bedrijf] van [bedrijf] , voor zover thans relevant, het volgende medegedeeld:
“Naar aanleiding van ons inspectierapport is het van belang dat de volgende punten hersteld moeten worden in verband met de veiligheid van de installatie.
De 3 aparte groepenkasten moeten vervangen worden.( zijn sterk verouderd en voldoen niet meer aan de norm).
De 3 groepen met een te lage isolatieweerstand moeten worden voorzien van nieuwe bedrading.
Tevens hoorde onze monteur dat als het regent dat er water naar binnenkomt en dit ook tot een gevaarlijke situatie kan leiden omdat zich daar de groepenkasten bevinden. Dit zou betekenen dat het dak hersteld moet worden.
Bij deze een raming voor de herstelwerkzaamheden exclusief herstel van het dak.
1) Vervangen 3 stuks groepenkast € 2150.00
2) Nieuwe bedrading in 3 groepen € 3950.00
(…)”.
2.7.
Gelet op de bevindingen van [bedrijf] heeft de [eiser] de elektriciteit van de woning doen afsluiten. Daarop heeft [gedaagde] door [bedrijf2] te Mijnsherenland medio augustus 2016 een nieuwe groepenkast met aardlekschakelaars op een andere locatie in de woning doen installeren. Broer heeft zelf de elektrische bedradingen in de woning (“achter de meter”) vervangen.
2.8.
In de woning dient volgens de [eiser] en [eiser2] asbestonderzoek plaats te vinden.
3. Het geschil
3.1.
De [eiser] en [eiser2] vorderen (zakelijk weergegeven) bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, op alle dagen en uren, om:
[gedaagde] te veroordelen om binnen een week na betekening van het in deze te wijzen vonnis de woning of gedeelten ervan, met al het zijne en de zijnen en al diegenen die met en/of zonder hun toestemming in de woning verblijven volledig en behoorlijk te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels en al hetgeen tot de woning behoort ter vrije en algehele beschikking van [eiseres, de voorzieningenrechter begrijpt dat bedoeld is:] de [eiser] en [eiser2] te stellen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte ervan dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft, althans een zodanige voorziening te treffen die de voorzieningenrechter juist acht;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van de overeengekomen boete zoals bedoeld in artikel 14 van Pro de bruikleenovereenkomst, zijnde een bedrag van € 500,00 per dag, te rekenen vanaf 21 juli 2016 tot het moment waarop [gedaagde] de woning ontruimd zal hebben;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, het salaris van de advocaat daar-onder begrepen, en eventuele nakosten na het gewezen vonnis.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Gelet op de door de [eiser] en [eiser2] gestelde onveilige situatie in de woning, die zij (o.a.) hebben onderbouwd met de rapporten van [bedrijf3] en [bedrijf] (daar waar [gedaagde] zijn stelling dat geen sprake is van een dergelijke situatie in de woning niet met een onderzoeksrapport heeft onderbouwd), is de vordering tot ontruiming in beginsel in voldoende mate spoedeisend te noemen. Dit geldt ook nu [gedaagde] de elektriciteitsinstallatie inmiddels heeft laten vernieuwen en de bedradingen zelf heeft vervangen, omdat uit gemelde door de [eiser] en [eiser2] overgelegde rapporten is gebleken dat de beweerdelijke onveilige situatie in de woning niet alleen wordt veroorzaakt door het probleem van de elektriciteit, doch ook andere redenen heeft. Het voorgaande staat los van hetgeen de voorzieningenrechter hierna materieel overweegt ten aanzien van de noodzaak van de ontruiming.
4.2.
De vordering tot ontruiming (en ook die tot betaling van een contractuele boete) is gebaseerd op schending door [gedaagde] van verplichtingen in de bruikleenovereenkomst en op de mogelijkheid die deze overeenkomst biedt om zonder reden met inachtneming van een termijn van tenminste 28 dagen op te zeggen (zie 2.2, artikel 13.1 van de bruikleenovereenkomst).
4.3.
Gelet op het verweer van [gedaagde] dient (allereerst) de vraag te worden beantwoord of de bruikleenovereenkomst tussen partijen, althans [gedaagde] en [eiser2] , (nog immer) geldend is en, als dit niet het geval is, hoe de contractuele rechtsverhouding tussen partijen dan kan worden geduid met welke juridische consequenties.
4.3.1.
Niet in geschil is dat de bruikleenovereenkomst (feitelijk) schriftelijk door [eiser2] jegens [gedaagde] is opgezegd per 5 juli 2011 (zie 2.2 en productie 1 van [gedaagde] ). Partijen geven ieder een andere reden voor deze opzegging, maar geen van hen maakt de desbetreffende reden aannemelijk. De voorzieningenrechter zal mitsdien uitgaan van de grond die in de brief van 7 juni 2011 voor de opzegging is gegeven, namelijk dat de eigenaar, de [eiser] , de bruikleenovereenkomst van 21 april 2011 met [gedaagde] wilde beëindigen. Dit is van belang omdat, als het de wens van [gedaagde] was geweest om de bruikleenovereenkomst te beëindigen per 5 juli 2011, zoals de [eiser] en [eiser2] stellen, [gedaagde] zich er dan bezwaarlijk op kan beroepen dat de bruikleenovereenkomst, ook nu hij de woning is blijven bewonen, is vervallen. Nu de voorzieningenrechter op basis van de gepresenteerde feiten in de opzeggingsbrief van 7 juni 2011 zal aannemen dat de opzeggingswens van de kant van de [eiser] en [eiser2] kwam, is het aan hen om aannemelijk te maken dat desondanks de bruikleenovereenkomst, met alle daaraan verbonden verplichtingen en beperkingen van rechten voor [gedaagde] , van kracht is gebleven. Daarin zijn de [eiser] en [eiser2] niet geslaagd; zij hebben het gelaten bij de blote stelling dat de bruikleenovereenkomst van kracht is gebleven. Vooralsnog dient daarom aangenomen te worden dat tussen partijen geen bruikleenovereenkomst geldt met een inhoud als door de [eiser] en [eiser2] is gesteld en hiervoor onder 2.2. (deels) is weergegeven.
4.3.2.
De stelling van [gedaagde] dat met betrekking tot de woning sprake is van een huurovereenkomst tussen partijen wordt, mede gelet op de betwisting van de [eiser] en [eiser2] , niet aannemelijk geacht. Immers, het moest voor [gedaagde] , o.a. op grond van de inhoud van de (oorspronkelijke) bruikleenovereenkomst (zie 2.2., de considerans), duidelijk zijn dat de [eiser] de woning niet wilde verhuren, omdat zij de vrijheid wilde houden om deze op korte termijn te slopen, verbouwen of om andere redenen te ontruimen.
4.3.3.
Er lijkt dus sprake te zijn van een bruikleenovereenkomst sui generis, zonder specifieke bedingen zoals die aangaande een opzegtermijn, de eis van toestemming voor het aanbrengen van wijzigingen in de woning en een boete, en met als betrokkenen bij die overeenkomst de [eiser] en [eiser2] enerzijds en [gedaagde] anderzijds.
Een dergelijke overeenkomst mag slechts opgezegd worden indien een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat of indien een redelijke opzegtermijn in acht wordt genomen. Hierbij dienen alle relevante omstandigheden van het geval in aanmerking te worden genomen, waaronder de duur van de overeenkomst.
4.3.4.
[gedaagde] bewoont het pand (feitelijk) al sinds oktober 2000. In die omstandigheid is een opzegtermijn van circa drieënhalve maand (de recente opzeggingsbrief van [eiser2] aan [gedaagde] dateert van 23 juni 2016, terwijl ontruiming nu wordt gevorderd binnen één week na vonnisdatum) voor woonruimte aan de krappe kant. Dit geldt ook nu sprake is van een (anti-kraak) woonruimte van lage kwaliteit (van die lage kwaliteit waren partijen op de hoogte en dit heeft zich verdisconteerd in de vergoeding die [gedaagde] voor het verblijf in de woning verschuldigd is). Met het aanhouden door de voorzieningenrechter van de tussen partijen reeds aan de orde geweest zijnde ontruimingstermijn per 1 november 2016 heeft daarmee [eiser2] , althans de [eiser] en [eiser2] , een redelijke opzegtermijn jegens [gedaagde] in acht genomen die parallel loopt met die van de bewoner van het andere deel van de woning. Hiermee wordt voldoende tegemoet gekomen aan de belangen van [gedaagde] , terwijl de [eiser] en [eiser2] niet onevenredig in hun belangen worden geschaad.
4.3.5.
Hoewel de voorzieningenrechter niet alle door de [eiser] en [eiser2] gebruikte argumenten voor een ontruiming in de zeer nabije toekomst even steekhoudend acht - daar waar de elektriciteitsinstallatie is aangepast en de woning weer is aangesloten op het elektriciteitsnet (de door de [eiser] ter plaatse gevraagde netbeheerder heeft geen aanleiding gezien om dit ongedaan te maken), de in het rapport van [bedrijf3] geconstateerde vochtoverlast op het eerste gezicht geen acuut (gezondheids-)probleem oplevert dat noopt tot een spoedige ontruiming en de stelling van de [eiser] en [eiser2] dat hen toegang tot de woning is ontzegd waardoor de veiligheid niet kon worden gecontroleerd ter zitting door of namens [gedaagde] is ontkracht (hij heeft onbetwist gesteld dat hij alleen tegen een vertegenwoordiger van [eiser2] heeft gezegd dat deze niet mocht binnenkomen als deze de elektriciteitsvoorziening zou gaan afsluiten) - blijft overeind staan dat een eigenaar van een zaak ingevolge artikel 5:2 BW Pro bevoegd is om haar van een ieder die haar zonder recht houdt, hetgeen het geval is na verloop van de redelijk geoordeelde opzeggingstermijn van de bruikleenovereenkomst sui generis, op te eisen.
4.4.
De vordering tot ontruiming van de woning als hiervoor onder 3.1 weergegeven zal mitsdien worden toegewezen op de wijze als hierna in het dictum bepaald. De daarbij gevorderde dwangsom zal worden beperkt en gemaximeerd.
4.5.
Gelet op het hiervoor overwogene ten aanzien van de juridische status van de bruikleenovereenkomst dient te worden aangenomen dat tussen partijen geen boeteclausule geldt. Aan de eisen die worden gesteld aan de toewijzing van een geldvordering is daarmee al niet geheel voldaan. De aannemelijkheid van de vordering is immers twijfelachtig te noemen, nog daargelaten of aan de voorwaarden van een spoedeisend belang en een restitutierisico is voldaan. De vordering onder 3.2 zal eveneens worden afgewezen.
4.6.
Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze. Nu de proceskosten worden gecompenseerd bestaat geen aanspraak op vergoeding van nakosten
4.7.
Het vonnis zal, anders dan gevorderd, niet uitvoerbaar worden verklaard op alle dagen en uren, nu van de noodzaak daarvan niet is gebleken.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om na betekening van dit vonnis uiterlijk per 1 november 2016 de woning aan de [woning] of gedeelten ervan, met al het zijne en de zijnen en al diegenen die met en/of zonder toestemming van de [eiser] en [eiser2] in de woning verblijven volledig en behoorlijk te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels en al hetgeen tot de woning behoort ter vrije en algehele beschikking van de [eiser] en [eiser2] te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan de [eiser] en [eiser2] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de in 5.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. van den Hurk en in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2016.1734/427