Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 16/2417
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 december 2016 in de zaak tussen
[eiseres],
gemachtigde: P.C.E. Uljee,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. S. van der Vlegel.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 30 april 2015, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2015 vastgesteld op € 1.373.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 29 februari 2016 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar daartegen gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 697.000,-.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 oktober 2016. Eiseres en verweerder hebben zich ter zitting laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde. Tevens zijn ter zitting verschenen S.A. van Aanholt, taxateur van verweerder, en J.B.C. van der Meij, taxateur van eiseres.
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder in bezwaar de hoorplicht heeft geschonden en of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2014 op een te hoog bedrag is vastgesteld. Eiseres stelt dat dit niet het geval is en voert aan dat de waarde € 392.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Verder heeft eiseres haar beroepsgrond dat verweerder handelt in strijd met de goede procesorde, na bespreking hiervan ter zitting, ingetrokken.
2. Eiseres voert aan dat zij in bezwaar ten onrechte niet is gehoord.
2.1
Op grond artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) stelt een bestuursorgaan, voordat het op bezwaar beslist, belanghebbenden in de gelegenheid om te worden gehoord.
Op grond artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR), wordt een belanghebbende in afwijking van artikel 7:2 van de Awb, gehoord op zijn verzoek.
2.2
Niet in geschil is dat eiseres niet is gehoord, ondanks haar verzoek daartoe. De ingebrekestelling van eiseres van 17 februari 2016 is geen reden om aan de schending van de hoorplicht voorbij te gaan. Een ingebrekestelling schort het recht van eiseres om gehoord te worden niet op. Het feit dat verweerder in tijdnood kwam en klaarblijkelijk onder druk van de ingebrekestelling hiervan heeft afgezien, komt voor zijn risico.
De beroepsgrond slaagt.
2.3
De rechtbank ziet geen aanleiding om de schending van de hoorplicht met toepassing van artikel 6:22 van de Awb te passeren, omdat in dit geval tussen partijen nog verschil van mening bestaat over de van belang zijnde feiten en over de waardering daarvan bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak. Verweerder is ook niet volledig tegemoet gekomen aan de bezwaren van eiseres. Daarom kan niet worden gezegd dat eiseres niet is benadeeld door het achterwege blijven van de hoorzitting en moet het bestreden besluit worden vernietigd (vergelijk Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:114).
3. Omdat eiseres niet heeft verzocht de zaak terug te verwijzen naar de bezwaarfase en partijen hun standpunten in beroep uiteengezet hebben, ziet de rechtbank geen aanleiding voor terugverwijzing. De rechtbank ziet wel aanleiding om te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit en overweegt daartoe als volgt.
4. De onroerende zaak betreft een bedrijfsruimte waarvan eiseres op 1 januari 2014 de huurder was. De bedrijfsruimte is in gebruik als autowerkplaats. De onroerende zaak staat op dit moment te koop. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Eiseres voert aan dat verweerder een onjuiste oppervlakte van de onroerende zaak aanhoudt door uit te gaan van 1.110 m² in plaats van 996 m².
Verweerder baseert zich op gegevens van de eigenaar van de onroerende zaak, doorgegeven per e-mailbericht van 29 januari 2016, terwijl eiseres zich baseert op een inpandige meting door haar taxateur. Ter zitting heeft de taxateur van eiseres verklaard dat hij de meting met inachtneming van de NEN 2580 heeft verricht. De rechtbank heeft geen aanleiding hieraan te twijfelen en hecht meer waarde aan een inpandige meting dan de door de eigenaar aan verweerder verstrekte gegevens. Daarom dient bij de waardebepaling uitgegaan te worden van een oppervlakte van 996 m². Al omdat verweerder uitgaat van een te groot oppervlak maakt hij de door hem vastgestelde waarde niet aannemelijk.
6. Los van het voorgaande maakt verweerder ook met het door hem overgelegde taxatierapport van S.A. van Aanholt van 24 mei 2016 en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. In het taxatierapport is de waarde bepaald aan de hand van de hwk-methode, die de rechtbank voor de onroerende zaak een juiste methode acht. Wat betreft de door verweerder aangehouden huurwaarde van € 66,25 per (omgerekende) m², geldt het volgende.
Verweerder onderbouwt de door hem aangehouden huurwaarde met een drietal huurtransacties, waaronder [adres 2] en [adres 3] zonder daarbij het huisnummer te vemelden. Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat verweerder gehouden is om de huisnummers van deze objecten te verschaffen. Zonder dit gegeven is de exacte ligging van het object onduidelijk, terwijl de ligging van een object de belangrijkste waardebepalende factor is. Daarnaast zijn de door verweerder verstrekte gegevens niet te controleren. Zo kan bijvoorbeeld niet worden nagegaan wat de staat van onderhoud is van een vergelijkingsobject, of het vergelijkingsobject moderner is dan de onroerende zaak en of het bouwjaar dat verweerder hanteert klopt. Hetzelfde geldt voor de door verweerder opgegeven afmetingen. Evenmin kan gecontroleerd worden of de huurprijs van het vergelijkingsobject tot stand gekomen is tussen niet-gelieerde partijen, noch kan bepaald worden of het vergelijkingsobject bijzondere waardevermeerderende of waarde-verminderende factoren kent (vergelijk gerechtshof Den Bosch 19 juni 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:1818 en rechtbank Noord-Nederland 6 september 2016, ECLI:NL:RBNNE:2016:4026). In dit geval weegt het ontbreken van de huisnummers van de objecten extra zwaar omdat zowel in het bestreden besluit als in het taxatierapport van verweerder een niet nader benoemd object aan de [adres 3] wordt genoemd ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, terwijl het blijkbaar om twee verschillende objecten gaat.
Dat verweerder aan marktpartijen de toezegging doet van geheimhouding van de door hen verstrekte gegevens omdat zij anders deze gegevens niet willen verstrekken, acht de rechtbank niet onbegrijpelijk. De gevolgen daarvan komen echter voor risico van verweerder. Verhuurders zijn op grond van artikel 2 van het op artikel 31 van de Wet WOZ berustende Besluit gegevensverstrekking Wet WOZ gehouden de in die bepaling genoemde huurgegevens te verstrekken. Het niet nakomen van deze verplichting is op grond van de artikelen 33 en 34 van de Wet WOZ een strafbaar feit.
Gezien het voorgaande kunnen de objecten [adres 2] en [adres 3] niet in de waardering worden betrokken.
Het als enige resterende huurcijfer van [adres 4] is te weinig om een huurwaarde te onderbouwen, zeker nu dit object, anders dan de onroerende zaak, niet in Hoogvliet is gelegen, een recenter bouwjaar heeft en moderner is.
Daarom maakt verweerder niet aannemelijk dat de door hem aangehouden huurwaarde niet te hoog is.
8. Hetzelfde geldt voor de door verweerder gebruikte kapitalisatiefactor.
Om aannemelijk te maken dat hij de kapitalisatiefactor niet te hoog heeft vastgesteld, heeft verweerder gebruik gemaakt van drie verkooptransacties en de daarbij gerealiseerde huurprijzen. Ter zitting heeft verweerder erkend dat het verkoopcijfer van [adres 5] niet bruikbaar is in de onderbouwing. Het verkoopcijfer van [adres 6] acht de rechtbank evenmin bruikbaar. Deze verkoop heeft 22 maanden na de waardepeildatum plaatsgevonden en bovendien rust op dit object een erfpachtrecht. Verweerder heeft vanwege de erfpacht een correctie van € 380.629,66 aangehouden onder verwijzing naar de koopakte. Zowel de akte als de concrete berekening van de correctie ontbreken, zodat niet inzichtelijk is hoe deze correctie tot stand is gekomen. Het enkele verkoopcijfer van [adres 7] is onvoldoende om de kapitalisatiefactor te onderbouwen, ook al omdat dit een verkoop in verhuurde staat betreft.
9. Nu verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd, beoordeelt de rechtbank of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk maakt. Dat is niet het geval.
In de in beroep overgelegde taxatiekaart wordt een totale huurwaarde van € 48.440,- door eiseres aangehouden, gebaseerd op de (huidige) vraaghuur. Ter zitting heeft de taxateur van eiseres toegelicht dat vanuit de vraaghuur voor de gehele onroerende zaak een huurwaarde per m² per onderdeel van de onroerende zaak is afgeleid.
Daargelaten dat een vraaghuur geen (hard) marktgegeven is, heeft de vraaghuur betrekking op het gehele gebouw, dat uit twee WOZ-objecten bestaat en niet op de onroerende zaak, het hier in geschil zijnde, afzonderlijke WOZ-object. Om te beoordelen of de door eiseres gestelde huurwaarde niet te laag is, is het noodzakelijk om een volledig overzicht te hebben van de aan de onderdelen van het gehele gebouw toegekende huurwaarden. Anders is niet inzichtelijk of de door eiseres gebruikte huurwaarden passen binnen dit geheel. Dit overzicht ontbreekt echter.
Omdat eiseres haar huurwaarde niet aannemelijk maakt, maakt zij als gevolg daarvan evenmin de door haar voorgestane kapitalisatiefactor aannemelijk.
10. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk maken, stelt de rechtbank deze schattenderwijs vast op € 560.000,-, daarbij in aanmerking nemend wat partijen over en weer naar voren hebben gebracht.
11. Het beroep is gegrond. Verweerder dient het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 992,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496,- en wegingsfactor 1). Daarnaast komen op basis van de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties de kosten van het bijwonen van de zitting door de taxateur voor vergoeding in aanmerking. Hierbij geldt, gelet op het object (een courante niet-woning), een tarief van € 65,- per uur en een tijdsbesteding voor de zitting van (afgerond) een uur. Daarom stelt de rechtbank de vergoeding voor taxatiekosten vast op € 65,-. Nu eiseres de omzetbelasting als voorbelasting in aftrek kan brengen, bestaat geen aanleiding dit bedrag hiermee te verhogen. De in beroep ingebrachte taxatiekaart komt niet voor vergoeding in aanmerking (vergelijk Hoge Raad 18 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:420) en de kosten van het taxatierapport zijn reeds in de bezwaarfase vergoed.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 560.000,-;
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 334,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1.057,- te betalen aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
7 december 2016.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).