Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 17/560
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 december 2017 in de zaak tussen
[eiseres], eiseres,
gemachtigde: G. Gieben,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. B.J. Klein.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 8 januari 2016, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak
[adres] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2016 vastgesteld op € 954.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 19 december 2016 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 november 2017.
Eiseres is vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Namens verweerder in zijn gemachtigde verschenen. Tevens is
S.A. van Aanholt, taxateur van verweerder verschenen.
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Eiseres stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 824.000,- bedraagt.
Ter onderbouwing hiervan verwijst eiseres onder meer naar een door
B. van der Wielen op 25 januari 2017 opgemaakt taxatierapport.
Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak betreft een pand uit 1894 dat in gebruik is als kinderdagverblijf. De onroerende zaak heeft vier bouwlagen met een oppervlakte van respectievelijk 260 m², 270 m² en twee keer 166 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur: de huurwaardekapitalisatiemethode (de hwk-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
4. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de HWK-methode. De rechtbank ziet geen aanleiding hiervan af te wijken.
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van
S.A. van Aanholt van 7 februari 2017 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daar in.
5.1
Verweerder houdt een huurwaarde van € 130,- per m² aan, wat leidt tot een totale huurwaarde van € 95.420,-. Met zijn verwijzing naar de huurcijfers van [adres A], [adres B] en [adres C] maakt verweerder aannemelijk dat zijn huurwaarde niet te hoog is.
Het huurcijfer van [adres B] is op 1 mei 2016 tot stand gekomen, wat te ver na de waardepeildatum is om hieraan betekenis te doen toekomen. Het weglaten van dit huurcijfer baat eiseres echter niet, omdat uit de resterende twee huurcijfers een gemiddelde huurwaarde volgt van € 169,- per m², hoger dan de vastgestelde huurwaarde.
De twee resterende vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar in de waardering, waarbij [adres C] op de waardepeildatum tot stand is gekomen. Het betreffen dezelfde type panden als de onroerende zaak, uit een vergelijkbare bouwperiode, in de nabijheid van de onroerende zaak gelegen. Er is wel een verschil in oppervlakte en bouwlagen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, maar dit verschil is niet zodanig groot dat de door verweerder gehanteerde objecten niet bruikbaar zijn. Met de verschillen is voldoende rekening gehouden.
Eiseres voert aan dat de functionaliteit en bruikbaarheid van het souterrain een lagere huurwaarde rechtvaardigen. Daargelaten dat uiteindelijk enkel de eindhuurwaarde ter toetsing staat, waarbij de taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is (vergelijk bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL: 2015:7059), blijkt naar het oordeel van de rechtbank uit de foto’s in het taxatierapport van eiseres en hetgeen ter zitting daarover naar voren is gebracht dat het souterrain afdoende functioneel is, althans dat een huurwaarde van € 32,- per m², zoals eiseres betoogt hiervoor niet gerechtvaardigd is en dat een huurwaarde van € 91,- per m², die verweerder aanhoudt, niet te hoog is. Hierbij acht de rechtbank van belang dat in de onroerende zaak een lift aanwezig is, waarmee het souterrain te bereiken is.
Het betoog van eiseres ter zitting dat uit de zogenoemde WOZ fictie volgt dat de onroerende zaak bij een verkoop leeg moet worden opgeleverd en dus geen rekening mag worden gehouden met de aanwezigheid van de lift, volgt de rechtbank niet.
Op grond van artikel 3:4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek is al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, bestanddeel van die zaak. Blijkens het tweede lid van dat artikel wordt een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan één van die zaken, bestanddeel van die hoofdzaak. Dat is met de lift het geval en daarom behoort de lift op de waardepeildatum dus tot de onroerende zaak en moet daarmee bij de waardebepaling rekening worden gehouden. Dat eiseres de lift bij het einde van het huurcontract weer zal verwijderen is dan niet van belang.
De verwijzing van eiseres naar het eigen huurcijfer van de onroerende zaak, dat op de waardepeildatum € 89.613,96 bedraagt, baat eiseres evenmin. Onbestreden is dat deze huursom is gebaseerd op een huurcontract dat bijna tien jaar geleden is afgesloten. Dit is te ver van de waardepeildatum gelegen om daarbij aan te kunnen sluiten. Eiseres heeft ook geen gegevens overgelegd waaruit blijkt dat dit huurcijfer ondanks het tijdsverloop in overeenstemming is met actuele huurprijzen voor vergelijkbare panden.
5.4
Wat betreft de kapitalisatiefactor houdt verweerder een factor van 10 aan, eiseres staat een factor van 9,2 voor.
Met zijn verwijzing naar de verkoopcijfers van [adres D], [adres E] en [adres F], welke objecten de rechtbank afdoende vergelijkbaar acht met de onroerende zaak, maakt verweerder aannemelijk dat hij de factor niet te hoog heeft vastgesteld. Hieruit volgt een gemiddelde factor van 10,9. Indien [adres E] vanwege de betere ligging, uitstraling en onderhoud buiten beschouwing wordt gelaten, volgt uit de twee restende objecten nog steeds een gemiddelde factor van 10,1.
Eiseres bestrijdt deze berekening ook niet concreet, maar voert aan dat vanwege de hoge onderhoudskosten de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld.
De kooptransacties betreffen echter eveneens oude panden met bij [adres D] en [adres F] een vergelijkbare onderhoudstoestand. Er bestaat daarom geen aanleiding om de kapitalisatiefactor hiervoor naar beneden bij te stellen.
De berekening van de kapitalisatie factor van eiseres op basis van de bottom-up methode doet aan het voorgaande niet af. Hierin is (onder meer) gebruik gemaakt van de huurwaarde van € 89.613, 96, welke de rechtbank niet bruikbaar acht, zoals hiervoor overwogen. Bovendien zijn de hoge percentages voor leegstands- en opslagrisico niet onderbouwd.
De algemene stelling van eiseres dat dit vanwege het bouwjaar en de grootte van de onroerende zaak en de marktsituatie is, is onvoldoende concreet.
6. Het beroep is ongegrond.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J. Rutten, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
22 december 2017.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).