Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/539449 / KG ZA 17-1263
Vonnis in kort geding van 4 december 2017
in de zaak van
[eiser] h.o.d.n. BRAM LADAGE VERSE PATAT,
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. B.A. Boer,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WERELDHAVE NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Schiphol,
gedaagde,
advocaat mr. W. Raas.
Partijen zullen hierna [eiser] en Wereldhave genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van [eiser]
- de producties van Wereldhave
- de mondelinge behandeling op 27 november 2017
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van Wereldhave.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] heeft in 1998 van Van der Vorm Vastgoed B.V. een bedrijfsruimte ( [adres] ) gehuurd in het winkelcentrum [adres] (hierna: het winkelcentrum). In de bedrijfsruimte heeft [eiser] een snackbar gevestigd onder de naam Bram Ladage Verse Patat.
2.2.
Sinds 2014 is Wereldhave (ook) eigenaar van het gedeelte van het winkelcentrum waar de door [eiser] gehuurde bedrijfsruimte zich bevindt en, daarmee, van het gehele winkelcentrum.
2.3.
Wereldhave heeft plannen gemaakt voor herontwikkeling van het winkelcentrum.
Onderdeel van de plannen was de verhuizing van de juwelier die de bedrijfsruimte [adres] huurde naar een nieuw gedeelte van het winkelcentrum en de verhuizing van [eiser] naar [adres] .
2.4.
Ter overbrugging van de verhuizing van [adres] naar [adres] zijn [eiser] en Wereldhave overeengekomen dat [eiser] zijn bedrijf tijdelijk vanuit een mobiele snackwagen zou voeren. Deze snackwagen staat op een parkeerterrein naast het winkelcentrum en [adres] .
2.5.
Op 20 december 2016 heeft Wereldhave aan [eiser] een Huurvoorstel gezonden.
Op 21 december 2016 is dit voorstel voor akkoord ondertekend door beide partijen.
De overeenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
“(…)
Onderwerp: Huurvoorstel relocatie [eiser] [woonplaats] tijdelijke locatie
(…)
Dedefinitieve locatiebetreftt de besproken unit tegenover Albert Heijn. Detijdelijke locatiebetreft de tussentijdse periode, waarin een Bram Ladage ‘kiosk’ geplaatst kan worden naast Juwelier [bedrijf] .
(…)
Huurovereenkomst gehanteerd wordt de standaard huurovereenkomst van verhuurder, waarvan onderdeel uitmaken de ROZ algemene bepalingen 2012.
(…)
Definitieve locatie
Huuringangsdatum: in overleg, uiterlijke datum bouwkundige oplevering is1 december 2017
(…)
Tijdelijke locatie
tijdelijke Bram Ladage kiosk: huurder zal in overleg met Verhuurder gedurende de overbruggingsperiode van 1 januari 2017 (of zoveel eerder of later als partijen overeenkomen) tot en met de (datum van) bouwkundige oplevering van de definitieve door huurder in gebruik te nemen locatie naast Juwelier [bedrijf] (gevestigd aan de [adres] ) een “Bram Ladage kiosk” plaatsen, e.a. conform de als bijlage bij dit voorstel gevoegde standplaatsovereenkomst.
(…)
2.6.
Op 5 juli 2017 heeft [eiser] Wereldhave als volgt bericht:
“(…)
Ik heb er nog even over nagedacht, ondanks dat je hebt aangegeven deze week contact met me op te nemen wil ik je het volgende duidelijk maken. Ik ben al enige tijd bezig om van jou een antwoord te krijgen wanneer ik kan starten met verbouwen. Tot op heden heb ik nog steeds geen datum doorgekregen, als ik deze week geen opdracht kan verstrekken aan de aannemers, nemen zij andere opdrachten aan en kunnen zij dit jaar niks meer voor mij doen.
Dit betekent dat ik erg veel schade zal gaan lijden, te denken valt aan omzetderving, verlies aan winstcapaciteit door beperkt assortiment, hogere bouwkosten. Schade waarin niet is voorzien toen wij de huurovereenkomst zijn aangegaan. En waarvoor dan een oplossing dient te worden gezocht.
Ik maak me destemeer zorgen aangezien ik via andere ondernemers hoor dat [bedrijf] pas volgend jaar gaat verhuizen.
Ik hoop dat je mij vandaag of uiterlijk morgen duidelijkheid kan verschaffen.
(…)”
2.7.
Op 11 juli 2017 heeft Wereldhave aan [eiser] bericht, voor zover van belang:
“(…)
Zoals afgelopen week telefonisch besproken hierbij nog even de resumé per e-mail:
Het is juist dat [bedrijf] niet meer eind 2017 zal verhuizen zodat we ook jouw unit helaas niet in december 2017 kunnen opleveren. De reden hiervan is dat — zoals je weet - de waterleiding ter plaatste eerst verlegd moet worden. Daarvoor zijn we afhankelijk van Evides Waterbedrijf. Dit is geen commercieel bedrijf waar harde afspraken mee gemaakt kunnen worden. Wij zijn volledig afhankelijk van de planning van Evides en het is dus gebleken dat zij pas in oktober 2017 de leiding zullen gaan verleggen. Van belang voor jou om te weten is dat Evides in beginsel had toegezegd om deze werkzaamheden eerder — passend in onze planning — uit te voeren. Helaas heeft Evides haar toezeggingen inmiddels meermaals ingetrokken en de werkzaamheden uitgesteld. Hierdoor is ook onze hele planning noodgedwongen opgeschoven.
Nadat Evides de werkzaamheden heeft verricht zullen wij direct de unit van [bedrijf] bouwen. Vervolgens is jouw unit aan de beurt. Wij doen ons uiterste best om de planning zoveel als mogelijk in te lopen maar het feit is dat de planning al strak was om de winkeliers en het winkelend publiek zo veel als mogelijk te ontzien. Pas wanneer Evides de waterleiding daadwerkelijk heeft verlegd kan ik meer duidelijkheid geven over onze aangepaste planning. Hopelijk houdt Evides zich aan haar toezegging de leiding in oktober van dit jaar te verleggen zodat wij hopelijk aan het einde van het eerste kwartaal dan wel in het tweede kwartaal van 2018 jouw unit aan jou kunnen opleveren.
Nogmaals: pas als de waterleiding daadwerkelijk door Evides is verlegd kan ik de aannemer vragen naar de planning omtrent jouw nieuwe unit.
Ik begrijp dat dit heel vervelend is voor jou en jouw planning. Wij ervaren dezelfde frustratie zoals jij hieronder weergeeft maar dan voor het hele winkelcentrum en alle betrokken huurders. Ik zal daarom intern kijken wat ik voor je kan doen om de pijn te verzachten, Ik wil hierbij wel duidelijk aangeven dat tegenover een latere oplevering ook veel (financiële) voordelen staan zoals een lagere huurprijs en lagere vaste lasten en minder personeelskosten, schoonmaakkosten, enzovoorts.
Wij hebben nog contact.
(…)”
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad –
1. Wereldhave te veroordelen om aan hem de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats] uiterlijk op 1 december 2017 ter beschikking te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.500,00 per dag dat Wereldhave hiermee in gebreke blijft;
2. Wereldhave te veroordelen in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het vonnis.
3.2.
Wereldhave voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser] vordert nakoming van een tussen partijen gemaakte afspraak.
Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen, wanneer geen twijfel bestaat over wat is overeengekomen. Daarnaast is vereist dat van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht en dat het treffen van een voorziening opportuun is.
4.2.
In dit geval staat de inhoud van de gemaakte afspraak vast. Wereldhave heeft zich jegens [eiser] verbonden uiterlijk 1 december 2017 de bedrijfsruimte [adres] op te leveren. Toch zal de voorzieningenrechter de vordering niet toewijzen.
De vordering is geformuleerd als nakoming van een afspraak. In dit geval houdt de nakoming, zoals is af te leiden uit de stellingen van [eiser] en door Wereldhave niet is betwist, in het ter beschikking stellen van de bedrijfsruimte [adres] . Dat is op dit moment feitelijk onmogelijk. De aan [eiser] op te leveren bedrijfsruimte is immers thans nog in gebruik bij een juwelier en daarnaast moeten er blijkbaar nog werkzaamheden aan een waterleiding plaatsvinden. Voordat de bedrijfsruimte aan [eiser] zou kunnen worden opgeleverd, moet er nogal wat gebeuren. De juwelier zal moeten vertrekken, voordat [eiser] het pand in gebruik kan nemen. Dat maakt dat de vordering er in feite (ook) op neerkomt dat [eiser] vordert Wereldhave te gebieden over te gaan tot het doen ontruimen van de bedrijfsruimte (waar in de relatie tot die juwelier, voor Wereldhave bij zal horen het verstrekken van een andere bedrijfsruimte). Daartoe strekt de vordering zoals door [eiser] geformuleerd echter niet.
4.3.
Vaststaat dat er op dit moment geen titel is om de juwelier, wiens nieuwe bedrijfsruimte blijkbaar ook nog niet aan hem is, en kan worden, opgeleverd, te ontruimen. Wereldhave heeft ter zitting aangevoerd dat het verkrijgen van een dergelijke titel in de gegeven omstandigheden, naar alle waarschijnlijkheid, niet mogelijk zal zijn. Hoewel [eiser] het een en ander stelt over alternatieve locaties voor de juwelier, betwist hij het voorstaande niet. De voorzieningenrechter dient dit aspect mee te wegen in de beoordeling van dit geschil.
4.4.
Gelet op voornoemde onzekerheid acht de voorzieningenrechter het toewijzen van de vordering van [eiser] op straffe van verbeurte van een dwangsom niet passend. Zelfs bij benadering is niet te voorspellen wanneer ter beschikkingstelling feitelijk mogelijk zou kunnen zijn. [eiser] heeft ter zitting desgevraagd ook niet kunnen toelichten hoe de gevorderde veroordeling tot nakoming, uitgaande van de hiervoor geschetste situatie, zou kunnen worden geëxecuteerd.
4.5.
Het voorgaande neemt niet weg dat zich op basis van de stukken en het ontbreken van onderbouwing van veel van de stellingen van Wereldhave wel de vraag opdringt of Wereldhave zich voldoende inspant om haar verplichtingen jegens [eiser] na te komen.
Wereldhave wijst iedere aansprakelijkheid voor te late oplevering af en doet een beroep op artikel 28 van de ROZ Algemene Bepalingen 2012 zoals door haar overgelegd als productie 2, die volgens haar van toepassing zijn. Nog afgezien van de omstandigheid dat [eiser] betwist dat die bepalingen van toepassing zijn – hoewel [eiser] ook een beroep doet op artikel 28 lid 3 daarvan – sluit artikel 28, indien van toepassing, aansprakelijkheid van Wereldhave niet volledig uit. Wanneer de verhuurder (Wereldhave) zich niet inspant om het gehuurde zo spoedig mogelijk alsnog aan de huurder ( [eiser] ) ter beschikking te stellen, is sprake van een toerekenbare tekortkoming.
De voorzieningenrechter overweegt dat het beeld dat uit de overgelegde stukken naar voren komt, er een is waarin Wereldhave [eiser] niet of nauwelijks informeert. Wereldhave heeft ter zitting toegelicht dat zij steeds alle huurders gezamenlijk op de hoogte houdt van de ontwikkelingen en de planning, maar die verstrekte informatie lijkt beperkt en algemeen van aard. Daarnaast is de vraag of algemene informatie voldoende kan worden geacht in het geval een specifieke huurder specifieke informatie wenst te verkrijgen. Dit geldt temeer nu [eiser] kennelijk de enige huurder is met wie is afgesproken dat hij tijdelijk vanuit een mobiele unit zijn onderneming zou exploiteren.
De stelling dat Wereldhave afhankelijk is van (waterleidingen die) Evides (zou moeten verplaatsen) is in dit kort geding niet onderbouwd. Wel is er een e-mail over een hogedrukgasleiding overgelegd maar of en hoe die relevant is voor dit geschil is onduidelijk. Ook het (gewijzigde) tijdpad waar Wereldhave vanuit gaat is buitengewoon vaag gebleven. Al in juli 2017 gaat Wereldhave, zonder enige onderbouwing, uit van “hopelijk aan het einde van het eerste kwartaal dan wel in het tweede kwartaal”. Ter zitting heeft Wereldhave, niet spontaan maar desgevraagd en ook nu zonder enige onderbouwing, verklaard dat de datum waarop de bedrijfsruimte [adres] ter beschikking kan komen voor [eiser] mogelijk 1 juni 2018 zal zijn.
In aanmerking nemende dat van [eiser] al geruime tijd wordt gevraagd om zijn bedrijf te voeren vanuit een veel kleinere ruimte, is de toelichting van Wereldhave waarom er voor de juwelier geen alternatieven mogelijk (en/of onderzocht) zijn uiterst summier. Wereldhave heeft ter zitting wel gewezen op extra kosten die daarvoor zouden moeten worden gemaakt, maar zij heeft geen bedragen genoemd en dit standpunt niet onderbouwd.
4.6.
Wereldhave meent dat [eiser] vooralsnog prima kan exploiteren vanuit de ‘kiosk’, zoals zij die noemt en dat het aanbod van kachels en zitjes zal moeten volstaan om de winter door te komen. Gelet op het enorme verschil in omvang tussen de oorspronkelijk gehuurde grote bedrijfsunit en de zeer kleine ruimte die [eiser] sinds ruim acht maanden ter beschikking staat, en de omstandigheid dat het gelet op de opleveringsdatum niet de bedoeling was dat [eiser] het winterseizoen daarin zou doorbrengen, is het de vraag of Wereldhave voldoende recht doet aan de belangen van [eiser] en voldoet aan de op haar rustende inspanningsverplichting.
Dit alles kan echter niet leiden tot toewijzing van het gevorderde. Of en in hoeverre sprake is van een toerekenbare tekortkoming van Wereldhave, of zich dat laat vertalen in een schadevergoeding en of sprake is van enig financieel voordeel aan de zijde van [eiser] zolang hij in de huidige mobiele bedrijfsruimte zit, ligt in dit kort geding niet ter beoordeling voor. Zoals hiervoor al aangegeven moeten de vorderingen wegens de vaststaande onmogelijkheid worden afgewezen. Hoewel de onderbouwing van het verweer van Wereldhave niet voldoet aan de eisen die het procesrecht daaraan stelt, en de manier waarop zij met [eiser] communiceert bepaald te wensen overlaat, dient [eiser] als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
4.7.
[eiser] zal als in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Wereldhave worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Wereldhave worden begroot op:
- griffierecht € 618,00
- salaris advocaat €
527,00 (eenvoudig kort geding)
527,00 (eenvoudig kort geding)
Totaal € 1.15,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Wereldhave tot op heden begroot op € 1.145,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 4 december 2017
1634/2009