Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/517499 / HA ZA 16-1435
Vonnis in vrijwaring van 8 februari 2017
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. J.P.M. Borsboom te Rotterdam,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. A.F.M. den Hollander te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 10 juni 2015 en de daarin genoemde stukken. Daarbij is iedere verdere beslissing aangehouden tot na de bewijslevering in de hoofdzaak.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden. Anders dan in het tussenvonnis van 10 juni 2015 is bepaald zal in de hoofdzaak heden afzonderlijk worden beslist.
2.De verdere beoordeling
2.1.
In het vonnis in de hoofdzaak van heden is [eiser] hoofdelijk veroordeeld tot betaling aan [eisers in hoofdzaak] van een bedrag van € 22.000,-, vermeerderd met wettelijke rente over dat bedrag vanaf 8 oktober 2013 en van de proceskosten aan de zijde van [eiser in hoofdzaak] . Aldus dient beoordeeld te worden of [gedaagden] gehouden is om aan [eiser] al hetgeen te voldoen waartoe [eiser] in de hoofdzaak is veroordeeld.
2.2.
Ter onderbouwing van zijn stelling dat [gedaagden] de woning niet tijdig heeft verlaten heeft [eiser] aangevoerd dat sprake was van een overeenkomst tot tijdelijke bewoning van een voor de verkoop bestemde woning waarop – gelet op de onmiskenbare bedoeling van partijen en de overige omstandigheden – de huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing waren, en dat hij op 14 juni 2013 gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om deze overeenkomst tussentijds op te zeggen. Ter betwisting daarvan heeft [gedaagden] aangevoerd dat hij een minimale duur van een jaar had bedongen en dat een tussentijds opzegbeding bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd nietig is wegens strijd met de Huurwet en de Leegstandwet. [gedaagden] betwist daarnaast dat de huurovereenkomst is opgezegd.
mogelijkheid tussentijdse opzegging
2.3.
Partijen hebben aanvankelijk over een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet gesproken. Uiteindelijk is er een standaard huurovereenkomst voor bepaalde tijd gedownload, welke na invulling en een tekstuele aanpassing door beide partijen is ondertekend. In artikel 3.1 van die huurovereenkomst staat dat deze is aangegaan voor de duur van één jaar, maar in de regel waar stond dat tussentijdse opzegging niet mogelijk was, is het woordje “niet” weggehaald. Dat dit bewust is gedaan, zoals [eiser] heeft gesteld, heeft [gedaagden] niet (voldoende gemotiveerd) betwist. Dat partijen in afwijking van deze schriftelijke vastlegging een minimale duur van een jaar zijn overeengekomen, heeft [gedaagden] – mede gelet op de onder 2.6.1 te noemen overige omstandigheden – niet voldoende onderbouwd. Omstandigheden of uitlatingen van [eiser] waaruit dat zou kunnen worden afgeleid, zijn immers niet aangevoerd. Aldus staat vast dat partijen tussentijdse opzegging zijn overeengekomen.
2.4.
Voor de vraag of het tussentijds opzegbeding nietig is omdat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor woonruimte ingevolge artikel 7:271 lid 1 BW niet kan worden opgezegd tegen een datum die ligt binnen de overeengekomen bepaalde tijd, dient beoordeeld te worden of de bepalingen voor de huur van woonruimte (Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 BW) van toepassing zijn. Op grond van artikel 7:232 lid 2 BW zijn die bepalingen niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Blijkens de parlementaire geschiedenis verdient deze uitzonderingsregel een restrictieve toepassing; het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van huurbescherming (Handelingen II 1978/79, 14175, p. 5026). Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van het uitzonderingsgeval van “naar zijn aard slechts van korte duur” moet worden gelet op de aard van het gebruik en die van de woning en op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (HR 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:AC0182).
2.5.
Van een woning die één of meer – al dan niet fysieke – kenmerken bezit die van invloed zijn op de aard van het gebruik en op een daarbij passende duur is in het onderhavige geval geen sprake. Deze zou immers ook na de beoogde verkoop voor bewoning worden gebruikt. In de rechtspraak is aanvaard dat onder bijkomende omstandigheden gevallen waarin de woning bestemd is voor de verkoop, onder de uitzonderingsregel (art. 7:232 lid 2 BW) worden gebracht (zie onder meer: Rb. Haarlem 01-11-1988, ECLI:NL:RBHAA:1988:AK0150, Rb. ’s Hertogenbosch 25-04-2007, ECLI:NL: RBSHE:2007:BA4105 en Hof Amsterdam 13-01-2005, ECLI:NL:GHAMS:2005:AT6712)
2.6.
Voor de vraag of in het onderhavige geval sprake is van dergelijke bijkomende omstandigheden wordt het volgende van belang geacht:
2.6.1.
De woning stond al sinds april 2012 te koop. Dat was [gedaagden] bekend. Na aanvang van de huur bleef de woning te koop staan. In het kader daarvan heeft [gedaagden] – zoals vooraf was afgesproken – meegewerkt aan een bezichtiging van de woning door de (toen nog potentiële) koper. De stelling van [gedaagden] dat hij daarbij in de veronderstelling verkeerde dat hij hoe dan ook minstens een jaar in de woning zou mogen blijven, strookt hier niet mee en ook niet met de omstandigheid dat partijen de huurovereenkomst kennelijk expliciet hebben aangepast om tussentijdse opzegging mogelijk te maken. Dat [gedaagden] , mede gezien de naderende gezinsuitbreiding, kenbaar had gemaakt dat hij graag langere tijd in de woning wilde blijven mag juist zijn. Wellicht heeft [eiser] – die kennelijk de verkoop zo kort na het sluiten van de huurovereenkomst ook niet had voorzien – zelfs wel de indruk gewekt te verwachten dat dat ook zou kunnen. Echter, zoals reeds in 2.3 is overwogen, is niet voldoende onderbouwd dat [eiser] in afwijking van de schriftelijke overeenkomst daarover enige uitdrukkelijke toezegging zou hebben gedaan. Dat [gedaagden] in de verwachting van een langere bewoning werkzaamheden aan de woning heeft verricht, overeenkomsten voor de levering van diensten is aangegaan en de huur vooruit heeft betaald, maakt dat niet anders. Gelet op al het voorgaande dient er vanuit te worden gegaan dat het partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen stond dat de woning door [gedaagden] zou worden gebruikt totdat deze zou worden verkocht en geleverd aan een derde.
2.6.2.
Partijen waren al jaren goed bevriend en de verhuur van de woning betrof een – al dan niet wederzijdse – vriendendienst. De huurprijs was weliswaar niet uitzonderlijk laag, maar dat deze niet voldoende was om de hypotheek en onkosten te dekken en onder een marktconforme huurprijs lag, is door [gedaagden] niet voldoende gemotiveerd bestreden. Ter onderbouwing van dit laatste heeft [eiser] immers een berekening volgens het puntensysteem voor de vaststelling van de hoogte van de huur van zelfstandige woonruimte (productie 2 bij inleidende dagvaarding) overgelegd, welke door [gedaagden] niet is betwist.
2.6.3.
[eiser] is in maart 2013 naar een nieuwe woning verhuisd en had dus belang bij de verkoop van de woning.
2.6.4.
[eiser] is, in goed vertrouwen afgaande op hetgeen hij met [gedaagden] was overeengekomen, een koopovereenkomst met een derde aangegaan op grond waarvan hij de woning op 15 september 2013 leeg en ontruimd moest opleveren, bij gebreke waarvan hij een contractuele boete zou verbeuren.
2.6.5.
Niet gebleken is dat [gedaagden] door zijn financiële situatie of door andere omstandigheden afhankelijk was van deze woning. Dat [gedaagden] net goed en wel in de woning was gesettled en dat de onverwacht snelle verhuizing gezien de omstandigheden als erg belastend werd ervaren is begrijpelijk. Echter, de stelling van [eiser] dat er op korte termijn voor [gedaagden] geschikte huurwoningen beschikbaar waren is door hem niet voldoende gemotiveerd betwist. De omstandigheid dat die huurwoningen wellicht niet aan de maatstaven van [gedaagden] voldeden, omdat het bijvoorbeeld bovenwoningen betrof, doet daar niet aan af. Daarbij komt dat onweersproken is gesteld, en dus vast staat, dat [eiser] hulp had aangeboden bij de verhuizing.
2.7.
Gelet op voornoemde omstandigheden heeft tussen [eiser] , die een particuliere eigenaar/verhuurder was, en [gedaagden] – ondanks de in aanmerking te nemen terughoudendheid – te gelden dat sprake was van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Hetgeen partijen voor ogen stond is immers naar zijn aard een tijdelijke situatie. De huurbeschermingsbepalingen van afdeling 5 van boek 7 BW zijn dus niet van toepassing, zodat van nietigheid van het opzeggingsbeding wegens strijdigheid met die bepalingen geen sprake is. Van strijd met de Leegstandwet is evenmin sprake. Dat de verhuur (ook) onder de werking van de Leegstandwet kan vallen, sluit de toepassing van artikel 7:231 lid 2 niet uit, nu de Leegstandwet geen exclusieve werking heeft (HR 13 april 2012, ECLI:NL:HR:2012: BV2628 (Malothaux-Mitros))
opzegging huurovereenkomst
2.8.
[eiser] stelt dat hij de huurovereenkomst op 5 juni 2013 mondeling heeft opgezegd en dat hij deze opzegging op 14 juni 2013 schriftelijk heeft bevestigd door de brief van die datum – waarin een opzegging tegen 15 september 2013 is te lezen – persoonlijk aan [gedaagde sub 1] te overhandigen bij [eiser] op kantoor. [gedaagden] had deze brief en de verhuurdersverklaring nodig voor het aanvragen van een urgentieverklaring, aldus [eiser] .
2.9.
[gedaagden] betwist de mondelinge opzegging en de ontvangst van de brief van
14 juni 2013. Volgens zijn schriftelijke toelichting (productie 1 bij conclusie van antwoord in vrijwaring) is hij op 14 juni 2013 bij [eiser] op kantoor is geweest om het bedrag dat hij maandelijks extra aan huur zou betalen tot en met december 2013 vooruit te betalen en heeft hij toen de verhuurdersverklaring gekregen. [gedaagden] heeft aangevoerd dat hij op 28 juni 2013, toen de kopers bij de woning kwamen, voor het eerst hoorde dat de woning verkocht was.
2.10.
Dat [eiser] op 14 juni 2013 op zijn kantoor een verhuurdersverklaring aan [gedaagde sub 1] heeft gegeven is niet in geschil. [eiser] heeft als productie 12 screenprints van een drietal WhatsApp-berichten overgelegd. Uit het bericht van 14 juni 2013 met als tekst “
, zoek jij ook even een verhuurdersverklaring op het internet, er zijn vele voorbeelden. Ik kom er aan.” volgt dat [gedaagde sub 1] voordat hij naar het kantoor van [eiser] ging om die verklaring heeft gevraagd. Twee dagen daarvoor heeft [gedaagde sub 1] op 12 juni 2013 aan [eiser] het volgende bericht gestuurd: “
Ik heb het uitgezocht. De urgentie schijnt een week of 8 à 10 te duren. Dit moeten we opnieuw onder vier ogen bespreken.” Uit deze berichten in onderling verband bezien, kan worden afgeleid dat [gedaagde sub 1] de verhuurders-verklaring nodig had in het kader van een urgentieaanvraag. Een andere uitleg heeft hij niet gegeven. Hieruit kan geen andere conclusie worden getrokken dan dat [gedaagde sub 1] op 12 juni 2013 wist dat de huur was opgezegd. Immers kan niet worden ingezien waarom [gedaagde sub 1] anders binnen een maand na het betrekken van zijn nieuwe woning een urgentieaanvraag wilde indienen. Indien deze aanvraag geen verband hield met de opzegging, had [gedaagden] inzage kunnen geven in het urgentiedossier, hetgeen hij heeft nagelaten. [gedaagde sub 1] moet daarmee bekend zijn geweest omdat zonder die wetenschap niet kan worden ingezien waarom de duur van een dergelijke aanvraag “onder vier ogen” besproken moest worden, zoals [gedaagde sub 1] op 12 juni 2013 aan [eiser] schreef. Aldus is onvoldoende gemotiveerd betwist dat de huurovereenkomst door [eiser] met inachtneming van de op grond van de huurovereenkomst geldende opzegtermijn van drie maanden is opgezegd.
, zoek jij ook even een verhuurdersverklaring op het internet, er zijn vele voorbeelden. Ik kom er aan.” volgt dat [gedaagde sub 1] voordat hij naar het kantoor van [eiser] ging om die verklaring heeft gevraagd. Twee dagen daarvoor heeft [gedaagde sub 1] op 12 juni 2013 aan [eiser] het volgende bericht gestuurd: “
Ik heb het uitgezocht. De urgentie schijnt een week of 8 à 10 te duren. Dit moeten we opnieuw onder vier ogen bespreken.” Uit deze berichten in onderling verband bezien, kan worden afgeleid dat [gedaagde sub 1] de verhuurders-verklaring nodig had in het kader van een urgentieaanvraag. Een andere uitleg heeft hij niet gegeven. Hieruit kan geen andere conclusie worden getrokken dan dat [gedaagde sub 1] op 12 juni 2013 wist dat de huur was opgezegd. Immers kan niet worden ingezien waarom [gedaagde sub 1] anders binnen een maand na het betrekken van zijn nieuwe woning een urgentieaanvraag wilde indienen. Indien deze aanvraag geen verband hield met de opzegging, had [gedaagden] inzage kunnen geven in het urgentiedossier, hetgeen hij heeft nagelaten. [gedaagde sub 1] moet daarmee bekend zijn geweest omdat zonder die wetenschap niet kan worden ingezien waarom de duur van een dergelijke aanvraag “onder vier ogen” besproken moest worden, zoals [gedaagde sub 1] op 12 juni 2013 aan [eiser] schreef. Aldus is onvoldoende gemotiveerd betwist dat de huurovereenkomst door [eiser] met inachtneming van de op grond van de huurovereenkomst geldende opzegtermijn van drie maanden is opgezegd.
De omstandigheid dat [gedaagden] geschokt waren toen de kopers op 28 juni 2013 bij de woning kwamen, zoals de kopers en de getuigen [persoon 1] en [persoon 2] hebben verklaard (productie 9 en 10 bij de dagvaarding in vrijwaring), kan geen steun geven voor het standpunt van [gedaagden] nu de kopers noch de zgn. getuigen bij de eerdere contacten met [eiser] betrokken zijn geweest.
2.11.
[gedaagden] heeft de woning ondanks deze opzegging niet tijdig verlaten. Daarmee is hij tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde sub 1] , zodat [gedaagden] in beginsel – op grond van artikel 6:102 jo. artikel 7:266 lid 2 BW – aansprakelijk is voor de als gevolg daarvan door [eiser] geleden schade die bestaat uit de door hem aan de kopers verschuldigde contractuele boete wegens te late levering van de woning.
2.12.
Onder de bijzondere omstandigheden van het geval brengt de redelijkheid en billijkheid die de relatie tussen partijen beheerst mee dat door [eiser] geleden schade door beide partijen voor de helft moet worden gedragen. Daarbij is het volgende van belang. Partijen waren al jaren goed bevriend. [gedaagde sub 1] was met zijn zwangere vrouw en hun dochter op zoek naar een huurwoning waarin zij langere tijd konden wonen. Toen zij een door hen geschikt bevonden woning hadden gevonden heeft [eiser] hen overgehaald om in plaats daarvan zijn woning tegen een goede huurprijs te betrekken. Daartoe werd op 16 mei 2013 een huurovereenkomst gesloten. [gedaagden] heeft vervolgens opknapwerkzaamheden aan de woning verricht. Net nadat [gedaagden] de woning heeft betrokken en nog bezig was met uitpakken, heeft op 28 mei 2013 een bezichtiging van de woning plaatsgevonden. [eiser] heeft de woning vervolgens op 11 juni 2013 verkocht. Daarbij heeft hij zich, kennelijk zonder dit met [gedaagden] te overleggen, verbonden om de woning op 15 september 2013 op te leveren. Aldus heeft [eiser] onvoldoende rekening gehouden met de belangen van [gedaagden] die net de woning had opgeknapt en betrokken. [gedaagden] moest weer op zoek naar een andere geschikte gezinswoning en moest vervolgens – voor de tweede maal tijdens de zwangerschap van de vrouw – verhuizen met de daarbij behorende rompslomp en kosten, welke door de door [eiser] geboden hulp en de vergoeding van € 1.000,- onvoldoende zouden worden gecompenseerd. Onder deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de gehele schade die [eiser] wegens de te late levering heeft geleden.
2.13.
Gelet op het voorgaande zal [gedaagden] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 11.000,- vermeerderd met wettelijke rente vanaf 8 oktober 2013, zijnde de helft van de schade die [eiser] lijdt omdat hij in de hoofdzaak de contractuele boete aan koper verschuldigd is wegens te late levering van de woning. Onder de hiervoor onder 2.12 genoemde omstandigheden wordt niet redelijk geacht om (een deel van) de proceskosten waartoe [eiser] in de hoofdzaak is veroordeeld bij de door [gedaagden] te betalen schadevergoeding te betrekken.
2.14.
Nu partijen over en weer deels in het ongelijk worden gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] te betalen een bedrag van
€ 11.000,00 (elf duizend Euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 119 BW over dat bedrag, met ingang van
8 oktober 2013, tot de dag van volledige betaling,
€ 11.000,00 (elf duizend Euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 119 BW over dat bedrag, met ingang van
8 oktober 2013, tot de dag van volledige betaling,
3.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.3.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
3.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Eerdhuijzen en in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2017. [1]