Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 5217924 CV EXPL 16-28284
uitspraak: 17 maart 2017
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Rotterdam,
Gemeente Rotterdam,
zetelend te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigden: mr. J.P. van der Valk en mr. G.J. Huith te Den Haag,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ASG- Kan Holding B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [plaatsnaam] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. J.P. de Man te Bergschenhoek.
Partijen worden hierna ‘de gemeente Rotterdam’, ‘ASG’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd.
1.De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaardingen met producties (waaronder beslagstukken) van 23 juni 2016;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de conclusie van repliek met producties;
- de conclusie van dupliek.
De kantonrechter heeft ook kennisgenomen van het vonnis in het incident van 13 januari 2017 en van de daaraan ten grondslag liggende stukken.
2.De feiten
Er wordt uitgegaan van de volgende vaststaande feiten. Deze feiten zijn door de ene partij gesteld en door de andere partij erkend of niet weersproken.
2.1
De gemeente Rotterdam is eigenaar en verhuurder van de panden aan de Boompjeskade 10 en 14 in Rotterdam. De panden bestaan uit één bouwlaag en liggen deels onder de Wil-lemsbrug, gekoppeld aan het brughoofd, en aan de Maas.
2.2
De gemeente Rotterdam heeft de panden aan de Boompjeskade 10 (waaronder ook de adresnummers 8 en 11 vallen) en de Boompjeskade 14 (waaronder ook adresnummer 15 valt) per 1 juni 2010 verhuurd aan de vennootschap onder firma [naam VOF] . Het pand op nummer 10 heeft een podium- en barfunctie. Het pand op nummer 14 is kan-toorruimte.
2.3
ASG is per 1 oktober 2010 als huurder van de panden in de plaats getreden van [naam VOF] . [gedaagde 2] is bestuurder en enig aandeelhouder van ASG. De huidige huurprij-zen bedragen € 12.404.64 per maand (inclusief omzetbelasting) voor het pand op nummer 10 en € 3.498,81 per maand (inclusief omzetbelasting) voor het pand op nummer 14.
2.4
De gemeente Rotterdam en ASG zijn op 30 november 2012 een vaststellingsovereen-komst aangegaan. In deze overeenkomst staat, voor zover nu van belang:
In aanmerking nemende dat:
(…)
• Huurder heeft gedurende de periode februari 2011 tot en met heden het gehuurde niet of nauwelijks kunnen exploiteren. Dit mede als gevolg van de opengebroken (Boompjes)kade, waardoor toegang tot het gehuurde beperkt mogelijk was en het niet volledig en naar behoren functioneren van de luchtbehandelingsinstallatie.
• De bestaande luchtbehandelingsinstallatie in het gehuurde functioneert niet volledig en naar behoren en is aan grootonderhoud toe. Dit betekent dat een grootschalige aanpak van de gehele installatie momenteel de enige optie is. Dit geldt voor de volgende onderdelen: de regeltechniek en de luchtbehandeling (ventilatie, koeling en luchttoevoer).
• Huurder kan als gevolg van het niet naar behoren functioneren van de luchtbehan-delingsinstallatie zijn onderneming niet volledig exploiteren.
• Huurder heeft door het verwijderen van enkele muren één nieuwe grote ruimte, de ‘Blauwe Zaal’, gecreëerd. In deze nieuwe situatie wordt de nieuwe ruimte (Blauwe Zaal) anders gebruikt.
• In het bouwbesluit 2012 is vastgesteld dat in de Blauwe Zaal op basis van het huidige gebruik hogere eisen gesteld worden aan de luchtcapaciteit. In de Blauwe Zaal is de huidige wettelijk noodzakelijke luchtcapaciteit niet toereikend. De luchtcapaciteit dient daarom uitgebreid te worden door aanpassingen van functie/ruimten.
Partijen zijn het volgende overeengekomen:
Huurachterstand:
• Als gevolg van het niet of nauwelijks kunnen exploiteren van het gehuurde is er tot en met november 2012 een huurachterstand ontstaan, ter grootte van € 226.323,30 (exclusief BTW). Partijen komen overeen dat de totale huurachterstand wordt verminderd tot € 133.440,- (exclusief BTW).
• De huurachterstand ad. € 133.440,- (exclusief BTW) wordt tijdelijk ‘bevroren’. De huurverplichting blijft bestaan. Deze huurachterstand is ontstaan in de periode dat in opdracht van het Havenbedrijf de (Boompjes)kade opgebroken was en het gehuurde niet of nauwelijks bereikbaar was. Huurder is voornemens een bodemprocedure te starten tegen het Havenbedrijf om geleden schade te verhalen.
• Zodra huurder een schadevergoeding ontvangt van het Havenbedrijf wordt deze vergoeding door huurder in zijn geheel aangewend om de huurachterstand jegens verhuurder te voldoen. Indien naar het oordeel van partijen de vordering in zijn geheel of deels oninbaar blijkt te zijn, zullen partijen over het restant van de vordering afspraken maken.
Huurverplichting:
• In opdracht van – en onder regie van huurder wordt het klimaat- en luchtbehande-lingssysteem in het gehuurde vervangen cq. uitgebreid conform geldende wet en regelgeving. De oplevering van dit systeem is zo spoedig mogelijk. Verwachting is dat oplevering uiterlijk 31 maart 2013 is.
• De eerste twee maanden na de oplevering van het klimaat- en luchtbehandelings-systeem geldt een huurvrije periode.
• Over de maanden die daarop volgen; is huurder 50% van de huurverplichting (prijspeil 2013) verschuldigd, doch uiterlijk tot en met 31 december 2013. Dit conform de voorwaarden opgenomen in het huurcontract.
• Vanaf 1 januari 2014 is de huurverplichting 100% (prijspeil 2014). Dit conform de voorwaarden opgenomen in het huurcontract.
(…)
Het gehuurde en onderhoud van de door huurder aangebrachte wijzigingen
7. De door huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde behoren niet tot het gehuurde. Deze veranderingen, toevoegingen en wijzigingen aan het gehuurde moeten dientengevolge door huurder worden verzekerd tegen brand en andere calamiteiten.
8. De door huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen aan de klimaat installaties moeten in opdracht van en op kosten van huurder naar genoegen van verhuurder voortdurend in goede staat van onderhoud worden gehouden, ook voor wat betreft de kleine herstellingen.
3.Het geschil
3.1
De gemeente Rotterdam vordert:
I De huurovereenkomsten tussen haar en ASG te ontbinden en ASG te veroordelen om de panden aan de Boompjeskade 10 (en 8 en 11) en 14 (en 15) in Rotterdam te ontruimen.
II ASG en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen aan haar te betalen:
a. € 158.746,00 aan in de vaststellingsovereenkomst gefixeerde huurachter-stand tot en met eind 2012, met rente, primair vanaf 14 april 2016, subsidi-air vanaf 8 juni 2016;
b. € 456.656,98 aan huur vanaf 1 januari 2014 tot en met 31 mei 2016, te ver-meerderen met de huur van € 15.808.60 over juni 2016, en te vermeerderen met de huur van € 12.404.64 per maand voor de Boompjeskade 10 en
€ 3.498,81 per maand voor de Boompjeskade 14, vanaf juli 2016 tot aan de dag dat de huurovereenkomsten ontbonden worden;
c. een gebruiksvergoeding van € 12.404,64 per maand voor de Boompjeskade 10 en € 3.498,81 per maand voor de Boompjeskade 14 vanaf de ontbinding van de huurovereenkomsten tot aan de ontruiming van de panden, en daarna tot aan het moment dat de gemeente Rotterdam de panden voor dezelfde prijs aan een ander verhuurt, tot maximaal een jaar na de ontruiming van de panden door ASG;
d. € 261.000,00 aan contractuele boetes wegens niet of niet-tijdige betaling van de huur, te vermeerderen met € 300,00 per maand voor iedere maand na mei 2016 dat ASG de huur niet (op tijd) betaalt, met rente;
e. € 788.783,00 aan contractuele boetes wegens ongeoorloofde onderverhuur, te vermeerderen met € 1.038,00 voor iedere dag dat de overtreding voort-duurt, met rente;
f. € 62.500,00 aan contractuele boetes wegens het aanbrengen van wijzigingen in het gehuurde zonder voorafgaande toestemming, met rente;
g. € 6.675,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, met rente.
III ASG en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen in de (na)kosten van de procedure.
3.2
ASG en [gedaagde 2] betwisten de vorderingen van de gemeente Rotterdam.
3.3
Voor zover voor de beoordeling van belang, wordt hierna ingegaan op de stellingen waarmee partijen hun vorderingen en hun verweer daartegen onderbouwen.
4.De beoordeling
huurachterstand in de vaststellingsovereenkomst
4.1
De gemeente Rotterdam en ASG zijn in hun vaststellingsovereenkomst van 30 novem-ber 2012 overeengekomen dat de huurachterstand tot aan dat moment € 133.440,00 (exclu-sief omzetbelasting) bedroeg; inclusief omzetbelasting gaat het om € 158.746,00 en ASG betwist dit niet. Er is ook overeengekomen dat de verplichting tot betaling van deze huurachterstand bleef bestaan maar dat de huurachterstand tijdelijk werd ‘bevroren’ in afwachting van een door ASG tegen het Havenbedrijf te starten bodemprocedure. In die procedure zou ASG kort gezegd een schadevergoeding vorderen van het Havenbedrijf wegens omzetverlies door werkzaamheden in de omgeving van de panden die ASG huurt van de gemeente Rotterdam. ASG zou deze schadevergoeding dan gebruiken voor het betalen van de huurachterstand.
4.2
ASG is echter nooit een bodemprocedure tegen het Havenbedrijf gestart. Een moment om vast te stellen of de huurachterstand geheel of deels oninbaar bleek te zijn, waarna vol-gens de vaststellingsovereenkomst partijen over het dan nog bestaande restant van de vor-dering afspraken zouden maken, is dus nooit aangebroken. Dit betekent dat, nu zoals gezegd de verplichting tot betaling van de huurachterstand bleef bestaan, ASG veroordeeld wordt tot betaling van € 158.746,00 aan huurachterstand tot en met eind 2012. ASG betwist ook niet dit bedrag verschuldigd te zijn. Ook de over het genoemde bedrag gevorderde rente vanaf 14 april 2016 is toewijsbaar. ASG betwist de verschuldigdheid van rente niet.
ontbinding huurovereenkomst
4.3
De hiervoor besproken huurachterstand van € 158.746,00 is een tekortkoming die ont-binding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dit onderdeel van de vordering van de ge-meente Rotterdam is daarom ook toewijsbaar. ASG verzet zich ook niet tegen ontbinding van de huurovereenkomsten. Of de overige door de gemeente Rotterdam aangevoerde gronden om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan, ook ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, kan daarom onbesproken blijven.
ontruiming van het gehuurde
4.4
Het vonnis in het incident van 13 januari 2017, waarin ASG veroordeeld is tot ontrui-ming van de panden, treft slechts een voorziening voor de duur van deze procedure. Ook in dit vonnis wordt ASG daarom, voor zover de panden nog niet zijn ontruimd, veroordeeld tot ontruiming. De gevorderde machtiging de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie wordt afgewezen. Op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is de deurwaarder immers, zonder rechter-lijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van politie in te roepen.
huurachterstand januari 2014-mei 2016
4.5
De gemeente Rotterdam stelt dat ASG over de maanden januari 2014 tot en met mei 2016 € 456.656,98 aan huur niet heeft betaald. ASG betwist de hoogte van dit bedrag niet, maar zij voert wel aan dat zij dit bedrag niet verschuldigd is.
4.6
ASG betaalt al jaren geen huur meer. Zij voert aan dat zij geen huur betaalt vanwege de, vanaf de aanvang van de huurovereenkomsten bestaande, ernstige gebreken aan het gehuur-de. Om het helemaal niet betalen van huur te rechtvaardigen, moet er echter heel wat aan de hand zijn met de panden die ASG huurt van de gemeente Rotterdam, moet er welhaast spra-ke zijn van een situatie waarin de panden op geen enkele wijze te gebruiken zijn. Dat dit zo is blijkt echter nergens uit, integendeel. De gemeente Rotterdam stelt, en onderbouwt dit met voorbeelden, dat er in de afgelopen jaren veelvuldig sprake is geweest van evenementen in de gehuurde panden. ASG betwist dit niet. Zij voert weliswaar aan dat deze evenementen onder ‘beperkende en bezwarende condities’ hebben plaatsgevonden, maar wat daaronder precies verstaan moet worden blijkt niet. Voor zover deze beperkende en bezwarende condities, als daar dus al sprake van is, zien op de volgens ASG enige tijd niet (volledig) werkende luchtbehandelingsinstallatie, kan dit de gemeente niet verweten worden. In de vaststellingsovereenkomst van 30 november 2012 is immers overeengekomen dat deze installatie in opdracht en onder regie van ASG vervangen of uitgebreid zou worden. Die installatie is dus volledig de verantwoordelijkheid van ASG, niet die van de gemeente. Of die luchtbehandelingsinstallatie nu per 1 januari 2014 werkte of niet, vanaf die datum was ASG in ieder geval weer de volledige huur verschuldigd.
4.7
ASG voert verder aan dat sprake is van verminderd huurgenot door rioleringsproblemen. Uit de lijst met evenementen die in de loop van de jaren in het gehuurde plaatsvonden, kan echter de conclusie getrokken worden dat deze rioleringsproblemen, zo deze al bestaan, het publiek er kennelijk niet van weerhouden heeft om naar die evenementen te gaan. Zo desa-streus voor de reputatie van de locatie, woorden die ASG gebruikt onder randnummer 16 van haar conclusie van antwoord, is hetgeen er mis zou zijn dus niet. ASG heeft één klacht over stank overgelegd (productie 3 conclusie van antwoord). Die ene klacht staat niet in verhouding tot het aantal evenementen dat heeft plaatsgevonden. Daar komt bij dat uit de producties 53A en 53B bij de dagvaarding blijkt dat de lekkages en rioleringsproblemen die er waren, door de gemeente Rotterdam steeds zijn aangepakt. ASG voert aan dat ‘tijdens evenementen het water uit de plafonds en door de muren stromend de dansvloer bereikt.’ Er is echter geen enkele foto ter onderbouwing van deze stelling overgelegd, terwijl, als het werkelijk allemaal zo (ernstig) is, verwacht mag worden dat ASG dit op enigerlei wijze aantoont. In dit verband wordt aangehaald wat de gemeente Rotterdam bovenaan pagina 24 van de dagvaarding stelt, namelijk dat de rioleringsklachten van ASG, zo deze daadwerke-lijk bestaan in een mate zoals ASG naar voren brengt, paradoxaal genoeg juist aantonen dat het gehuurde intensief wordt geëxploiteerd. Er komen met andere woorden zoveel mensen af op de evenementen die in het gehuurde plaatsvinden dat het riool het nauwelijks aankan.
4.8
Uit de stellingen van partijen en uit de overgelegde stukken kan niet anders dan de con-clusie getrokken worden dat ASG geen geldige reden had om de huur jarenlang niet te beta-len. De vordering tot betaling van die huur, over de periode van januari 2014 tot en met mei 2016 gaat het om een bedrag van € 456.656,98, is daarom toewijsbaar.
huur vanaf juni 2016
4.9
De vordering tot betaling van de huur vanaf juni 2016 tot aan de ontruiming van de ge-huurde panden is ook toewijsbaar. Omdat ervan uitgegaan mag worden dat de panden zijn ontruimd naar aanleiding van het vonnis in het incident van 13 januari 2017, wordt de huur toegewezen tot en met de maand van daadwerkelijke ontruiming van de panden en niet tot aan het moment van ontbinding van de huurovereenkomsten (welke vordering in dit vonnis wordt toegewezen). Over de periode nadat de panden ontruimd zijn (tot maximaal een jaar na die ontruiming), is begroting van de schade nu niet mogelijk. Niet bekend is namelijk hoe lang de panden nog leeg zullen blijven staan. Over die periode wordt ASG daarom veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding op te maken bij staat. Als het zoals ASG aanvoert daadwerkelijk zo is dat de gemeente voor de huidige prijs geen nieuwe huurders voor de panden zal vinden, is dit iets wat aan de orde moet komen in die schadestaatprocedure.
verschuldigdheid van de boetes
4.1
De gemeente Rotterdam vordert in totaal € 1.112.283,00 aan contractuele boetes, naast boetes voor de dagen dat de door de gemeente Rotterdam geconstateerde overtredingen voortduren. De gemeente brengt boetes in rekening voor (1) niet of niet-tijdige betaling van de huur, (2) ongeoorloofde onderverhuur en (3) het zonder toestemming aanbrengen van wijzigingen in het gehuurde.
4.11
De boetes voor niet (tijdige) betaling van de huur zijn toewijsbaar. Hiervoor is immers overwogen dat ASG geen geldige reden had om de huur niet of niet tijdig te betalen. Voor zover ASG wil zeggen dat zij, om welke reden dan ook, de huur niet kón betalen, is dat geen omstandigheid die aan de gemeente Rotterdam kan worden tegengeworpen of waarmee zij rekening hoeft te houden.
4.12
Ook de boete voor ongeoorloofde onderverhuur is toewijsbaar. Door ASG wordt niet betwist dat zij contractueel gehouden was de gemeente Rotterdam toestemming te vragen als zij wilde onderverhuren. ASG heeft deze toestemming niet aan de gemeente Rotterdam gevraagd. ASG brengt naar voren dat de onderhuurkwestie naar voren gebracht is in bijzijn van medewerkers van de gemeente Rotterdam, maar het enkele feit dat in het bijzijn van vertegenwoordigers van de gemeente Rotterdam iets wordt gezegd over onderverhuur, waar door die desbetreffende medewerker op dat moment niet op in wordt gegaan, betekent niet dat er dús toestemming voor onderhuur is verleend. Als ASG wilde onderverhuren, dan had zij dit schriftelijk aan de gemeente Rotterdam als verhuurder moeten meedelen, waarna dit verzoek onder ogen was gekomen van de daartoe bevoegde persoon bij de gemeente Rotter-dam. Deze bevoegde persoon had vervolgens een beslissing op het verzoek kunnen nemen. Dat de naam ‘S.U.R.’ (de onderhuurder) aan de buitenkant van het pand staat en dat er in de media aandacht is besteed aan het feit dat SUR het pand exploiteert, kan allemaal zo zijn, maar de gemeente Rotterdam hoeft bij het voorbijgaan aan het pand of bij het lezen van de krant niet bedacht te zijn op (impliciete) verzoeken om toestemming voor onderhuur.
4.13
De boete voor het aanbrengen van wijzigingen in het gehuurde zonder voorafgaande toestemming van de gemeente Rotterdam is niet toewijsbaar. De vaststellingsovereenkomst van 30 november 2012 staat hieraan in de weg. In die vaststellingovereenkomst wordt ge-sproken over het creëren van de zogenoemde Blauwe Zaal en de gevolgen die dit heeft voor de luchtbehandelingsinstallatie. Over het feit dat de Blauwe Zaal zonder toestemming van de gemeente Rotterdam is gecreëerd, wordt in de vaststellingsovereenkomst niet gesproken. Omdat een vaststellingsovereenkomst nu juist bedoeld is ter beëindiging of ter voorkoming van onzekerheid of geschil over hetgeen tussen hen rechtens geldt en in de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst van 30 november 2012 niet gesproken wordt over een boete voor het ongeoorloofd aanbrengen van wijzigingen in het gehuurde, kan de gemeente Rotterdam nu niet alsnog deze boete in rekening brengen. De vraag of deze vordering al dan niet is verjaard hoeft gelet op dit oordeel niet besproken te worden.
boetes: rechtsverwerking, aanvaardbaarheid
4.14
De gemeente Rotterdam heeft, anders dan ASG stelt, niet haar recht verwerkt om de boetes bij ASG in rekening te brengen en het is evenmin onaanvaardbaar dat de gemeente dit doet. Voor rechtsverwerking is enkel tijdsverloop immers onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden om tot het oordeel te kunnen komen dat de gemeente haar recht op het in rekening brengen van de boetes heeft verwerkt, maar die bijzondere om-standigheden zijn niet gesteld en ook niet gebleken. Het is overigens niet zo dat de gemeente Rotterdam jarenlang stilgezeten heeft. Er is steeds contact geweest tussen partijen. Zo is er in 2014 en 2015 bijvoorbeeld onderhandeld over een nieuwe huurprijs. De gemeente Rotter-dam had mogelijk eerder rechtsmaatregelen tegen ASG kunnen nemen, om te voorkomen dat huurachterstand en boetes zo hoog zouden oplopen, maar aan de andere kant: zolang een vordering niet is verjaard, en dat is de vordering van de gemeente Rotterdam niet, staat het de gemeente vrij deze op te laten lopen en bij niet betaling van verbeurde boetes deze met een gerechtelijke procedure te incasseren. Het is ASG die tekortgeschoten is in de nakoming van de overeenkomst door jarenlang geen huur te betalen en het pand zonder voorafgaande toestemming onder te verhuren aan een derde. Als ASG zich aan de afspraken had gehouden, waren er ook geen boetes bij haar in rekening gebracht. De stelling van ASG dat de gemeente ook zelf schuld draagt aan de ontstane situatie houdt geen stand. Er kan de gemeente moeilijk verweten worden dat ASG geen huur betaalt. Als de gebreken daadwerkelijk zo ernstig waren, had ASG ook zelf initiatief kunnen nemen door het instellen van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst (wegens gebreken in het gehuurde). Dat heeft zij niet gedaan.
boetes: matiging
4.15
Op basis van het vorenstaande zou in totaal een bedrag van € 1.049.783,00 aan boetes toewijsbaar zijn en dit bedrag loopt nog steeds op. ASG doet een beroep op matiging van de boetes. Dit beroep op matiging kan alleen worden toegestaan als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moet niet alleen worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
4.16
De kantonrechter ziet in de omstandigheden van dit geval aanleiding de boete die ASG verschuldigd is te matigen tot € 350.000,00 en om daarbij te bepalen dat de boete niet verder meer oploopt. De rente over dit bedrag is toewijsbaar vanaf de dag dat de dagvaarding is uitgebracht. ASG wordt bij de matiging van de boete aangerekend dat zij jarenlang zonder daar een valide reden voor te hebben geen huur heeft betaald en dat zij het gehuurde zonder toestemming van de gemeente Rotterdam heeft onderverhuurd, en daarbij wordt overwogen dat het toewijzen van een hogere boete dan nu wordt toegewezen, zou leiden tot een wanverhouding tussen schade (de niet betaalde huur, van overige schade blijkt niet) en boete.
persoonlijke aansprakelijkheid [gedaagde 2]
4.17
Als [gedaagde 2] als bestuurder van ASG heeft toegelaten of bewerkstelligd dat ASG haar con-tractuele verplichtingen jegens de gemeente Rotterdam niet is nagekomen, is hij jegens de gemeente Rotterdam aansprakelijk voor de daardoor veroorzaakte schade, als het betrokken handelen of nalaten zodanig onzorgvuldig is geweest dat hem daarvan (mede gelet op zijn verplichtingen op grond van artikel 2:9 BW Pro tot een behoorlijke taakuitoefening) persoonlijk een voldoende ernstig verwijt kan worden gemaakt.
4.18
[gedaagde 2] heeft als bestuurder van ASG toegelaten dat ASG haar belangrijkste verplichting uit de huurovereenkomst, namelijk het betalen van de huur voor de ruimten die zij noodza-kelijkerwijs nodig heeft voor het uitoefenen van haar bedrijf, jarenlang niet is nagekomen. Dit terwijl het gehuurde wel al die jaren in gebruik is geweest en, zoals hiervoor overwogen, van gebreken die het opschorten van de huurbetaling rechtvaardigen niet is gebleken. Ook al zou echter sprake zijn geweest van enige voor rekening van de gemeente Rotterdam komen-de tekortkoming, dan had ASG in ieder geval dat gedeelte van de huur moeten betalen, dat in overeenstemming is met de mate waarin zij de panden wél kon gebruiken. Ook dat is niet gebeurd. Dát zij de panden kon gebruiken blijkt uit de lange lijst met evenementen die daar hebben plaatsgevonden.
4.19
Als ASG de huur niet kón betalen, zoals zij aanvoert maar waarvan de juistheid niet blijkt uit overgelegde stukken, dan had van een goed bestuurder ( [gedaagde 2] in dit geval) verwacht mogen worden dat hij daarop maatregelen had genomen, bijvoorbeeld door, in het uiterste geval, een faillissement aan te vragen. Dat ASG de huur niet kon betalen is gelet op de eve-nementen die de afgelopen jaren plaatsvonden in de panden overigens niet aannemelijk. Als de stelling klopt dat ASG geen geld heeft voor het betalen van de huur, dan had zij op zijn minst moeten verklaren waarom de panden wel jarenlang geëxploiteerd zijn. Waarom zou ASG immers doorgaan met exploitatie van panden als het haar niets oplevert? Leveranciers en personeel van de evenementen moeten ook betaald zijn, de huur had ook betaald moeten worden. Hier komt nog bij dat ASG het pand heeft onderverhuurd aan SUR zonder daarvoor huur te vragen. Zij heeft daarmee een bron van inkomsten (en daarmee een bron om huur aan de gemeente te betalen) onaangesproken gelaten. Dat SUR, zoals ASG aanvoert, geen huur kon betalen, is niet het probleem van ASG en al helemaal niet het probleem van de gemeente Rotterdam. Los van het feit dat ASG niet zonder toestemming van de gemeente Rotterdam mocht onderverhuren, als zij het toch deed, had zij een onderhuurder moeten zoeken die wél huur betaalde.
4.2
De voorgaande feiten en omstandigheden, in onderling verband en samenhang bezien, leiden de kantonrechter tot het oordeel dat [gedaagde 2] , als enige bestuurder van ASG en daarmee verantwoordelijk voor haar doen en laten, een voldoende ernstig verwijt gemaakt kan wor-den om hem persoonlijk aansprakelijk te houden voor de schade die de gemeente Rotterdam dientengevolge lijdt. Deze schade bestaat in ieder geval uit de bestaande huurachterstand.
4.21
[gedaagde 2] is niet persoonlijk aansprakelijk voor de verbeurde boetes. Deze boetes moeten namelijk gezien worden als een ‘straf’ voor ASG voor het niet nakomen van verplichtingen uit de huurovereenkomsten, een aansporing om tot nakoming over te gaan. De gemeente heeft niet naar voren gebracht tot welke andere schade, anders dan de nu niet betaalde huur, het niet betalen van die huur heeft geleid. De boete kan daarom niet als een soort gefixeerde schadevergoeding worden beschouwd, met andere woorden: nu gesteld noch gebleken is dat de verbeurde boetes (deels) bedoeld zijn ter dekking van overige schade die de gemeente leidt door de wanprestatie van ASG, van overige schade geen sprake lijkt te zijn. Daardoor is [gedaagde 2] niet persoonlijk aansprakelijk is voor het betalen van de boetes. De buitengerechte-lijke incassokosten en de kosten van de procedure zijn wél schadeposten die in direct verband staan met het niet betalen van de huur. Voor het betalen van die onderdelen van de vordering is [gedaagde 2] daarom wel persoonlijk aansprakelijk. Tot slot wordt wat dit betreft opge-merkt dat [gedaagde 2] in dit verband niet als consument aangemerkt kan worden. Hij wordt immers aangesproken als de bestuurder van ASG.
buitengerechtelijke incassokosten
4.22
Er is voldoende gesteld en gebleken dat de gemeente Rotterdam buitengerechtelijke pogingen heeft ondernomen om de huurachterstand geïncasseerd te krijgen. Deze pogingen omvatten meer dan de verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding toekent. De door de gemeente Rotterdam gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 6.775,00 is daarom toewijsbaar.
kosten van de procedure
4.23
ASG en [gedaagde 2] worden als de in het ongelijk gestelde partijen veroordeeld in de kosten van de procedure.
5.De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de huurovereenkomsten tussen de gemeente Rotterdam en ASG voor de panden aan de Boompjeskade 10 (en 8 en 11) en 14 (en 15) in Rotterdam en veroordeelt ASG, voor zover ontruiming nog niet heeft plaatsgevonden, om deze panden binnen acht dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege ASG daar bevinden en de panden onder overgave van de sleutels ter beschikking van de gemeente Rotterdam te stellen;
veroordeelt ASG en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan de gemeente Rotterdam € 158.746,00 te betalen, zijnde de huurachterstand tot en met eind 2012, te vermeerderen met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW Pro vanaf 14 april 2016 tot aan de dag van de algehele voldoening;
veroordeelt ASG en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan de gemeente Rotterdam € 456.656,98 te betalen, zijnde de huurachterstand over de maanden januari 2014 tot en met mei 2016;
veroordeelt ASG en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan de gemeente Rotterdam vanaf juni 2016 tot aan het moment dat de panden zijn ontruimd € 15.808,60 per maand aan huur te betalen;
veroordeelt ASG en [gedaagde 2] hoofdelijk om over de periode nadat de ontruiming heeft plaatsge-vonden tot aan het moment dat de gemeente Rotterdam het pand aan een ander verhuurd heeft, echter maximaal tot een jaar na de ontruiming van de panden, tot betaling aan de gemeente Rotterdam van een schadevergoeding op te maken bij staat;
veroordeelt ASG tot betaling van € 350.000,00 aan contractuele boetes aan de gemeente Rotterdam, te vermeerderen met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag dat de dagvaarding is uitgebracht tot aan de dag van de algehele voldoening;
veroordeelt ASG en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling van € 6.675,00 aan buitengerechtelijke in-cassokosten aan de gemeente Rotterdam te vermeerderen met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag dat de dagvaarding is uitgebracht tot aan de dag van de algehele voldoening;
veroordeelt ASG en [gedaagde 2] hoofdelijk in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente Rotterdam vastgesteld op € 190,09 aan kosten voor de dag-vaardingen, € 322,00 aan griffierecht en € 2.400,00 aan salaris voor de gemachtigde, te ver-meerderen met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW Pro vanaf de vijftiende dag na het wijzen van dit vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening, en, als ASG en [gedaagde 2] niet binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis aan de veroordelingen voldoen, begroot op € 131,00 aan nakosten, te vermeerderen met € 68,00 aan betekeningskosten als betekening van dit vonnis plaatsvindt, een en ander voor zover van toepassing inclusief omzetbelasting;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.M. van de Ven en uitgesproken ter openbare terecht-zitting.
686