ECLI:NL:RBROT:2017:2318

• Datum uitspraak: 27 maart 2017
• Publicatiedatum: 27 maart 2017
• Zaaknummer: 5730153/VV EXPL 17-70
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: W.J.J. Wetzels
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van een ADL-clusterwoning na beëindiging van zorgovereenkomst

In deze zaak heeft de Rechtbank Rotterdam op 27 maart 2017 uitspraak gedaan in een kort geding tussen de Stichting Vestia en een besloten vennootschap, die als bewindvoerder optreedt voor een huurder. De huurder, die door een motorongeval ernstig gewond is geraakt, heeft een huurovereenkomst voor een ADL-clusterwoning gesloten met Vestia. Deze overeenkomst is echter beëindigd na de opzegging van de zorgovereenkomst door de zorgaanbieder, Fokus, wegens wangedrag van de huurder. Vestia vorderde in kort geding ontruiming van de woning, stellende dat de huurovereenkomst was geëindigd en dat de huurder zonder recht of titel in de woning verbleef. De huurder betwistte dit en stelde dat de huurovereenkomst en de zorgovereenkomst los van elkaar stonden.

De kantonrechter oordeelde dat de huurovereenkomst en de zorgovereenkomst een gemengde overeenkomst vormden, waarbij het verzorgingselement prevaleerde. De rechter concludeerde dat de huurovereenkomst was geëindigd door de beëindiging van de zorgovereenkomst, waardoor de huurder geen recht had op huurbescherming. De vordering tot ontruiming werd toegewezen, maar de rechter bepaalde dat de ontruiming niet vóór 1 mei 2017 mocht plaatsvinden, zodat de huurder tijd had om een nieuwe woning te vinden.

In de voorwaardelijke reconventie vorderde de huurder een schadevergoeding voor aangebrachte veranderingen aan de woning, maar deze vordering werd afgewezen omdat verwijzing naar een schadestaatprocedure in kort geding niet mogelijk is. De kosten van de procedure werden toegewezen aan Vestia, die als in het gelijk gestelde partij werd aangemerkt.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 5730153 /VV EXPL 17-70

uitspraak: 20 maart 2017

vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

STICHTING VESTIA ,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres bij exploot van dagvaarding van 20 februari 2017,

verweerster in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mw. mr. M. van Woerkom, bedrijfsjurist bij Vestia,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[naam organisatie] , h.o.d.n.
[handelsnaam]. , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van de heer

[huurder], wonende te [plaatsnaam],

gevestigd te Culemborg,

gedaagde,

eiseres in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. G.W.L. den Haan, advocaat te Tiel.

Partijen worden hierna “Vestia” en “[handelsnaam]” dan wel “[huurder]” genoemd.

1. Het verloop van de procedure

1.1.

Vestia heeft overeenkomstig de dagvaarding onder overlegging van stukken gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [handelsnaam] te veroordelen om met onmiddellijke ingang de woning aan de [straat- en plaatsnaam] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken onder afgifte van de sleutels, met veroordeling van [handelsnaam] in de kosten van de procedure.

1.2.

[handelsnaam] heeft in voorwaardelijke reconventie - kort gezegd - gevorderd, voor zover de eis in conventie zal worden toegewezen, vergoeding voor de door [huurder] aangebrachte geoorloofde veranderingen en toevoegingen aan de woning, die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt. Voorts vordert [handelsnaam] verwijzing naar de schadestaatprocedure om de geleden schade nader op te maken bij staat, met veroordeling van Vestia in de kosten van de procedure.

1.3.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 maart 2017. Namens Vestia zijn verschenen mevrouw mr. [M.], bedrijfsjurist, en mevrouw [A.], medewerkster sociaal beheer. Namens [handelsnaam] is verschenen de bewindvoerder mevrouw
[K.], bijgestaan door de gemachtigde mr. G.W.L. den Haan. [huurder] is in persoon verschenen.

Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht, waarbij mr. Den Haan een pleitnota heeft overgelegd.
Van het ter zitting verhandelde heeft de griffier aantekening gehouden.

1.4.

Ter voorbereiding van de mondelinge behandeling heeft [handelsnaam] bij brief van haar gemachtigde d.d. 9 maart 2017 een groot aantal producties in het geding gebracht, waarbij zij tevens de reconventionele vordering heeft aangekondigd.

Vestia heeft van haar kant bij brieven van 10 maart 2017 verdere producties overgelegd.

1.5.

Aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.

2.1.

[huurder] is bij een motorongeval ernstig gewond geraakt. Als gevolg daarvan is hij aan beide benen verlamd en is ook een van zijn armen verlamd geraakt. [huurder] kan zich nu enkel met behulp van een rolstoel voortbewegen. Tevens is hij aangewezen op specifieke voorzieningen in zijn woning.

2.2.

[huurder] heeft op 1 februari 2015 met Vestia een huurovereenkomst zelfstandige woning voor mindervaliden gesloten met betrekking tot de woning aan de [straat- en plaatsnaam] (hierna: het gehuurde) tegen de maandelijkse huurprijs van
- op dit moment - € 921,13 inclusief servicekosten.

2.3.

Het gehuurde betreft een zogenaamde ADL-clusterwoning. [huurder] heeft met Stichting Fokus Exploitatie (hierna: Fokus) een dienstverleningsovereenkomst gesloten ter zake de verlening van assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen (hierna: ADL-assistentie) in en om de woning.

2.4.

Het aanhangsel behorende bij de huurovereenkomst vermeldt dat de hoofdhuurder van de ADL-clusterwoning de natuurlijke persoon is die met Fokus een dienstverleningsovereenkomst heeft gesloten ter zake van de verlening van de ADL-assistentie in en om de woning.

Voorts vermeldt het aanhangsel dat de huurder zich verplicht de huur van de woning binnen zes maanden of zoveel eerder als mogelijk is op te zeggen en te ontruimen in geval de dienstverleningsovereenkomst tussen huurder en Fokus eindigt door rechtsgeldige opzegging van een de beide bij die overeenkomst betrokken partijen.

2.5.

Bij beschikking van 16 oktober 2015 van de rechtbank Rotterdam zijn de goederen die toebehoren aan [huurder] onder bewind gesteld. Daarbij is [handelsnaam] als bewindvoerder benoemd.

2.6.

Fokus heeft de dienstverlening op 17 januari 2017 daadwerkelijk gestopt. Bij brief d.d. 18 januari 2017 heeft Fokus de dienstverleningsovereenkomst met [huurder] opgezegd wegens “wangedrag”, bestaande uit - kort gezegd - handel in verdovende middelen en verboden wapenbezit.

2.7.

Op 8 maart 2017 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank, locatie Dordrecht, in kort geding van [huurder]/[handelsnaam] tegen Fokus mondeling vonnis gewezen, waarbij geoordeeld is dat de ADL-overeenkomst op rechtmatige wijze met onmiddellijke ingang door Fokus is opgezegd.

3. De stellingen van partijen

3.1.

in conventie:

Aan de vordering heeft Vestia naast de onder 2 genoemde vaststaande feiten - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - de volgende stellingen ten grondslag gelegd.

3.1.1.

Vestia heeft een spoedeisend belang bij haar vordering omdat zij aan haar huurders, omwonenden van [huurder], het rustig woongenot dient te verschaffen en dat derden met wie Vestia samenwerkt hun werkzaamheden moeten kunnen uitvoeren. Van Vestia kan niet gevergd worden dat zij de bodemprocedure afwacht.

3.1.2.

[huurder] verblijft zonder recht of titel in het gehuurde. De huurovereenkomst tussen Vestia en [huurder] is op 18 januari 2017 immers geëindigd omdat op die dag Fokus de dienstverleningsovereenkomst met [huurder] heeft beëindigd. Door het gehuurde niet te ontruimen, handelt [huurder] onrechtmatig jegens Vestia.

3.1.3.

De wettelijke huurbeschermingsbepalingen zijn niet van toepassing. De onderhavige overeenkomst is een gemengde overeenkomst met kenmerken van huur en verzorging waarbij het verzorgingselement overheerst. De onderdelen huur en verzorging zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden.

3.1.4.

[huurder] gedraagt zich niet als een goed huurder en is daarmee toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn huurverplichtingen. Hij veroorzaakt overlast aan de andere bewoners van het complex. Medewerkers van Fokus en omwonenden voelen zich bedreigd en zijn angstig door het bedreigende, intimiderende en agressieve gedrag van [huurder]. [huurder] is in het bezit van wapens en wordt verdacht betrokken te zijn bij drugsactiviteiten.

3.1.5.

Vestia heeft het gehuurde nodig voor eigen gebruik omdat zij haar contractuele verplichtingen jegens Fokus dient na te komen. Sinds 17 januari 2017 krijgt [huurder] geen hulp meer van Fokus. Doordat [huurder] het gehuurde niet ontruimt, mist Fokus omzet en komt de continuering van het project met ADL-clusterwoningen in gevaar.

3.2.

[huurder] heeft de vordering betwist en heeft daartegen - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd:

3.2.1.

[huurder] betwist het spoedeisend belang. [huurder] heeft niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst zodat Vestia een bodemprocedure dient in te stellen. Voorts is geen sprake van overlast, de derden met wie Vestia samenwerkt, kunnen gewoon hun werkzaamheden uitvoeren.

3.2.2.

[huurder] verblijft niet zonder recht of titel in het gehuurde. De opzegging wegens gewichtige reden door Fokus staat nog niet onherroepelijk vast. [huurder] overweegt tegen het kort geding vonnis in de zaak tegen Fokus hoger beroep aan te tekenen. Er is geen sprake van een huurachterstand.

3.2.3.

Het woonelement is belangrijker dan de ADL-assistentie. Nu de zorg door Fokus is gestopt, krijgt [huurder] hulp van zijn moeder en zus. Via de aanvraag van PGB kan de hulp ook elders inkocht worden. Een vervangende aangepaste woonruimte is niet direct beschikbaar en is maar zeer beperkt aanwezig. [huurder] kan vanwege zijn handicap niet zo maar ergens onderdak vinden. De elementen zorg en wonen kunnen heel goed losgekoppeld worden. [huurder] stelt dat hem een beroep op huurbescherming toekomt.

3.2.4.

Dat Fokus omzet mist omdat [huurder] weigert de woning te ontruimen, vormt geen zelfstandig belang van Vestia en die stelling kan zij daarom niet aan [huurder] tegenwerpen.

3.3.

in voorwaardelijke reconventie

3.3.1.

Indien de kantonrechter van oordeel mocht zijn dat [huurder] het gehuurde dient te ontruimen, vordert [handelsnaam] in voorwaardelijke reconventie de veroordeling van Vestia tot betaling van een vergoeding voor de geoorloofde veranderingen en toevoegingen die [huurder] in het gehuurde heeft aangebracht en die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan kunnen worden gemaakt. Ter vaststelling van de geleden schade vordert [huurder] verwijzing naar de schadestaatprocedure.

3.3.2.

Vestia heeft de voorwaardelijke vordering in reconventie gemotiveerd betwist.

3.4.

De nadere stellingen van partijen, zowel in conventie als ook in voorwaardelijke reconventie, worden als hier herhaald en ingelast beschouwd en voor zover nodig zullen die stellingen worden besproken in het kader van de beoordeling van de vordering.

4. De beoordeling van de vordering

4.1.

Voldoende gebleken is dat Vestia een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering. Mede gezien de afspraken die Vestia met Fokus heeft gemaakt ten aanzien van de verlening van ADL- assistentie, moet worden geconcludeerd dat van Vestia in de gegeven omstandigheden niet gevergd kan worden de afloop van een eventuele bodemprocedure tegen [handelsnaam] c.q. [huurder] af te wachten, zodat tevens moet worden geconcludeerd dat het haar vrijstaat in afwachting van de uitkomsten van een eventuele bodemprocedure in kort geding alvast de veroordeling van [handelsnaam] c.q. [huurder] te vorderen tot ontruiming van het gehuurde.

4.2.

In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Vestia in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

4.3.

Vestia legt in de eerste plaats aan haar vordering ten grondslag dat [huurder] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft omdat de huurovereenkomst is geëindigd op het moment dat Fokus de zorgovereenkomst met [huurder] rechtsgeldig heeft opgezegd. Vanaf 18 januari 2017 krijgt [huurder] geen zorg meer van Fokus. De huurovereenkomst en de zorgovereenkomst vormen samen een gemengde overeenkomst waarbij het verzorgingselement overheerst, zodat [huurder] geen recht heeft op huurbescherming.

[huurder] daarentegen stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst en de ADL-overeenkomst los van elkaar staan en dat door beëindiging van de zorgovereenkomst door Fokus de huurovereenkomst niet automatisch is geëindigd.

4.4.

Ter zitting is gebleken dat het gehuurde een aangepaste ADL-cluster woning betreft in die zin dat de woning extra brede deuren heeft, de badkamer en het toilet aangepast zijn en dat de woning rolstoeltoegankelijk is voor personen met een ernstige lichamelijk handicap die gebruik maken van de ADL-assistentie en toch zelfstandig wonen. Hiertoe heeft Fokus aan de [straat- en plaatsnaam] ten behoeve van het cluster van om en nabij achttien woningen waar het gehuurde deel van uit maakt een post ingericht die bemand wordt door ongeveer vijfentwintig medewerkers in wisseldiensten die vierentwintig uur per dag en zeven dagen in de week vanuit de woningen oproepbaar zijn om de dagelijkse assistentie aan de bewoners te verlenen. Zo werd [huurder] tot het moment dat de overeenkomst door Fokus werd opgezegd dagelijks begeleidt met het naar bed gaan en het ‘s morgens weer opstaan.

4.5.

Nu de tussen Vestia en [huurder] c.q. [handelsnaam] gesloten overeenkomsten elementen van huur woonruimte en zorg c.q. dienstverlening bevat, is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter sprake van een gemengde overeenkomst als bedoeld in artikel 6: 215 BW. Dat artikel bepaalt dat wanneer een overeenkomst aan de omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten voldoet, de voor elk van die soorten gegeven bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing zijn, behoudens voor zover deze bepalingen niet wel verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet.

Genoemd artikel 6:215 BW ziet op het geval dat een ‘gemengde overeenkomst’ niet in twee of meer van elkaar onafhankelijke overeenkomsten kan worden gesplitst (vgl. Parl. Gesch. Boek 6, p. 871, voetnoot 2).

Voor zover bepalingen, geldend voor de onderscheiden soorten overeenkomsten, niet met elkaar te verenigen zijn, dient door uitleg van de gemengde overeenkomst te worden beoordeeld welke bepaling (bepalingen) in het concrete geval dient (dienen) te prevaleren. In voorkomend geval kan dit ertoe leiden dat bepalingen van dwingend recht buiten toepassing moeten worden gelaten. In de parlementaire geschiedenis is daarover het volgende vermeld (T.M., Parl. Gesch. Boek 6, p. 871; opmerking verdient dat daarin met “het tweede lid” gedoeld wordt op de huidige slotzinsnede van het artikel):

“Voor zover de in het tweede lid omschreven omstandigheden zich voordoen, geldt de in het eerste lid geformuleerde regel niet; het is echter niet in abstracto aan te geven welke regels dan wèl moeten worden toegepast. Zelden zal het voorkomen dat op grond van het tweede lid een bepaling van dwingend recht niet moet worden toegepast. Anders dan in artikel 3 Inleidende Titel is voor dwingend recht evenwel geen principiële uitzondering gemaakt, daar immers enerzijds geen algemene regel kan worden gegeven voor het geval dat een dwingende bepaling met een andere wettelijke regel in strijd komt en men anderzijds evenmin de mogelijkheid kan uitsluiten dat ook een dwingende bepaling op een geval dat onder haar letter valt, niettemin krachtens haar strekking niet toepasselijk is.”

4.6.

Nu [huurder] zich op huurbescherming beroept, dient de vraag te worden beantwoord of de overeenkomst kan worden gesplitst, zodat hem langs deze weg huurbescherming toekomt. Bij die beoordeling komt het aan op alle omstandigheden van het geval, waaronder de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst. Die bedoeling is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter duidelijk nu in het aanhangsel bij de huurovereenkomst met zoveel woorden is opgenomen dat de huurder verplicht is de woning te ontruimen in het geval de dienstverleningsovereenkomst tussen huurder en Fokus eindigt.

Vervolgens rijst de vraag of één van de twee met elkaar samenhangende overeenkomsten prevaleert, nu de voor beide overeenkomsten gegeven wettelijke regelingen in het onderhavige geval niet wel verenigbaar zijn, dan wel de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst(en) zich tegen toepassing verzet (artikel 6:215 BW).
De kantonrechter is voorshands van oordeel dat het verlenen van zorg zodanig centraal staat en overheerst dat het huurelement (in dit geval de huurbeschermingsbepalingen) daaraan ondergeschikt is. In dat verband acht de kantonrechter met name van belang dat uit de huurovereenkomst en het daarbij behorende aanhangsel blijkt dat Fokus met Vestia een samenwerkingsovereenkomst heeft gesloten en dat Fokus voor de ADL-assistentie vanuit de AWBZ wordt gefinancierd. Vestia en Fokus zijn daarom ten opzichte van elkaar en ten opzichte van de financiën verplicht de woning te reserveren voor personen die voor het wonen met ADL-assistentie in een ADL-cluster geïndiceerd zijn.

Het aanhangsel bij de huurovereenkomst vermeldt in artikel 2 expliciet dat doel en strekking van de overheidssubsidies een blijvende koppeling vereisen tussen de verhuur en huur van de woning enerzijds en de ADL-assistentieverlening anderzijds, aangezien het ontbreken van een dergelijke koppeling de exploitatie van de assistentieverlening in het cluster bedreigt evenals de continuïteit ervan voor de overige huurders waardoor het beoogde doel niet langer kan worden bereikt.

Dat [huurder] voor de huur en de zorg separate overeenkomsten is aangegaan, maakt dit niet anders. Doordat de huurovereenkomst één geheel vormt met de zorgovereenkomst, heeft de opzegging van de zorg door Fokus tot gevolg dat ook de huur is geëindigd, zodat [huurder] naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter zonder recht of titel in het gehuurde verblijft.

4.7.

Gelet op hetgeen in artikel 2 van het aanhangsel is bepaald, faalt ook het verweer van [huurder] dat voor hem het woonelement belangrijker is dan het zorgelement omdat hij zorg ook ergens anders kan inkopen en een vervangende aangepaste woning moeilijker te vinden is. Als aanbieder van de ADL-assistentie in het onderhavige cluster wordt Fokus expliciet genoemd, hetgeen naar het oordeel van de kantonrechter in het licht van de tussen Vestia en Fokus gesloten samenwerkingsovereenkomst, exclusief is bedoeld. Door het ondertekenen van de huurovereenkomst en het aanhangsel, heeft [huurder] zich met het bepaalde in artikel 2 uitdrukkelijk akkoord verklaard.

4.8.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering tot ontruiming van de woning toewijsbaar is. Duidelijk is dat het voor [huurder] niet eenvoudig zal zijn om elders passende huisvesting met zorg te vinden en de kantonrechter acht het aangewezen om te bepalen dat Vestia het onderhavige vonnis niet ten uitvoer kan leggen vóór 1 mei 2017, zodat [huurder] circa zes weken de tijd heeft om andere passende huisvesting met zorg te zoeken.

in voorwaardelijke reconventie

4.9.

Nu de ontruiming toewijsbaar is, is de voorwaarde vervuld, waaronder de reconventionele vordering is ingesteld, zodat vervolgens die reconventionele vordering beoordeeld dient te worden.

[handelsnaam] c.q. [huurder] vordert voor het vaststellen van een vergoeding voor geoorloofde veranderingen en toevoegingen die in het gehuurde zijn aangebracht verwijzing naar de schadestaatprocedure. In kort geding is verwijzing naar een schadestaatprocedure als bedoeld in artikel 612 Rv echter niet mogelijk, zodat de daartoe strekkende vordering afgewezen dient te worden. In kort geding is hooguit een voorschot op de schadevergoeding toewijsbaar, doch dat is niet gevorderd, laat staan dan gebleken is dat bij een dergelijke vordering een spoedeisend belang bestaat.

in conventie en in reconventie

4.10.

[handelsnaam] zal als in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia bepaald op in totaal € 619,10 bestaande uit

€ 102,10 aan explootkosten, € 117,00 aan griffierecht en € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter,

rechtdoende in kort geding:

5.1.

in conventie

veroordeelt [handelsnaam] om uiterlijk op 1 mei 2017 de woning aan de [straat- en plaatsnaam] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van Vestia zijn, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen;

5.2.

in voorwaardelijke reconventie

wijst de vordering van [handelsnaam] af;

5.3.

in conventie en in voorwaardelijke reconventie

veroordeelt [handelsnaam] in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia begroot op in totaal € 619,10 bestaande uit € 102,10 aan explootkosten,

€ 117,00 aan griffierecht en € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde van Vestia;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

16623