ECLI:NL:RBROT:2017:2771

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team haven en handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/504105 / HA ZA 16-599

Vonnis van 12 april 2017

in de zaak van

de stichting

STICHTING HAVENSTEDER,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

advocaat mr. H.W. van Yperen te Rotterdam,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2],

3.
[gedaagde 3],

4.
ZIJ DIE VERBLIJVEN IN HET PAND OF EEN GEDEELTE DAARVAN GELEGEN AAN DE KATENDRECHTSE LAGEDIJK 436 (3082 GE) TE ROTTERDAM,

allen wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. E. Tamas te ’s-Gravenhage.

Partijen zullen hierna eiseres en gedaagden genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 13 juni 2016, met producties;
de conclusie van antwoord, met productie;
de brief van de rechtbank van 24 augustus 2016, waarbij partijen zijn opgeroepen voor de comparitie van partijen;
de brief van mr. Van Yperen, met productie;
het proces-verbaal van comparitie van 8 november 2016;
de brief van de rechtbank van 28 november 2016, waarbij partijen zijn opgeroepen voor de comparitie van partijen;
het proces-verbaal van comparitie van 2 februari 2017.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Eiseres is eigenares van een pand aan de [adres] (hierna: het pand).

2.2.

Gedaagden hebben het pand gekraakt. Thans zijn de heer [gedaagde 1] (hierna: [gedaagde 1] ) en de heer [gedaagde 2] (hierna: [gedaagde 1] ) woonachtig in het pand.

2.3.

In 2015 heeft eiseres een onderzoek laten verrichten met betrekking tot haar onroerend goed in Rotterdam-Zuid. In het rapport is met betrekking tot het pand de volgende tekst opgenomen:

‘buiten kerngebied, afstoten’

2.4.

Op 10 februari 2016 heeft eiseres gedaagden gedagvaard in kort geding teneinde ontruiming van het pand te bewerkstelligen. Op 25 maart 2016 heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Rotterdam de vordering tot ontruiming afgewezen, waarbij onder meer het volgende is overwogen:

‘Havensteder heeft een, blijkbaar pas in 2015 opgesteld, globaal inventarisatieplan overgelegd, waarin zij mogelijke strategieën heeft bepaald met betrekking tot haar panden in Rotterdam Zuid. Havensteder licht toe dat zij nog geen keuze heeft gemaakt voor renoveren, verbouwen of verkopen van het pand, zij stelt op dit moment belang te hebben bij het kunnen beschikken over haar eigendom om definitief te kunnen bepalen wat zij ermee wil doen.

Gesteld noch gebleken is dat het voor de inventarisatie op zichzelf noodzakelijk is dat het pand onbewoond is. Gelet op de, ter zitting herhaalde, bereidverklaring van de krakers tot medewerking aan de inventarisatie acht de voorzieningenrechter onvoldoende aannemelijk dat Havensteder in haar belang om het pand te inventariseren wordt geschaad als de krakers het pand voorlopig blijven bewonen.’

2.5.

Op 14 april 2016 heeft een inventarisatie van het pand plaatsgevonden. Naar aanleiding daarvan heeft eiseres besloten het pand te verkopen.

2.6.

Op 20 september 2016 heeft de makelaar van eiseres haar een brief gestuurd met daarin onder meer de volgende tekst:

‘Zoals bekend zijn wij bezig met de verkoop van diverse complexen voor Havensteder. Echter bij een aantal objecten blijkt nu dat een deel van de woningen zijn gekraakt althans in gebruik zijn bij onbekenden, dit geldt ook voor de woning gelegen aan de [adres] . Voor zover wij kunnen nagaan zonder recht of titel. Dit bemoeilijkt de verkoop enorm en maakt eigenlijk verkoop onmogelijk. De woning verkeert in zeer slechte staat dus de bewoning levert niet alleen gevaar op voor bewoners en omwoners, maar de wijze van bewoning en de verpaupering van de leefomgeving heeft directe invloed op de (on)verkoopbaarheid van complexen en delen daarvan. Aangezien verkoop leidt tot restauratie en herstel en dus verbetering van het leefklimaat die verder reikt dan alleen een woning (de hele buurt profiteert) verzoeken wij u om in het kader van onze verkoopopdracht de gekraakte woning(en) leeg te maken en te laten bewonen (indien technisch mogelijk) door geregistreerde (tijdelijke) gebruikers.’

3.Het geschil

3.1.

Eiseres vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

‘1. gedaagden te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, althans op een door de rechter te bepalen datum, het pand aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van eiseres zijn, en het pand onder inlevering van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van eiseres te stellen en ontruimd te houden;

2. gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris en de verschotten van de advocaat van eiseres.’

3.2.

Gedaagden voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van eiseres in de proceskosten.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Eiseres heeft aan haar vorderingen - kort weergegeven - het volgende ten grondslag gelegd. Eiseres is als eigenares van het pand bevoegd haar eigendom terug te eisen van gedaagden, omdat gedaagden zonder recht of titel in het pand verblijven. Eiseres is daartoe ook verplicht, omdat zij zich op grond van artikel 19 lid 1 van de Woningwet niet langer mag richten op het exploiteren van commercieel vastgoed, zoals het pand. Zij heeft derhalve concrete plannen het pand te verkopen. Ontruiming van het pand is daarvoor noodzakelijk, omdat het pand anders niet of tegen een veel lagere prijs verkoopbaar is.

4.2.

De vorderingen zullen worden toegewezen. Daartoe is het volgende redengevend.

4.3.

Op grond van artikel 5:2 BW is eiseres als eigenares van het pand in beginsel bevoegd haar eigendom terug te eisen van een ieder die de zaak zonder recht of titel onder zich houdt. Het staat vast dat gedaagden zonder recht of titel in het pand verblijven. Daarmee is het verblijf van gedaagden in het pand onrechtmatig jegens eiseres, zodat de gevorderde ontruiming in beginsel voor toewijzing vatbaar is.

Belangenafweging

4.4.

Naar de rechtbank begrijpt, verweren gedaagden zich in de eerste plaats tegen ontruiming van het pand met een beroep op het ‘huisrecht’ op grond van artikel 8 EVRM en op grond van artikel 10 Gw.

4.5.

Uit rechtspraak van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens met betrekking tot het huisrecht moet worden afgeleid dat het gedwongen verlies van iemands huis de meest vergaande vorm van inmenging in de uitoefening van het huisrecht is en dat een ieder die het risico loopt op een dergelijke inmenging in beginsel de mogelijkheid moet hebben de proportionaliteit te laten toetsen door de rechter voordat de ontruiming wordt geëffectueerd. Door middel van de onderhavige procedure worden gedaagden in staat gesteld de proportionaliteit van de voorgenomen ontruiming te laten toetsen door de (onafhankelijke) rechter, zodat aan deze voorwaarde is voldaan.

4.6.

Het beroep op het huisrecht kan gedaagden in dit geval evenwel niet baten. Naar vaste rechtspraak kan de belangenafweging slechts in het voordeel van de kraker uitvallen in het geval de kraker aannemelijk maakt dat een eigenaar geen enkel belang heeft bij de ontruiming en deze alleen maar zal leiden tot langdurige leegstand, zonder enig uitzicht op verandering in die situatie, waarbij de kraker zijn persoonlijke belangen bij voortgezet verblijf in het pand naar voren dient te brengen (vgl. Hof Leeuwarden, 18 december 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BY7413).

Belangen eiseres

4.7.

In onderhavig geval doet zich echter niet de situatie voor dat eiseres onvoldoende belang heeft bij de ontruiming en dat deze slechts zal leiden tot langdurige leegstand. Eiseres heeft met stukken onderbouwd dat zij het voornemen heeft om het pand te verkopen en dat zij daartoe ook verplicht is op grond van artikel 19 lid 1 Woningwet. Zij heeft voorts gesteld dat de Gemeente Rotterdam met haar is overeengekomen dat het pand slechts verkocht mag worden aan een partij die het pand gaat opknappen en onder de voorwaarde dat het pand een woonbestemming krijgt. Gedaagden betwisten weliswaar dat eiseres gebonden zou zijn aan een dergelijke afspraak dat doet geen afbreuk aan het oordeel van de rechtbank dat eiseres met voornoemde stellingen voldoende heeft onderbouwd dat zij een concreet voornemen heeft het pand te verkopen. Niet gebleken derhalve is dat een ontruiming van het pand zal leiden tot langdurige leegstand zonder enig uitzicht in verandering van die situatie.

4.8.

Dat gedaagden in dit kader nog hebben aangevoerd dat er geen daadwerkelijke kopers zijn voor het pand zodat het voornemen van eiseres onvoldoende concreet is, kan hen evenmin baten. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat onroerend goed beter verkoopbaar is als het niet wordt bewoond door krakers. De rechtbank acht het in dit kader dus niet noodzakelijk dat eiseres stukken overlegt waaruit blijkt dat er concrete interesse is voor koop van het pand of waaruit blijkt dat deze interesse ontbreekt als gevolg van de aanwezigheid van gedaagden in het pand. Daar komt nog bij dat eiseres heeft gesteld dat zij thans de voor de verkoop benodigde taxatie niet kan laten verrichten, omdat een taxatierapport slechts zes maanden geldig is. Vanuit financieel oogpunt is het voor haar dus niet zinnig om kosten te maken voor een taxatierapport terwijl er geen (potentiële) koper is, terwijl het in de lijn der verwachting ligt dat zij geen koper zal kunnen vinden zolang het pand wordt bewoond door gedaagden.

4.9.

Het standpunt van gedaagden dat hun aanwezigheid de verkoopbaarheid van het pand juist ten goede komt omdat zij gedurende hun verblijf onderhoud aan het pand hebben verricht, acht de rechtbank, wat er ook zij van dat gestelde onderhoud, onjuist.

4.10.

Gedaagden kunnen ook niet worden gevolgd in hun standpunt dat uit het onder 2.4 weergegeven vonnis van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Rotterdam blijkt dat eiseres thans onvoldoende belang heeft bij ontruiming van het pand. De vraag die toen voorlag, was of ontruiming gerechtvaardigd was met het oog op het voornemen van eiseres om te inventariseren wat er met het pand diende te gebeuren. De voorzieningenrechter heeft toen geoordeeld dat de bewoning van het pand niet aan die inventarisatie in de weg stond. Inmiddels heeft de inventarisatie plaatsgevonden en heeft eiseres op grond daarvan geconcludeerd dat het pand verkocht dient te worden. Dat maakt dat de situatie op basis waarvan de voorzieningenrechter tot haar oordeel is gekomen, wezenlijk verschilt met de huidige situatie.

Belangen gedaagden

4.11.

Voorts hebben gedaagden onvoldoende onderbouwd gesteld wat hun persoonlijke belangen zijn bij voortzetting van zijn verblijf in het pand. De door gedaagden ter zitting aangevoerde belangen, welke naar de rechtbank begrijpt eruit bestaan dat zij niet op straat willen komen te staan en dat zij gehecht zijn geraakt aan het pand en de buren, zijn reeds verdisconteerd in de proportionaliteitstoets op grond van het huisrecht. Het verweer dat zij een gedragsstoornis hebben en als gevolg daarvan niet in aanmerking komen voor een (sociale) huurwoning, is niet met nadere feiten of stukken onderbouwd, zodat de rechter - mede gelet op de gemotiveerde betwisting door eiseres - hieraan voorbij zal gaan.

Overige verweren

4.12.

In de tweede plaats hebben gedaagden ten verweer gesteld dat eiseres een gebruikersovereenkomst of huurovereenkomst met hen aan dient te gaan, mede omdat zij het pand langdurig hebben onderhouden. Dit verweer kan evenmin slagen. Eiseres is als eigenares van het pand gerechtigd om over het pand te beschikken en mag dus zelf beslissen of en met wie zij een dergelijke overeenkomst wenst aan te gaan. Het gegeven dat de makelaar van eiseres haar bij brief (als weergegeven onder 2.6) heeft geadviseerd het pand te laten bewonen door ‘geregistreerde (tijdelijke) gebruikers’, doet geen afbreuk aan dit recht. Bovendien adviseert de makelaar juist om het pand eerst te laten ontruimen en dan eventueel te verhuren aan, naar de rechtbank begrijpt, andere personen dan gedaagden.

4.13.

Gedaagden hebben in de derde plaats een beroep gedaan op het bepaalde in de artikelen 16, 30 en E van het Europees Sociaal Handvest en artikel 7 van het Handvest van de Europese Unie. Deze bepalingen hebben echter geen rechtstreekse werking, zodat gedaagden hieraan geen rechten kunnen ontlenen.

4.14.

In de vierde plaats hebben gedaagden ten verweer gesteld dat eiseres door ontruiming te vorderen het in artikel 14 EVRM neergelegde verbod op discriminatie overtreedt, omdat zij, dan wel de Gemeente Rotterdam, de voorkeur geeft aan andere bewoners in het pand dan krakers. Dit verweer gaat echter niet op, nu gesteld noch gebleken is dat eiseres of de Gemeente Rotterdam voornemens is andere personen zonder recht of titel in het pand te laten verblijven. De rechtbank ziet derhalve geen reden om aan te nemen dat eiseres discrimineert door niet te dulden dat gedaagden zonder recht of titel in het pand verblijven.

4.15.

In de vijfde plaats hebben gedaagden ten verweer gesteld dat krakers kwalificeren als een minderheid in de zin van artikel 27 IVBPR en dat eiseres door ontruiming te vorderen inbreuk maakt op het recht van gedaagden om hun minderhedencultuur uit te oefenen. Ook dit verweer kan hen niet baten. Nog los van de vraag of artikel 27 IVBPR rechtstreekse werking heeft, hebben krakers niet te gelden als minderheid in de zin van dit artikel. Artikel 27 IVBPR bepaalt namelijk aan personen die tot een etnische, godsdienstige of linguïstische minderheid behoren, niet het recht mag worden ontzegd om in gemeenschap met de andere leden van hun groep, hun eigen cultuur te beleven, hun eigen godsdienst te belijden en in de praktijk toe te passen, of zich van hun eigen taal te bedienen. Gedaagden hebben weliswaar aangevoerd dat zij een specifieke levenswijze hebben, onder meer doordat zij de autoriteit van de staat niet erkennen en geen inkomen wensen te hebben, maar dat maakt gedaagden nog geen onderdeel van een etnische, godsdienstige of linguïstische minderheid als bedoeld in artikel 27 IVBPR.

Termijn

4.16.

Tot slot hebben gedaagden erop gewezen dat de rechtbank, voordat zij een termijn voor ontruiming zoals bedoeld in artikel 557a lid 1 Rv kan bepalen, eerst inlichtingen dient in te winnen bij burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam (B&W) op de voet van het bepaalde in artikel 557a lid 2 Rv.

4.17.

De rechtbank is echter van oordeel dat het vragen van inlichtingen aan B&W in de gegeven omstandigheden onverenigbaar is met het belang van eiseres bij ontruiming van de woning. Daartoe is in de eerste plaats redengevend dat eiseres gedaagden reeds bij dagvaarding in kort geding van 10 februari 2016 in rechte heeft betrokken, zodat het onderliggende geschil al geruime tijd voortduurt. Mede gelet daarop heeft eiseres er belang bij dat de procedure niet verder vertraagd wordt. Daar komt bij dat - gelet op het feit dat gedaagden geen inkomen hebben en het voorzienbaar is dat zij dat ook niet op korte termijn zullen gaan hebben - het recht van eiseres op vergoeding van alle geleden of te lijden schade ex artikel 557a lid 1 Rv laatste zin in praktische zin illusoir moet worden geacht.

4.18.

Het - door eiseres betwiste - standpunt van gedaagden dat inlichtingen zouden moeten worden ingewonnen bij B&W, omdat het pand zou worden onttrokken aan de sociale woningbouwvoorraad, is niet relevant voor de bepaling van de termijn als bedoeld in artikel 557a lid 1 Rv.

4.19.

Het bovenstaande leidt ertoe dat de vordering van eiseres zal worden toegewezen. Gedaagden zullen worden veroordeeld om het pand binnen dertig dagen na betekening van dot vonnis te ontruimen.

4.20.

[gedaagde 1] en [gedaagde 1] zullen als de twee (bekende) in het ongelijk gestelde huidige bewoners van het pand in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Havensteder worden begroot op:

- dagvaarding € 99,89

- griffierecht 619,00

- salaris advocaat
1.356,00(3,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 2.074,89

te vermeerderen met de kosten gemaakt voor de in artikel 61 Rv voorgeschreven advertentie.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt gedaagden om binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen, te verlaten en ontruimd te houden, met inbegrip van alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van eiseres zijn, en de sleutels af te geven aan eiseres,

5.2.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 1] in de proceskosten, aan de zijde van eiseres tot op heden begroot op € 2.074,89, te vermeerderen met de kosten gemaakt voor de in artikel 61 Rv voorgeschreven advertentie,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Tijink en in het openbaar uitgesproken op 12 april 2017.[1729/2869]