Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/503748 / HA ZA 16-587
Vonnis van 22 maart 2017
in de zaak van
1.[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiseres],
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BALJON&MORA MAKELAARS B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. J.P.R.C. de Jonge te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eisers] en Baljon & Mora genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 september 2016 alsmede de daaraan ten grondslag liggende processtukken;
- het proces-verbaal van comparitie van 17 januari 2017 en het daaraan gehechte stuk, alsmede de reactie van eisers.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voor zover van belang - het volgende vast:
2.1
Baljon&Mora exploiteert een makelaarskantoor, dat eerder als vennootschap onder firma Makelaarskantoor Baljon&Mora werd geëxploiteerd. De activa en passiva van voormelde vof zijn ingebracht in Baljon&Mora. Zowel de vof als haar rechtsopvolger worden hierna Baljon&Mora genoemd.
2.2
Baljon&Mora bood in 2003 als makelaar namens de verkopende eigenaren ( [verkopende eigenaar 1] en [verkopende eigenaar 2] , hierna met hun enkele achternaam aan te duiden) te koop aan de semi-vrij staande bungalow aan de [adres en woonplaats] (hierna; het huis) voor de vraagprijs van EUR 575.000,-- k.k..
2.3
[eisers] hebben contact opgenomen met Baljon&Mora, in de persoon van haar medewerker [medewerker Baljon & Mora] , omdat zij interesse hadden in een mogelijke aankoop.
2.4
[eisers] hebben bij faxbericht van 28 april 2003 een aanbod gedaan om het huis te kopen voor € 522.500,-- onder de navolgende voorwaarden:
a. dat de financiering door de bank akkoord zou worden bevonden;
b. dat voor de beoogde verbouwing de benodigde vergunningen zouden worden verkregen van de Gemeente Berkel en Rodenrijs;
c. dat er na inspectie van het pand geen verborgen gebreken aan het licht zouden komen;
Het bod gold tot dinsdag 29 april 2003 te 12.00 uur.
2.5
In opdracht van [eisers] heeft een deskundige van Vereniging Eigen Huis het huis bekeken en daaromtrent gerapporteerd; in het rapport zijn enige gebreken benoemd.
2.6
Bij brieven van 20 juni 2003, 27 juni 2003 en 1 juli 2003 heeft [medewerker Baljon & Mora] aangedrongen op koop van het huis door [eisers] .
2.7
Op 22 september 2003 hebben [eisers] een koopakte, met daarop/daarin aangebrachte wijzigingen en/of aanpassingen, ondertekend. Baljon&Mora heeft bij schrijven d.d. 3 oktober 2003 gemeld dat diverse aanpassingen in de tekst (welke door eisers met pen waren aangebracht) niet waren overeengekomen en een nieuwe koopakte gezonden, welke door eisers uiteindelijk op 14 november 2003 is ondertekend, na aanmaningen.
Deze akte houdt voor zover van belang in dat door de kopers uiterlijk 9 september 2003 een waarborgsom moet worden gestort van € 52.000,-- en dat de kopers de overeenkomst kunnen ontbinden indien zij voor 9 september 2003 geen hypothecaire lening voor een bedrag van minimaal de koopsom vermeerderd met kosten kunnen verkrijgen bij een erkende geldverstrekkende instelling.
2.8
[eisers] hebben op 26 januari 2004 aan Baljon&Mora gemeld dat zij via een banklening in staat waren de som van € 520.000,-- te voldoen; zij wilden het pand afnemen als [verkopende eigenaar 1] en [verkopende eigenaar 2] de problemen zouden oplossen welke door de Vereniging Eigen Huis in de rapportage waren vermeld. [eisers] hebben op 29 januari 2004 bericht van de Westland Utrechtbank ontvingen dat de financiering rond was.
2.9
Op grond van een beschikking van 28 januari 2004, gegeven naar aanleiding van een verzoekschrift opgesteld door de advocaat mr. [advocaat] , een zuster van [medewerker Baljon & Mora] , is conservatoir beslag gelegd onder [eisers] De Westland Utrechtbank wenste vervolgens het krediet niet meer te verschaffen.
2.1
In een procedure tussen [verkopende eigenaar 1] en [verkopende eigenaar 2] enerzijds en [eisers] anderzijds waarin op 8 februari 2006 vonnis is gewezen en die is geëindigd met een arrest van 10 augustus 2012 waarin de Hoge Raad het cassatieberoep tegen het arrest van het hof Den Haag d.d. 17 november 2009 heeft afgewezen, zijn [eisers] veroordeeld tot betaling van een boete van € 52.000, met rente, en in de proceskosten van de wederpartij. De boete is de boete die in de koopakte was voorzien als de waarborgsom niet tijdig werd gestort.
2.11
Er zijn nadien nog diverse andere procedures gevoerd tussen [eisers] enerzijds en anderen dan Baljon&Mora, te weten De Jonge Advocaten en de aan dat kantoor verbonden advocaten mr. [advocaat] en mr. [advocaat] anderzijds. [eisers] hebben in verband daarmee aanzienlijke kosten gemaakt.
2.12
[persoon] heeft op 26 april 2010 namens [eisers] een brief aan Baljon&Mora gestuurd met enige vragen. Op 14 februari 2011, 16 september 2014 en 26 november 2014 heeft (de Stichting Holland Promote namens) [eisers] brieven aan Baljon&Mora gezonden. Op 24 december 2014 heeft de huidige advocaat van [eisers] een brief aan Baljon&Mora gezonden.
3.Het geschil
[eisers] vorderen samengevat - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat Baljon&Mora zich schuldig heeft gemaakt aan een onrechtmatige daad en daarom jegens [eisers] aansprakelijk en schadeplichtig is en voorts te verklaren dat de schade zal worden vereffend bij staat en Baljon & Mora te veroordelen in de proceskosten.
Baljon & Mora voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing, met veroordeling van [eisers] in de kosten.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
[eisers] baseren hun vordering op een jegens hen gepleegde onrechtmatige daad die daarin bestond dat:
- [medewerker Baljon & Mora] zich uit gaf voor NVM-makelaar, terwijl hij dat niet was, hetgeen Baljon&Mora toeliet;
-Baljon&Mora ongepaste en ongeoorloofde druk op [eisers] heeft uitgeoefend om het huis te kopen/af te nemen;
-Baljon&Mora ten onrechte staande hield dat op 23 mei 2003 een koopovereenkomst tot stand was gekomen;
-Baljon&Mora niet zorgvuldig heeft gehandeld door niet een koop-/ verkoopovereenkomst tussen [eisers] en [verkopende eigenaar 1] / [verkopende eigenaar 2] tot stand te brengen op een juiste en voor betrokken partijen bevredigende wijze. Baljon&Mora had direct een duidelijk contract moeten opstellen waarin de afspraken op de juiste wijze waren vervat;
-Baljon&Mora zeer onzorgvuldig heeft gehandeld inzake de ontbindingstermijn. In oktober 2003 zond zij naar [eisers] een koopcontract waarin o.a. was vermeld dat uiterlijk op 9 september 2003 een waarborgsom van € 52.000,-- door [eisers] zou moeten worden gestort en dat [eisers] voor 9 september 2003 zouden kunnen ontbinden, terwijl die data toen al verstreken waren.
Door die onrechtmatige daad hebben [eisers] schade geleden, bestaande in enerzijds de boete die zij hebben moeten betalen en anderzijds de hoge kosten die zij hebben moeten maken in verband met de gehele kwestie rond de koop van het huis.
4.2
Het meest verstrekkende verweer van Baljon&Mora is dat de vordering is verjaard sedert begin 2003 althans 8 februari 2006 (het vonnis van de rechtbank in de zaak tegen [verkopende eigenaar 1] / [verkopende eigenaar 2] ). Ook als uitgegaan wordt van een beginpunt van de verjaring op 17 november 2009 (voormeld arrest van het Hof den Haag) heeft het meer dan 5 jaar geduurd voordat een stuitingsbrief die aan de wettelijke eisen voldoet is ontvangen.
[eisers] verweren zich en verwijzen naar de vele brieven die zij hebben verstuurd en de procedures die zijn gevoerd (zie 2.11 en 2.12), waaruit voor Baljon&Mora duidelijk moet zijn geweest dat [eisers] schadevergoeding wensten en die dus de verjaring hebben gestuit.
4.3
De onrechtmatige daad zou, gelet op de onderbouwing daarvan, hebben plaatsgevonden in 2003/2004. Het gaat hier om een vordering uit onrechtmatige daad zodat art. 3:310 BW Pro toepasselijk is. Ingevolge die bepaling verjaart de vordering 5 jaar na de dag waarop [eisers] zowel met de schade als met de aansprakelijke partij bekend zijn geworden. Dat waren zij toen het vonnis in eerste aanleg op 8 februari 2006 werd gewezen. Daaraan doet, naar vaste jurisprudentie, niet af dat zij toen nog niet bekend waren met de volledige schade. De rol van Baljon&Mora was reeds vanaf 2003 bekend. Dat betekent, dat de vordering, die is ingesteld bij een eerst in 2016 betekende dagvaarding, verjaard is, tenzij de verjaring uiterlijk 9 februari 2011 is gestuit.
4.4
Uit art. 3:317 BW Pro vloeit voort dat voor stuiting van de verjaring noodzakelijk, maar ook voldoende is dat in een brief aan de aansprakelijke partij duidelijk te kennen wordt gegeven dat de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming (hier: schadevergoeding) voorbehoudt. Het is aan [eisers] om te stellen en bij betwisting, zoals in dit geval, te bewijzen dat een dergelijke brief is gestuurd aan en ontvangen door Baljon&Mora.
De brief van 14 februari 2011 en de nadien verzonden brieven zijn, wat er zij van de inhoud daarvan, alle na 9 februari 2011 verzonden en dus te laat.
De brief van april 2010 houdt enige vragen in, die als volgt worden ingeleid:
Geachte heer [persoon]
Naar aanleiding van een in opdracht van de heer [eiser] gekregen verzoek tot onderzoekonderzoek ter zake de verkooptransactie van een woning van de heer [verkopende eigenaar 1] en mw. [verkopende eigenaar 2] te Berkel en Rodenrijs aan de Planetenweg 33, leg ik u enkele vragen voor ter beantwoording.
Het staat u natuurlijk vrij om een beantwoording te weigeren, maar uiteindelijk ontkomt u daar niet aan daar ik dan voornemens ben u als beëdigd makelaar binnen de toen opererende V.O.F. Makelaarskantoor Baljon & MOra in rechte te betrekken om u dan tot antwoorden te verplichten.
Een aansprakelijkstelling houdt de brief niet in en evenmin enige passage waaruit valt op te maken dat [eisers] zich hun recht op, in dit geval, schadevergoeding ondubbelzinnig voorbehouden.
4.4.1
De andere brieven waarop [eisers] zich beroepen zijn ten dele verzonden aan anderen dan Baljon&Mora, in het bijzonder De Jonge Advocaten en [verkopende eigenaar 1] / [verkopende eigenaar 2] .
4.4.2
Die brieven richten zich naar de inhoud aan de geadresseerde(n). Zelfs als, veronderstellenderwijs, wordt aangenomen dat Baljon&Mora daarvan destijds kennis heeft genomen (zij werd kennelijk op een aantal brieven ingekopieerd) kon zij daaruit niet met de vereiste duidelijkheid opmaken dat [eisers] ook Baljon&Mora aansprakelijk hielden en jegens Baljon&Mora aanspraak maakten op schadevergoeding.
Anders dan [eisers] stellen is voor vereenzelviging van Baljon&Mora met De Jonge Advocaten onvoldoende aanleiding. Vereenzelviging van de ene rechtspersoon met de andere is naar Nederlands recht slechts bij hoge uitzondering aan de orde. De enkele omstandigheid dat bij De Jonge Advocaten een zuster van [medewerker Baljon & Mora] als advocaat werkt(e) die zich met de zaak heeft beziggehouden is daartoe onvoldoende, ook als wordt aangenomen dat juist is wat [eisers] stellen, te weten dat Baljon&Mora en De Jonge elkaar op de hoogte hielden van alle ontwikkelingen. Dat kantoor trad ook niet op als advocaat van Baljon&Mora.
Aan de beroepsaansprakelijkheidsprocedures die jegens dat kantoor en de aan dat kantoor verbonden advocaten zijn gevoerd komt evenmin stuitende werking als bedoeld in art. 3:316 BW Pro toe, nu dat procedures jegens anderen dan Baljon&Mora betreft. Anders dan [eisers] hebben aangevoerd komt aan de formulering van art. 3:316 BW Pro (
gerechtigde, niet partij) niet de betekenis toe dat een procedure jegens een ieder die met het feitencomplex van doen heeft, in dit geval De Jonge Advocaten, stuitende werking heeft jegens andere betrokkenen, in dit geval Baljon&Mora. De uitdrukking
van de zijde van de gerechtigdezou van belang kunnen zijn als het niet [eisers] maar een ander aan hun zijde was geweest die –tijdig- een procedure jegens Baljon&Mora had geëntameerd, maar daaromtrent is niets gesteld.
gerechtigde, niet partij) niet de betekenis toe dat een procedure jegens een ieder die met het feitencomplex van doen heeft, in dit geval De Jonge Advocaten, stuitende werking heeft jegens andere betrokkenen, in dit geval Baljon&Mora. De uitdrukking
van de zijde van de gerechtigdezou van belang kunnen zijn als het niet [eisers] maar een ander aan hun zijde was geweest die –tijdig- een procedure jegens Baljon&Mora had geëntameerd, maar daaromtrent is niets gesteld.
4.4.3
Datzelfde geldt voor de brieven aan [verkopende eigenaar 1] / [verkopende eigenaar 2] ; zij voldoen niet aan de eisen die gesteld moeten worden aan stuiting van de verjaring van de vordering van [eisers] jegens Baljon&Mora. Dat Baljon&Mora destijds voor [verkopende eigenaar 1] / [verkopende eigenaar 2] als makelaar optrad is niet voldoende voor vereenzelviging.
Ook de procedures die tegen [verkopende eigenaar 1] en [verkopende eigenaar 2] zijn gevoerd komt geen stuitende werking toe, op mutatis mutandis dezelfde gronden als onder 4.4.2 genoemd.
4.5
Tegen Baljon&Mora zijn wel, in tuchtrechtelijke zin, klachten geuit. Het is vaste jurisprudentie dat die niet gelijk te stellen zijn met procedures in de zin van art. 3:316 BW Pro, omdat doel en strekking van een tuchtrechtelijke uitspraak anders zijn dan een civielrechtelijke aansprakelijkstelling en veroordeling tot betaling van een schadevergoeding.
4.6
Dan resteert de algemene stelling van [eisers] dat voor Baljon&Mora duidelijk geweest moet zijn, uit het totale aantal procedures tegen een ieder die bij het geschil omtrent de koop van het huis betrokken was, in welke hoedanigheid ook, dat [eisers] het er niet bij wilden laten zitten. De rechtbank begrijpt dat volgens [eisers] tegen die achtergrond duidelijk genoeg geacht moet worden dat [eisers] nog steeds aanspraak maakten op schadevergoeding en/of dat zij het beroep op verjaring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar achten.
4.6.1
Daartegenover heeft Baljon&Mora aangevoerd dat zij vanaf 2010 in de veronderstelling verkeerde dat [eisers] alles hadden geprobeerd en zich nu bij de situatie hadden neergelegd. Dat gold te meer in 2014, na 11 jaar en 12 door [eisers] verloren procedures, toen [medewerker Baljon & Mora] en iedereen die bij Baljon&Mora destijds met de zaak te maken had gehad vertrokken was en alle bewijsmateriaal weggegooid.
4.6.2
De ratio van de eisen omtrent stuiting van de verjaring is, dat een potentiele schuldenaar er na verloop van tijd vanuit mag gaan dat de schuldeiser geen recht op schadevergoeding meer geldend zal maken. Een dergelijke schuldenaar, hier Baljon&Mora, kan dan de zaak als afgedaan beschouwen en hoeft dan ook geen bewijsmateriaal meer te bewaren.
Voor schuldeisers zoals [eisers] was het eenvoudig om, als zij inderdaad ook deze betrokkene (Baljon&Mora) aansprakelijk wilden stellen maar zich eerst wilden richten op anderen, hun rechten veilig te stellen en de verjaring te stuiten door Baljon&Mora tijdig en voldoende duidelijk, gericht, te laten weten dat het de bedoeling was om die schadevergoeding te zijner tijd nog te vorderen.
4.6.3
Tegen die achtergrond was er, juist in dit geval, waar de eerste jaren allerlei procedures gevoerd waren en [eisers] in staat waren gebleken om zeer duidelijk te maken dat zij schadevergoeding wensten, na afloop van de diverse procedures tegen anderen voor Baljon&Mora geen reden om rekening te houden met een aansprakelijkheidstelling. Voor afwijking van de vaste lijn in de jurisprudentie omtrent de eisen die aan stuiting gesteld moeten worden is dan ook geen reden.
4.6.4
Voor zover [eisers] hebben willen stellen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Baljon&Mora een beroep op verjaring doet is dat onvoldoende onderbouwd en uitgewerkt.
4.7
De conclusie uit het voorgaande is, dat de vorderingen van [eisers] jegens Baljon&Mora zijn verjaard.
[eisers] hebben ter zitting nog een beroep gedaan op de nietigheid die zou kleven aan een aantal vonnissen of arresten die in verband met de koop van het huis zijn gewezen. Wat daarvan zij, voor het oordeel omtrent de verjaring doet die eventuele nietigheid niet ter zake.
4.8
De vordering wordt dus afgewezen en hetgeen overigens is aangevoerd behoeft geen verdere bespreking.
4.9
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Baljon & Mora worden begroot op:
- explootkosten € 0,00
- griffierecht 619,00
- salaris advocaat
904,00(2 punten × tarief € 452,00)
904,00(2 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.523,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van Baljon & Mora tot op heden begroot op € 1.523,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2017.
106/2504