ECLI:NL:RBROT:2017:4397

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team haven en handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/495695 / HA ZA 16-182

Vonnis van 7 juni 2017

in de zaak van

de stichting

STICHTING WOONBRON,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

advocaat mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[gedaagde 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. S.J.M. Jaasma te Amsterdam.

Partijen zullen hierna Woonbron, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 12 februari 2016, met producties;
de conclusie van antwoord;
de brief van de rechtbank van 8 juni 2016, waarbij partijen zijn opgeroepen voor de comparitie van partijen;
de brief van mr. Vermeulen van 13 september 2016, met producties;
de brief van mr. Jaasma van 13 september 2016, met producties;
het proces-verbaal van comparitie van 28 september 2016;
de brief van mr. Jaasma van 2 februari 2017, met producties;
de brief van de rechtbank van 14 februari 2017, waarbij partijen zijn opgeroepen voor de comparitie van partijen;
de brief van mr. Jaasma van 23 februari 2017, met producties;
de brief van mr. Vermeulen van 24 maart 2017, met producties;
de brief van mr. Vermeulen van 3 april 2017, met producties;
het proces-verbaal van comparitie van 10 april 2017.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 8 december 1998 zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een huurovereenkomst aangegaan met de Gemeente Rotterdam (hierna: de Gemeente), rechtsvoorganger van Woonbron, met betrekking tot een woonwagenstandplaats in [woonwagenkamp] , met als ingangsdatum 1 januari 1999 (hierna: de huurovereenkomst). De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende tekst:

‘Verhuurder verhuurt aan huurder, die in huur aanneemt de woonwagenstandplaats met berging/voorzieningengebouw gelegen aan [adres ] te Rotterdam, hierna te noemen het gehuurde. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als standplaats voor één woonwagen.’

2.2.

Aan de ene kant wordt het perceel aan de [adres ] begrensd door het perceel aan de [adres ] en aan de andere kant door het perceel aan de [adres ] .

2.3.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een woonwagen geplaatst op het door hen gehuurde perceel, welke is voorzien van een fundering bestaande uit 25 heipalen van 19 meter lang.

2.4.

Op 9 oktober 2001 is namens de Gemeente een brief gestuurd naar [gedaagde 1] met daarin onder meer de volgende tekst:

‘Afgelopen vrijdag voerden u, uw vrouw met haar vader, de heer [gedaagde 2] , overleg met mevrouw [ambtenaar van de gemeente] en de heer [ambtenaar van de gemeente] van de Gemeente en mij op het gemeentehuis, zulks ten vervolge op mijn brief van 10 juli en uw brief van 25 juli jl..

(…)

Verder is in het gesprek benadrukt dat uitgangspunt van de Gemeente is dat een fundering is aangebracht, die verwijderd moet worden. Mondeling bent u met de Gemeente overeengekomen dat de termijn en de voorwaarden waarop dit moet gebeuren schriftelijk vastgelegd moeten worden als die verwijdering niet meteen geschiedt. Het overleg had betrekking op de formulering van de voorwaarden die met het eventuele uitstel van de verwijdering samenhangen.

Zelf heeft u bij ons overleg gezegd dat u het achteraf fout vindt dat u de fundering zonder toestemming van de Gemeente in de door u gehuurde - naar mag worden aangenomen - mede namens mevrouw [gedaagde 2] dat u bereid bent die fundering bij een eventueel einde van de huurverhouding te laten verwijderen, als de Gemeente dat zou wensen.’

2.5.

Op 7 februari 2005 heeft de Gemeente een brief gestuurd naar [gedaagde 2] met daarin onder meer de volgende tekst:

‘Zoals u bekend is, heeft op 26 oktober 2004 een grote opnameactie plaatsgevonden op het [woonwagenkamp] . Tijdens deze actie is onder andere vastgesteld welke bouwwerken in de afgelopen jaren al dan niet met bouwvergunning zijn gerealiseerd. Voor de door u gehuurde standplaats heeft dit geleid tot de bijgevoegde tekening waarop alle gerealiseerde bebouwing is vastgelegd.

Als toelichting bij deze tekening het volgende. Op de tekening zijn zowel de met als zonder bouwvergunning gerealiseerde bouwwerken aangegeven. Vervolgens is beoordeeld welke bouwwerken legaal zijn gerealiseerd en voor welke bouwwerken dat niet geldt. Die laatste bouwwerken waarvoor in het verleden geen toestemming is verleend dan wel in afwijking van de verleende bouwvergunning zijn gebouwd zijn op de tekening gearceerd. Op een aantal plaatsen staan ook schuttingen cq hekwerken waar geen bouwvergunning voor verleend is.

Tevens is ons gebleken dat in een aantal gevallen gronden in gebruik zijn genomen welke niet gehuurd worden van Woonbron Maasoevers. Ook deze stukken grond zijn door middel van een arcering aangegeven.

Met deze brief verzoeken wij u om binnen 14 dagen na heden schriftelijk aan te geven of de door ons verrichte opname naar uw oordeel correct is.’

In de bijlage is het perceel aan de [adres ] te zien met daarop de woonwagen, alsmede een aantal belendende percelen. Daarnaast bevat de bijlage een legenda, ingevolge waarvan gearceerde stukken op de tekening te gelden hebben als ‘illegaal’, ‘afwijkend van de bouwvergunning’ of als ‘geannexeerde grond’. Het perceel aan de [adres ] en de woonwagen zijn niet gearceerd.

2.6.

Op 7 oktober 2005 heeft de Gemeente een brief gestuurd naar [gedaagde 2] met daarin onder meer de volgende tekst:

‘Naar aanleiding van de brief van 17 mei 2005 berichten wij u het volgende. Bij de eindopname van 24 mei 2005 is gebleken dat, na de uitgevoerde aanpassingen, de huidige situatie op het [woonwagenkamp] , wat Bouwtoezicht betreft, nagenoeg voldoet aan het daarvoor geldende bestemmingsplan “eerste uitwerking Beverwaard”.

Bijgaand treft u de perceel tekening aan van uw kavel, met de daarbij behorende woonwagen en andere gerealiseerde bebouwingen. Deze tekening geldt als “nulsituatie”.’

In de bijlage bij de brief is de locatie van de woonwagen op dezelfde wijze ingetekend als in de bijlage genoemd onder 2.5.

2.7.

Op 16 november 2015 heeft [gedaagde 1] een e-mail gestuurd naar Woonbron met daarin onder meer de volgende tekst:

‘Je hebt zelfs mijn muur voor me huis weggehaald en de muur onder de wagen van . [persoon] die dienden als afscheiding en die van mijn is en door mijn betaald is

(…)

Want hij stond gewoon op de erf grens zoals al 15 jaar met meden goedkeuring van de gemeenten En toestemming van mr en mevr [persoon] (…)’

2.8.

Op 29 oktober 2015 heeft Woonbron een brief gestuurd naar [gedaagde 2] met daarin onder meer de volgende tekst:

‘(…) Wij constateerden hierbij dat de standplaats aan de [adres ] gedeeltelijk door u gebruikt wordt en bebouwd is. Hierover heb ik telefonisch gesproken met dhr. [gedaagde 1] .

Woonbron behoudt zich het recht voor het gebruik van dit gedeelte bij u terug te vorderen. (…) Woonbron zal in overleg met de gemeente bepalen op welk moment de in gebruik genomen strook zal worden teruggevorderd of dat er een andere oplossing gevonden gaat worden.’

2.9.

Op 24 mei 2015 heeft [gedaagde 1] een e-mail gestuurd naar Woonbron met daarin onder meer de volgende tekst:

‘Jij hebt mijn het laatst gevraagd over de groenstrook die ik tot mijn beschikking heb gekregen Van familie [persoon] in medenwerkenting van gemeenten/woonbron/DS+V ext Ik heb inderdaad nu al een map gevonden met afspraken of personen die wij over de kwestie hebben Gesproken en die hier vanaf weten en hun goedkeuring hebben gegeven.

Volgens jouw zal je met deze info veel kunnen doen sterker nog dan kunnen we minimaal alles in stand Houden hoe het destijds ook is gedoogd.

(…)

Op mijn eigen grond en rond mijn wagen heb ik geen grond meer dit allemaal groenstrook zo toen al bekend in 2001.

(…)

Maar omdat [persoon] toestemming heeft gegeven om dit groenstrook af te staan voor gebruik aan mijn was de afdak ook geen probleem (ook weer met Medeweten van de gemeenten)’

2.10.

Bij dagvaarding heeft Woonbron een brief overgelegd van [gedaagde 1] aan mr. Vermeulen met daarin onder meer de volgende tekst:

‘Ik huur sinds 2001 een standplaats gelegen aan de [adres ] , de toenmalige verhuurder was de Gemeente Rotterdam, en sinds 2008 is het beheer overgegaan naar Stichting Woonbron te Rotterdam.

Ik heb vanaf 2001 mijn toegewezen perceel over de volle breedte benut, en in mijn onwetendheid heb ik (overigens wel in overleg met mijn toenmalige buren een stukje gras in gebruik genomen, omdat ik dan beter uitkwam met de ruimte van mijn ingang van de wagen).

De Gemeente heeft mij toen laten weten dat het niet de bedoeling was dat ik dit stukje groenstrook bij mijn vak in gebruik had genomen, maar omdat het in onderling goed overleg met mijn buren was gegaan, heeft de Gemeente dit gedoogd.’

2.11.

Op 9 december 2016 heeft een medewerker van het kadaster een grensreconstructie verricht met betrekking tot de kadastrale grenzen van het perceel aan de [adres ] . Uit de grensreconstructie is gebleken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een stuk van 2.78 meter breed van het perceel aan de [adres ] in gebruik hebben genomen (hierna: de strook).

3.Het geschil

3.1.

Woonbron vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

‘Gedaagden te veroordelen om de grond welke zij in gebruik hebben en welke in erfpacht is uitgegeven aan eiseres, en welke niet behoort tot de door gedaagden gehuurde standplaats, binnen een week na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, met al het hunne en de hunnen te ontruimen en ontruimd te houden en ter vrije en algehele beschikking van eiseres te stellen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,-- voor elke dag dat gedaagden hiermee in gebreke blijven, met veroordeling van gedaagden in de kosten van de procedure, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd.’

3.2.

Ter zitting van 28 september 2016 heeft Woonbron haar vordering nader gepreciseerd in de zin dat ontruiming gevorderd wordt van de grond van het perceel aan de [adres ] dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in gebruik hebben genomen.

3.3.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Woonbron in de proceskosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Woonbron heeft aan haar vorderingen - kort samengevat - het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de strook onrechtmatig in gebruik genomen. Zij zijn daaromtrent immers geen huurovereenkomst aangegaan met Woonbron of met haar rechtsvoorganger. Woonbron vordert derhalve ontruiming van de strook.

4.2.

De vorderingen zullen grotendeels worden afgewezen. Daartoe is het volgende redengevend.

Ingebruikneming

4.3.

De eerste vraag die beoordeeld dient te worden is of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gerechtigd zijn tot de strook. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben in dat kader aangevoerd dat de strook reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst onderdeel uitmaakte van het gehuurde, zodat er geen sprake is van onrechtmatige ingebruikname.

4.4.

De rechtbank is echter van oordeel dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dit verweer onvoldoende hebben onderbouwd. Door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn immers in het geheel geen stukken overgelegd waaruit dit zou blijken. De huurovereenkomst (als weergegeven onder 2.1) vermeldt slechts het perceel aan de [adres ] als gehuurde, en maakt geen melding van eventuele belendende stukken grond.

4.5.

Voor zover het verweer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moet worden begrepen dat zij gerechtvaardigd hebben vertrouwd dat de strook onderdeel uitmaakte van het door hen gehuurde, geldt dat zij deze stelling eveneens onvoldoende hebben onderbouwd. Weliswaar hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aangevoerd dat de huurovereenkomst slechts verwijst naar het perceel aan de [adres ] en geen verwijzing bevat naar de kadastrale grenzen, maar dit enkele gegeven rechtvaardigt nog niet de conclusie dat de huurovereenkomst ook betrekking had op de strook. Voorts strookt dit verweer ook niet met het door [gedaagde 1] in de onder 2.7 en 2.9 weergegeven e-mails en de onder 2.8 weergegeven brief ingenomen standpunt dat hij in overleg met de huurders van de [adres ] de strook in gebruik heeft genomen. Weliswaar heeft [gedaagde 1] ter zitting te kennen gegeven dat hij slechts probeerde te schrijven dat ‘de situatie is zoals deze altijd is geweest’, maar gelet op de ondubbelzinnige tekst in de e-mails en de brief komt de rechtbank deze verklaring onaannemelijk voor.

4.6.

Niet gebleken is derhalve dat de strook onderdeel uitmaakte van het gehuurde ingevolge de huurovereenkomst, noch dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat dit het geval was. De rechtbank gaat er derhalve vanuit dat zij de strook in gebruik hebben genomen zonder daartoe gerechtigd te zijn.

Misbruik van recht

4.7.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben voorts ten verweer gesteld dat Woonbron met haar vordering misbruik van recht maakt, omdat zij geen belang heeft bij ontruiming.

4.8.

Dit verweer slaagt. De rechtbank overweegt daaromtrent als volgt.

4.9.

Ingevolge artikel 3:13 BW kan degene die een bevoegdheid heeft, deze niet inroepen voor zover hij deze misbruikt. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien deze bevoegdheid wordt gebruikt met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen.

4.10.

Gelet op deze norm is de rechtbank van oordeel dat Woonbron op dit moment geen in redelijkheid te respecteren belang heeft om ontruiming van de strook te vorderen. Daarbij is in de eerste plaats van belang dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] reeds sinds 2001 gebruik maken van de strook. Tussen partijen is immers niet in geschil dat de locatie van de woonwagen sinds 2001 niet is gewijzigd. Voorts is niet in geschil dat de rechtsvoorganger van Woonbron, de Gemeente, eveneens vanaf 2001 op de hoogte was van de locatie van de woonwagen, hetgeen ook blijkt uit de onder 2.4 weergegeven brief omtrent de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zonder bouwvergunning aangelegde fundering van de woonwagen. Dit brengt met zich mee dat de Gemeente tevens bekend was met het gegeven dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gebruikmaakten van de strook. Naar blijkt uit de door Woonbron verrichte metingen is de voordeur van de woonwagen immers slechts 8 centimeter verwijderd van de grens met het perceel aan de [adres ] , zodat de Gemeente moet hebben begrepen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gebruik zouden maken van de strook teneinde de woonwagen te betreden. Het gegeven dat de voordeur van de woonwagen volgens eerdere door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij de Gemeente ingediende bouwtekeningen eerst aan de zijkant van de uitbouw was voorzien, doet hier niet aan af. De Gemeente heeft immers niet opgetreden tegen de uiteindelijke locatie van de voordeur, welke zich vanaf 2001 steeds op dezelfde plek heeft bevonden.

4.11.

Aangezien Woonbron te gelden heeft als de rechtsopvolger van de Gemeente, betekent dat dat bovengenoemde feiten tevens relevant zijn in haar rechtsverhouding met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Dat zij stelt dat zij pas op 21 oktober 2015 heeft ontdekt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de strook in gebruik hadden genomen, kan haar in dit opzicht dus niet baten.

4.12.

Woonbron heeft hiertegenover gesteld dat het gebruik van de strook krachtens een persoonlijk recht geschiedde omdat dit in overleg was met de voormalige huurders van het perceel aan de [adres ] , en dat dit persoonlijk recht een einde nam toen de huurovereenkomst tussen Woonbron en de huurders van het perceel aan de [adres ] werd beëindigd. Dit gegeven doet echter geen afbreuk aan het feit dat de Gemeente en vervolgens Woonbron gedurende een periode van vijftien jaar bekend waren met de feitelijke situatie ter plaatse en kennelijk nimmer reden hebben gezien om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] erop te wijzen dat zij niet bereid zouden zijn deze te gedogen na beëindiging van de huurovereenkomst met de voormalige bewoners van het perceel aan de [adres ] .

4.13.

In dit verband is relevant dat de Gemeente reeds verscheidene jaren een verhuurstop hanteert met betrekking tot het woonwagencentrum, welke door Woonbron moet worden uitgevoerd. Woonbron heeft ter zitting van 28 september 2016 dan ook erkend dat het perceel aan de [adres ] voorlopig niet zal worden verhuurd. Om die reden heeft zij daarnaast te kennen gegeven voornemens te zijn de canon met betrekking tot de thans leegstaande percelen terug te vorderen van de Gemeente. Uit deze gegevens leidt de rechtbank af dat er vooralsnog geen enkel zicht op is dat het perceel aan de [adres ] op korte termijn zal worden verhuurd, zodat het Woonbron thans aan een reëel belang op ontruiming ontbreekt.

4.14.

Woonbron heeft echter gesteld dat zij een financieel belang heeft bij ontruiming, omdat zij de reeds voor het perceel aan de [adres ] betaalde canon wenst terug te vorderen van de Gemeente nu zij dit perceel niet langer mag verhuren. Daarvoor dient zij het perceel leeg aan te leveren, aldus Woonbron. Zij wenste echter het aanbod van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om een bedrag gelijk aan de canon te betalen niet te accepteren, noch enige andere wijze van financiële compensatie. De rechtbank is derhalve van oordeel dat daarmee de grond komt te ontvallen aan het door Woonbron gestelde financiële belang.

4.15.

Voor zover Woonbron beoogt te stellen dat zij anderszins in conflict kan komen met de Gemeente indien de vordering niet wordt toegewezen, geldt dat de rechtbank van oordeel is dat deze stelling voorshands niet aannemelijk is geworden. Hierboven is reeds besproken dat de Gemeente reeds sinds 2001 op de hoogte was van de situatie en daar niet tegen is opgetreden. Bovendien heeft de Gemeente in 2005 de percelen van het woonwagencentrum nagemeten en heeft zij vervolgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij brief (als weergegeven onder 2.6) bericht dat het door hen gehuurde voldoet aan de bouwvergunningsvereisten. Daarnaast is als onbetwist komen vast te staan dat de Gemeente in 2005 een vergunning verleend voor een luifel boven de voordeur van de woonwagen, welke grotendeels overhangt op de strook, kennelijk zonder daar enige kritische opmerking over te maken. Weliswaar was de Gemeente in 2005 niet langer de verhuurder van het woonwagencentrum, maar dat neemt niet weg dat zij als voormalig verhuurder op de hoogte was van de situatie ter plaatse. Naar oordeel van de rechtbank valt het derhalve in redelijkheid niet te verwachten dat Woonbron in conflict zal komen met de Gemeente door het gebruik van de strook door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zoals dat in de huidige situatie wordt gemaakt, vooralsnog te laten voortduren.

4.16.

Bezien in het licht van het hiervoor overwogene is de rechtbank van oordeel dat Woonbron op dit moment geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij ontruiming. Daarbij acht de rechtbank het in het bijzonder van belang dat Woonbron, dan wel de Gemeente, reeds sinds 2001 heeft geduld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de strook gebruikten en er daarnaast geen enkel zicht op is dat het perceel aan de [adres ] op korte termijn zal worden verhuurd. Daar staat tegenover dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] groot belang hebben bij handhaving van de situatie. Ontruiming zou immers met zich brengen dat zij vermoedelijk aanzienlijke kosten moeten maken, omdat in ieder geval de voordeur van de woonwagen elders geplaatst zou moeten worden. Verplaatsing van de gehele woonwagen ligt niet voor de hand, aangezien de woonwagen door middel van 25 heipalen is verenigd met de grond.

4.17.

Nu Woonbron op dit moment geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij ontruiming terwijl [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wel belang hebben bij handhaving van de situatie, is de rechtbank van oordeel dat de vordering van Woonbron dient te worden afgewezen.

Overige verweren

4.18.

Gelet op het hiervoor overwogene behoeven de overige verweren van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen bespreking.

Proceskosten

4.19.

In beginsel wordt de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. Gelet op het feit dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zelf de situatie die onderwerp van het geschil is in het leven hebben geroepen door het door hen gehuurde perceel geheel vol te bouwen en de voordeur op slechts 8 centimeter van de grens met het perceel aan de [adres ] te plaatsen, ziet de rechtbank grond om de proceskosten te compenseren op de hierna te vermelden wijze.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Tijink en in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2017.[1729/2869]