Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team haven en handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/507713 / HA ZA 16-793
Vonnis van 21 juni 2017
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. E. Spijer te Honselersdijk,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. H. Uzumcu te Den Haag,
2.[gedaagde 2] ,
zonder bekende woon- of verblijfplaats in Nederland,
gedaagde in conventie,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde 1] respectievelijk [gedaagde 2] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 december 2015 (met producties);
- het vonnis van de kantonrechter te Den Haag van 9 maart 2016, waarbij de zaak is verwezen naar deze rechtbank, team kanton;
- de dagvaardingen van 9 mei 2016, waarbij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn opgeroepen om vertegenwoordigd door een advocaat te verschijnen voor deze rechtbank, team handel;
- de incidentele conclusie verweer, tevens conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie (met producties) van [gedaagde 1] ;
- de brief van de rechtbank van 16 november 2016, waarbij [eiser] en [gedaagde 1] zijn opgeroepen om ter zitting te verschijnen;
- de zittingsagenda van 27 december 2016;
- het proces-verbaal van de op 27 januari 2017 gehouden comparitie van partijen, waarbij gevoegd de zittingsaantekeningen van [eiser] ;
- de akte overlegging aanvullende producties van [eiser] ;
- de akte inbrengen stukken van [gedaagde 1] .
1.2.
Ten slotte hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
2.De vaststaande feiten
2.1.
[eiser] heeft aan [gedaagde 2] opdracht gegeven om te bemiddelen bij de verkoop van de door [eiser] bewoonde appartementswoning aan de [adres en woonplaats] Nadien heeft [eiser] zowel contact gehad met [gedaagde 2] als met diens zoon [gedaagde 1] .
2.2.
Op of omstreeks 21 augustus 2015 ontving [eiser] een brief van [gedaagde 1] , voor zover van belang inhoudend:
“Betreft: ingebrekestelling Oudemansstraat 113
Geachte heer [eiser] ,
U heeft met ondergetekende een koopovereenkomst gesloten betreffende de onroerende zaak plaatselijk bekend [adres en woonplaats] . Rechten en plichten van beide partijen uit deze koopovereenkomst zijn schriftelijk vastgelegd in de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst d.d. 06-12-14.
Zoals ook per mail 27-03-2015 aan u medegedeeld bent u in gebreke gebleven om uw verplichtingen na te komen. Deze tekortkoming bestaat uit het feit dat u nagelaten heeft de woning op 27-02-2015 te leveren geheel vrij van huur/pacht en andere aanspraken tot gebruik, leeg en ontruimd.
Hierbij stel ik u in gebreke. Tevens verzoek en zonodig sommeer ik u om uiterlijk 02-09-2015 uw tekortkoming op te heffen en uw verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst alsnog na te komen.
Voor het geval u hieraan geen gehoor geeft, behoud ik mij zowel het recht voor om de koopovereenkomst te ontbinden als het recht om nakoming van de koopovereenkomst te vorderen. Alle binnen- en buitengerechtelijke kosten komen geheel voor uw rekening.
Ondergetekende maakt vanaf 27-02-2015 tevens aanspraak op vergoeding van de als gevolg van uw tekortkoming geleden en nog te lijden schade, vermeerderd met de wettelijke rente, vanaf 27-02-2015. Ondergetekende behoudt zich voorts het recht voor om boete op te eisen conform de in artikel 13.2 en 13.3 van de koopovereenkomst vastgestelde regeling.
[..]”
2.3.
Op 5 september 2015 hebben [eiser] en [gedaagde 1] een vaststellings-overeenkomst ondertekend, inhoudend:
“De ondergetekende:
De heer [eiser] , geboren op [geboortedatum] te [geboorteplaats] thans
wonende te [adres en woonplaats] ,
hierna te noemen: ‘verkoper’
verklaart te hebben verkocht aan de mede ondergetekende:
De heer [gedaagde 1] , docent, geboren op [geboortedatum] te [geboorteplaats]
, wonende te [adres en woonplaats] , handelende voor zich of nader te
noemen opdrachtgever,
hierna te noemen: ‘koper’,
die verklaart van verkoper te hebben gekocht:
het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de 1e etage portiekwoning
met balkon en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres en woonplaats]
, kadastraal bekend ‘ [het verkochte] ,-
hierna ook te noemen: ‘het verkochte’
Partijen zijn het volgende overeengekomen:
Koper heeft op 6 december 2014 van verkoper gekocht het appartement aan de [adres en woonplaats]
voor de koopsom van € 64.000,-. De overdracht van het
verkochte diende op 27 februari 2015 of zoveel eerder plaats te vinden. Verkoper is in gebreke
gebleven het verkochte op de overeengekomen overdrachtsdatum leeg en ontruimd te leveren.
Op 27 maart 2015 heeft koper aan verkoper medegedeeld dat hij in gebreke is gebleven de verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst na te komen, te weten de levering van
het verkochte aan koper. Bij brief van 21 augustus heeft koper de verkoper om die reden in
gebreke gesteld en aan verkoper verzocht uiterlijk 2 september 2015 de tekortkomingen op te
heffen en de verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst alsnog na te komen.
Verkoper is, na in gebreke te zijn gesteld, de verplichting tot levering niet nagekomen en heeft
om die reden conform artikel 13.1 en 13.2 van de koopovereenkomst een boete van €6.400,-
verbeurd, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten
van verhaal.
Partijen zijn in kader van een schikking overeengekomen dat het verkochte door verkoper aan
koper wordt verkocht voor de koopsom van € 55.000,- inhoudende dat de door verkoper verbeurde boete en de door koper geleden schade in de initiele koopsom wordt verdisconteerd.
Deze vaststellingsovereenkomst maakt onderdeel van de tussen verkoper en koper gesloten
koopovereenkomst dd 5 september 2015.
Partijen verklaren van de inhoud van de vaststellingsovereenkomst kennis te hebben genomen en
gaan hiermee akkoord.”
2.4.
Op 5 september 2015 hebben [eiser] en [gedaagde 1] conform de inhoud van de genoemde vaststellingsovereenkomst een koopovereenkomst ondertekend.
2.5.
Bij schrijven van 28 oktober 2016 aan [gedaagde 1] heeft mr. [advocaat] namens [eiser] de vernietiging ingeroepen van de op 5 september 2015 gesloten vastsstellings- en koopovereenkomst. Bij afzonderlijk schrijven van dezelfde datum aan [gedaagde 2] heeft mr. [advocaat] de vernietiging ingeroepen van de door [eiser] met [gedaagde 2] gesloten overeenkomsten.
2.6.
De op 16 november 2015 gepland staande juridische overdracht van de woning aan [gedaagde 1] is niet doorgegaan omdat [eiser] niet bij de notaris is verschenen.
3. Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. zal verklaren voor recht dat [eiser] de ongedateerde bemiddelingsopdracht verkoop en de koopovereenkomst d.d. 27 januari 2015 met [gedaagde 2] , alsook de koop-overeenkomst en vaststellingsovereenkomst d.d. 5 september 2015 met [gedaagde 1] , met recht heeft vernietigd, zodanig dat geen der partijen daarvan nog nakoming zal kunnen vorderen, dan wel, subsidiair,
II. de onder punt I. genoemde en bedoelde overeenkomsten zal vernietigen, zodanig dat geen der partijen daarvan nog nakoming kan vorderen en voorts
III. zal verklaren voor recht dat gedaagden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor alle schade die [eiser] lijdt als gevolg van het onrechtmatig handelen van gedaagden dat tot de vernietiging heeft geleid, alsook de schade die het gevolg is van de vernietiging zelf, onder veroordeling van gedaagden in de kosten van de onderhavige procedure.
3.2.
[eiser] baseert deze vorderingen – kort gezegd – op de volgende stellingen:
- de onder 2.1 genoemde ingebrekestelling staat vol met onjuistheden want in werkelijkheid had [eiser] met [gedaagde 2] op 27 januari 2015 een koopovereenkomst
gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres en woonplaats] , waarbij als leveringsdatum 27 maart 2015 was overeengekomen;
- deze koopovereenkomst is tot stand gekomen door bemiddeling van diezelfde [gedaagde 2] , die zich daarbij heeft voorgedaan als makelaar, werkzaam bij het kantoor [naam kantoor] ; [gedaagde 2] zou eerst een koper voor de woning zoeken, maar heeft vervolgens aangegeven de woning zelf te willen kopen;
- onder druk van en bedreiging door [gedaagde 2] en/of bedrog door [gedaagde 2] en door [gedaagde 1] en/of door misbruik te maken van omstandigheden heeft [eiser] de onder 2.3. genoemde vaststellingsovereenkomst en de onder 2.4. genoemde koopovereenkomst ondertekend waarbij hij in de veronderstelling verkeerde dat hij deze overeenkomsten met [gedaagde 2] sloot;
- althans zijn de met [gedaagde 2] op 27 januari 2015 gesloten overeenkomst alsmede de op 5 september 2015 met [gedaagde 1] gesloten vaststellings- en koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand gekomen;
- [eiser] heeft recht en belang bij bovenstaande vorderingen;
- ten aanzien van [gedaagde 2] beroept [eiser] zich voorts nog op de Wet op de Oneerlijke Handelspraktijken ex artikel 6:193a BW en volgende;
- [eiser] verwacht schade te hebben geleden, te lijden en nog te lijden als gevolg van de onrechtmatige daad van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , maar ook als gevolg van de vernietiging en de gronden die tot die vernietiging hebben geleid.
3.3.
[gedaagde 1] concludeert tot onbevoegdheid van de rechter, althans tot afwijzing van de vorderingen, kosten rechtens.
3.4.
In reconventie vordert [gedaagde 1] , voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen:
primair, [eiser] te veroordelen zijn medewerking te verlenen aan de overdracht dan wel de noodzakelijke handelingen te verrichten voor de overdracht van de woning gelegen aan de [adres en woonplaats] voor welke [eiser] en [gedaagde 1] een koopovereenkomst zijn aangegaan, waarbij [eiser] voor elke dag waarop hij zijn medewerking weigert dan wel een noodzakelijk handeling achterwege laat een dwangsom verbeurt ter hoogte van € 1.000.- met een maximum van € 10.000,-, dan wel een door de rechtbank te bepalen wijze, hoogte en termijn;
subsidiair, [eiser] te veroordelen, aan [gedaagde 1] te betalen de verbeurde boete ad € 5.500,- en het door laatstgenoemde gederfde omzetverlies ad € 14.500,-, binnen drie dagen na het wijzen van een vonnis, dan wel een door de rechtbank te bepalen wijze, hoogte en termijn, kosten rechtens.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
De rechter heeft reeds tijdens de zitting geoordeeld dat de rechtbank absoluut en relatief bevoegd is om van dit geschil kennis te nemen. Zoals aldaar toegelicht hoort deze zaak op grond van de aard van de vorderingen bij team (Haven en) Handel en niet bij de afdeling kanton thuis. Naar kan worden aangenomen ziet het zaakverdelingsreglement van de rechtbank Den Haag op familieleden die binnen de gehele rechtbank en niet op familieleden die binnen een bepaald team werkzaam zijn. De zaak is derhalve door de Haagse kantonrechter terecht verwezen naar deze rechtbank, echter ten onrechte naar het team kanton. Om die reden zijn gedaagden op verzoek van deze rechtbank opnieuw gedagvaard om voor deze rechtbank, vertegenwoordigd door een advocaat, te verschijnen en is er geen sprake van onredelijke benadeling van partijen.
4.2.
[gedaagde 2] is in deze procedure niet verschenen. Aangezien de vorderingen van [eiser] de rechtbank niet onrechtmatig of ongegrond voorkomen zullen deze als niet weersproken worden toegewezen. Derhalve is komen vast te staan dat [eiser] de ongedateerde bemiddelingsopdracht verkoop en de koopovereenkomst d.d. 27 januari 2015 met [gedaagde 2] met recht heeft vernietigd. In het navolgende gaat het er in de eerste plaats om of [eiser] ook jegens [gedaagde 1] in zijn recht staat door de vernietiging in te roepen van de op 5 september 2015 met [gedaagde 1] gesloten koop- en vaststellingsovereenkomst.
4.3.
Tussen [eiser] en [gedaagde 1] staat vast dat zowel de vaststellingsovereenkomst als de koopovereenkomst van 5 september 2015 door hen beiden is ondertekend. [eiser] betwist echter de koopovereenkomst van 6 december 2014 – die aan de vaststellingsovereenkomst ten grondslag ligt – te hebben gesloten en derhalve ook dat hij in gebreke is gebleven om zijn woning op 27 februari 2015 aan [gedaagde 1] te leveren. Volgens [eiser] is het [gedaagde 2] aan wie hij op 27 januari 2015 zijn woning heeft verkocht, hetgeen door [gedaagde 1] wordt betwist.
4.4.
Vanwege de door [eiser] onder de vaststellingsovereenkomst geplaatste handtekening levert hetgeen hij in die overeenkomst heeft verklaard tussen partijen dwingend bewijs op (artikel 157 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Tegenbewijs is echter toegelaten.
4.5.
In deze zaak kan aangenomen worden dat [eiser] zijn woning niet tweemaal binnen 2 maanden heeft willen verkopen – het tegendeel wordt door [gedaagde 1] ook niet gesteld - zodat de rechtbank er van uitgaat dat [eiser] òf de overeenkomst van 6 december 2014 met [gedaagde 1] òf de overeenkomst met [gedaagde 2] van 27 januari 2015 in werkelijkheid niet heeft gesloten, althans heeft willen sluiten. Ten bewijze van het daadwerkelijk sluiten van laatstgenoemde overeenkomst heeft [eiser] een brief van de notaris overgelegd waaruit blijkt dat deze de originele koopovereenkomst heeft gezien, een bewijs van inschrijving van deze koopovereenkomst op 2 februari 2015 in het kadaster met kadasterverklaring en uitnodigingen van de notaris aan partijen van 6 februari 2015 om op 27 maart 2015 op zijn kantoor te verschijnen in verband met de levering conform deze koopovereenkomst. Ter onderbouwing van het daadwerkelijk sluiten van de koopovereenkomst van 6 december 2014 heeft [gedaagde 1] slechts een op het oog door [eiser] ondertekend exemplaar van deze koopovereenkomst in het geding gebracht. In het midden kan blijven of deze handtekening door [eiser] is geplaatst omdat het te denken geeft dat deze overeenkomst niet is ingeschreven in de openbare registers en [gedaagde 1] ter zitting heeft verklaard daar ook geen werk van te hebben gemaakt. Ook laat de rechtbank ten nadele van [gedaagde 1] meewegen dat hij niet bij machte is gebleken de beweerdelijk door hem per mail op 27 maart 2015 aan [eiser] verzonden ingebrekestelling over te leggen, hoewel de rechtbank hem daar in de zittingsagenda uitdrukkelijk om had gevraagd. Op deze gronden acht de rechtbank bewezen dat [eiser] de overeenkomst van 27 januari 2015 met [gedaagde 2] heeft gesloten en niet de overeenkomst van 6 december 2014 met [gedaagde 1] .
4.6.
Hiermee acht de rechtbank tevens aangetoond dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] tesamen [eiser] door bedrog ( [gedaagde 2] door het zich ten onrechte voordoen als makelaar en [gedaagde 1] door het veinzen van het in gebreke zijn door [eiser] en het door [eiser] verschuldigd zijn van een boete) en/of door misbruik van omstandigheden [eiser] hebben bewogen om op 5 september 2015 de vaststellingsovereenkomst en nieuwe koopovereenkomst te ondertekenen. [gedaagde 2] heeft deze gang van zaken niet weersproken en ten aanzien van [gedaagde 1] geldt dat hij onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken dat [eiser] niet de verstandelijke capaciteiten heeft om een vaststellingsovereenkomst te begrijpen en dat dat voor hem kenbaar moet zijn geweest.
4.7.
De samenwerking tussen vader en zoon en hun hoofdelijke aansprakelijkheid leidt de rechtbank af uit het niet weerspreken door [gedaagde 2] enerzijds en de eigen verklaring van [gedaagde 1] anderzijds dat er intensief contact is geweest tussen zijn vader en [eiser] over de koopovereenkomst van de bewuste woning en dat [gedaagde 1] overlegt met zijn vader als hij handelt in onroerend goed.
4.8.
De slotsom is dat de vorderingen in conventie ook jegens [gedaagde 1] zullen worden toegewezen en dat de reconventionele vordering wordt afgewezen.
4.9.
[gedaagde 2] en [gedaagde 1] zullen in de proceskosten worden veroordeeld, welke in conventie aan de zijde van [eiser] tot op heden bedragen:
- explootkosten € 294,03
- betaald griffierecht 288,00
- salaris advocaat (2,0 punten × 1,0 × tarief € 452,00)
904,00
904,00
Totaal € 1.486,03
en in reconventie:
- salaris advocaat (2,0 punten × 0,5 × tarief € 452,00) € 452,00
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat [eiser] de ongedateerde bemiddelingsopdracht verkoop en de koopovereenkomst d.d. 27 januari 2015 met [gedaagde 2] , alsook de koopovereenkomst en vaststellingsovereenkomst d.d. 5 september 2015 met [gedaagde 1]
, met recht heeft vernietigd, zodanig dat geen der partijen daarvan nog nakoming zal kunnen vorderen;
5.2.
verklaart voor recht dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor alle schade die [eiser] lijdt als gevolg van het onrechtmatig handelen van [gedaagde 2] en [gedaagde 1] dat tot de vernietiging heeft geleid, alsook de schade die het gevolg is van de vernietiging zelf;
5.3.
veroordeelt [gedaagde 2] en [gedaagde 1] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 1.486,03;
5.4.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.5.
wijst de vordering af;
5.6.
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 452,00;
5.7.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.C. Santema en in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2017.
32/1573