ECLI:NL:RBROT:2017:8381 - Rechtbank Rotterdam - Ontbinding huurovereenkomst wegens ongeoorloofde onderver...

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 5942130 CV EXPL 17-15232

uitspraak: 22 september 2017

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam

in de zaak van

de stichting
Stichting Havensteder,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. H.W. van Yperen te Rotterdam,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende te Rotterdam,

gemachtigde: mr. H.J. Ruysendaal te Rotterdam,

2.
[overige gedaagde(n)]en
zij die verblijven in

de woning aan [straat- en plaatsnaam],

die niet zijn verschenen,

gedaagden.

Eiseres en gedaagde sub 1 worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde 1] ’ genoemd. Als een van de overige gedaagden bedoeld wordt blijkt dit uit de tekst.

1.De procedure

De kantonrechter heeft kennisgenomen van:

de dagvaarding met producties van 19 april 2017;
de conclusie van antwoord;
het tussenvonnis van 12 juni 2017 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
de brieven met aanvullende producties van Havensteder van 18, 22 en 23 augustus 2017;
de akte vermeerdering van eis van Havensteder van 31 augustus 2017;
het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 31 augustus 2017.

2.De feiten

Er wordt uitgegaan van de volgende feiten:

2.1

[gedaagde 1] huurt sinds 9 juni 2015 van Havensteder de woning aan [straat- en plaatsnaam] , voor een huur van € 624,97 per maand.

2.2

Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. Deze bepalen in artikel 9, voor zover nu van belang:

4. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouding gebruiken. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden. Indien huurder het gehuurde niet feitelijk bewoont, dan wel het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder.

(…)

18. De huurder is niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, en/of (onder) te verhuren, dan wel het gehuurde op internet of anderszins aan derden te huur of gebruik aan te bieden, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Indien de verhuurder het vermoeden heeft dat het gehuurde aan een derde in gebruik is gegeven of is onderverhuurd zonder haar voorafgaande schriftelijke toestemming, zal huurder op eerste schriftelijke verzoek van verhuurder dienen aan te tonen, onder overlegging van relevante bescheiden, dat hij zijn hoofdverblijf onafgebroken in het gehuurde heeft behouden. Voorts is huurder gehouden mee te werken aan een eventueel onderzoek van verhuurder. De huurder zal op eerste verzoek van verhuurder alle uit de ongeoorloofde onderverhuur verkregen inkomsten aan verhuurder afdragen. Voor de toepassing van dit artikel wordt vermoed dat huurder, in geval van ongeoorloofde onderhuur, maandelijks aan inkomsten uit onderhuur in ieder geval heeft ontvangen een bedrag dat gelijk is aan de ten behoeve van het gehuurde met verhuurder overeengekomen huurprijs, vermeerderd met de servicekosten. Voorts is de huurder aan de verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van

€ 2.500,00, te vermeerderen met € 50,- per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 15.000,00, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst en/of schadevergoeding te vorderen.

2.3

Havensteder schrijft in een brief aan [gedaagde 1] van 4 mei 2016, voor zover nu van belang:

Op 9 juni 2015 hebben wij met u een huurovereenkomst gesloten voor de woning gelegen aan [straat- en plaatsnaam] . Uit onderzoek blijkt dat u deze woning onderverhuurd heeft. Dit is tevens op 26 april 2016 geconstateerd door de Politie Rotterdam die vier personen met de Roemeense nationaliteit in uw woning heeft aangetroffen. Zij hebben verklaard de woning van u te huren.

2.4

[overige gedaagde(n)] staat sinds 28 juni 2016 in de Basisregistratie Personen van de gemeente Rotterdam ingeschreven aan het Ooienpad [huisnummer gehuurde] . [gedaagde 1] heeft hier op 11 juli 2016 aan Haven-steder toestemming voor gevraagd. Havensteder heeft deze toestemming geweigerd op 14 juli 2016.

2.5

Havensteder heeft Adviesburo Veerkracht ingeschakeld om onderzoek te doen naar de bewoning van de woning aan [straat- en plaatsnaam] . Veerkracht heeft op 9 januari 2017 haar rapport uitgebracht. Daarin staat, voor zover nu van belang:

Ik rapporteur wil hierbij opmerken dat het dossier tot op heden onvoldoende was om aan te bieden aan de rechtbank. Er dienen minimaal een aantal getekende getuigenverklaringen te zijn van direct omwonenden en een heterdaad van onderhuur waarin wordt verklaard dat de onderhuurder tegen betaling daar verblijven en dat de hoofdhuurder er niet zijn hoofdverblijf voert. Dit adres is al bekend bij de politie met betrekking tot een ontvoering/schietpartij dus er dient zeer zorgvuldig te werk worden gegaan zeker als het gaat om het ophalen van getuigenverklaringen en het binnenstappen van de woning. Het binnenstappen van de woning is wellicht het beste met de bescherming van de politie.

(…)

• Getuige 1

Op dinsdag 17 januari 2017 omstreeks 19.30 uur is er een getuige gehoord. Deze verklaarde het volgende:

“Wij wonen hier al 22 jaar. U vraagt mij wie er wonen op nr. [huisnummer gehuurde] . Daar is een Marokkaanse man komen wonen in de dertig jaar oud. Hij zou hier nu rond de 2 jaar moeten wonen. Ik denk sinds juli 2015 is hij hier komen wonen. In het begin is hij er zelf komen wonen. Maar ongeveer sinds 1 jaar wordt de woning onderverhuurd. Er hebben Polen en Bulgaren gewoond en ook Engelsen en Italianen. Dat konden wij zien aan de kentekens van de auto’s. Hij woont er zelf niet meer. Ik zie hem alleen nieuwe mensen brengen en de post halen. Vorige week is er een nieuw slot op de berging gezet. U laat mij een kopie zien van zijn legitimatiebewijs. Ja, dat is de originele huurder. Ik herken hem”.

• Getuige 2

Op dinsdag 17 januari 2017 omstreeks 19.45 uur is er een getuige gehoord. Deze verklaarde het volgende:

“Wij wonen hier nu 10 jaar. U vraagt mij naar de bewoning van nr. [huisnummer gehuurde] . Daar woont een jongeman. Ik herken hem van het kopie legitimatiebewijs wat u mij laat zien. De andere man op de kopie herken ik ook die reed in een Poolse auto. We hebben het idee dat de huurder er niet meer woont maar dat er andere mensen wonen. We hebben het idee dat de woning wordt onderverhuurd. De huurder heb ik al heel lang niet meer gezien. Zeker sinds april 2016”.

• Getuige 3

Op dinsdag 17 januari 2017 omstreeks 19.30 uur is er een getuige gehoord. Deze verklaarde het volgende:

“Ik woon hier sinds 10 jaar. U vraagt mij naar de bewoning van nr. [huisnummer gehuurde] . Daar woont een Marokkaanse man van +- 30 jaar oud. Hij is hier begin 2016 komen wonen. Hij heeft er zelf 2 a 3 weken gewoond. Daarna is het onderverhuurd aan Polen, Marokkanen, Slovenen, Engelsen en Italianen. Ik herken de huurder van kopie legitimatiebewijs wat u mij laat zien. Ook de andere man herken ik. Dat is de Poolse onderhuurder die rijdt in een paarse Honda Civic met een Pools kenteken. Hij was hier een paar weken geleden nog. De huurder woont er niet”.

(…)

Op donderdag 2 februari 2017 werd er opnieuw een bezoek gepland met de politie. Omstreeks 19.45 uur waren we gezamenlijk bij de woning en we zagen dat er licht was in de woning. Verder zagen we ook veranderingen in het licht wat mogelijk na duiden dat er een tv aan stond. Na meerdere malen te hebben geklopt en aangebeld werd er opengedaan door een jongeman. Hierop hebben we ons voorgesteld en gelegitimeerd en het doel van ons bezoek uitgelegd. (…) Hij was op 20-01-2017 gekomen en vertrekt weer 05-02-2017 naar Turkije.

2.6

[H.] van Havensteder schrijft in zijn bij de akte van Havensteder van 18 augus-tus 2017 overgelegde verklaring naar aanleiding van een huisbezoek aan [straat- en plaatsnaam] op 16 augustus 2017, voor zover nu van belang:

Ik ben gisterenavond om 22.30 op huisbezoek geweest op het adres [straat- en plaatsnaam] (…) Bij dit huisbezoek waren de WKA (wijkagenten) [X] en [Y.] aanwezig. Dhr. [gedaagde 1] was niet aanwezig. Er werd opengedaan door een voor mij niet bekend persoon van Albanese afkomst. (…) Nadat ik hem had gevraagd wanneer dhr. [gedaagde 1] thuis zou komen en of hij überhaupt hier woonde, verklaarde hij dat hij dhr. [gedaagde 1] nog nooit had gezien op dit adres. (…) Op de vraag wat hij betaalde aan zijn patron (verhuurder), zo heeft hij [gedaagde 1] diverse keren genoemd, verklaarde hij dat er 1050€ per maand moest worden afgerekend voor de woning. Om kracht te zetten bij zijn woorden (het hele gesprek ging in het Engels) tikte hij het bedrag in op zijn mobiele telefoon.

3.Het geschil

3.1

Havensteder stelt dat [gedaagde 1] de woning die hij van haar huurt bij herhaling en zonder toestemming van Havensteder al dan niet tegen betaling aan derden in gebruik geeft, zonder dat [gedaagde 1] zelf zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Havensteder vordert daarom, na een vermeerdering van haar eis, (1) ontbinding van de huuroverkomst tussen haar en [gedaagde 1] , (2) beëindiging van de onderhuurovereenkomsten met de overige gedaagden, (3) veroordeling van gedaagden tot ontruiming van het gehuurde en (4) veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling aan Havensteder van € 4.374,79 aan winstafdracht en een boete van € 13.500,00.

3.2

[gedaagde 1] betwist de vordering. De overige gedaagden zijn niet in het geding verschenen.

3.3

Voor zover voor de beoordeling van belang, wordt hierna ingegaan op hetgeen waarmee partijen de vordering en het verweer daartegen (verder) onderbouwen.

4.De beoordeling

4.1

[gedaagde 1] huurt van Havensteder de woning aan [straat- en plaatsnaam] . Partijen zijn overeengekomen, in de algemene voorwaarden, dat [gedaagde 1] zelf zijn hoofdverblijf zou houden in de woning (artikel 9 lid Pro 4) en dat hij zonder toestemming van Havensteder het huis niet zou onderverhuren en/of in gebruik geven aan anderen (artikel 9 lid Pro 18). Komt [gedaagde 1] deze afspraken niet na, dan heeft Havensteder recht om ontbinding van de huurover-eenkomst te vorderen.

4.2

Havensteder stelt dat [gedaagde 1] het huis onderverhuurt en daar zelf zijn hoofdverblijf niet heeft. Havensteder onderbouwt dit met verschillende stukken. Een deel van die stukken is onder de vaststaande feiten geciteerd. [gedaagde 1] stelt hier niets tegenover. Hij voert weliswaar, bijvoorbeeld, aan dat de Roemenen die de politie in april 2016 in zijn huis aantrof ‘zaken-partners’ waren, maar verklaringen van deze ‘zakenpartners’ waarin zij bevestigen dat zij als zakenpartner in het huis van [gedaagde 1] verbleven en waarin zij verklaren dat als de politie uit hun mond heeft gehoord dat zij het huis van [gedaagde 1] huren, zij verkeerd begrepen moeten zijn, ontbreken. Dat [gedaagde 1] zoals hij aanvoert ‘handelaar in kleding’ is en überhaupt zaken-partners heeft, blijkt overigens ook nergens uit. Een verklaring van [overige gedaagde(n)] , degene die op 2 februari 2017 in de woning is aangetroffen) waarin hij verklaart dat hij op 2 februari 2017 ‘even op de woning moest letten’ en daarom in het huis verbleef (zoals [gedaagde 1] aanvoert) ontbreekt eveneens. Het kan daarnaast zo zijn dat [gedaagde 1] de brief van Havensteder van 14 juli 2016, waarin zij weigert in te stemmen met het (deels) in gebruik geven van de woning aan [overige gedaagde(n)] , niet ontvangen heeft, maar toestemming is ook pas gevraagd nádat [overige gedaagde(n)] zich in de Basisregistratie Personen al had ingeschreven op het adres van [gedaagde 1] ( [overige gedaagde(n)] heeft ongeveer een jaar ingeschreven gestaan). Op de verklaring van [H.] van Havensteder (zie 2.6), waarin deze schrijft in het gehuurde iemand van Albanese afkomst aangetroffen te hebben die verklaarde € 1.050,00 in de maand aan huur te betalen, is [gedaagde 1] niet ingegaan en [gedaagde 1] gaat evenmin in op wat Havensteder in haar akte vermeerdering van eis van 31 augustus 2017 schrijft over een huisbezoek op 11 april 2017 (de toen in de woning aangetroffen man verklaarde volgens Havensteder [gedaagde 1] niet te kennen). Waar [gedaagde 1] ook niet op ingaat is de stelling van Havensteder dat hij zijn hoofdverblijf niet heeft in de woning, bijvoorbeeld met het in het geding brengen van bank-afschriften waaruit blijkt dat hij geregeld in de buurt naar een supermarkt gaat (waaruit afge-leid kan worden dat [gedaagde 1] in het gehuurde woont).

4.3

Kortom, tegenover de uitgebreid onderbouwde stelling van Havensteder dat [gedaagde 1] de woning onderverhuurt en dat hij er zelf zijn hoofdverblijf niet heeft, stelt [gedaagde 1] nagenoeg niets en onderbouwt hij al helemaal niets. Dit leidt ertoe dat uitgegaan wordt van de juist-heid van de stellingen van Havensteder. Op basis van die stellingen moet de conclusie ge-trokken worden dat [gedaagde 1] zijn afspraken met Havensteder niet nakomt. De vordering van Havensteder tot ontbinding van de huurovereenkomst is daarom toewijsbaar. Ook de vorde-ring tot veroordeling van [gedaagde 1] tot ontruiming van het gehuurde is toewijsbaar. De ontrui-mingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na de betekening van dit vonnis.

4.4

Het Burgerlijk Wetboek bepaalt in artikel 7:269 dat Pro de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, wordt voortge-zet door de verhuurder in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder. Havensteder vordert beëindiging van de onderhuurovereenkomsten met de niet in het ge-ding verschenen gedaagden. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen. Niet omdat er op zich geen grond is om die onderhuurovereenkomsten te beëindigen, maar omdat niet blijkt dat deze onderhuurovereenkomsten (in de betekenis die artikel 7:269 lid 1 BW Pro daar aan geeft) bestaan. Om een dergelijke onderhuurovereenkomst aan te nemen moet de onder-huurder bijvoorbeeld zijn hoofdverblijf hebben in de woning. Daarvan is niet gebleken en de niet in het geding verschenen gedaagden beroepen zich er niet op. Overigens moet iedereen die in de woning verblijft de woning wel verlaten op het moment dat [gedaagde 1] de woning ont-ruimt en oplevert aan Havensteder.

4.5

De algemene voorwaarden bepalen in artikel 9 lid 18 dat Pro [gedaagde 1] een boete moet betalen als hij de woning zonder toestemming van Havensteder onderverhuurt (en in deze zaak is geoordeeld dat hij dit gedaan heeft) én dat hij in dat geval de uit de ongeoorloofde onderhuur verkregen inkomsten aan Havensteder moet afdragen. De kantonrechter acht deze bedingen noch afzonderlijk noch in combinatie met elkaar onredelijk bezwarend. Het een, de boete, is immers bedoeld als afschrikmiddel en het ander, de winstafdracht, is redelijk omdat niet valt in te zien waarom [gedaagde 1] geld zou moeten verdienen aan eigendom van Havensteder. Partijen hebben nu eenmaal afgesproken dat [gedaagde 1] zelf in de woning zou gaan wonen en dat hij de woning zonder toestemming van Havensteder niet zou onderverhuren. [gedaagde 1] kiest zelf voor schending van deze afspraken en het is niet onredelijk bezwarend dat daar een sanctie tegenover staat. Hier komt bij dat een boete, als de huurder de rechter daarom vraagt, gelet op de omstandigheden van het geval gematigd kan worden en dat de winstafdracht wordt gebaseerd op het vermóeden dat de huurder maandelijks aan inkomsten uit onderhuur een bedrag ontvangen heeft dat gelijk is aan de huur. De huurder kan dit vermoeden weerleggen door de inkomsten die hij daadwerkelijk uit de onderhuur heeft verkregen inzichtelijk te maken. Kortom, in het individuele geval bestaat de mogelijkheid om bij de toepassing van de bedingen maatwerk te leveren.

4.6

[gedaagde 1] betwist de berekening van de boete van € 13.500,00 niet. Omdat [gedaagde 1] geen beroep op matiging doet, kan de kantonrechter niet beoordelen of voor matiging in dit ge-val aanleiding bestaat. [gedaagde 1] betwist evenmin de berekening van de winstafdracht van

€ 4.374,79. Hij voert niets aan waaruit geconcludeerd moet worden dat deze op een vermoeden gebaseerde berekening niet klopt. De vorderingen van Havensteder tot veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van deze bedragen zijn dan ook toewijsbaar. Ook de over deze bedragen gevorderde rente is toewijsbaar.

4.7

[gedaagde 1] is de in het ongelijk gestelde partij. Hij wordt daarom veroordeeld in de kosten van de procedure.

4.8

Dit vonnis wordt zoals Havensteder vordert ‘uitvoerbaar bij voorraad’ verklaard. Dit betekent dat [gedaagde 1] aan de veroordelingen moet voldoen, ook als in hoger beroep wordt gegaan tegen dit vonnis.

4.9

Havensteder bracht tijdens de comparitie van partijen naar voren dat in de zaak met zaaknummer 5836977 CV EXPL 17-10836 ook ontbinding van de huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde 1] is gevraagd. In die zaak is dat gevraagd in verband met het bestaan van een huurachterstand. In het gegeven dat in die zaak ook ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken is of kan worden, ziet de kantonrechter echter geen aanleiding dat in deze zaak níet te doen.

5.De beslissing

De kantonrechter:

ontbindt de huurovereenkomst tussen Havensteder en [gedaagde 1] voor de woning aan het [straat- en plaatsnaam] en veroordeelt [gedaagde 1] om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege hem daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;

veroordeelt [gedaagde 1] om aan Havensteder € 17.874,79 te betalen, vermeerderd met de wette-lijke rente op grond van artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag dat de dagvaarding is uitgebracht tot aan de dag van de algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde 1] in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 103,01 aan dagvaardingskosten, € 117,00 aan griffierecht en

€ 600,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten van € 300,00 per punt);

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

686