Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/537083 / KG ZA 17-1145
Vonnis in kort geding van 8 november 2017
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. F. Özer te Rotterdam,
tegen
de vereniging
DE VERENIGING VAN EIGENAARS [adres],
gevestigd te [woonplaats] ,
gedaagde,
verschenen in persoon, bij monde van (na te melden) [gedaagde] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
Partijen zullen hierna [eiseres] en de VvE genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de overgelegde producties
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van de VvE.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] woont sinds 1996 in een appartement op het adres Narcissenstraat [adres] . Als zodanig is zij lid van de VvE. De VvE bestaat uit drie leden. Stemverhouding in de VvE is:
- drie stemmen voor de appartementseigenaar op het adres Narcissenstraat [adres] ( [eiseres] ),
- één stem voor de appartementseigenaar op het adres [adres] ( [gedaagde] )
- één stem voor de appartementseigenaar op het adres [adres] ( [persoon 1] ).
2.2.
Bestuurder van de VvE is de “Stichting Vve 010.” Het bezoekadres van de bestuurder is [adres 1] . [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn werkzaam voor deze stichting.
2.3.
De gemeente Rotterdam heeft bij besluit van 5 juli 2016 een last onder dwangsom opgelegd aan de VvE en aan de bewoners van de appartementen op de adressen [adres] tot en met [adres] , omdat, samengevat, de gemeente Rotterdam heeft geconstateerd dat de (slechte) staat van onderhoud van het appartementencomplex in strijd is met bepalingen van het Bouwbesluit, hetgeen verboden is op grond van artikel 1b, tweede lid, Woningwet. In dit besluit staat ook:
“U dient binnen 26 weken na de verzenddatum van deze last alle op de lijst vermelde maatregelen te hebben getroffen.
[…].
Als u de maatregelen niet binnen de gestelde termijn heeft voltooid, verbeurt de vve een eenmalige dwangsom van € 6.000,00. Deze dwangsom bestaan uit de dwangsommen per appartementsrecht die bij elkaar zijn opgesteld. De dwangsom per appartementsrecht bedraagt € 3000,00.
[…]
In de bijgevoegde lijsten staan de maatregelen die u moet treffen.”
2.4.
Op 13 april 2017 en op 28 april 2017 hebben vergaderingen van de VvE plaatsgevonden. Op de vergadering van 13 april 2017 zijn geen besluiten genomen omdat onvoldoende stemmen aanwezig waren om rechtsgeldige besluiten te kunnen nemen. Op de vergadering van 28 april 2017 is besloten om de maandelijkse bijdrage van [eiseres] aan de VvE voor de periode 1 juni tot en met 31 december te verhogen van € 145,- per maand naar € 795,- per maand. [eiseres] was bij geen van deze vergaderingen aanwezig.
2.5.
[eiseres] heeft de € 795,- per maand niet (volledig) voldaan, dan wel de desbetreffende (incasso)betalingen doen storneren. De VvE heeft een deurwaarder ingesteld ter incassering van deze (gestelde) vordering.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
I. de VvE te bevelen zich per ommegaande te onthouden van de tenuitvoerlegging van het besluit van 28 april 2017 jegens [eiseres] voor in ieder geval de duur van de bodemprocedure;
II.de VvE te bevelen zich per ommegaande te onthouden maandelijks een bedrag van € 795,00 te incasseren van [eiseres] ;
III.de VvE te bevelen de opdracht bij de deurwaarder ter incassering van de achterstallige maandelijkse bijdragen in te trekken en/ of te schorsen;
IV.te bepalen dat de VvE voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij in strijd handelt met het voornoemde bevelen een dwangsom verbeurt van € 500,00, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag;
V.de VvE te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2.
[eiseres] stelt daartoe het volgende.
Het besluit tot verhoging van de maandelijkse bijdrage aan de VvE is nietig, dan wel vernietigbaar. [eiseres] is niet uitgenodigd voor deelneming aan de vergadering(en). Zou zij wel zijn uitgenodigd, dan zou zij op de vergadering tegen het voorstel tot verhoging van haar bijdrage gestemd hebben. Omdat [eiseres] de meerderheid van stemmen heeft, zou het besluit niet genomen zijn. Bovendien is door haar afwezigheid het quorum niet gehaald. Ook om die reden is het besluit om de maandelijkse bijdrage van [eiseres] te verhogen, ongeldig. [eiseres] heeft een spoedeisend belang. [eiseres] geniet een inkomen van (slechts) € 928,73 netto per maand. Hiermee voorziet zij in het levensonderhoud van haarzelf en haar zoon.
3.3.
De VvE voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang volgt uit de stellingen van [eiseres] , zij het met inachtneming van wat verderop in dit vonnis over dat belang zal worden overwogen.
4.2.
De voorzieningenrechter acht onaannemelijk dat [eiseres] niet tijdig op de hoogte is gesteld van de twee vergaderingen van de VvE, gehouden in april 2017. Ter zitting is gebleken dat de uitnodiging hiervoor de twee andere leden van de VvE wel heeft bereikt. Daar komt bij dat [gedaagde] – een van die twee andere leden – ter zitting verklaard heeft dat hij [eiseres] nog gevraagd of [eiseres] mee wilde rijden naar deze vergaderingen, welk aanbod [eiseres] volgens [gedaagde] niet heeft aanvaard. De voorzieningenrechter ziet vooralsnog geen reden om te twijfelen aan de juistheid van deze verklaring van [gedaagde] .
4.3.
Afgezien hiervan is onaannemelijk dat het standpunt van [eiseres] in een eventuele bodemprocedure stand zal houden. Op het punt van de uitnodiging wordt verwezen naar het hiervoor onder 4.2. overwogene. Op het punt van het quorum blijkt uit de door de VvE overgelegde stukken dat, zoals hiervoor onder 2.4. al is vastgesteld, dat de tweede vergadering van 28 april 2017 is uitgeschreven omdat op de vergadering van 13 april 2017 onvoldoende stemmen aanwezig waren om rechtsgeldige besluiten te kunnen nemen. Die laatste vergadering kan als tweede vergadering worden aangemerkt. Ten slotte is van belang dat [eiseres] uiteindelijk linksom of rechtsom financieel over de brug zal moeten komen. Het is niet de VvE zelf, maar de gemeente Rotterdam die hier eist dat de achterstand in het onderhoud aan het appartementencomplex wordt verholpen. Dat achterstallige onderhoud had zelfs al in 2016 voltooid moeten zijn. Ook [eiseres] zal haar aandeel in die kosten moeten dragen. Tegen die achtergrond is niet aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure het beroep op haar meerderheid van stemmen zal honoreren. Het ligt in de rede dat de bodemrechter zal oordelen dat dit misbruik van bevoegdheid oplevert omdat [eiseres] de kosten van de VvE niet door alleen de andere appartementseigenaren kan laten dragen.
4.4.
[eiseres] heeft ter zitting verklaard dat zij mogelijk zelf een andere, goedkopere aannemer kan inschakelen dan de aannemer die door de VvE is ingeschakeld. Het is de voorzieningenrechter echter niet duidelijk waarom [eiseres] dat standpunt dan niet als agendapunt heeft ingebracht in een vergadering van de VvE. Daar is een VvE juist voor bedoeld. [eiseres] miskent dat zij zelf ook lid is van de VvE. Zinvolle inbreng zal naar valt aan te nemen altijd welkom zijn.
4.5.
Het valt niet uit te sluiten dat de overige leden van de VvE een verhaalsrecht zullen hebben op [eiseres] als er dwangsommen worden verbeurd om de reden dat (alleen) [eiseres] niet tijdig haar aandeel in de kosten heeft gedragen. In zoverre is het ook in het belang van [eiseres] dat zij tijdig bijdraagt in de kosten.
4.6.
Ter zitting bleek dat [eiseres] in staat is om de - gesteld - ten onrechte geïncasseerde bedragen te storneren. Zij lijdt derhalve vooralsnog geen financieel nadeel.
4.7.
[eiseres] verlangt een betalingsregeling van de VvE. [eiseres] heeft in beginsel echter geen recht op een betalingsregeling. [eiseres] is zelf verantwoordelijk voor haar aandeel in het onderhoud van het appartementencomplex. De VvE is geen kredietverstrekker. Een eventuele betalingsregeling kan worden gegrond op coulance, maar is in beginsel geen recht.
4.8.
Voor zover de vordering van [eiseres] er (mede) toe strekt om het aan de VvE te verbieden de geldvordering bij de rechter aanhangig te maken, miskent [eiseres] dat een zodanig verbod als regel in strijd is met het in artikel 6 EVRM besloten liggende recht op toegang tot de rechter. Onder zeer uitzonderlijke omstandigheden kan dit uitzondering leiden (vgl. HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7828). Van dergelijke omstandigheden is echter geen sprake. Als de VvE al fouten mocht hebben gemaakt bij het beleggen van haar vergaderingen (hetgeen vooralsnog niet aannemelijk is geworden), dan neemt dat niet weg dat wél aannemelijk is dat de VvE een geldvordering heeft op [eiseres] .
4.9.
Een proceskostenveroordeling dient zo nodig ambtshalve te worden uitgesproken, dit tenzij de (grotendeels) in het gelijk te stellen partij kenbaar maakt daar geen prijs op stellen. Dat doet zich hier niet voor.
4.10.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de VvE. Deze kosten worden, nu de VvE zonder rechtsbijstand procedeert, begroot op (alleen) het door de VvE betaalde griffierecht ad € 618,-.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst het gevorderde af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van de VvE, tot op heden begroot op
€ 618,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2017.
2517/2009