ECLI:NL:RBROT:2017:9400 - Rechtbank Rotterdam - Ontbinding huurovereenkomst bedrijfsruimte wegens eenzijd...

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 6051043 CV EXPL 17-20045

uitspraak: 24 november 2017

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[eiser],

wonende te [plaatsnaam],

eiser bij exploot van dagvaarding van 2 juni 2017,

verweerder in reconventie,

gemachtigde: mr. L.A. Bettonvil, advocaat te Zoetermeer,

tegen

[gedaagde]h.o.d.n. [Dierenkliniek],

wonende [plaatsnaam],

gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

gemachtigde: aanvankelijk mr. H. J. R. Raven, advocaat te Rotterdam, die zich op 17 november 2017 heeft onttrokken.

Partijen worden hierna aangeduid als “[eiser]” en “[gedaagde]”.

1.Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

het exploot van dagvaarding van 2 juni 2017 met 11 producties;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met 24 producties;
het vonnis d.d. 3 augustus 2017, waarin de kantonrechter een comparitie van partijen heeft gelast;
de conclusie van antwoord in reconventie;
het proces-verbaal van de op 19 september 2017 gehouden comparitie van partijen en de brief van de gemachtigde van [gedaagde] waarin aanvulling van het proces verbaal verzoekt;
akte uitlaten, tevens wijziging en vermindering van eis;
twee facturen en een e-mail van [gedaagde];

1.2

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader op heden bepaald.

2.De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1

[eiser] is eigenaar van het pand aan de [straat-en plaatsnaam]. Hij verhuurt een deel van dit pand, op de begane grond, aan een winkel in dierenbenodigdheden. Met ingang van 1 februari 2017 verhuurt [eiser] aan [gedaagde] het souterrain van het gebouw met de bestemming dierenkliniek. De huurprijs per maand beloopt € 1.400,--. De eerste 36 maanden wordt een huurkorting verleend, waardoor de huurprijs in deze periode € 1.234,-- per maand beloopt. Vanaf 1 september 2016 mag huurster het gehuurde om niet gebruiken ten behoeve van de voor het inrichten als dierenkliniek noodzakelijke verbouwingswerkzaamheden.

2.2

Op 2 november 2016 heeft huurster een waarborgsom betaald van € 2.800,--. Verdere betalingen zijn niet verricht.

2.3

Het gebouw bevindt zich gedeeltelijk in een oud dijklichaam. De dierenwinkel bevindt zich op de begane grond aan de straatzijde en oorspronkelijk was het souterrain vanuit de dierenwinkel per trap bereikbaar. Het souterrain ligt een verdieping lager dan de dierenwinkel, maar bevindt zich op het oog ook op de begane grond, omdat ter plaatse het dijklichaam eindigt. Het gehuurde heeft een hoogte van ongeveer 8 meter, zij het dat een deel van deze hoogte wordt weggenomen door de vloer van een tussenverdieping. De vloer van de tussenverdieping en de vrije hoogte van het plafond waren bij het tekenen van de huurovereenkomst, op 31 augustus 2016, niet zichtbaar omdat het gehuurde op dat moment was voorzien van een systeemplafond.

2.4

Partijen zijn bij aanvang van de huur overeengekomen dat door en voor rekening van [eiser] de volgende voorzieningen getroffen worden:

- een tussenwand plaatsen tussen begane grond en souterrain;

- toiletten plaatsen in het souterrain;

- straatwerk opknappen;

- langs het gebouw een trap met leuning aanleggen.

Deze werkzaamheden zijn door en voor rekening van [eiser] uitgevoerd.

[gedaagde] heeft toestemming verkregen van [eiser] om het gehuurde te verbouwen.

2.5

In onderling overleg hebben partijen in het gebouw een vloerverwarming gerealiseerd, waarbij van de kosten van de vloer in het gehuurde door beide partijen bij helfte worden gedragen.

2.6

[eiser] heeft vanaf 17 februari 2017 de bestaande vloer van de tussenverdieping doorgetrokken, waardoor ook in het hoge, vrije, deel van het gehuurde een vloer is gelegd. De ruimte die daardoor is ontstaan is door [eiser] (deels)verhuurd aan de dierenwinkel.

2.7

Op 18 februari 2017 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst ontbonden en [eiser] aansprakelijk gesteld voor de schade die zij stelt te lijden. De per e-mail verzonden brief luidt als volgt:

“ Onderwerp: ontbinding dd 18 februari 2017 huurovereenkomst wegens wanprestatie

Geachte heer [eiser],

Aan de op 31 augustus 2016 tussen u en mij gesloten overeenkomst van huur en verhuur inzake de door mij te vestigen dierenkliniek hebt u tot mijn grote teleurstelling bij voortduring getracht eenzijdig nieuwe en dikwijls tegenstrijdige elementen-alle in mijn nadeel- toe te voegen, waartegen ik zo goed mogelijk per e-mail bezwaar heb gemaakt, welke bezwaren u steeds negeert. Nota bene heeft u ook op slinkse wijze bij herhaling gepoogd mij te laten betalen voor werkzaamheden waar ik niets van af wist en waar ik ook geen opdracht toe had gegeven.

U gaat halsstarrig door met deze voor mij afkeurenswaardige handelwijze en hebt mij nu toch wel overduidelijk kenbaar gemaakt dat u de betreffende overeenkomst niet of niet deugdelijk wenst na te komen, anticipatory breach, zodat ik de litigieuze overeenkomst hierbij ontbind en u aansprakelijk stel voor de mij door u reeds berokkende en nog te berokkenen schade. Ook het enorme tijdverlies waardoor ik mijn praktijk niet kan uitoefenen zal u in rekening worden gebracht. Ik zal u binnenkort van de totale bedoelde schade op de hoogte stellen.

Inmiddels,

[gedaagde] ”

3.Het geschil

3.1

[eiser] vordert, na wijziging van eis:

1. te verklaren voor recht dat [gedaagde] niet gerechtigd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen in de nakoming van de verplichtingen van de huurovereenkomst totdat deze rechtsgeldig zal zijn beëindigd;

2. [gedaagde] te veroordelen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, tot betaling aan [eiser] van:

a. een bedrag ter grootte van € 5.553,-- zijnde de inmiddels vervallen huurtermijnen vanaf 1 februari 2017 tot en met juni 2017;

b. een bedrag ter grootte van € 1.234,-- per maand vanaf 1 juli 2017 als huurprijs tot aan de dag van de hierna te vorderen ontbinding van de voorschreven huurovereenkomst;

c. een bedrag ter grootte van € 1.234,-- per maand ten titel van schadevergoeding vanaf de datum van ontbinding en volledige ontruiming tot aan het tijdstip dat [eiser] het gehuurde op ten minste gelijke condities zal hebben verhuurd aan een derde, te vermeerderen met de wettelijke rente telkens vanaf de dag van opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening;

d. de contractueel overeengekomen boete (…);

e. de buitengerechtelijke kosten (….);

f. een bedrag ter grootte van € 1.290,67 zijnde 50% van de kosten van de aanleg van de betonvloer;

g. een bedrag ter grootte van € 15.275,27 zijnde de herstelkosten van de door [gedaagde] aangerichte schade;

3. alsmede de huurovereenkomst te ontbinden (…);

4. de kosten van de procedure;

Aan de vordering heeft [eiser] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag gelegd dat [gedaagde] vanaf 1 februari 2017 in verzuim is met het betalen van de huur. Van gebreken is geen sprake en [eiser] heeft nimmer een ingebrekestelling ontvangen. De klachten van [gedaagde] vormen geen gebreken die een ontbinding kunnen rechtvaardigen. [eiser] is bovendien niet in de gelegenheid gesteld eventuele gebreken te verhelpen, waarbij [eiser] zich beroept op het arrest Van Bommel-Ruijgrok.

Er is reden voor ontbinding van de huurovereenkomst door [eiser] omdat [gedaagde] diverse bepalingen van de huurovereenkomst met voeten heeft getreden. [gedaagde] heeft nimmer toestemming verkregen om het gehuurde volledig te ontmantelen. Ze is aansprakelijk voor schade die het gevolg is van de aangebrachte veranderingen c.q. vernielingen zoals het verwijderde systeemplafond, verwijderde elektra, verwijderde radiatoren, wanden en vloeren en vloerverwarming die moet worden hersteld.

[eiser] heeft [gedaagde] gesommeerd een en ander te herstellen, maar zij heeft daar niet op gereageerd. [eiser] lijdt ook schade omdat hij voorzieningen heeft aangebracht voor [gedaagde], die voor hem nu geen waarde meer hebben, omdat ze specifiek voor [gedaagde] zijn aangebracht.

3.2

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] huurt de souterrain ruimte en die omvat tevens de 8 meter hoge ruimte die naast de halve verdiepingsvloer aanwezig is. Het was de bedoeling van partijen dat die hoge ruimte deel van het gehuurde was en dat blijkt uit verschillende gedragingen en uitlatingen van partijen. Door in het gehuurde een tussenvloer te realiseren wordt het huurgenot van [gedaagde] beperkt omdat zij van die ruimte geen gebruik meer kan maken om uit te breiden, omdat de gehuurde ruimte is gewijzigd en fors is verkleind en omdat [gedaagde] nu ineens bovenburen moet dulden. Een en ander vormt een tekortkomen in de nakoming van de huurovereenkomst. Ontbinding wordt daardoor gerechtvaardigd. Omdat volstrekt duidelijk was dat [eiser] de vloer liet doortrekken en dat op 17 februari 2017 ook daadwerkelijk heeft gedaan was hij, ook zonder in gebreke stelling, in verzuim.

[eiser] is steeds op de hoogte geweest van de bouwplannen van [gedaagde]. Hij is steeds op de hoogte gehouden en ook was [eiser] regelmatig in het gehuurde om de voortgang van de verbouwing te zien. Het gehuurde is casco door [gedaagde] achtergelaten en niet vernield. Zij heeft wel haar investeringen verwijderd. De schade die [eiser] lijdt zijn een gevolg van zijn tekortkomen. Er is sprake van schuldeisersverzuim. De vloerverwarming kan eenvoudig weer van kranen worden voorzien en is dan gewoon te gebruiken.

Huur en boetes zijn niet verschuldigd nu de huurovereenkomst werd ontbonden.

3.3

[gedaagde] vordert in reconventie te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst werd ontbonden, dan wel te ontbinden en te verklaren voor recht dat [eiser] aansprakelijk is voor de schade die [gedaagde] lijdt en nog zal lijden. Zij vordert voorts [eiser] te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding nader op te maken bij staat, alsmede proceskosten en nakosten.

Zij stelt daartoe dat zij schade lijdt door de verbouwingskosten die nu nutteloos zijn geworden, maar ook lijdt zij schade omdat sprake is van inkomstenderving, nu de dierenkliniek niet kan worden geopend.

3.4

[eiser] verweert zich tegen de reconventionele vorderingen. Hij voert aan dat geen sprake is van een gebrek zodat ook geen schadevergoeding verschuldigd kan zijn. De verwijzing naar de schadestaatprocedure komt niet voor toewijzing in aanmerking nu de eventuele schade nu al eenvoudig kan worden vastgesteld. Er zal geen toekomstige schade zijn.

[eiser] stelt voor dat [gedaagde] in een akte haar schade begroot, waarna [eiser] op die opstelling zou willen reageren.

4.De beoordeling van de vorderingen in conventie

4.1

Allereerst zal moeten worden beoordeeld of de huurovereenkomst is of kan worden ontbonden.

De kantonrechter stelt daarbij voorop dat [gedaagde] met haar brief van 18 februari 2017 de huurovereenkomst buiten rechte heeft ontbonden. Hoewel de in 2.7 weergegeven brief niet uitblinkt in duidelijkheid is in elk geval duidelijk dat de ontbinding van de huurovereenkomst wordt beoogd. Dit blijkt uit het kopje boven de brief en ook uit het woord ontbinden later in de tekst. Waarom de overeenkomst wordt ontbonden is minder duidelijk. [gedaagde] spreekt over tekortkomingen maar geeft niet duidelijk aan op welke tekortkomingen zij doelt.

De brief moet echter gelezen worden in het licht van de uitvoerige correspondentie die partijen voor 18 februari 2017 over de hoge ruimte en het eventueel aanbrengen van een tussenvloer hebben gevoerd.

De kantonrechter vat deze correspondentie, die is gevoerd per e-mail en whatsapp, voor zover relevant als het gaat om de tussenvloer, hierna samen.

4.2

Op 19 november 2016 schrijft [gedaagde] aan [eiser] dat zij geen extra uitgave wil doen voor een zolder of iets dergelijks en vraagt zij of [eiser] misschien iets wil doen met de ruimte. Op 19 december 2016 deelt zij [eiser] mee dat een extra zolder ongeveer € 3.000,-- zal kosten en een hele vloer ongeveer € 8.000,--. Ze vraagt of [eiser] dit wellicht interessant vindt. Dezelfde dag reageert [eiser] en schrijft terug dat hij een tussenvloer wel interessant vindt en daar € 5.000,-- aan wil meebetalen. [gedaagde] schrijft op 6 januari 2017 dat het haar allemaal te lang duurt en dat ze heeft besloten niet door te willen gaan met de verdiepingsvloer. Op 13 januari 2017 herhaalt [gedaagde] dat zij nu snel verder gaat met de verbouwing zonder een verdiepingsvloer. Op 15 januari 2017 schrijft [eiser] terug dat hij dat besluit wel jammer vindt. Hij had de vloer wel graag aangelegd. Op 16 januari 2017 schrijft [eiser] dat de mannen van [gedaagde] het plafond er uit hebben gehaald. Hij vindt de ruimte heel mooi om te benutten en suggereert toch weer een (gedeeltelijke) vloer aan te leggen. Op 22 januari 2017 schrijft [gedaagde] aan [eiser] dat hij de ruimte die door haar wordt gehuurd graag wil benutten om er een vloer in te leggen. Ze schrijft dat het haar vrij staat de verdieping al dan niet te benutten; de ruimte is onderdeel van het gehuurde. Ze stelt voor de huurbetaling met een maand op te schorten omdat het bouwen van de vloer zeker 3 tot 4 weken gaat duren. [eiser] reageert op 23 januari 2017 als hij schrijft dat hij geen vloer zal maken, maar wel vast de stalen binten, die nodig zijn om ooit een vloer te maken, wil aanbrengen. Dat kan dan worden meegenomen met de verbouwing door [gedaagde]. Op 5 februari 2017 schrijft [eiser] te overwegen de vloer af te maken en ook schrijft hij dat de dierenwinkel driekwart van die vloer wil gaan huren. Hij houdt dan een kwart beschikbaar voor [gedaagde].

Dezelfde dag reageert [gedaagde] en zij schrijft dat zij de ruimte huurt en dat [eiser] daarom geen vloer mag inbouwen en verhuren. Zij schrijft dat herhaaldelijk is besproken dat zij de mogelijkheid zou hebben in de hoge ruimte een verdieping te laten bouwen voor eigen gebruik. [eiser] schrijft op 6 februari 2017 terug dat hij niet akkoord is. Hij is teleurgesteld in de houding van [gedaagde]. Hij constateert dat [gedaagde] geen voordeel noch noodzaak van een tussenvloer zag en dat hij daarom de vloer zelf heeft gedaan en betaald (er wordt kennelijk gedoeld op de aangebrachte stalen binten, iets waar [gedaagde] aan heeft meegewerkt).

Op 9 februari 2017 schrijft [gedaagde] dat zij alles op een rij heeft gezet. Ze heeft meegewerkt aan het plaatsen van de stalen binten om in een later stadium een vloer te kunnen aanleggen omdat zij [eiser] gunt dat hij zijn pand kan verbeteren. Ze weigert niet langer mee te werken aan het maken van de vloer wanneer ze maar geen geluidsoverlast van de huurder zal ondervinden en ook zelf kosteloos een kwart kan gebruiken. Ze hoopt dat [eiser] haar voorstel redelijk vindt. Op 14 februari 2017 schrijft [eiser] dat het plafond 3 en geen 8 meter hoog is. Hij meent dat [gedaagde] geen vol gebouw huurt maar een souterrain. Hij schrijft dat hij toestemming heeft gevraagd en gekregen voor het realiseren van de basisconstructie voor de vloer en dat hij [gedaagde] daarvoor heeft gecompenseerd met twee weken huurkorting. Hij heeft geen huurder voor de vloer. Hij wil haar nog spreken over gebruik van extra meters. [gedaagde] reageert op 14 februari 2017 uitgebreid. Zij trekt het voorstel om de vloer te realiseren in en dat zij wil terugvallen op de oorspronkelijke overeenkomst. Ze schrijft ook dat het gehuurde deels een hoogte van 8 meter heeft.

Op 17 februari 2017 wordt door [eiser] de tussenvloer gerealiseerd en op 18 februari 2017 ontbindt [gedaagde] de huurovereenkomst.

4.3

Gelet op de weergegeven correspondentie is duidelijk dat de ontbinding ziet op alle weergegeven gesprekken en berichten over het al dan niet realiseren van een vloer in de hoge ruimte van het gehuurde. Aanvankelijk kan worden vastgesteld dat partijen in goed overleg spreken over de hoge ruimte en de mogelijkheid die ruimte te benutten. [gedaagde] draagt die mogelijkheid aan en [eiser] is aanvankelijk niet geïnteresseerd. Later verandert dat en toont hij wel interesse. Uiteindelijk spreken partijen af dat wel al binten worden geplaatst omdat toch al wordt verbouwd, maar dat geen vloer wordt gelegd. Later gaat [gedaagde] wel akkoord met het bouwen van de vloer, mits zij daarover kan beschikken. Als [gedaagde] daarna heel duidelijk maakt dat zij geen vloer wil en daar niet meer aan mee wil werken, verandert de toon van de gesprekken en uiteindelijk realiseert [eiser] de vloer zonder medewerking van [gedaagde]. De dag na het realiseren van de vloer ontbindt [gedaagde] de overeenkomst.

Gelet op deze feiten en omstandigheden is duidelijk dat de ontbinding vooral ziet op het realiseren van de vloer in de door [gedaagde] gehuurde ruimte.

4.4

[gedaagde] is op grond van artikel 7:265 BW Pro tot het ontbinden van de overeenkomst bevoegd wanneer sprake is van een tekortkomen. Zij kan dat buiten rechte doen, nu artikel 7:231 lid 1 BW Pro alleen ziet op de verhuurder die met een tekortkomen door de huurder wordt geconfronteerd. Het door [gedaagde] gestelde tekortkomen bestaat uit het realiseren van de verdiepingsvloer door [eiser].

De vraag is dan of die vloer, althans de ruimte waar de vloer is gelegd, onderdeel uitmaakt van het gehuurde, nu [eiser], zonder toestemming van [gedaagde], niet bevoegd is over het gehuurde te beschikken.

4.5

In de oorspronkelijke situatie was sprake van een gehuurde ruimte in het souterrain met deels een plafond van ongeveer drie meter hoog en deels een plafond van ongeveer 8 meter hoog. Deze hoge ruimten waren niet zichtbaar omdat een systeemplafond was aangebracht, waardoor de hoogte van de ruimte werd beperkt tot ongeveer drie meter.

Uit de hiervoor weergegeven correspondentie blijkt dat [gedaagde] het systeemplafond heeft verwijderd. Dat dit met goedvinden van [eiser] is gebeurd blijkt uit de correspondentie, met name uit de e-mail van 16 januari 2017, waarin [eiser] vaststelt dat het systeemplafond is verwijderd en dat daardoor een mooie hoge ruimte beschikbaar is gekomen. Wanneer [eiser] bezwaar had gemaakt tegen de verwijdering van het systeemplafond, zou hij dit ongetwijfeld hebben laten weten.

Integendeel, hij heeft de mogelijkheden gezien die de ruimte bood en daar uiteindelijk gebruik van gemaakt om de vloer aan te brengen. Niet is in te zien hoe dat zou kunnen zijn gedaan met handhaving van het systeemplafond. Door de verwijdering van het systeemplafond werd zichtbaar hoe hoog de ruimte was.

Door het verwijderen van het systeemplafond is de gehele gehuurde ruimte zichtbaar geworden en dat is een ruimte die deels 8 meter hoog is. Uit de gevoerde correspondentie blijkt dat [eiser] zich eerst op 14 februari 2017 uitdrukkelijk op het standpunt heeft gesteld dat de ruimte, voor zover hoger dan ongeveer drie meter, niet tot het gehuurde behoort. Tot die tijd is sprake van overleg tussen partijen en uit de toen gevoerde correspondentie blijkt op geen enkel moment dat [eiser] zich op het standpunt stelt dat de hoge ruimte niet tot het gehuurde behoort. [gedaagde] heeft zich steeds op het standpunt gesteld dat die ruimte wel tot het gehuurde behoort, bijvoorbeeld in haar e-mail van 22 januari 2017.

De huurovereenkomst geeft geen enkel uitsluitstel over de omvang van het gehuurde, nu op geen enkele wijze wordt omschreven wat het gehuurde souterrain omvat. De term souterrain geeft geen aanduiding van de ruimte omdat ook een souterrain heel hoog kan zijn.

De kantonrechter oordeelt, gelet op al het voorgaande, dat het gehuurde souterrain ook de bij het aangaan van de huur aanwezige hoge ruimte omvat. De hoge ruimte was, bij het aangaan van de huur, op geen enkele wijze afgescheiden van enig ander onderdeel van het gehuurde. De ruimte tot aan het dak vormt één geheel met de begane grond van het gehuurde. De aanwezigheid van het systeemplafond doet daar niet aan af, nu het gaat om een tijdelijke voorziening die in onderling overleg is verwijderd, als onderdeel van de verbouwplannen. De door partijen gevoerde correspondentie bevestigt dat de hoge ruimte als onderdeel van het gehuurde werd gezien. Pas later heeft [eiser] op dat punt zijn opvatting herzien.

4.6

Door partijen is in overleg besloten dat in de hoge ruimte stalen binten werden aangebracht in het kader van de verbouwing. Op die manier zou op een later moment, desgewenst, op een eenvoudige wijze een verdiepingsvloer kunnen worden aangelegd, eventueel als verlenging van de reeds bestaande verdiepingsvloer. Op dat moment, zo blijkt uit de correspondentie, was het bepaald niet de bedoeling al de vloer te realiseren.

Op 17 februari 2017 heeft [eiser] eenzijdig, zonder toestemming van [gedaagde], toch de vloer gerealiseerd. Daarmee heeft [eiser] een inbreuk gemaakt op het huurrecht van [gedaagde]. Hij heeft immers, zonder medewerking van [gedaagde], een deel van het gehuurde in gebruik genomen en daar een vloer gerealiseerd, waardoor een nieuwe ruimte is ontstaan. Dit vormt een inbreuk op het bepaalde in artikel 7:203 BW Pro.

Een dergelijke handeling is zonder meer een tekortkomen in het nakomen van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst houdt voor beide partijen een voortdurende verplichting in, in dit geval de verplichting om het gehuurde beschikbaar te stellen, dan wel geen inbreuk te maken op het huurgenot. Wanneer een dergelijke verplichting niet wordt nagekomen is nakoming niet meer mogelijk (HR 11 januari 20102, ECLI:NL:HR:AD4925 NJ 2003,255 Schwarz-Gjnatovic). Een ingebrekestelling is dan niet vereist om in verzuim te geraken.

4.7

Door [eiser] wordt verweer gevoerd tegen de ontbinding van de huurovereenkomst door [gedaagde] en daarbij wordt aangenomen dat [gedaagde] haar ontbinding baseert op een gebrek aan het gehuurde. De kantonrechter heeft een dergelijke stelling niet aangetroffen in de door [gedaagde] ingediende stukken. [gedaagde] heeft hoe dan ook de mogelijkheid de huurovereenkomst te ontbinden, wanneer een deel van het gehuurde wordt onttrokken aan het gehuurde.

4.8

Nu de huurovereenkomst werd ontbonden kan de sub 1 gevorderde verklaring voor recht niet worden verleend en kan [gedaagde] niet worden veroordeeld tot het nakomen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, vanaf het moment van ontbinden. De gevorderde betaling van huurpenningen is slechts toewijsbaar tot 18 februari 2017 en omvat derhalve 17 dagen huur ad € 1.234,-- te verhogen met een schadevergoeding voor de dagen voor de feitelijke ontruiming van het gehuurde, zijnde 7 dagen tot en met 24 februari 2017. De kantonrechter leidt deze datum af uit het feit dat [gedaagde] op de laatste dag van het gebruik van het gehuurde, 24 februari 2017, foto’s heeft gemaakt van het gehuurde.

Het gevolg is verder dat de huurpenningen vanaf 1 juli 2017 tot de datum van ontbinding, evenals de schadevergoeding vanaf de datum van ontbinding niet toewijsbaar zijn. De gevorderde contractuele boete van € 250,-- is toewijsbaar voor één maand, nu [gedaagde] verzuimd heeft tijdig, voor 1 februari 2017 de huur te voldoen. De door [eiser] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst is niet toewijsbaar nu de huurovereenkomst reeds werd ontbonden.

4.9

Niet is betwist dat de kosten voor de aanleg van een betonvloer in het gehuurde ten behoeve van de vloerverwarming bij helfte door partijen betaald moeten worden. Het, na vermindering van eis, door [eiser] gevorderde bedrag van €1.290,67 is daarom toewijsbaar.

4.1

[eiser] vordert een schadevergoeding van € 15.275,27 zijnde de herstelkosten van door [gedaagde] veroorzaakte schade. Het bedrag is samengesteld uit:

-€ 3.523,52 voor herstel van het systeemplafond;

-€ 4.253,-- voor herstel van elektra en verlichting;

-€ 3.327,50 voor herstel van radiatoren, leidingen e.d.;

-€ 2.571,25 voor herstel vloeren, wanden en waterleiding;

-€ 1.600,-- voor herstel van de vloerverwarming (schatting).

De aanvankelijk gevorderde kosten voor het door [eiser] aanbrengen van wijzigingen aan het gehuurde ten behoeve van de dierenkliniek en de kosten voor het opstellen van een proces verbaal worden na wijziging van eis niet meer gevorderd.

4.11

De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] van 1 september 2016 tot 1 februari 2017 om niet de beschikking kreeg over het gehuurde met het doel het gehuurde te verbouwen om het geschikt te maken voor het gebruik als dierenkliniek. Uit de gevoerde correspondentie blijkt dat [gedaagde] die periode ook daadwerkelijk heeft gebruikt om verschillende aanpassingen aan het gehuurde uit te voeren. Ook blijkt uit deze correspondentie dat [eiser] bij die verbouwing steeds betrokken is geweest, althans er steeds van op de hoogte is gehouden. De huurovereenkomst bepaalt in artikel 2.6 dat verbouwingsplannen van de huurder vooraf kenbaar moeten worden gemaakt aan de verhuurder. Bij eventuele accordering hiervan dient deze afspraak tot aanpassingen schriftelijk ondertekend te worden door beide partijen. Niet is gesteld of gebleken dat de verbouwingsafspraken op papier zijn gezet, laat staan zijn ondertekend. Dit betekent dat partijen geen acht hebben geslagen op deze contractuele bepaling. Het feit dat [gedaagde] vijf maanden de tijd kreeg om zonder betalingsverplichting te verbouwen en uit het feit dat uit correspondentie blijkt dat [eiser] op de hoogte was van de werkzaamheden betekent dat met goedvinden van [eiser] werd verbouwd. De veranderingen zijn derhalve geoorloofd geweest.

Dat verbouwd is kan [gedaagde] niet worden tegengeworpen.

4.12

Wanneer de huur eindigt dient het gehuurde geheel schoon en in oorspronkelijke staat te worden opgeleverd, zo blijkt uit de huurovereenkomst. Deze bepaling wijkt in zoverre af van de wettelijke regeling dat daarin hetzelfde wordt bepaald, mits een beschrijving is opgemaakt van het gehuurde bij aanvang van de huur. Niet is gesteld of gebleken dat dit is gebeurd, zodat niet zonder meer kan worden vastgesteld wat de oorspronkelijke toestand is geweest.

Nu geen beschrijving is gemaakt wordt [gedaagde] op grond van het bepaalde in artikel 7:224 BW Pro geacht het gehuurde te hebben ontvangen in de staat waarin het verkeert bij het einde van de huur, behoudens tegenbewijs.

4.13

Een aantal wijzigingen kunnen al voor een eventuele bewijsopdracht worden beoordeeld.

Allereerst is gebleken dat partijen in onderling overleg een vloerverwarming hebben gerealiseerd. De kosten daarvan zijn gezamenlijk gedragen. Deze wijziging is derhalve zondermeer geoorloofd geweest en behoeft niet te worden verwijderd. Op de door [gedaagde] overgelegde foto is zichtbaar dat de slangen van deze vloerbedekking niet zijn voorzien van de gebruikelijke ‘regeleenheid’, een van regelknoppen voorziene voorziening die weer wordt aangesloten op de warmtebron (de cv ketel). Tijdens de comparitie van partijen heeft [gedaagde] verklaard deze regeleenheid te hebben weggenomen om [eiser] niet te laten profiteren van haar investering. Daarmee is [gedaagde] haar boekje te buiten gegaan. De vloerverwarming is naar zijn aard onroerend en kan daarom door de huurder niet worden weggenomen bij het einde van de huur. Door de ‘regeleenheid’, die deel uitmaakt van de vloerverwarming, weg te nemen heeft [gedaagde] onnodige schade veroorzaakt. Zij is gehouden deze schade te vergoeden.

4.14

Het systeemplafond is verwijderd en gelet op hetgeen hiervoor is overwogen moet deze verwijdering als een geoorloofde verandering worden aangemerkt. Door dat dit plafond verwijderd is heeft [eiser] de vloer kunnen aanbrengen en heeft hij de gebruiksmogelijkheden van zijn pand kunnen vergroten. De verwijdering van het systeemplafond en de daarin verwerkte verlichting kan daarom niet als schade worden gevorderd.

4.15

Waar het de radiatoren betreft oordeelt de kantonrechter die het verwijderen ervan eveneens als een geoorloofde wijziging kan worden aangemerkt. Wanneer een vloerverwarming wordt gerealiseerd ligt het niet langer voor de hand ook nog radiatoren te handhaven. Op dit punt kan van schade geen sprake zijn.

4.16

De vloer van het gehuurde is verwijderd, dan wel aangepast, om een vloerverwarming te kunnen aanbrengen. Daartoe is een betonvloer gemaakt. Deze wijziging is in onderling overleg uitgevoerd en bekostigd, zodat sprake is van een geoorloofde wijziging. Waar het de vloer betreft kan [eiser] geen schade hebben geleden.

4.17

Daarmee resteren, naast de regeleenheid, alleen de wanden, (water-)leidingen, elektra en eventueel verlichting als schadeposten. Een eventuele bewijsopdracht kan derhalve alleen zien op deze posten.

Dit tegenbewijs dient door [eiser] worden geleverd. Gelet op zijn bewijsaanbod wordt hij in de gelegenheid gesteld te bewijzen welke, ongeoorloofde, wijzingen door [gedaagde] ongedaan gemaakt moeten worden, alsmede welke kosten daarmee gemoeid zijn geweest.

5.De beoordeling van de vorderingen in reconventie

5.1

Uit de overwegingen in conventie volgt dat de huurovereenkomst door [gedaagde] per 18 februari 2017 buiten rechte werd ontbonden. De verklaring voor recht die daarop ziet, wordt toegewezen.

5.2

[gedaagde] vordert voorts een schadevergoeding nader op te maken bij staat.

Om een dergelijke vordering te kunnen toewijzen dient allereerst te worden vastgesteld of en zo ja welke, schade [gedaagde] lijdt. De schadestaatprocedure dient er alleen toe om de hoogte van de eventueel toe te wijzen schadeposten vast te stellen.

5.3

De kosten voor de aanleg van de vloerverwarming zijn voldaan door [gedaagde]. [eiser] dient in elk geval zijn aandeel in de kosten van het aanleggen te voldoen. In zoverre is deze vordering toewijsbaar.

In conventie is geoordeeld dat [eiser] toerekenbaar tekort is geschoten in het nakomen van de huurovereenkomst. Daardoor is de huurovereenkomst ontbonden. De investering is voor [gedaagde] van generlei waarde meer. Zij is niet gerechtigd de vloerverwarming weg te nemen en [eiser] heeft baat bij deze voorziening in het gehuurde. De schade die [gedaagde] dientengevolge lijdt dient door [eiser] vergoed te worden.

Dit deel van de vordering is toewijsbaar.

5.4

De advertentie die [gedaagde] heeft betaald is, gelet op de ontbinding van de huurovereenkomst, een schadepost die kan worden toegewezen.

5.5

De kosten van de verbouwing, bestaande uit werkuren en uit materiaalkosten kunnen inderdaad worden aangemerkt als schade nu [gedaagde] door het tekortschieten van [eiser] geen gebruik kan maken van het gehuurde. De investering heeft zij vergeefs gedaan. De hoogte van de schadepost is betwist. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] kennelijk niet heeft gewerkt met een aannemer die een deugdelijke factuur heeft verschaft. De verklaring van haar Poolse arbeider en de kassabonnen van een bouwmarkt, die niet zijn voorzien van een geadresseerde, zijn onvoldoende om de schade te kunnen vaststellen. Het is aan [gedaagde] om deze schade te bewijzen.

5.6

Verder vordert [gedaagde] schade ten gevolge van omzetderving en reiskosten. Om te kunnen vaststellen of van schade sprake is, zal [gedaagde] deze schade nader moeten onderbouwen. Op dit moment zijn ongeveer 9 maanden verstreken sinds de ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde] moet inmiddels in staat zijn te onderbouwen waarom en voor welk bedrag zij schade lijdt door een omzetderving. De kantonrechter wijst erop dat omzetderving voor een nog te openen kliniek niet eenvoudig zal kunnen worden vastgesteld. Er is immers geen precedent en de markt waarop zal worden geopereerd zal voortdurend wijzigen. Het feit dat een andere dierenarts een vestiging in het gebied heeft geopend betekent ook dat dit van invloed zou zijn geweest op de mogelijke omzet van [gedaagde], wanneer zij haar kliniek wel tijdig had geopend.

Nu een voldoende onderbouwing ontbreekt en nu een deugdelijke onderbouwing noodzakelijk is om te kunnen beoordelen of van schade sprake is, wordt [gedaagde] in de gelegenheid gesteld dit deel van de reconventionele vordering nader te onderbouwen.

6.In conventie en in reconventie.

6.1

De kantonrechter heeft in dit tussenvonnis enkele beslissingen genomen. Het vaststellen van de schade, over en weer, zal verder procederen vereisen en mogelijk ook bewijslevering vergen.

Wellicht is dat voor partijen aanleiding om in onderling overleg te komen tot afspraken over de eventueel geleden schade om deze episode op een goede manier af te kunnen sluiten.

6.2

De kantonrechter verwijst de zaak naar de rolzitting van
21 december 2017 om 15.30 uurteneinde [gedaagde] allereerst in de gelegenheid te stellen haar schade nader te onderbouwen. Vervolgens zal [eiser] in de gelegenheid zijn om op de te nemen akte te reageren. Vervolgens zal de kantonrechter opnieuw een tussenvonnis wijzen en dan moeten partijen rekening houden met bewijsopdrachten.

6.3

Iedere beslissing, zowel in conventie als in reconventie wordt aangehouden.

7.De beslissing

De kantonrechter:

alvorens verder te beslissen:

verwijst de zaak naar de rolzitting van
donderdag 21 december 2017 om 15:30 uurteneinde [gedaagde] in de gelegenheid te stellen een akte te nemen;

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

401