Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7035908 CV EXPL 18-26971
uitspraak: 16 november 2018 bij vervroeging
vonnis van de kantonrechter
in de zaak van:
[eiser] ,
wonende te [plaatsnaam] ,
eiser in conventie, verweerder in reconventie,
gemachtigden mr. M. Nentjes en mr E. Kattestaart,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
briefadres te [plaatsnaam] ,
gemachtigde mr. W.L. Bouritius,
eiser in reconventie
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [plaatsnaam] ,
zelf procederend,
gedaagden in conventie,
en de aan de zijde van gedaagden gevoegde partijen:
[D. ]en
[V.],
[V.],
beiden wonende te [plaatsnaam] ,
gemachtigde mr. Schunckink Kool.
Partijen worden hierna [eiser] , [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [D. ] en [V.] genoemd.
1.Verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- dagvaarding van 6 juni 2018;
- conclusie van antwoord van [gedaagde 1] tevens houdende eis in reconventie (verder: de tegenvordering);
- conclusie van antwoord van [gedaagde 2] ;
- akte van 4 september 2018 van [eiser] ;
- aantekeningen van de griffier van de rolzitting van 11 september 2018;
- proces-verbaal van de zitting (en mondeling vonnis over het verzoek tot voeging) van 20 september 2018 en de daarin genoemde stukken;
- een conclusie van [D. ] en [V.] ;
- een akte wijziging eis van [eiser] ;
- de door partijen overgelegde producties;
- proces-verbaal van de zitting (in de hoofdzaak) van 2 november 2018.
2. De feiten
2.1
Mevrouw [X.] (verder [X.] ) was eigenares van het appartementsrecht aan [straat-en plaatsnaam] , verder te noemen de woning.
2.2
Op 24 juli 2015 heeft [gedaagde 2] per e-mail (productie 3 bij dagvaarding) het volgende aan [X.] meegedeeld:
Ik heb hedenavond de staat van de woning besproken en de faciliteiten inclusief de buurt. Ook wat de huren zoal in de buurt doen.
Ik heb een akkoord voor EUR 635 per maand bij een 2 jarige contract. Inhoudende dat je 2 jaar de huur ontvangt, dus ook bij leegstand!
Wij zullen de woning dat zelf voorzien van meubels e n eveneens onderhoud plegen waar nodig gebreken herstellen.
Indien je hiermee akkoord gaat, kunnen wij er direct de huur overmaken ingaande op 1 september. Indien de woning eerder verhuurd wordt dan 1 september dan zul je hiervan ook de huurvergoeding ontvangen.
[X.] heeft hier op 25 juli 2015 per e-mail (productie 3 bij dagvaarding) geantwoord:
Bedankt voor je mail. Echter wil ik minimaal €650,- huur ontvangen per maand.
1 september vind ik ook erg laat. Kan dit niet per 1 augustus ingaan. De kans is groot dat ik de woning wel al per 1 augustus verhuurd kan hebben.
2.3
In de periode van 29 juli 2015 tot 1 december 2017 heeft [gedaagde 2] maandelijks € 650,00 aan [X.] betaald. Op de bankoverschrijving is steeds ‘huur’ vermeld.
2.4
Op 11 juli 2017 is een schriftelijke overeenkomst (productie 8 bij dagvaarding) gesloten waarbij de woning werd verhuurd aan [B.] voor de periode van 25 juli 2017 tot 24 november 2017 voor een huur van € 1.100,00. Deze overeenkomst noemt de volgende contractspartijen:
(…) [X.] (…) eigenaar, en verhuurder/eigenaar (…) [gedaagde 1] (…), hierna te noemen ‘verhuurder’ EN (…) [B.] (…), hierna te noemen huurder,
ZIJN OVEREENGEKOMEN
(kortweg: verhuur van de woning voor € 1.100,00 per maand van 25 juli 2017 tot 24 november 2017).
2.5
[B.] betaalde de huur aan [gedaagde 2] .
2.6
Op 18 december 2017 is de door [X.] aan [eiser] verkochte woning aan hem geleverd (productie 2 bij dagvaarding).
2.8
Op 21 december 2017 heeft [eiser] de woning bezocht. Hij constateerde dat [D. ] (verder te noemen [D. ] ) in de woning aanwezig was.
2.9
Op 10 juli 2018 heeft [eiser] de sloten van de woning vervangen.
2.1
In een kortgedingvonnis van de voorzieningenrechter in deze rechtbank van 18 juli 2018 is [eiser] veroordeeld om [D. ] en [V.] binnen 48 uur na betekening van het vonnis toegang te verschaffen tot de woning.
3.De vorderingen
De vorderingen van [eiser]
3.1
[eiser] vordert, na wijziging van eis, dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
in de eerste plaats
- voor recht te verklaren dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning onrechtmatig in beheer houden en [D. ] en de hare(n) zonder recht of titel in de woning (laten) verblijven;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen om binnen 7 dagen na de betekening van het vonnis de woning te verlaten en te (doen) ontruimen met al het hare en de haren met nevenvorderingen en met een dwangsom;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen tot betaling van € 6.493,55, te vermeerderen met € 1.100,00 per maand aan schadevergoeding met nevenvorderingen;
als het eerste niet tot een veroordeling leidt: in de tweede plaats
- de huurovereenkomst betreffende de woning te ontbinden;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen om de woning binnen 7 dagen na de betekening van het vonnis met de zijnen en het zijne te verlaten;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen tot betaling van € 7.150,00, vermeerderd met de wettelijke rente over de hoofdsom en met € 650,00 per maand die zij de woning in bezit houden;
in alle gevallen
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen tot betaling van € 699,68 met veroordeling van hen in de proceskosten.
3.2
Aan zijn vorderingen legt [eiser] het volgende ten grondslag.
[X.] heeft met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een beheerovereenkomst gesloten die is geëindigd op 18 december 2017. Mocht deze overeenkomst nog bestaan, dan moet deze op grond van wanbetaling worden ontbonden. Bovendien beheren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onrechtmatig door [D. ] zonder een geldige overeenkomst de woning toe te laten.
Als dit niet tot een veroordeling leidt, stelt [eiser] zich op het standpunt dat [X.] met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een huurovereenkomst heeft gesloten, die ontbonden moet worden omdat [gedaagde 1] een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 7.150,00.
3.3
De conclusies van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn dat de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen.
[gedaagde 2] betwist dat hij iets met deze zaak te maken heeft.
[gedaagde 1] betwist dat hij een beheerovereenkomst met [X.] heeft gesloten; volgens hem heeft hij de woning van haar gehuurd om deze door te verhuren tot [X.] de woning zou verkopen. Als verweer voert hij aan, dat hij de huur niet kon betalen, omdat [eiser] zijn bankrekening niet aan [gedaagde 1] wilde geven.
De vordering van [gedaagde 1]
3.5
[gedaagde 1] vordert dat [eiser] wordt veroordeeld om € 29.500,00 aan [gedaagde 1] te betalen.
3.6
[gedaagde 1] meent dat hij recht heeft op dit bedrag omdat hij de woning aan [D. ] heeft verhuurd. [D. ] heeft in de maanden juli tot en met oktober 2018 geen gebruik van de woning kunnen maken en daarom heeft zij geen huur betaald. Daardoor lijdt [gedaagde 1] schade de [eiser] moet vergoeden. in die maanden [D. ] de toegang tot de woning heeft geweigerd. Daarnaast stelt [gedaagde 1] dat hij kosten heeft gemaakt om de woning op te knappen.
3.7
De conclusie van [eiser] is dat de vordering moet worden afgewezen. Hij betwist alles wat [gedaagde 1] stelt.
4.De vorderingen van [eiser]
4.1
De rechtsverhouding tussen [eiser] en [gedaagde 1]
4.1.1
Niemand stelt dat [eiser] en [gedaagde 1] rechtstreeks een overeenkomst met elkaar hebben gesloten.
4.1.2
Indien tussen [X.] en [gedaagde 1] een beheerovereenkomst is gesloten, is [eiser] geen partij bij deze overeenkomst geworden. De verkoop van de woning aan [eiser] brengt niet mee dat de rechten en plichten van [X.] uit zo’n beheerovereenkomst op [eiser] zijn overgegaan. Het in de eerste plaats gevorderde moet dus worden afgewezen.
4.1.3
In de tweede plaats stelt [eiser] dat tussen [X.] en [gedaagde 1] een huurovereenkomst is gesloten. Dat beaamt [gedaagde 1] , dus dat staat tussen partijen vast.
4.1.4
Door de verkoop van de woning zijn de rechten en verplichtingen van [X.] uit de huurovereenkomst overgegaan op [eiser] als verkrijger van de woning (art 7:226 BW Pro).
4.1.5
[gedaagde 1] heeft over de periode vanaf december 2017 de huur van € 650,00 per maand niet aan [eiser] betaald, zodat in november 2018 sprake was van 11 maanden huurachterstand (€ 7.150,00). [gedaagde 1] zal worden veroordeeld om deze huur aan [eiser] te betalen.
4.1.6
De wettelijke rente over de huurachterstand van december 2017 tot en met juni 2018 ( 7 x € 650 = € 4.550,00) zal worden toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding (6 juni 2018), omdat over deze maanden de huur toen al betaald had moeten zijn op de eerste van de betreffende maand. De wettelijke rente vanaf 1 juli 2018 is steeds verschuldigd vanaf de eerste van de maand.
4.1.6
Omdat [gedaagde 1] de huur niet heeft betaald, heeft [eiser] de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden (art 6:265 BW Pro).
4.1.7
[gedaagde 1] voert als verweer aan, dat hij niet kon betalen, omdat [eiser] aan [gedaagde 1] geen bankrekeningnummer wilde geven.
4.1.8
Dit verweer slaagt niet. [gedaagde 1] heeft beslag gelegd op de bankrekeningen van [eiser] , dus hij kon op deze rekeningen betalen. Bovendien had hij op de derdenrekening van de gemachtigde van [eiser] kunnen betalen. De tekortkoming van [gedaagde 1] is aanzienlijk en deze rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst tussen [gedaagde 1] en [eiser] zal worden toegewezen.
4.1.9
Uitgangspunt is dat [gedaagde 1] de woning zal moeten ontruimen en deze leeg aan [eiser] ter beschikking zal moeten stellen. Dit kan anders zijn als er sprake is van een bevoegd gesloten onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde 1] en [D. ] . Nadat de rechtsverhouding tussen [gedaagde 1] en [D. ] is besproken zal op dit punt verder worden beslist (zie 4.3.5).
4.1.10
[gedaagde 1] heeft na de ontbinding van de overeenkomst geen recht meer op het gebruik van de woning. Vanaf 15 november 2018 dient hij als schadevergoeding € 650,00 per maand aan [eiser] te betalen zolang hij de woning niet leeg aan [eiser] ter beschikking stelt. Een gedeelte van een maand wordt als een hele maand gerekend.
4.2
De rechtsverhouding tussen [eiser] en [gedaagde 2]
4.2.1
Hetgeen ten aanzien van de beheerovereenkomst tussen [X.] en [gedaagde 1] onder 4.1.2 is overwogen, geldt ook voor [gedaagde 2] .
4.2.2
[eiser] stelt in de tweede plaats dat [gedaagde 2] huurder van de woning is.
Dat [gedaagde 2] maandelijks € 650,00 aan [X.] betaalde met op de overschrijving de vermelding ‘huur’, is onvoldoende om hem als huurder aan te merken. [gedaagde 2] voert aan, dat hij als makelaar voor [gedaagde 1] is opgetreden. Dit standpunt past bij de onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde 1] en [B.] , waarin de naam [gedaagde 2] niet voorkomt (zie hiervoor onder 2.4).
Nu [eiser] niet voldoende heeft onderbouwd, dat [gedaagde 2] de woning heeft gehuurd, moeten ook de in de tweede plaats ingestelde vorderingen tegen [gedaagde 2] worden afgewezen.
4.3
De rechtsverhouding tussen [gedaagde 1] en [D. ]
4.3.1
[gedaagde 1] stelt dat hij op 7 oktober 2017 een schriftelijke huurovereenkomst (productie 11 bij dagvaarding) heeft gesloten met [D. ] . [D. ] heeft aan de zijde van [gedaagde 1] meegeprocedeerd. Zij ondersteunt deze stelling. Ter zitting heeft haar gemachtigde verklaard dat zij met haar vriend [V.] en haar kinderen in de woning is getrokken op 7 oktober 2017.
[eiser] betwist dat er sprake is van een huurovereenkomst. [eiser] voert daarvoor het volgende aan. Op 7 oktober 2017 kan [D. ] de woning niet gehuurd hebben, want toen woonde [B.] er nog. [X.] heeft dat gezien toen zij eind oktober 2017 naar de woning is gegaan om lekkage te verhelpen. Bovendien staat [D. ] ingeschreven op een ander adres. Ten slotte heeft [D. ] de sleutel van de woning pas op 12 oktober 2018 opgehaald, terwijl zij daar na het kort geding vonnis van 18 juli 2018 al recht op had. Dat is ook een aanwijzing dat zij ergens anders woonde.
4.3.2
Er is sprake van een huurovereenkomst als de ene partij (de verhuurder) een zaak in gebruik geeft aan de andere partij (de huurder) en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (art. 7:201 lid 1 BW Pro).
In dit geval zou er sprake van een huurovereenkomst zijn, als [gedaagde 1] de woning aan [D. ] in gebruikt heeft gegeven en [D. ] maandelijks de huur (volgens [gedaagde 1] € 1.100,00 per maand) aan [gedaagde 1] heeft betaalt vanaf 7 oktober 2017.
4.3.3
Ter zitting waren [gedaagde 1] en [D. ] niet persoonlijk aanwezig en hun gemachtigden konden op veel simpele vragen van de kantonrechter geen antwoord geven. Zo kon de gemachtigde van [gedaagde 1] geen antwoord geven op de volgende vragen:
(1) Wanneer was de huurovereenkomst met [B.] geëindigd?
(2) Hoe betaalde [D. ] de huur?
Juist een verhuurder behoort zulke vragen te kunnen beantwoorden. De gemachtigde van [gedaagde 1] heeft bovendien niet betwist dat [X.] eind oktober 2017 in de woning geweest is en dat [B.] daar toen nog woonde.
4.3.4
De gemachtigde [D. ] kon vraag 2 (zie hiervoor) ook niet beantwoorden. Hij kon geen of geen geloofwaardig antwoord geven op de volgende vragen:
(3) Welke bedrijven leverde gas, elektriciteit en water op het adres van de woning?
Geen antwoord.
(4) Waarom duurde het tot 12 oktober 2018 tot [D. ] , die jonge (schoolgaande) kinderen heeft, de sleutel ophaalde?
Antwoord: [D. ] was in juli en augustus 2018 met vakantie. Toen zij terug was, wilde ze de sleutel alleen in aanwezigheid van een deurwaarder ophalen. Er trad vertraging op, omdat de gemachtigde van [D. ] met vakantie ging.
(5) Waar verbleef [D. ] toen zij geen toegang had tot de woning?
Geen antwoord.
(6) Hoe kan het dat [D. ] op een ander adres staat ingeschreven?
Geen antwoord.
Wel heeft de gemachtigde van [D. ] een publicatie overgelegd waar uit blijkt dat iemand zich in [plaatsnaam] alleen in kan schrijven als er een geldige verhuurdersverklaring is.
(7) Hoe kan het dat de woning na 12 oktober 2018 een onbewoonde indruk maakte?
Antwoord: Volgens [D. ] had ‘iemand’ al haar spullen uit de woning weggehaald.
4.3.5
Van [D. ] mag worden verwacht dat zij duidelijke antwoorden kan geven op de feitelijke vragen over de woning en de huur. Uit de gegeven antwoorden blijkt niet dat [D. ] in werkelijkheid in de woning woonde en dat zij in werkelijkheid huur betaalde. Met name is het opmerkelijk dat [D. ] na het kortgedingvonnis 18 juli 2018 pas op 12 oktober 2018 de sleutel van de woning heeft opgehaald. Alles duidt er op dat [D. ] met haar gezin elders woonde en dat past weer bij inschrijving op een ander adres dan het adres van de woning. [gedaagde 1] heeft zijn stelling dat de woning aan [D. ] is verhuurd dan ook niet hard kunnen maken.
4.3.6
Omdat er geen huurovereenkomst is met [D. ] of [V.] , hebben zij geen recht op verblijf in de woning. [gedaagde 1] dient de woning te ontruimen en hij dient [D. ] , [V.] en de kinderen ook uit de woning te laten vertrekken.
4.4
Buitengerechtelijke kosten
4.4.1
[gedaagde 2] is niets aan [eiser] verschuldigd, dus hij is ook geen buitengerechtelijke kosten (aanmaningskosten) verschuldigd.
4.4.2
[gedaagde 1] betwist niet dat de gemachtigde van [eiser] buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht, zodat de gevorderde kosten (€ 699,68) zullen worden toegewezen.
4.5
Proceskosten
4.5.1
[gedaagde 1] wordt in de voorlopige voorziening (tot opheffing van het beslag) en in de door [eiser] ingestelde hoofdzaak als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [eiser] bedragen tot de dag van deze uitspraak:
- dagvaarding: € 101,81
- griffierecht; € 226,00
- salaris gemachtigde:
€ 1.000,00 +(4 punten à € 250,00 en )
€ 1.000,00 +(4 punten à € 250,00 en )
Totaal € 1.327,81
4.5.2
[eiser] wordt in de procedure tegen [gedaagde 2] als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. Omdat [gedaagde 2] zelf heeft geprocedeerd en alleen een korte conclusie heeft genomen, heeft hij geen kosten gemaakt.
4.5.3
Het verzoek van [D. ] en [V.] om zich in de procedure tussen [eiser] tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te voegen is toegewezen, maar in de hoofdzaak is niet vast komen te staan, dat [D. ] een huurovereenkomst heeft. Daarom moeten partijen in die procedure elk hun eigen kosten dragen.
4.6
[eiser] zal het op zijn eigen vordering tegen [gedaagde 1] gewezen vonnis ten uitvoer mogen leggen, ook als er nog de mogelijkheid bestaat voor hoger beroep. Het vonnis zal daarvoor uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
5.De vorderingen van [gedaagde 1]
5.1
Hiervoor (4.3.5) is al overwogen niet vast staat dat [gedaagde 1] en [D. ] een huurovereenkomst hebben gesloten. Dat betekent dat [gedaagde 1] geen huuropbrengsten kan hebben gemist. De gevorderde schade zal worden afgewezen.
5.2
[eiser] betwist dat [gedaagde 1] de woning heeft opgeknapt. [eiser] verklaart dat hij in de woning is geweest en dat hij toen heeft gezien dat de woning is uitgewoond. [gedaagde 1] spreekt dat niet tegen en bovendien kan hij kan niet vertellen welke werkzaamheden hij heeft laten uitvoeren en wat hij daarvoor heeft betaald. Dat hij uitgaven geeft gedaan om de woning te verbeteren heeft hij dus niet onderbouwd. In dit opzicht is [eiser] niets schuldig aan [eiser] .
5.3
De vordering van [gedaagde 1] moet worden afgewezen en hij wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op € 200,00 aan salaris gemachtigde (de helft van één punt à € 400,00)
6.De beslissing
De kantonrechter:
In de procedure [eiser] tegen [gedaagde 1]
ontbindt de huurovereenkomst betreffende de woning;
veroordeelt [gedaagde 1] om de woning binnen zeven dagen na de betekening van het vonnis met de zijnen en het zijne te verlaten;
veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling aan [eiser] van € 7.150,00, vermeerderd met de wettelijke rente over € 4.550,00 vanaf 6 juni 2018 en de wettelijke rente over de huurtermijnen vanaf 1 juli 2018 tot 15 november 2018;
veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling aan [eiser] van € 650,00 per maand die hij vanaf 15 november 2018 de woning in bezit houdt tot de dag van de ontruiming, waarbij een gedeelte van een maand voor een volle maand wordt gerekend;
veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling aan [eiser] van € 699,68;
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten, waarbij de kosten aan de zijde van [eiser] tot de dag van deze uitspraak worden begroot op € 1.327,81;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
In de procedure [eiser] tegen [gedaagde 2]
wijst de vorderingen tegen [gedaagde 2] af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, waarbij de kosten aan de zijde van [gedaagde 2] tot de dag van deze uitspraak worden begroot op € 0,00;
In de procedure [gedaagde 1] tegen [eiser]
wijst af het gevorderde;
veroordeelt [gedaagde 1] in de kosten van de procedure, welke kosten aan de zijde van [eiser] tot de dag van deze uitspraak worden begroot op € 200,00;
In het incident tot voeging
bepaalt dat elk van partijen de eigen kosten van de procedure draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Halk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
457