ECLI:NL:RBROT:2018:11088

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 6142717 CV EXPL 17-23454

uitspraak: 26 oktober 2018

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[eiseres]

wonende te Hoogvliet, gemeente Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. M. Roos, werkzaam bij ARAG te Leusden,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te Delft,

gedaagde,

gemachtigde: de heer [naam] te Delft.

Partijen blijven hierna aangeduid als “ [eiseres] ” en “ [gedaagde] ”.

1.Het verdere verloop van de procedure

1.1

Het verdere verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.

het tussenvonnis van 13 oktober 2017 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken;
het op 4 juni 2018 ter griffie ontvangen deskundigenbericht;
de conclusie na deskundigenbericht aan de zijde van [eiseres] , met een productie;
de conclusie na deskundigenbericht aan de zijde van [gedaagde] .

1.2

De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.

2.De verdere beoordeling van de vordering

2.1

De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 13 oktober 2017, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast dient te worden beschouwd. In dit vonnis is een deskundigenonderzoek bevolen teneinde een oordeel te kunnen vormen over hetgeen partijen verdeeld houdt met betrekking tot de vraag in hoeverre er sprake is van een moeilijk bestrijdbare muizenplaag als gevolg van een bouwkundig gebrek aan het gehuurde gelegen aan de [adres] te Hoogvliet (gemeente Rotterdam), in hoeverre er sprake is van schimmel- en vochtoverlast in de badkamer die te wijten is aan een bouwkundig gebrek in de ontluchting, in hoeverre er sprake is van lekkage vanuit de badkamer die het gevolg is van een bouwkundig gebrek en in hoeverre er sprake is van onvoldoende functionerende radiatoren in de slaapkamer. Tot deskundige is benoemd ing. J.C. Kok, bouwdeskundige bij Kode Consult.

2.2

Aan de deskundige is verzocht advies uit te brengen omtrent de volgende vragen en verzoeken:

1. in hoeverre is er sprake van een moeilijk bestrijdbare muizenplaag als gevolg van een bouwkundig gebrek aan het gehuurde?

2. in hoeverre is er sprake van schimmel- en vochtoverlast in de badkamer die te wijten is aan een bouwkundig gebrek in de ontluchting?

3. in hoeverre is er sprake van lekkage vanuit de badkamer die het gevolg is van een bouwkundig gebrek?

4. in hoeverre is er sprake van onvoldoende functionerende radiatoren in de slaapkamer?

5. in geval van bevestigende beantwoording van (één van de) bovenstaande vragen wordt verzocht aan te geven welke herstelwerkzaamheden nodig zijn en of [eiseres] verminderd huurgenot heeft gehad als gevolg van het gebrek/de gebreken en zo ja, in hoeverre;

6. heeft u verder nog opmerkingen en aanvullingen die u voor de zaak van belang acht?

2.3

De deskundige heeft de eerste vraag als volgt beantwoord:

“Gezien de hoeveelheid muizenuitwerpselen zoals aangetroffen onder de keukenkasten is inderdaad sprake van meer dan incidentele aanwezigheid van muizen. In hoeverre sprake is van een plaag die al dan niet moeilijk bestrijdbaar is, valt op basis van de beschikbare gegevens niet vast te stellen. Wel is er een bouwkundige oorzaak aan te wijzen voor de aanwezigheid van muizen. Er is namelijk een open verbinding tussen de ruimte onder de keukenkastjes en de leidingschacht (…). Op de begane grond is er tevens een open verbinding tussen de leidingschacht en de berging (…). Ook onder deze opening zijn muizenuitwerpselen aangetroffen. Vervolgens is er beneden in de hoek van de berging een opening aangetroffen achter de plint die vermoedelijk in open verbinding staat met de spouw (…). In de gevel bevinden zich op maaiveldniveau diverse open stootvoegen die in verbinding staan met de spouw en die niet voorzien zijn van een rooster. Langs deze route kunnen muizen van buitenaf toegang verkrijgen tot de ruimte onder de keuken en van daaruit ook verder in de woonkamer.

Het is juist dat aanwezigheid van muizen niet volledig valt uit te sluiten, echter in deze situatie is een aantal openingen in de bouwkundige constructie aanwezig die niet noodzakelijk zijn of niet aanwezig behoorden te zijn, waardoor muizen relatief makkelijk toegang tot de woning kunnen krijgen tot in de keuken en woonkamer toe. Deze combinatie van openingen vormt een bouwkundig gebrek.

Bij de aanwezigheid van muizen en met name ook de mate waarin, speelt naast de bouwkundige situatie ook het gebruik een belangrijke rol. Daarbij gaat het met name om de aanwezigheid van etenswaren en etensresten en de manier waarop deze bewaard worden.”

De deskundige heeft de tweede vraag als volgt beantwoord:

“Er is sprake van enige verkleuring/schimmelvorming in de badkamer met name op de voegen boven de douchebak en op delen van de kitvoegen. Deze schimmel lijkt te herleiden tot (normaal) gebruik. Het is te verwachten dat het merendeel van de verkleuring/schimmelvorming door middel van (grondige) reiniging te verwijderen is. Er zijn geen aanwijzingen dat sprake is van vochtoverlast anders dan de gebruikelijke vochtproductie in een badkamer. De badkamer is voorzien van een goed werkend afzuigventiel. Daarvoor dient wel de schakelaar van de ventilatie in een hogere stand gesteld te worden. Daarnaast is de badkamer voorzien van een raam dat te openen is. De ventilatiemogelijkheid van de badkamer is daarmee meer dan voldoende.

Er is op dit punt geen sprake van een bouwkundig gebrek.”

De deskundige heeft de derde vraag als volgt beantwoord:

“In de badkamer op de tweede verdieping zijn er geen aanwijzingen die duiden op een lekkage. Met behulp van een flexibele endoscoop is leidingschacht op de eerste verdieping zo goed mogelijk geïnspecteerd, via een open naad onder het keukenblok (…). Dit geeft slechts een beperkt beeld, maar er zijn hier geen duidelijke lekkagesporen aangetroffen.

In de inpandige berging op de begane grond valt af en toe een druppel water vanaf leidingen die vanuit de leidingschacht komen. Het gaat om een zeer geringe hoeveelheid water. De herkomst van het water is niet vastgesteld. Daartoe zal de leidingschacht opengebroken moeten worden. Onderzoek daarnaar staat niet in redelijke verhouding met de enkele druppels die hier vallen. Het gaat om een zeer gering gebrek. Wanneer er een bak of emmer geplaatst wordt op de plek waar het water drupt wordt het water opgevangen. Naar verwachting zal het merendeel van het druppende water door verdamping weer opgenomen worden in de lucht, waardoor legen van de bak of emmer nooit of vrijwel nooit nodig zal zijn.”

De deskundige heeft de vierde vraag als volgt beantwoord:

“Vastgesteld is dat de radiatoren normaal warm worden. Volgens mevrouw [eiseres] blijft de temperatuur in de slaapkamer enkele graden onder de temperatuur in de woonkamer. Dit is echter geen gebrek maar een standaard instelling voor woningen. Op basis van een globale controle hebben de drie aanwezige radiatoren onder normale omstandigheden voldoende capaciteit om de betreffende slaapkamer met een inhoud van ca. 24 m3 tot een temperatuur van 18 graden. Er is daarmee geen sprake van onvoldoende functionerende radiatoren in de slaapkamer.”

De deskundige heeft de vijfde vraag als volgt beantwoord:

“Alleen wat betreft de aanwezigheid van muizen is een bouwkundig gebrek geconstateerd bestaande uit de aanwezigheid van diverse openingen in de bouwkundige constructie.

Om de toegang voor muizen zoveel mogelijk te beperken zijn de volgende maatregelen nodig:

Het aanbrengen van roostertjes in de open stootvoegen, bijvoorbeeld Tilmar RVS SpouwSafe roosters (…).
Het volledig afdichten van de openingen achter de plint in de berging (in rechter achterhoek achter leiding).
Het volledig afdichten van de opening tussen de leidingschacht op de eerste verdieping en de ruimte onder het keukenblok.”

“Invloed op de huurprijs

Het gaat hier om een bouwkundig gebrek bestaande uit diverse openingen in de bouwkundige constructie. Voor de beoordeling of dit gebrek invloed heeft op de huurprijs is het gebrek nader beoordeeld volgens een methodiek gebaseerd op de ernst, omvang, duur en mate van hinder van het gebrek. (…)”

“Vermindering huurprijs

Op basis van een inschatting van de ernst, omvang, duur en mate van hinder wordt geconcludeerd dat een vermindering van de huurprijs voor dit gebrek niet redelijk wordt geacht.”

De door de deskundige van belang geachte opmerkingen heeft hij reeds bij de beantwoording van de vragen betrokken.

2.4

Het deskundigenrapport is voorzien van een uitgebreide en nauwkeurige onderbouwing en getuigt naar het oordeel van de kantonrechter bovendien van een grote mate van professionaliteit. Gelet hierop zal de kantonrechter de conclusies van de deskundige volgen, ook die met betrekking tot de vaststelling dat de openingen in de bouwkundige constructie van het gehuurde en de gevolgen daarvan niet van een zodanige aard zijn dat deze een huurprijsverlaging rechtvaardigen. De conclusie na deskundigenbericht van [eiseres] , waarin zij alleen is ingegaan op de kwestie met betrekking tot de muizen, biedt geen aanknopingspunten om hierover anders te oordelen, terwijl [gedaagde] heeft aangegeven de conclusies van de deskundige op vrijwel alle onderdelen te onderschrijven. Een plaag aan muizen is niet vastgesteld en voorts valt niet uit te sluiten dat ook het gebruik en de bewoning van het gehuurde in de hierboven bedoelde zin invloed heeft op de aanwezigheid van muizen. [eiseres] heeft bij voornoemde conclusie nog wel aangevoerd dat zij onlangs heeft geconstateerd dat er zich een gat in het plafond van de keuken bevindt, waardoor muizen toegang kunnen krijgen tot het gehuurde, maar nu dat door de deskundige niet is vastgesteld en [eiseres] dat ook nooit eerder in de onderhavige procedure heeft aangevoerd, gaat de kantonrechter -in dit verband- aan die (nieuwe) stelling voorbij. Voorts gaat de kantonrechter voorbij aan de verwijzing in de conclusie na deskundigenbericht van [eiseres] naar de reactie die [eiseres] zelf heeft opgesteld naar aanleiding van het
conceptdeskundigenrapport. Ook op die afzonderlijke reactie is de deskundige overigens gemotiveerd ingegaan. Een enkele verwijzing naar die reactie is onvoldoende, alleen al omdat (de gemachtigde van) [eiseres] in de conclusie na deskundigenbericht dient te reageren op het
definitievedeskundigenbericht.

2.5

Het voorgaande leidt ertoe dat in rechte is komen vaststaan dat er geen sprake is van schimmel- en vochtoverlast in de badkamer die te wijten is aan een bouwkundig gebrek in de ontluchting, dat er geen sprake is van lekkage vanuit de badkamer die het gevolg is van een bouwkundig gebrek en dat er evenmin sprake is van onvoldoende functionerende radiatoren in de slaapkamer. Er is alleen sprake van een gebrek voor wat betreft de openingen die in de bouwkundige constructie van het gehuurde aanwezig zijn, als gevolg waarvan de mogelijkheid bestaat dat muizen toegang kunnen krijgen tot het gehuurde. Dat gebrek dient door en voor rekening van [gedaagde] hersteld te worden. Dat geldt ook voor het na het verrichte onderzoek door [eiseres] geconstateerde gat in het plafond van de keuken, althans voor zover dat niet aan [eiseres] is toe te rekenen. Dit betekent dat het gevorderde herstel van dit gebrek door [gedaagde] wordt toegewezen, op de hierna te bepalen wijze. [gedaagde] heeft overigens ook reeds aangegeven de door de deskundige geadviseerde herstelwerkzaamheden te zullen uitvoeren. De kantonrechter maakt gebruik van de bevoegdheid tot matiging en maximering van de in dit kader gevorderde dwangsom tot een bedrag van € 50,00 per dag met een maximum van € 5.000,00 in totaal. De kantonrechter gaat er vanuit dat [eiseres] de nodige medewerking aan die werkzaamheden zal verlenen.

Het gebrek heeft echter niet tot een zodanige vermindering van het huurgenot in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW geleid, dat daar enige door [gedaagde] te betalen vergoeding tegenover dient te staan dan wel dat een huurprijsvermindering is gerechtvaardigd. De hierop gerichte vordering wordt dan ook afgewezen. Ook de gevorderde vergoeding van gemaakte en nog te maken kosten met betrekking tot de bestrijding van muizenoverlast wordt afgewezen, reeds omdat deze vordering in het geheel niet is onderbouwd.

2.6

Hetgeen verder nog door partijen is aangevoerd, kan tot geen ander oordeel leiden en behoeft daarom geen (nadere) bespreking.

2.7

Nu partijen over en weer op onderdelen in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de kosten van de procedure te compenseren. Aangezien [eiseres] het (volledige) voor de deskundige bestemde voorschot ad € 4.029,30 (inclusief btw) heeft voldaan, betekent dit dat [gedaagde] de helft van dat bedrag, derhalve € 2.014,65 (inclusief btw), aan [eiseres] dient te betalen.

3.De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] tot het voor zijn rekening herstellen van het gebrek met betrekking tot de openingen die in de bouwkundige constructie van het gehuurde gelegen aan de [adres] te Hoogvliet (gemeente Rotterdam) aanwezig zijn, binnen één maand na de betekening van dit vonnis en op de wijze zoals hiervoor onder de rechtsoverwegingen 2.3 en 2.5 is vermeld, en bepaalt dat [gedaagde] een dwangsom verbeurt voor iedere dag dat hij in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, ter hoogte van € 50,00 met een maximum van € 5.000,00 in totaal;

compenseert de kosten van deze procedure, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt, en veroordeelt [gedaagde] om de helft van het voor de deskundige bestemde bedrag aan loon
ad € 2.014,65 (inclusief btw) met betrekking tot het deskundigenonderzoek binnen één maand na heden rechtstreeks aan [eiseres] te betalen;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. van Boven en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

764