Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6078745 \ AZ VERZ 17-68
uitspraak: 2 maart 2018
beschikking van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
in het verzoekschrift ex artikel 5:144 BW Pro ingediend door
1.de stichting
Stichting Woonbron,
gevestigd te Rotterdam,
[Verzoekers 2 en 3],
wonende te [plaatsnaam],
tezamen aangeduid als verzoekers,
gemachtigde: mr. Y.H. van Ballegooijen.
betreffende een bevel tot wijziging van de akte van splitsing.
Partijen worden hierna aangeduid als “Woonbron” en “[Verzoekers 2 en 3]”
1.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het verzoek tot verlenen rechtelijk bevel tot wijziging van de akte van splitsing/-tekening ex artikel 5:144 lid Pro 1c BW, met producties;
- het verweerschrift van [de VVE];
- de door verzoekers nagezonden bijlage 9, zijnde openbare oproep van de zakelijk gerechtigden;
- de ter zitting door verzoekers overgelegde pleitaantekeningen, met foto van een parkeerplaats.
De mondelinge behandeling van het verzoek heeft plaatsgevonden op 16 februari 2018.
Mr. Y.H. van Ballegooijen (gemachtigde van verzoekers), [P.] (werkzaam bij Woonbron), [Verzoekers 2 en 3] zijn ter zitting verschenen. Daarnaast zijn aan de zijde van verzoekers verschenen [V.] (rechtsbijstandsverzekeraar van [Verzoekers 2 en 3]) en [W.] (adviseur van [Verzoekers 2 en 3]).
De volgende belanghebbenden zijn ter zitting verschenen:
- [A.], gemachtigde van [de VVE];
- [B.], beheerder van [de VVE], werkzaam bij De Betere Beheerder;
- [C.], eigenaar van [appartement];
- [D.], eigenaar van [appartement];
- [E.], eigenaar van [appartement];
- [F.], eigenaar van [appartement];
- [G.], eigenaren van [appartement];
- [H.], bestuurslid van VvE Gebouwen De Serre, De Gaffel, Het Want en De Brug, bestuurslid van [de VVE] en eigenaar van [appartement];
- [I.], voorzitter van het bestuur van VvE de Steven, bestuurslid van [de VVE] en eigenaar van [appartement];
- [J.], eigenaar van [appartement];
- [K.], eigenaar van [appartement];
- [L.], wonende op [appartement];
- [M.], eigenaar van [appartement];
- [N.], wonende op [appartement];
- [O.], eigenaar van [appartement].
2.De feiten
2.1.
Stichting Woondrecht, rechtsvoorganger van Woonbron, heeft in haar opdracht een appartementencomplex laten realiseren ter plaatse van het Admiraalsplein te Dordrecht.
2.2.
Bij akte van splitsing van 11 augustus 2003 is opgericht een vereniging van eigenaars onder de naam Vereniging van Eigenaars De Zilvervloot gevestigd te Dordrecht. Bij deze splitsingsakte is het complex in zes appartementsrechten gesplitst. Vervolgens zijn de zes appartementsrechten ondergesplitst en zijn de volgende verenigingen van eigenaars opgericht:
Appartementsrecht 1: Vereniging van Eigenaars Parkeerplaatsen De Zilvervloot
Appartementsrecht 2: Vereniging van Eigenaars bedrijfsruimten
Appartementsrecht 3: Vereniging van Eigenaars De Schatten, De Pakhuizen en De Genau
Appartementsrecht 4: Vereniging van Eigenaars De Steven
Appartementsrecht 5: Vereniging van Eigenaars Gebouwen De Serre, De Gaffel, Het Want en de Brug
Appartementsrecht 6: Vereniging van Eigenaars Gebouw De Steiger
2.3.
Het vijfde appartementsrecht is ondergesplitst in 48 appartementsrechten. Één van die bij ondersplitsing ontstane appartementsrechten betreft het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met balkon op de eerste verdieping van het gebouw De Serre met berging en parkeerplaats in de kelder, plaatselijk bekend [kadastrale aanduiding van het appartement] (hierna: het appartement).
2.4.
Op 5 december 2005 heeft de rechtsvoorganger van Woonbron het appartement verkocht aan [Verzoekers 2 en 3]. Op 16 januari 2006 is het appartement in eigendom geleverd aan [Verzoekers 2 en 3].
3.Het verzoek
3.1.
Verzoekers hebben verzocht bij beschikking voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad op grond van artikel 5:144 BW Pro te bevelen dat:
de akten van splitsing bijlagen 1 en 2 van het verzoekschrift (de hoofdsplitsing, waarover [de VVE] het beheer voert, en de ondersplitsing, waarover VvE Gebouwen de Serre, De Gaffel, Het Want en De Brug, gevestigd te Dordrecht het beheer voert) worden gewijzigd conform bijlage 8 van het verzoekschrift;
waarbij [A.] als vertegenwoordiger als bedoeld in artikel 3:300 BW Pro zal worden aangesteld; en
onder de voorwaarden dat de kosten van deze wijziging (met inschrijving daarvan in de openbare registers) voor rekening van Woonbron komen en de kosten van de procedure voor rekening van verzoekers;
dit alles uiterlijk binnen 1 maand na verkrijgen van een onaantastbare uitspraak in deze.
3.2.
Verzoekers hebben aan hun verzoek het volgende ten grondslag gelegd. Door Woonbron is aan [Verzoekers 2 en 3] het appartement verkocht met een terras in de binnentuin. Bij de bouw van het complex is dit terras op de binnentuin ook gerealiseerd, met de aanleg van een deur van de slaapkamer naar het terras. In de akten van splitsing is echter niet beschreven dat het terras bij het appartement behoort. Ofwel de inrichting of de bouw van het gebouw beantwoordt derhalve niet aan de omschrijving van de akten van splitsing. Verzoekers vorderen daarom op grond van artikel 5:144 BW Pro om de akten van splitsing te wijzigen. [A.] moet volgens verzoekers worden aangewezen als vertegenwoordiger om de akte zoals overgelegd onder bijlage 8 van het verzoekschrift te wijzigen en in te schrijven in de openbare registers. Woonbron zal de kosten van de wijziging van de akten van splitsing en inschrijving in de openbare registers dragen en ook de kosten van de aan te wijzigen vertegenwoordiger. Verzoekers zullen de proceskosten dragen.
4.Het verweer
VvE De Zilvervloot heeft verweer gevoerd. Zij betwist niet dat er noodzaak bestaat tot het wijzigen van de splitsingsakte zoals door verzoekers is verzocht. VvE De Zilvervloot is echter van mening dat de kosten niet voor haar rekening hoeven te komen. Daarom heeft VvE De Zilvervloot op grond van artikel 5:144 lid 2 BW Pro verzocht nadere voorwaarden te verbinden bij toewijzing van het verzoek. Doordat de indexcijfers in de ondersplitsing wijzingen heeft dit grote gevolgen voor de administratie van VvE De Zilvervloot en dienen de parkeerplaatsen in de parkeergarage van de nieuwe indexcijfers te worden voorzien. VvE De Zilvervloot heeft daarnaast extra kosten gehad voor de begeleiding van het traject door haar beheerder, de heer [B.]. VvE De Zilvervloot heeft daarom verzocht aan het bevel tot wijziging van de splitsingsakte de voorwaarde te verbinden dat verzoekers aan VvE De Zilvervloot voldoen een bedrag van € 6.181,60 en wel binnen vijf dagen nadat de splitsingsakte zal zijn gewijzigd.
5.De beoordeling
5.1.
Verzoekers hebben aan hun verzoek ex artikel 5:144 BW Pro ten grondslag gelegd dat ten onrechte niet in de splitsingsakte is opgenomen dat het terras in de binnentuin, dat grenst aan het appartement, bij het appartement behoort. Verzoekers hebben daarom verzocht de akte van splitsing van de hoofdsplitsing en de ondersplitsing te wijzigen.
5.2.
Op grond van artikel 5:144 lid 1 sub c BW Pro kan de kantonrechter op verzoek van een persoon wiens medewerking of toestemming tot de wijziging van de akte van splitsing is vereist, bevelen dat de akte van splitsing wordt gewijzigd wanneer de bouw of inrichting van het gebouw dan wel de aanduiding van de grond niet of niet meer beantwoordt aan de omschrijving in de akte van splitsing.
5.3.
VvE De Zilvervloot heeft geen bezwaar tegen de wijzing van de splitsingsakte. De kantonrechter heeft op grond van artikel 5:139 BW Pro alle appartementseigenaren en zakelijk gerechtigden opgeroepen om te worden gehoord ten aanzien van het verzoek. Een aantal appartementseigenaren is in rechte verschenen. Zij hebben niet betwist dat de wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is.
5.4.
De kantonrechter is van oordeel dat zich een situatie voordoet als bedoeld in artikel 5:144 lid 1 sub c BW Pro. Het verzoek van Woonbron en van [Verzoekers 2 en 3] om de akte van splitsing in overeenstemming te brengen met de feitelijke situatie is daarom toewijsbaar. Omdat daartegen geen verweer is gevoerd zal [A.] worden aangesteld als vertegenwoordiger om de akte conform bijlage 8 bij het verzoekschrift te wijzigen en in te schrijven in de openbare registers.
5.5.
Partijen hebben daarnaast verzocht voorwaarden aan het verzoek te verbinden. Op grond van artikel 5:144 lid 2 BW Pro kan de kantonrechter bij toewijzing van het verzoek daaraan voorwaarden verbinden. Dit is een discretionaire bevoegdheid.
5.6.
Verzoekers hebben verzocht de voorwaarde aan het verzoek te verbinden dat de kosten van de wijziging voor rekening van Woonbron komen en de kosten van de procedure voor rekening van verzoekers. Omdat door VvE De Zilvervloot en de andere belanghebbenden geen verweer hiertegen is gevoerd en deze voorwaarde ook niet onredelijk is, zal de kantonrechter deze voorwaarde aan het bevel verbinden.
5.7.
VvE de Zilvervloot heeft tevens verzocht een voorwaarde aan het verzoek te verbinden, namelijk dat verzoekers aan VvE De Zilvervloot een bedrag moeten voldoen van € 6.181,60. Dit bedrag bestaat uit de kosten voor het laten omnummeren van de parkeerplaatsen (€ 3.599,75 inclusief btw) en de kosten voor de extra werkzaamheden die de beheerder moest verrichten in 2015, 2016 en 2017 die niet onder de beheersovereenkomst vallen.
5.8.
Verzoekers hebben betwist dat de kosten voor het omnummeren van de parkeerplaatsen gemaakt moeten worden door VvE De Zilvervloot, omdat de nummers binnen de privé-gedeelten aangebracht zijn. De kosten komen daarom voor rekening van de eigenaren van de parkeerplaatsen volgens verzoekers. Tijdens de mondelinge behandeling is dit door VvE De Zilvervloot niet betwist. Met de enkele stelling van VvE De Zilvervloot dat het bestuur van VvE De Zilvervloot graag ziet dat er een uniform beleid is met betrekking tot de nummering op de parkeerplaatsen, heeft VvE De Zilvervloot onvoldoende onderbouwd dat er een noodzaak bestaat om de cijfers op de parkeerplaatsen om te nummeren. Daarnaast is ook niet gebleken is dat de eigenaren van de parkeerplaatsen daarmee instemmen of ingestemd hebben.
5.9.
Verzoekers hebben voorts betwist dat zij moeten opdraaien voor de extra kosten die de beheerder voor [de VVE] heeft gemaakt. De kantonrechter is van oordeel dat, nog los van de vraag of de kosten binnen de beheersovereenkomst vallen, VvE De Zilvervloot de kosten niet heeft onderbouwd met facturen en evenmin heeft onderbouwd waarom de administratieve kosten voor het omnummeren van de indexcijfers zo hoog zouden zijn. Daarnaast heeft VvE De Zilvervloot niet onderbouwd dat het noodzakelijk was dat de beheerder extra kosten moest maken met betrekking tot deze procedure. VvE De Zilvervloot heeft immers niet weersproken dat zij een rechtsbijstandverzekering heeft. Het dient voor rekening en risico van VvE De Zilvervloot te komen dat zij haar rechtsbijstandsverzekeraar (kennelijk) niet of niet tijdig heeft ingeschakeld en daarom extra werkzaamheden door de beheerder verricht moesten worden.
5.10.
Gelet op wat hiervoor onder 5.8 en 5.9. is overwogen ziet de kantonrechter geen aanleiding om de door VvE De Zilvervloot verzochte voorwaarde aan het bevel te verbinden. Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat ook om de volgende reden de voorwaarde van VvE De Zilvervloot niet aan het bevel verbonden kan worden. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat artikel 5:144 lid 2 BW Pro in de wet is opgenomen omdat het kan voorkomen dat toewijzing van een verzoek tot het geven van een bevel tot wijziging van de akte van splitsing op zichzelf gerechtvaardigd is, maar toewijzing ertoe zal kunnen leiden dat een derde benadeeld wordt. Deze bepaling is derhalve met name bedoeld om de effecten van toewijzing van een wijzigingsverzoek als zodanig te matigen of compenseren voor derden die er schade of last van ondervinden. VvE De Zilvervloot kan echter niet aangemerkt worden als een derde, omdat zij belanghebbende is bij het verzoek.
5.11.
Nu sprake is van een eenzijdig verzoek bestaat geen aanleiding een proceskostenveroordeling uit te spreken.
6.De beslissing
De kantonrechter:
beveelt dat de akten van splitsing van de hoofdsplitsing (waarover VvE De Zilvervloot te Dordrecht het beheert voert) en van de ondersplitsing (waarover VvE Gebouwen De Serre, De Gaffel, Het Want en De Brug te Dordrecht het beheer voert) worden gewijzigd conform het concept dat is overgelegd als bijlage 8 van het verzoekschrift;
wijst [A.], advocaat te Rotterdam, aan als vertegenwoordiger om de akten van splitsing te wijzigen conform de bij het verzoekschrift overgelegde bijlage 8 en in te schrijven in de openbare registers;
verbindt aan het bevel de voorwaarde dat de kosten van de wijziging van de splitsingsakte (met inschrijving daarvan in de openbare registers) voor rekening van Woonbron komen en dat de kosten van de procedure voor rekening van Woonbron en [Verzoekers 2 en 3] blijven;
bepaalt dat het voorgaande dient te worden gerealiseerd binnen één maand nadat deze beschikking onherroepelijk is geworden;
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. C. van Steenderen-Koornneef en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
31688