Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 17/3576
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 maart 2018 in de zaak tussen
[eiser], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Maassluis, verweerder,
gemachtigde: mr. H.S. Holierhoek.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 31 januari 2017, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] te Maassluis (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 166.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 5 mei 2017 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 januari 2018.
Eiser is verschenen, vergezeld van zijn echtgenote.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde.
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is. Hij voert hiertoe aan dat zijn maisonnette boven [X] is gelegen. Sinds [X] zich hier heeft gevestigd, is sprake van overlast als gevolg van zwerfafval en een hoge parkeerdruk. Daarbij komt dat vanwege de verbouwing van de Hoekse Lijn (vervuilende en geluidsoverlast gevende) RET bussen langs de onroerende zaak rijden, aldus eiser. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak betreft een vierkamer maisonnettewoning, met een dakterras en een berging in de onderbouw. De maisonnette heeft een inhoud van 285 m³ en is in 1999 gebouwd.
3.1
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
3.2
Verweerder moet aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
4. Uit het voorgaande onder 3. volgt dat de rechtbank in deze zaak op basis van marktgegevens moet toetsen of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Eiser heeft zijn ongenoegen geuit over de problematiek rondom zijn maisonnette en de in zijn beleving onvoldoende reactie van de gemeente Maassluis daarop. Eiser heeft bij de gemeente geen ingang hiervoor kunnen vinden. Hetzelfde geldt voor het management van [X], dat met voorstellen is gekomen, maar geen gehoor heeft gevonden bij de gemeente.
De rechtbank ziet dit, maar het beoordelingskader in deze zaak biedt geen ruimte om daar een uitspraak over te doen.
5. Om aan zijn bewijslast te voldoen heeft verweerder een taxatierapport van S. Manna van 6 juli 2017 in geding gebracht. Hierin wordt de waarde onderbouwd door de verkoopcijfers van [adres A, B, C].
Deze objecten zijn rond de waardepeildatum verkocht en goed vergelijkbaar met de onroerende zaak, hetgeen eiser ook niet bestrijdt. De rechtbank hecht het meeste belang aan [adres A en B]. Dit betreffen maisonnettes die net als de onroerende zaak op de eerste verdieping zijn gelegen, met dezelfde inhoud en hetzelfde bouwjaar als de onroerende zaak.
[adres A] heeft een gelijk terrasoppervlak en is op 12 augustus 2015 voor € 182.500,- verkocht. Omdat dit object in dezelfde straat is gelegen als de onroerende zaak, wordt voor een groot gedeelte dezelfde overlast ervaren als eiser, maar desondanks is dit object voor € 182.500,- verkocht. Weliswaar is [adres A] niet boven [X] gelegen, maar de rechtbank acht niet aannemelijk dat vanwege dit verschil een grotere aftrek moet worden aangenomen dan het verschil tussen de verkoopprijs en de vastgestelde waarde van € 166.000,-.
[adres B] is op 19 oktober 2016 voor € 197.500,- verkocht. Dit object heeft een iets groter terras dan de onroerende zaak, maar ook als hiermee rekening wordt gehouden, zit dit verkoopcijfer nog ruim boven de vastgestelde waarde. Zo komt de waarde per m³ voor de inhoud sterk boven de waarde per m³ voor de inhoud van de onroerende zaak uit (€ 659,- tegenover € 554,- voor de onroerende zaak). Ook voor dit object geldt dat dit vanwege de ligging voor een groot gedeelte dezelfde overlast ervaart als eiser, al is het niet boven [X] gelegen. Hierbij vindt de rechtbank echter eveneens dat niet aannemelijk is dat hierom een grotere aftrek moet worden aangenomen dan het verschil tussen de verkoopprijs van € 197.500,- en de vastgestelde waarde.
Gelet op deze twee verkoopcijfers is verweerder in zijn bewijslast geslaagd.
Daarbij vormt het verkoopcijfer van [adres C] eveneens een aanwijzing dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, gelet op de prijs per m³ van € 644,-.
6. De stelling van eiser ter zitting dat vanwege het niet handelen van de gemeente Maassluis een lagere WOZ-waarde moet worden vastgesteld, volgt de rechtbank niet, gelet op het toetsingskader. Het gaat erom dat de waarde niet te hoog is vastgesteld op basis van harde marktgegevens en dat is hier het geval.
7. Het beroep is ongegrond.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).