ECLI:NL:RBROT:2018:1769

• Datum uitspraak: 6 maart 2018
• Publicatiedatum: 6 maart 2018
• Zaaknummer: 6627468 \ VV EXPL 18-55
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.J.L.M. van der Wildt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurzaak in kort geding over dringende werkzaamheden en renovatie

In deze zaak, die op 6 maart 2018 door de Rechtbank Rotterdam is behandeld, gaat het om een huurgeschil tussen Stichting Havensteder en een huurder, aangeduid als [gedaagde]. Havensteder heeft een kort geding aangespannen om de huurder te dwingen zijn woning tijdelijk te verlaten voor dringende werkzaamheden aan de vloer, die noodzakelijk zijn vanwege een te hoog waterpeil in de wijk. De huurder is het niet eens met de werkzaamheden en stelt dat zijn vloer geen problemen vertoont. De kantonrechter heeft de situatie beoordeeld en geconcludeerd dat de werkzaamheden niet onder renovatie vallen, maar als dringende werkzaamheden kunnen worden gekwalificeerd. Dit betekent dat Havensteder geen verhuiskostenvergoeding hoeft te betalen. De kantonrechter heeft de huurder veroordeeld om medewerking te verlenen aan de werkzaamheden en de woning tijdelijk te verlaten, met de voorwaarde dat Havensteder ervoor zorgt dat de woning bij terugkeer 'afgewerkt' is. De uitspraak is gedaan met inachtneming van de persoonlijke omstandigheden van de huurder, die medische problemen heeft en gehecht is aan zijn woning. De kantonrechter heeft bepaald dat de kosten van de procedure voor beide partijen zijn.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 6627468 \ VV EXPL 18-55

uitspraak: 6 maart 2018

vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam ,

in de zaak van

de stichting
Stichting Havensteder ,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres in conventie bij exploot van dagvaarding van 21 februari 2018,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen,

tegen

[gedaagde]

wonende te [plaatsnaam],

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. T. Rhijnsburger.

Partijen worden hierna aangeduid als “Havensteder” respectievelijk “[gedaagde]”.

1. Het verloop van de procedure

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:

• de dagvaarding, met producties;
• de (voorwaardelijke) eis in reconventie;
• de brief van de zijde van [gedaagde] van 22 februari 2018, met producties;
• de brief van de zijde van Havensteder van 27 februari 2018, met aanvullende producties;

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 maart 2018. De beide gemachtigden hebben gepleit aan de hand van pleitnotities.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2. De vorderingen

2.1

Havensteder heeft de kantonrechter verzocht bij vonnis, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om met ingang van 20 maart 2018, dan wel met ingang van een door de kantonrechter te bepalen datum, gelegenheid te geven voor de uitvoering van de werkzaamheden zoals genoemd sub 5 van de dagvaarding, in/aan het gehuurde aan de [straat- en plaatsnaam], door Havensteder en/of door haar ingeschakelde derde(n), alsmede om [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde aan de [straat- en plaatsnaam] tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten (met verkorting van de in artikel 555 Rv genoemde termijn van drie dagen voor het doen van een bevel om aan de in de onderhavige procedure gevorderde ontruiming te voldoen) met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen voor de duur dat en voor zo ver als dit voor Havensteder en de door Havensteder ingeschakelde derde(n) noodzakelijk is om voornoemde werkzaamheden in/aan het gehuurde aan de [straat- en plaatsnaam] te (laten) verrichten, alsmede Havensteder te machtigen de voornoemde werkzaamheden uit te (doen laten) voeten.

2.2

[gedaagde] heeft op zijn beurt (in reconventie) gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Havensteder te verbieden over te gaan tot verwijdering van vloer en plafond in de gehuurde woning aan de [straat- en plaatsnaam] op straffe van verbeurte van een boete van € 50.000,00. Daarnaast heeft [gedaagde] voorwaardelijk – voor het geval hij aan de door Havensteder beoogde werkzaamheden zijn medewerking moet verlenen – gevorderd dat Havensteder wordt veroordeeld tot betaling van de wettelijke verhuiskostenvergoeding.

3. De geschil en de beoordeling daarvan

3.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

3.1.1

[gedaagde] huurt van Havensteder de woning aan de [straat- en plaatsnaam]. Havensteder wil in de hele wijk [V.], waar ook de woning van [gedaagde] is gelegen, werkzaamheden verrichten aan al haar woningen. Het waterpeil in die wijk is (of wordt op relatief korte termijn) te hoog. Woningen met houten vloeren lopen daardoor het risico te worden aangetast, bijvoorbeeld door zwammen en houtrot. In het complex van [gedaagde] worden niet alleen de vloeren vervangen, maar worden ook tal van andere werkzaamheden verricht. Om de werkzaamheden aan de vloer te kunnen verrichten, moeten huurders zoals [gedaagde] de woning tijdelijk verlaten. Aan [gedaagde] is daarom een gemeubileerde ‘logeerwoning’ aangeboden. Daarnaast is aangeboden dat zijn inboedel wordt ingepakt en opgeslagen, dit naast een vergoeding van € 1.000,- voor het ongemak dat hoort bij een verhuizing.

3.1.2

[gedaagde] heeft tegen de uitvoering van de meeste werkzaamheden geen bezwaar, omdat het gaat om werkzaamheden aan de buitenzijde van de woning. Met de werkzaamheden binnenshuis heeft [gedaagde] wel problemen. Het gaat dan om de vervanging van de vloer en de vervanging van het plafond. [gedaagde] wil aan die werkzaamheden niet meewerken, omdat hij zijn woning niet wil verlaten. Dat kan hij om medische redenen niet aan, aldus [gedaagde]. Bovendien vindt [gedaagde] het helemaal niet nodig dat zijn vloer wordt vervangen, omdat er met zijn vloer niets mis is. In de vloer zit geen vocht en in het jaar 2000, toen hij de woning ging huren, zijn de wanden chemisch behandeld tegen optrekkend vocht. Ook vervanging van het plafond is niet nodig, omdat het – anders dan Havensteder stelt – geen (brand)onveilig plafond is.

3.1.3

Tijdens de zitting is gebleken dat [gedaagde] geen problemen heeft met vervanging van het plafond, als blijkt dat hij toch tijdelijk zijn woning uit moet voor de vervanging van de vloer. De kantonrechter zal daarom (eerst) op dat onderdeel van de discussie ingaan. De vraag is of [gedaagde] aan die werkzaamheden aan de vloer zijn medewerking moet verlenen en of die werkzaamheden te kwalificeren zijn als ‘dringende werkzaamheden’ of als renovatie. Alleen als sprake is van renovatie, is Havensteder de wettelijke verhuiskostenvergoeding verschuldigd. Als de werkzaamheden aan de vloer ‘dringende werkzaamheden’ zijn, is die vergoeding niet verschuldigd.

3.2

De beoogde werkzaamheden vallen niet onder het begrip renovatie. Vast staat wel dat door het vervangen van de vloer de isolatiewaarde stijgt. Een zandcement dekvloer op een laag speciale korrels isoleert nu eenmaal beter dan enkel een houten vloer. Het zwaartepunt van de werkzaamheden ligt echter bij het voorkomen en verhelpen van gebreken in het complex, door vervanging van een oude houten vloer. Dat een dergelijke vervanging ook een (lichte) toename van het woongenot tot gevolg heeft, betekent niet dat daarmee sprake is van een renovatie. Havensteder is dus in ieder geval geen verhuiskostenvergoeding in de zin van de wet verschuldigd.

3.3

De vraag is vervolgens of wel sprake is van dringende werkzaamheden in de zin van de wet. Het gaat daarbij om de vraag of de werkzaamheden kunnen wachten tot het moment waarop de huurovereenkomst met [gedaagde] eindigt.

3.3.1

Op zich is het standpunt van [gedaagde] dat niet is gebleken dat er met zijn vloer iets mis is, juist. Duidelijk is echter ook dat het vocht in de rest van de wijk en ook in het complex van [gedaagde] in sommige woningen wel al problemen oplevert. De verwachting is dat die problemen zich zullen uitbreiden naar andere woningen. Dat ook de nu nog niet aangetaste houten vloeren in de wijk en in het complex van [gedaagde] binnen afzienbare tijd vervangen moeten worden, is daarmee wel aannemelijk.

3.3.2

Havensteder heeft er belang bij dat dit soort werkzaamheden in zo veel mogelijk woningen tegelijkertijd worden uitgevoerd, omdat dat minder kosten met zich brengt. Om die reden is het niet van belang of de woning inderdaad, zoals [gedaagde] stelt, in 2000 een ‘opknapbeurt’ heeft gekregen waarbij ook maatregelen tegen optrekkend vocht zijn genomen. Duidelijk is namelijk dat dit alleen de woning van [gedaagde] betreft en dus niet het hele complex. Als nu de woning van [gedaagde] van de geplande werkzaamheden zou worden uitgezonderd (omdat de in 2000 genomen maatregelen de aantasting van het hout en de muren vertragen), dan betekent dat dat de vloer in die woning op een later moment alsnog moet worden vervangen. Niet duidelijk is hoe lang de vloer van [gedaagde] nog precies mee gaat, maar duidelijk is wel dat de huidige houten vloer van [gedaagde] minder lang mee zal gaan dan de nieuwe zandcement dekvloer van zijn buren. Het dringende karakter zit dus niet in de acute noodzaak op dit moment de vloer te vervangen, maar in het belang van Havensteder alle vloeren in het complex op een zo efficiënt mogelijke manier te vervangen.

3.3.3

De kantonrechter is er overigens van overtuigd dat het voor de fysieke gezondheid van [gedaagde] beter is dat hij tijdens de verbouwing aan zijn woning (ook slechts de verbouwingen buitenshuis, die hij al heeft geaccepteerd) elders verblijft. Verbouwingen gaan gepaard met o.a. stof en geluidsoverlast. Door tijdelijk in de logeerwoning te verblijven, wordt voorkomen dat [gedaagde] daar last van krijgt. Dat een tijdelijk verblijf in een wisselwoning stress veroorzaakt in de omstandigheden van [gedaagde] is niet onwaarschijnlijk, doch niet voldoende is onderbouwd dat die stress door een ziekte van [gedaagde] wordt veroorzaakt. De enkele verklaring van de huisarts is daarvoor onvoldoende

3.4

De conclusie is dat [gedaagde] medewerking moet verlenen aan de door Havensteder beoogde werkzaamheden.

3.5

Dit oordeel staat los van het aanbod dat Havensteder al aan [gedaagde] heeft gedaan. Dat aanbod heeft Havensteder tijdens de zitting ook herhaald en dat aanbod blijft staan. Het gedane aanbod is in de gegeven omstandigheden echter net te mager. Tijdens de zitting is duidelijk geworden dat de nu ontstane situatie voor [gedaagde] heel zwaar is. [gedaagde], een man van 75 jaar oud, kampt met ernstige medische problemen van voornamelijk fysieke aard. [gedaagde] is erg gehecht aan zijn woning en zijn zelfstandigheid. [gedaagde] geeft aan dat hij het gevoel heeft dat hem onrecht wordt aangedaan. Maar voor de kantonrechter is tijdens de zitting vooral duidelijk geworden dat [gedaagde] zich zorgen maakt over de situatie na de verbouwing. Zijn vloer en zijn behang moeten worden vervangen. Dat kan hij niet zelf en hij ziet sowieso erg op tegen de onrust in de periode tijdens en direct na de verbouwing. Het is met name de terugkeer in een woning die niet meer hetzelfde is, waar [gedaagde] zich zorgen over maakt. Zodanig zelfs, dat hij zich tijdens de zitting hardop heeft afgevraagd of zijn hart de stress wel aan zou kunnen.

3.6

Op basis van deze omstandigheden zal de kantonrechter aan Havensteder toestemming verlenen voor de uit te voeren werkzaamheden en [gedaagde] veroordelen de woning tijdelijk te verlaten, onder de voorwaarde dat Havensteder ervoor zorgt dat de woning van [gedaagde] op het moment van terugkeer ‘afgewerkt’ is, in die zin dat de als gevolg van de werkzaamheden niet meer bruikbare wand- en vloerbekleding (inclusief plinten) zijn aangebracht door en op kosten van Havensteder. Het materiaal voor die werkzaamheden dient [gedaagde] zelf uit te kiezen en te bekostigen. Daarvoor kan hij de eerder al toegezegde vergoeding van € 1.000,- gebruiken en voor zover die niet toereikend is dient hij deze uit eigen middelen te bekostigen.

3.7

Havensteder vordert tijdelijke ontruiming van de woning per 20 maart 2018. Dit vonnis wordt op 6 maart 2018 uitgesproken, zodat er geen reden is de ontruimingstermijn van artikel 555 Rv te verkorten. Door de uitspraak op 6 maart is tevens voldaan aan de wens van [gedaagde] om 10 dagen de gelegenheid te krijgen om de verhuizing voor te bereiden (voor zover hij dat al zelf dient te doen)

3.8

Havensteder heeft, zoals hiervoor al overwogen, onvoldoende rekening gehouden met de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde]. De kantonrechter zal daarom bepalen dat ieder de eigen kosten van de procedure draagt.

4. De beslissing

De kantonrechter,

rechtdoende in kort geding in conventie en in reconventie:

I. veroordeelt [gedaagde] om met ingang van 20 maart 2018 gelegenheid te geven voor de uitvoering van de werkzaamheden zoals genoemd sub 5 van de dagvaarding, in/aan het gehuurde aan de [straat- en plaatsnaam], door Havensteder en/of door haar ingeschakelde derde(n);

II. veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan de [straat- en plaatsnaam] tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen voor de duur dat en voor zo ver als dit voor Havensteder en de door Havensteder ingeschakelde derde(n) noodzakelijk is om voornoemde werkzaamheden in/aan het gehuurde aan de [straat- en plaatsnaam] te (laten) verrichten;

III. machtigt Havensteder de voornoemde werkzaamheden uit te (doen laten) voeren;

IV. verbindt aan de veroordelingen onder I. t/m III. de voorwaarde dat

Havensteder ervoor zorg draagt dat de woning van [gedaagde] op het moment van zijn terugkeer daarin is ‘afgewerkt’, in die zin dat de als gevolg van de werkzaamheden niet meer bruikbare wand- en vloerbekleding (inclusief plinten) zijn vervangen;

Havensteder voor het overige het eerder door haar gedane aanbod gestand doet.

V. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

833