Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6413264 CV EXPL 17-36940
uitspraak: 13 april 2018
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Maatschappij tot Exploitatie van Onroerende Goederen Verzicht B.V.
gevestigd te ‘s-Gravenhage en kantoorhoudende Leidschendam-Voorschoten,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 13 oktober 2017 en herstelexploot van 25 oktober 2017,
gemachtigde: mr. R B. van Heijningen, advocaat te ‘s-Gravenhage,
tegen
[gedaagde],
wonende op een bij de gerechtsdeurwaarder bekend geheim adres,
gedaagde,
gemachtigde: mr. L. Hennink, advocaat te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “Verzicht” en “[gedaagde]”.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 13 oktober 2017;
- de 5 producties behorende bij de dagvaarding;
- het herstelexploot van 25 oktober 2017;
- de conclusie van antwoord;
- het vonnis d.d. 21 december 2017, waarin de kantonrechter een comparitie van partijen heeft gelast;
- de brief van mr. Hennink met één productie;
- het verzoek aan de Huurcommissie van Verzicht houdende een herstelmelding;
- het proces verbaal van de op 9 maart 2018 gehouden comparitie van partijen;
- het proces verbaal van de op 9 maart 2018 gehouden descente in het gehuurde;
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis op heden bepaald.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
[gedaagde] huurt sedert 1 augustus 2012 de woonruimte [straat- en plaatsnaam] van Verzicht. De huurprijs beloopt medio 2015 een bedrag van € 380,64 per maand.
2.2
[gedaagde] heeft de Huurcommissie op 18 september 2015 verzocht de huurprijs tijdelijk te verlagen wegens een vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken.
Op 10 november 2015 is in opdracht van de Huurcommissie een voorbereidend onderzoek uitgevoerd in het gehuurde. De Huurcommissie heeft op 8 augustus 2017 uitgesproken dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd tot € 152,26 per maand vanaf 1 september 2015. De tijdelijke huurverlaging is gebaseerd op drie gebreken:
- de bediening van de moederhaard is defect, waardoor de verwarming niet aanslaat, gebrek in categorie C (nummer CQa5);
- scheurvorming in de plafondplaten in woonkamer en slaapkamer achterzijde, gebrek in categorie C (nummer CL2);
- lekkage in de berging, gebrek in categorie C (nummer CV4);
De uitspraak van de Huurcommissie is verzonden op 22 augustus 2017.
2.3
Verzicht heeft tijdig, binnen de termijn van artikel 7:262 BW Pro, doen dagvaarden op een geheim adres, dat wel bij de deurwaarder bekend is.
De deurwaarder heeft op 25 oktober 2017, na het verstrijken van de termijn als bedoeld in artikel 7:262 BW Pro een herstelexploot uitgebracht. De deurwaarder heeft in het herstelexploot aangezegd: “dat het hierbij op 13 oktober 2017 betekende exploot van dagvaarding tegen de zitting van 26 oktober 2017 abusievelijk door Wendy Muilwijk, toegevoegd gerechtsdeurwaarder aan het verkeerde adres is achtergelaten; dat mijn verzoek(st)er dit gebrek wenst te herstellen door gedaagde opnieuw op te roepen aan het juiste adres (zie onder meer Hoge Raad 29 april 1994 (…)”. Aan de dagvaarding is een notitie d.d. 25 oktober 2017 van de deurwaarder gehecht waarin wordt verzocht de roldatum te verplaatsen naar 9 november 2017 en waarin ook is genoteerd dat gedaagde partij correct is opgeroepen. De notitie is kennelijk gericht aan de griffie van de rechtbank.
3.Het geschil
3.1
Verzicht vordert, kort samengevat, de uitspraak van de Huurcommissie te vernietigen en te bepalen dat de huurcommissie ten onrechte leges in rekening heeft gebracht ad € 450,00 en dat de huurprijs niet tijdelijk behoeft te worden verlaagd, subsidiair dat de tijdelijke verlaging geldt tot 31 mei 2016, kosten rechtens.
Aan de vordering wordt, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat de drie gebreken niet van dien aard zijn dat ze als categorie C gebrek kunnen worden aangemerkt. Het inspectierapport is niet correct. Bovendien is de feitelijke toestand gewijzigd in die zin dat de gebreken zijn hersteld. Ten onrechte heeft de Huurcommissie geen rekening gehouden met dit herstel, ondanks diverse meldingen van dit herstel. [gedaagde] heeft niet altijd meegewerkt aan herstel. Verzicht gaat in de dagvaarding verder in op de verschillende gebreken.
3.2
[gedaagde] voert verweer. De problemen zijn nog altijd aanwezig. Er zijn wel werklieden geweest, maar herstel heeft niet of niet volledig plaatsgevonden. Verzicht heeft nimmer melding gemaakt van herstel door middel van het daarvoor geldende verzoekschrift. De Huurcommissie is niet bevoegd rekening te houden met herstel, nu zij moet oordelen op de datum van melding van de gebreken.
4.De beoordeling van de vordering
4.1
Tijdens de gehouden comparitie van partijen is door [gedaagde] voor het eerst aangevoerd dat Verzicht niet ontvankelijk is, nu het herstelexploot na de termijn van 7:262 BW is uitgebracht en nu de eerste dagvaarding nimmer aan [gedaagde] is betekend. Verzicht stelt dat bepalend is het moment van dagvaarden, waarna zo nodig herstel kan plaatsvinden, zoals in deze zaak is gebeurd.
4.2
De kantonrechter beoordeelt allereerst of door Verzicht tijdig werd gedagvaard omdat van het antwoord op die vraag afhankelijk is of de beslissing van de Huurcommissie is komen te vervallen of dat deze uitspraak moet gelden als fictieve wilsovereenstemming tussen partijen. Deze beoordeling dient ook ambtshalve plaats te vinden.
De oorspronkelijke dagvaarding is binnen de termijn van artikel 7:262 BW Pro uitgebracht, maar op een kennelijk onjuist adres. [gedaagde] heeft in elk geval niets ontvangen en kon dus niet weten dat Verzicht, binnen de termijn, tot dagvaarden was overgegaan. Vervolgens heeft Verzicht tijdig, binnen veertien dagen, een herstelexploot uitgebracht. [gedaagde] stelt dat de eerste dagvaarding ‘niet bestaat’ omdat zij deze nooit heeft kunnen zien en zij beroept zich daartoe op Hoge Raad 24 april 2009, NJ 2009,488. Het beroep op deze uitspraak gaat niet op. In voornoemd arrest was immers sprake van een volstrekt andere casus, te weten een te laat uitgebrachte appeldagvaarding of anders gezegd een dagvaarding die in het geheel niet was uitgebracht binnen de appeltermijn, ook niet op een onjuist adres. In die zaak heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het niet tijdig dagvaarden, ook al is sprake van een fout van de deurwaarder, niet kan worden hersteld. De appeltermijn wordt als ijzeren regel aangemerkt.
In de onderhavige zaak werd wel tijdig gedagvaard, zij het niet op het adres van [gedaagde]. Uit Hoge Raad 29 april 1994, NJ 1995, 269 volgt dat in dat geval wel herstel mogelijk is. In de zaak die de Hoge Raad heeft beoordeeld was wel betekend, maar aan een verkeerd adres, waardoor de geïntimeerde niet op de hoogte kon zijn van de dagvaarding. Desondanks oordeelde de Hoge Raad dat herstel mogelijk was, zodat de appeltermijn, die ten tijde van het herstel verstreken was toch werd gesauveerd.
Vergelijkbaar is ook Hoge Raad 13 juli 2007, NJ 2007, 409. In deze zaak werd een exploot op een verkeerd adres uitgebracht en zo bereikte het de wederpartij in appel niet. Eerst na herstel, na de appeltermijn, kon de wederpartij van het exploot van dagvaarding kennis nemen.
Op grond van de hiervoor aangehaalde rechtspraak komt de kantonrechter tot het oordeel dat in deze zaak herstel van de onjuist uitgebrachte dagvaarding mogelijk is. Nu de oorspronkelijke dagvaarding tijdig is uitgebracht en ook tijdig is hersteld heeft [gedaagde] onvoldoende belang om te oordelen dat Verzicht niet ontvankelijk is in haar vordering. Het belang van [gedaagde], om te weten of de termijn van 7:262 BW ongebruikt is verstreken, is door de Hoge Raad als onvoldoende beoordeeld in het geval van een appeltermijn. Er is geen reden om voor de onderhavige termijn anders te oordelen.
4.3
Bij het beoordelen van deze zaak zal de kantonrechter uitgaan van de bevindingen van de Huurcommissie en het rapport van voorbereidend onderzoek. Artikel 7:262 BW Pro bepaalt niet met zoveel woorden dat het toetsingskader van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW) moet worden toegepast door de kantonrechter. Dit is evenwel wel de bedoeling van de wetgever. De kantonrechter verwijst ook naar Hof Den Haag 5 juli 2016, WR 2016,145 (r.o. 3.6) en Asser-Rossel&Heisterkamp (2017).
4.4
Doordat tijdig is gedagvaard, vervalt de uitspraak van de Huurcommissie. De kantonrechter dient vervolgens een beslissing te nemen over de punten waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Dit betekent dat de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie niet kan vernietigen. De kantonrechter kan dan ook geen uitspraak doen over de verschuldigdheid van de door de Huurcommissie vastgestelde leges. Ook kan de kantonrechter niet bepalen dat de tijdelijke verlaging geldt tot 31 mei 2016.
De kantonrechter kan slechts vaststellen of er reden was voor een tijdelijke verlaging van de huur op de peildatum, te weten 1 september 2015 en dienovereenkomstig de huurprijs vaststellen. Tijdens de gehouden comparitie van partijen heeft de kantonrechter de vordering besproken en begrepen dat Verzicht dit heeft bedoeld te vorderen. [gedaagde] heeft ook begrepen dat Verzicht dit beoogde, zodat zij niet is benadeeld door deze aanpassing van de vordering.
4.5
Inhoudelijk gaat het om drie door [gedaagde] bij de Huurcommissie gemelde gebreken. De kantonrechter zal deze gebreken behandelen.
4.5.1
de bediening van de moederhaard.
De woonruimte was in september 2015 voorzien van een centrale verwarming die wordt gevoed door een moederhaard in de woonkamer. [gedaagde] heeft gemeld dat de radiatoren niet warm worden. Op 10 november 2015 heeft de rapporteur van de Huurcommissie geconstateerd dat de bediening van de verwarming niet reageert en dat de radiatoren niet warm worden. Uit bijlage II bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte (BHW) blijkt dat dit een gebrek vormt in de categorie C. De rapporteur, en in navolging daarvan ook de Huurcommissie, kwalificeert het gebrek als van de C-categorie, nummer Q5 uit het gebrekenboek van de Huurcommissie.
[gedaagde] heeft verklaard dat de verwarming vaak niet functioneert, dat namens de verhuurder steeds wel iemand reageert op de klachten, maar dat niets wordt hersteld.
Verzicht heeft gesteld dat er geen sprake is van een defect en de aannemer heeft in een ongedateerde verklaring gesteld dat met de afstelknop verkeerd werd omgegaan en dat dit onnodig storingen veroorzaakt.
Na september 2015 blijkt de moederhaard te zijn vervangen door een nieuwe cv-ketel.
De kantonrechter stelt vast dat alle betrokken partijen verklaren dat er sprake is geweest van (veel) storingen. Aannemelijk is dat daardoor de verwarming niet altijd naar behoren heeft gefunctioneerd. Tzoska heeft er over geklaagd en de rapporteur heeft vastgesteld dat de verwarming niet functioneerde. Hoewel de verklaring van de aannemer niet als onafhankelijk kan worden aangemerkt, valt het op dat de aannemer ook vaststelt dat sprake is van storingen. Kennelijk was de moederhaard moeilijk te bedienen, hetgeen ook wel blijkt uit het feit dat deze werd vervangen.
Alles bijeen is voldoende aannemelijk dat de verwarming op de peildatum niet naar behoren functioneerde. Met de huurcommissie oordeelt de kantonrechter dat op de peildatum sprake is geweest van een gebrek in de categorie C, waardoor een huurverlaging tot ten laagste 40% van de overeengekomen huurprijs mogelijk is.
4.5.2
de scheurvorming in de plafondplaten.
De rapporteur van de Huurcommissie heeft op 10 november 2015 vastgesteld dat het plafond in de woonkamer en de grote slaapkamer scheuren vertoont en dat het plafond op diverse plaatsen bol staat. In de slaapkamer zijn er plafondplaten zo losgelaten dat ze naar beneden dreigen te vallen. De rapporteur beschouwt de gebreken als een gebrek in de categorie C. Volgens het gebrekenboek kan dat nummer L2 zijn (het plafond is over meer dan 1 m2 losgeraakt van de onderliggende constructie).
Verzicht stelt dat er geen sprake is geweest van gevaar. De bestaande plafondplaten zijn deugdelijk vastgezet.
De kantonrechter heeft ter plaatse vastgesteld dat in de grote slaapkamer (achterzijde) het plafond nieuw is gestuct. In de woonkamer is sprake van een plafond dat bestaat uit zachtboardplaten, welke forse kieren vertonen tussen de platen. Verder is er een kleine slaapkamer aan de voorzijde. In deze kamer (geen onderdeel van de klacht in 2015) is zichtbaar dat de plafondplaten loshangen, althans dat sprake is van grote kieren tussen de plafondplaten.
De kantonrechter oordeelt dat zeer aannemelijk is dat op de peildatum sprake is geweest van een slechte staat van de plafonds in de woonkamer en de grote slaapkamer zodanig dat sprake is van ernstige scheurvorming (kieren tussen de platen). Het opnieuw stucen van het slaapkamerplafond wijst daarop. Het volgens Verzicht gerepareerde plafond in de woonkamer vertoont al weer kieren en intussen doet het gebrek zich ook voor in de kleine slaapkamer. Aanwezigheid van gebrek categorie C vergt geen gevaar. De kiervorming schaadt het woongenot.
4.5.3
de lekkage in de berging
De rapporteur van de Huurcommissie heeft geconstateerd dat de golfplaten die het dak vormen los liggen en dat daardoor gaten ontstaan, waardoor lekkages ontstaan. Verzicht heeft verklaard dat herstel heeft plaatsgevonden en dat de lekkages schromelijk overdreven zijn.
De kantonrechter heeft ter plaatse vastgesteld dat de dakplaten goed zijn bevestigd. Hij heeft verder vastgesteld dat sprake is van lekkagesporen, maar dat die sporen thans droog zijn. Nu Verzicht heeft verklaard dat de platen zijn vastgezet, staat vast dat de situatie op de peildatum een andere was dan de huidige. Door de lekkagesporen is voldoende aannemelijk geworden dat op de peildatum, anders dan nu, wel van lekkage sprake was. De lekkagesporen vormen geen gebrek in categorie C. De lekkage op de peildatum vormt al evenmin een gebrek in categorie C, nu geen sprake is van een lekkage ten gevolge van lekkende leidingen. De lekkage zou wellicht wel kunnen worden aangemerkt als een gebrek van categorie B nummer 3, maar daarvoor is vereist dat de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig is belemmerd. De kantonrechter oordeelt dat de lekkage van de schuur op de peildatum niet een ernstige belemmering vormt voor het gebruik van de woonruimte, zodat van een categorie B gebrek geen sprake is geweest.
4.6
Op de peildatum, 1 september 2015, te weten de eerste dag van de maand na kennisgeving door [gedaagde] van de gebreken aan Verzicht op 8 augustus 2015, was sprake van twee gebreken in de categorie C, te weten de niet functionerende verwarming en de kiervorming tussen de plafondplaten. De kantonrechter zal hierna bepalen tot welke tijdelijke huurverlaging dat aanleiding geeft.
In deze zaak heeft Verzicht benadrukt dat de gebreken inmiddels zijn verholpen. De kantonrechter heeft vastgesteld dat dat inderdaad geldt voor de verwarming en voor het dak van de schuur, maar niet voor de plafondplaten in de woonkamer. Of de gebreken verholpen zijn is evenwel niet van belang voor de uitspraak, omdat de kantonrechter alleen oordeelt naar de situatie op de peildatum.
De tijdelijke huurverlaging is bedoeld om verhuurders te stimuleren gebreken snel te verhelpen. Daarom wordt de tijdelijke huurverlaging ook beperkt tot het moment van herstel. Wanneer partijen het niet eens zijn over de vraag of herstel heeft plaatsgevonden, staat de verhuurder de procedure van artikel 12.5 UHW ter beschikking. In deze zaak is gebleken dat Verzicht eerst op 9 februari 2018 van deze mogelijkheid gebruik heeft gemaakt. Voor zover bekend heeft de Huurcommissie nog niet beslist op het verzoek.
Verzicht heeft nog gesteld dat [gedaagde] niet, althans onvoldoende, heeft meegewerkt aan herstel. Dit is niet aan de kantonrechter om te beoordelen, nu de kantonrechter slechts kan beoordelen of er op de peildatum reden was voor een tijdelijke huurverlaging. Tenslotte stelt Verzicht nog dat het [gedaagde] slechts te doen is om financieel gewin. Aan deze stelling worden geen rechtsgevolgen verbonden. De kantonrechter merkt op dat Verzicht het volledig in eigen hand heeft om de tijdelijke huurverlaging te beëindigen door herstel van de vastgestelde gebreken. [gedaagde] maakt slechts gebruik van de haar toekomende rechten als huurder.
4.7
De vastgestelde gebreken kwalificeren als van categorie C, waardoor ten laagste een tijdelijke huurverlaging tot 40% van de overeengekomen huurprijs mogelijk is. De huurcommissie heeft de maximale huurverlaging toegepast.
De kantonrechter heeft geen redenen om de tijdelijke huurverlaging tot een hoger percentage te beperken. De aard van de gebreken rechtvaardigt een tijdelijke huurverlaging tot het ten laagste mogelijke percentage. Met name het vaststaande feit dat de woonruimte in de wintermaanden niet altijd kon worden verwarmd is daarvoor doorslaggevend. De lekkage in de berging rechtvaardigt geen huurverlaging.
4.8
De kantonrechter zal de tijdelijk verlaagde huurprijs vaststellen. Omdat Verzicht in het ongelijk wordt gesteld, dient zij de kosten van het geding te dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
de kantonrechter stelt vast dat de huurprijs van € 380,64 per maand tijdelijk wordt verlaagd tot € 152,26 per maand met ingang van 1 september 2015 tot het door de huurcommissie vast te stellen moment van herstel van de gebreken aan verwarming en plafonds;
veroordeelt Verzicht tot betaling aan [gedaagde] van de kosten van het geding tot op de dag van het wijzen van dit vonnis vastgesteld op € 300,00 (3 punten) voor het salaris van de gemachtigde van [gedaagde];
wijst af het meer of anders gevorderde en verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
401