Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6354869 CV EXPL 17-7143
uitspraak: 19 april 2018
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [plaatsnaam],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. C.E. Beens (Arag),
tegen:
de stichting
Stichting Poort6,
Stichting Poort6,
statutair gevestigd en kantoorhoudend te Gorinchem,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. H.W. van Yperen.
Partijen worden hierna mede aangeduid [eiseres] en Poort6.
1.Verloop van de procedure
De kantonrechter wijst vonnis op de volgende processtukken:
1. de dagvaarding van 26 september 2017;
2. de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie;
3. het tussenvonnis van 11 januari 2018, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
4. de conclusie van antwoord in reconventie;
5. de aantekening van de griffier dat de comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op
19 maart 2018;
6. de overgelegde producties.
2.De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
2.1
[eiseres] huurt van Poort6 de woning aan de [adres.] (hierna: “de woning”). Bij brief van 18 april 2016 heeft Poort6 haar een huurverhogingsvoorstel gedaan. Dat voorstel luidt, voor zover hier van belang:
“(…)
Poort6 verhoogt de huurprijs van uw woning per 1 juli 2016 met € 30,97 (4,6%) per maand (…).“
Het percentage van de huurverhoging komt voort uit de gegevens van de Belastingdienst over uw huishoudinkomen.
Het percentage van de huurverhoging komt voort uit de gegevens van de Belastingdienst over uw huishoudinkomen.
(…)”
2.2
Bij uitspraak, verzonden op 4 mei 2017, heeft de voorzitter van de Huurcommissie beslist dat het voorstel tot verhoging van de huurprijs met 4,6 % van € 673,28 tot € 704,25 met ingang van 1 juli 2017 redelijk is.
2.3
Tegen deze uitspraak is [eiseres] bij brief van haar gemachtigde van 22 mei 2017 in verzet gekomen.
2.4
Bij uitspraak, verzonden op 8 augustus 2017, heeft de Huurcommissie het verzet ongegrond verklaard en beslist dat de uitspraak van de voorzitter van 4 mei 2017, inclusief de legesveroordeling, niet wijzigt.
2.5
Poort6 heeft [eiseres] per brief van 18 april 2017 een tweede huurverhogingsvoorstel gedaan.
3.Het geschil
in conventie
3.1
[eiseres] vordert dat de kantonrechter, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zal verklaren voor recht dat het huurverhogingsvoorstel per 1 juli 2016 niet voldoet aan de wettelijke vereisten, dat de huurprijs per 1 juli 2016 blijft gehandhaafd op het niveau per 1 juli 2015 van € 673,28, en Poort6 zal veroordelen tot restitutie van de leges van de procedure bij de Huurcommissie van € 25,--, tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 500,--, met haar veroordeling in de proceskosten en in de nakosten, begroot op
€ 100,--, met bepaling dat als deze kosten niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis zijn betaald, Poort6 daarover de wettelijke rente is verschuldigd vanaf dat moment tot de dag van volledige voldoening.
3.2
Zij baseert haar vordering, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, op de volgende, zakelijk weergegeven stellingen.
Het onder 2.1 genoemde huurverhogingsvoorstel is te laat en in strijd met de wet gedaan. Het voorstel is door [eiseres] niet vóór 1 mei 2016, maar op 6 mei 2016 ontvangen zodat niet voldaan is aan het tweemaandenvereiste. Daarnaast is bij het voorstel geen inkomens-verklaring van de Belastingdienst overgelegd. Ook kan er hangende een procedure wegens onderhoudsgebreken geen huurverhoging plaatsvinden. De huur kan daarom niet worden verhoogd zodat de huur die op 1 juli 2015 gold van kracht blijft.
3.3
Poort6 concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Zij voert daartoe, zakelijk weergegeven, het volgende aan.
Het huurverhogingsvoorstel is op de voorgeschreven wijze gedaan, per brief van 18 april 2016 met als bijlage de verklaring van de Belastingdienst. Primair is het zeer onaannemelijk dat [eiseres] die brief pas op 6 mei 2016 heeft ontvangen. Subsidiair geldt dat de huurprijswijziging is ingegaan op de eerst mogelijke datum na 6 mei 2016, te weten
1 augustus 2016. Daarnaast is er geen sprake van geconstateerde gebreken zodat ook artikel 7:250 lid 2 BW niet van toepassing is.
Meer subsidiair beroept Poort6 zich op de beperkende werking van de redelijkheid en de billijkheid. [eiseres] is niet in haar belangen geschaad in het geval de inkomensverklaring toch als bijlage ontbrak bij de brief van 18 april 2016 nu zij niet stelt dat het huishoud-inkomen waarvan in de brief van 18 april 2016 wordt uitgegaan, niet juist is. Daarnaast verbindt de wet geen gevolg aan het ontbreken van genoemde bijlage, net als er geen gevolg verbonden wordt aan niet voldoen aan de twee maandentermijn.
in reconventie
3.4
Poort6 vordert dat de kantonrechter, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zal verklaren voor recht dat de maandelijkse huurprijs voor de woning per 1 juli 2016, althans per 1 augustus 2016, € 714,08 bedraagt en per 1 juli 2017 € 718,31 en [eiseres] zal veroordelen aan haar te betalen een bedrag van € 650,37, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot het moment van algehele voldoening, met haar veroordeling in de proceskosten.
3.5
Zij baseert haar vordering, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, kennelijk mede op wat zij in conventie ten verwere heeft aangevoerd en op de stelling dat er een huurachterstand is van € 650,37 tot en met april 2018 en dat [eiseres] ten onrechte bezwaar heeft gemaakt tegen het onder 2.5 genoemde huurverhogingsvoorstel.
3.6
[eiseres] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Poort6. Zij verwijst naar wat zij bij dagvaarding heeft gesteld en voegt daaraan nog het volgende toe.
Zij heeft eveneens tegen deze huurverhoging tijdig bezwaar gemaakt. Poort6 had de Huurcommissie haar voorstel moeten laten toetsen maar dit heeft zij niet gedaan. Poort6 handelt in strijd met de wet door in deze procedure de door haar verzochte huurverhoging per 1 juli 2017 te betrekken. Daarnaast is het onredelijk dat er nu nog een beroep gedaan wordt op een huurverhoging over 2016.
Beoordeling van het geschil
4.1
Vanwege de verwevenheid van de vorderingen in conventie en in reconventie zal de kantonrechter deze gezamenlijk behandelen en beoordelen.
Huurprijsverhoging 2016
4.2
Artikel 7:252a lid 3 BW bepaalt dat de verhuurder bij zijn voorstel tot huurprijsverhoging een verklaring omtrent het huishoudinkomen zoals afgegeven door een inspecteur van de Belastingdienst wordt gevoegd. Het ontbreken van die verklaring heeft tot gevolg dat de verhoging niet wordt overeengekomen, tenzij de huurder niet in zijn belangen wordt geschaad (7:252a lid 5 BW).
4.3
De vraag of de verklaring nu wel of niet als bijlage bij de brief van 18 april 2016 was bijgevoegd, kan buiten beschouwing blijven nu [eiseres] niet in haar belangen is geschaad bij een eventueel ontbreken van de bijlage en wel om het volgende. De inhoud van de verklaring is haar genoegzaam bekend geworden nu die integraal is opgenomen in de brief van 18 april 2016 door Poort6. Daarnaast is de verklaring door de Huurcommissie tijdens de daar lopende procedures gebruikt. Op geen enkel moment is door [eiseres] de juistheid van de verklaring van de inspecteur dat het huishoudinkomen voor het jaar 2014, op basis van de gegevens uit de basisregistratie inkomen, hoger is dan € 44.360,-- betwist.
4.4
Artikel 7:250 lid 2 BW bepaalt dat een verhoging van de huurprijs niet mogelijk is zolang er tussen huurder en verhuurder geen overeenstemming is dat de geconstateerde gebreken ten aanzien van de woonruimte zijn opgeheven. Dit is, anders dan door [eiseres] gesteld, hier niet aan de orde nu uit de door partijen in het geding gebrachte stukken blijkt dat er door de Huurcommissie is geoordeeld dat er geen sprake is van gebreken.
4.5
Artikel 7:252 lid 1 BW bepaalt dat een voorstel tot wijziging van de huurprijs ten minste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk moet worden gedaan. Om te voorkomen dat een nietigheid verder ingrijpt dan nodig, wordt, als de aanzeggingstermijn niet in acht is genomen, in een procedure over het wijzigingsvoorstel de ingangsdatum zoveel later vastgesteld dat tussen het voorstel en ingangsdatum minimaal een termijn van twee maanden zit. Het valt niet uit te sluiten dat [eiseres] de brief van Poort6 van 18 april 2016 pas na 1 mei 2016 heeft ontvangen. De ingangsdatum van de huurverhoging wordt in dit geval daarom 1 augustus 2016. Het beroep van [eiseres] op de redelijkheid wordt verworpen. Poort6 heeft haar nimmer laten weten afstand te doen van de voorgenomen huurprijsverhoging. Sterker nog, bij het voorstel Huurprijsverhoging 2017 is Poort6 uitgegaan van de verhoogde huurprijs.
4.6
Dit alles leidt tot de conclusie dat de vorderingen van [eiseres] in conventie worden afgewezen en dat de door Poort6 in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat de huurprijs per 1 augustus 2016 € 714,08 bedraagt wordt toegewezen. [eiseres] wordt, als de in conventie in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten van Poort6 tot op heden begroot op € 225,-- aan salaris gemachtigde (1½ punt).
Huurprijsverhoging 2017
4.7
Artikel 7:253 BW bepaalt dat indien de huurder voor het tijdstip waarop de verhoging van de huurprijs blijkens het voorstel van de verhuurder had moeten ingaan, schriftelijk verklaart met het voorstel van de verhuurder niet in te stemmen, de verhuurder tot zes weken na dat tijdstip onder overlegging van een afschrift van dat voorstel en van voornoemde verklaring van de huurder de huurcommissie kan verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel. [eiseres] heeft tijdig verklaard niet in te stemmen met het voorstel van Poort6, gedaan bij brief van 18 april 2017. Poort6 heeft echter nagelaten de huurcommissie te verzoeken een uitspraak te doen. Dat zij dit heeft nagelaten omdat er in mei 2017 nog procedures liepen bij de Huurcommissie vanwege het huurprijsverhogingsvoorstel van 2016 komt voor haar rekening en risico. De kantonrechter kan slechts oordelen over een ingesteld hoger beroep tegen de uitspraak van de Huurcommissie en niet zoals door Poort6 is aangevoerd dit tweede voorstel ‘er bij nemen’. De in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat de huurprijs per 1 juni 2017 is verhoogd wordt dan ook afgewezen.
4.8
Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseres] tot op heden maandelijks een bedrag van
€ 683,11 (inclusief servicekosten) aan huur voldoet terwijl dit vanaf 1 augustus 2016 dus een bedrag van € 714,08 (inclusief servicekosten) moet zijn. Dat betekent dat de huurachterstand tot en met april 2018 € 650,37 (21 x € 30,97) bedraagt. Dit bedrag zal worden toegewezen.
4.9
Op grond van de huurovereenkomst tussen partijen dient de huur voor de eerste van de nieuwe maand voldaan te zijn. De wet bepaalt dat als de huurder niet voor dit overeengekomen tijdstip betaald heeft, hij direct in verzuim is en hierover de wettelijke rente verschuldigd is. Deze zal dan ook worden toegewezen.
4.1
[eiseres] wordt, als de in reconventie grotendeels in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten van Poort6 tot op heden begroot op € 75,-- aan salaris gemachtigde (½ punt).
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
wijst de vorderingen van [eiseres] af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Poort6 vastgesteld op € 225,-- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
verklaart voor recht dat de huurprijs voor de woning per 1 augustus 2016 € 714,08 (exclusief servicekosten) per maand bedraagt;
veroordeelt [eiseres] om aan Poort6 tegen kwijting te betalen € 650,37, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over het saldo dat aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens na elke credit- en debetmutatie heeft uitgestaan, vanaf de vervaldag van de huurtermijn tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Poort6 vastgesteld op € 75,-- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het anders of meer gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.P.M. Weusten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.