ECLI:NL:RBROT:2018:3787 - Rechtbank Rotterdam - Verkoper aansprakelijk voor aanleg rioolaansluiting wonin...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team Handel en Haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/543772 / KG ZA 18-108

Vonnis in kort geding van 21 maart 2018

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. R.D. Rischen te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

APPULSUS VASTGOED B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. A.A. Schobben te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en Appulsus Vastgoed genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 5 februari 2018
de overgelegde producties
de mondelinge behandeling ter zitting van 16 februari 2018
de pleitnota van [eiser] voor de zitting van 16 februari 2018
de pleitnota van Appulsus Vastgoed voor de zitting van 16 februari 2018
de beslissing van de voorzieningenrechter om de zaak aan te houden voor schikkingsonderhandelingen
de voortzetting van de mondelinge behandeling op 7 maart 2018 (door dezelfde voorzieningenrechter).

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] heeft van Appulsus Vastgoed een perceel grond gekocht, gelegen aan de [adres] . De koopovereenkomst is gesloten op 30 december 2016. Op dezelfde dag is het perceel notarieel geleverd aan [eiser] . De koopsom bedraagt € 653.945,49. In de koopovereenkomst staat onder meer:

“[…]

komen overeen:

A. Verkoper verkoopt aan Koper, die van Verkoper koopt:

een perceel grond, inclusief water, aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente Overschie , [sectie] , ongeveer groot tien are twee en vijftig centiare […]

B. Koper zal zelf de volgende werkzaamheden (doen) verrichten:

[…]

- het bouwrijp maken van het Verkochte inhoudende het verwijderen van kabels, leidingen, welke geen eigendom van derden zijn, beplanting en obstakels, alsmede het egaliseren van de grond;

- het doen aanbrengen van riolering en nutsvoorzieningen tot in de woning.”

2.2.

Appulsus Vastgoed heeft het door haar aan [eiser] verkochte perceel zelf gekocht van de gemeente Rotterdam . Notariële levering van het perceel door de gemeente Rotterdam aan Appulsus Vastgoed heeft plaatsgevonden op dezelfde dag, 30 december 2016.

In de notariële akte waarbij het perceel van de gemeente Rotterdam aan Appulsus Vastgoed is geleverd staat onder meer, onder “2.2 Bijzondere Bepalingen”:

-in artikel 2 lid 2 laatste Pro alinea:

“De koper zal de Onroerende Zaak voor eigen risico verder geschikt maken voor het in de akte beoogde gebruik. Bij de onderhandelingen over de koopprijs van de Onroerende Zaak is daarmee rekening gehouden.”

[..]

“
Artikel 5.

Bouwplicht

De Eigenaar is verplicht op de Onroerende Zaak:

één woning te bouwen overeenkomstig het bij de Gemeente ingeschreven bouwplan onder dossiernummer OMV. 16.12.00094 waarvoor op zes december tweeduizend zestien een Omgevingsvergunning is aangevraagd.

Artikel 6.

Bestemming en gebruik

De Onroerende Zaak is eerst bestemd voor het realiseren van een bouwterrein en na de realisatie van een bouwterrein bestemd voor wonen overeenkomstig de uit Akte blijkende opzet van Partijen. De Onroerende Zaak dient ook als zodanig gebruikt te worden.

Artikel 7.

Derdenwerking

1. Partijen beogen uitdrukkelijk een derdenwerking ten aanzien van hun rechten en verplichtingen uit hoofde van de Akte. De in de volgende leden van dit artikel vermelde bedingen zijn gemaakt ter versterking van die derdenwerking.

2. Alle verplichtingen van een Partij uit hoofde van de Akte om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van de Onroerende Zaak, zullen overgaan op degenen die de Onroerende Zaak of een gedeelte daarvan verkrijgen. Ook

degenen die een recht van gebruik verkrijgen van de rechthebbende zullen daaraan gebonden zijn.

Sprake is van kwalitatieve verplichtingen als bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Pro Wetboek, indien sprake is van een verplichting om iets te dulden of niet te doen, dan wel wordt die verplichting geacht een kettingbeding te

zijn, indien sprake is van een verplichting om te doen.

3. De Eigenaar zal:

a. bij vervreemding van de Onroerende Zaak of van een gedeelte daarvan; of

[…]

zijn verplichtingen uit hoofde van de Akte ten behoeve van de Gemeente opleggen aan zijn rechtsopvolger en deze namens de Gemeente aannemen.

4. De boetebepaling vermeld in artikel 17 van Pro de Algemene Voorwaarden is wat betreft de Onroerende Zaak met betrekking tot het bepaalde in dit artikel overeenkomstig van toepassing.”

2.3.

[eiser] heeft op het perceel een vrijgelegen villa laten bouwen.

2.4.

De notaris heeft op verzoek van Appulsus Vastgoed een conceptakte “kwalitatieve verplichtingen met kettingbeding” opgesteld. In deze conceptakte staat onder meer, deels samengevat, dat zes buren/kopers van percelen van Appulsus Vastgoed, onder wie [eiser] en diens [buurman] (elk met diens partner) ieder een aansluiting op het openbaar riool verlangen, en voorts:

“
Artikel 1

[…]

4. Ten behoeve van deze aansluitingen zal een hoofdriool aangelegd dienen te worden van Registergoed f naar gemeld gemeentelijk riool en wel over het op gemelde tekening aangegeven tracé, op welke hoofdriool de woningen welke op de registergoederen zijn dan wel zullen worden gebouwd aangesloten kunnen worden.

5. De Eigenaren wensen middels deze akte vast te leggen wat de rechten en plichten van de Eigenaren onderling zijn met betrekking tot gemeld hoofdriool en deze rechten en plichten middels een kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Pro Wetboek en een boete-/ kettingbeding vast te leggen.

Omschrijving en vestiging kwalitatieve verplichting.

Artikel 2.

1. De kwalitatieve verplichting heeft betrekking op een strook grond, deel uitmakende van de Registergoederen, zoals met * arcering op gemelde aan deze akte gehechte tekening is aangegeven.

2. De kwalitatieve verplichting houdt in het recht van ieder van de Eigenaren en de rechtverkrijgende(n) van ieder van hen ten aanzien van de Registergoederen om samen met de gerechtigden tot de Registergoederen

waarover dit riool zal lopen een hoofdriool te hebben in de strook grond welke in het vorige lid is aangeduid en de op het aan hem toebehorend Registergoed gerealiseerde opstallen voor eigen rekening op dat hoofdriool

aan te sluiten.

3. De hiervoor in dit artikel omschreven verplichting wordt bij deze verleend en aanvaard als een kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 van Pro het Burgerlijk Wetboek.”

2.5.

De notaris heeft deze conceptakte bij e-mailbericht van 10 augustus 2017 naar [eiser] gezonden. In dit e-mailbericht staat onder meer:

“Naar ik heb begrepen bent u inmiddels geïnformeerd dat de gemeente Rotterdam duidelijkheid heeft

gegeven hoe zij de riolering ten behoeve van u en uw buren geregeld wenst te hebben. De gemeente

heeft daarbij bepaald dat de bestaande tijdelijke riolering dient te worden omgezet in een

permanente riolering overeenkomstig het tracé zoals dat op de tekening die u bijgaand aantreft is

aangegeven.

Aangezien dit tracé zich voor een deel in uw tuin bevindt en voor een deel in de tuin van uw buren, is

het noodzakelijk dat hiertoe tussen u en uw buren een nadere overeenkomst wordt gesloten, en wordt vastgelegd wat de rechten en verplichtingen over en weer zijn ter zake van die riolering. In verband daarmee heb ik op verzoek van Appulsus Vastgoed B.V. het concept van de bijgaande akte opgemaakt. Op basis van de overeenkomst welke u met Appulsus heeft, zullen eventuele extra kosten ter zake van die riolering voor zover deze niet vallen binnen het maximumbedrag zoals gemeld in uw koopovereenkomst, worden gedragen door Appulsus Vastgoed BV. Hetzelfde geldt voor de kosten van de onderhavige akte.

Indien u akkoord gaat met de inhoud van dit door mij opgemaakte concept, verzoek ik u de bijgaande volmacht […] te ondertekenen en deze vergezeld van een kopie van uw geldige legitimatiebewijs aan mij te retourneren.”

2.6.

De akte is niet getekend en voormelde kwalitatieve verplichting is tot op heden niet gevestigd ten gunste van het erf van [eiser] . De openbare riolering is tot op heden niet doorgetrokken tot naar het perceel van [eiser] .

2.7.

Bij een aantal buren van [eiser] , onder andere [buurman] , is de riolering inmiddels wel doorgetrokken tot op hun erf en wel door middel van een in opdracht van Appulsus Vastgoed speciaal aangelegde verbinding, die aan de toepasselijke eisen voldoet.

2.8.

[eiser] heeft Appulsus Vastgoed bij e-mailbericht van 19 januari 2018 verzocht en gesommeerd om te bewerkstelligen dat het perceel van [eiser] binnen twee weken zou worden aangesloten op het rioolnet. Appulsus Vastgoed heeft niet aan deze sommatie voldaan.

2.9.

Het bedrijf Biemond & Zn. heeft in een e-mailbericht van 22 januari 2018 aan [eiser] medegedeeld, samengevat, dat het aanleggen van riolering tot aan het perceel van [eiser] naar raming circa € 30.000,- exclusief btw kost.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. Appulsus Vastgoed te veroordelen om binnen veertien dagen na het ten deze te wijzen vonnis een riolering aan te (doen) leggen op haar kosten, welke riolering is aangesloten op het openbaar riool en loopt tot in de woning van [eiser] , gelegen aan de [adres] (kadastraal bekend Gemeente Overschie , [sectie] ), althans tot aan genoemde woning, althans tot aan het perceel grond van [eiser] , één en ander onder verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- (vijfduizend euro), althans dat bedrag dat de voorzieningenrechter in goede justitie meent te behoren te bepalen, per dag en voor iedere dag dat Appulsus Vastgoed in gebreke blijft aan die veroordeling te voldoen;

2. Subsidiair de gevolgen van de koopovereenkomst van 30 december 2016, tussen partijen

gesloten, dusdanig te wijzigen, dat Appulsus Vastgoed gehouden is de riolering, als onder het primair gevorderde omschreven, aan te leggen en Appulsus Vastgoed te veroordelen om binnen veertien dagen na het ten deze te wijzen vonnis een riolering aan te (doen) leggen op haar kosten, welke riolering is aangesloten op het openbaar riool en loopt tot in de woning van [eiser] , gelegen aan de [adres] (kadastraal bekend Gemeente Overschie , [sectie] ), althans tot aan genoemde woning, althans tot aan het perceel grond van [eiser] , een en ander onder verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- (vijf duizend euro), althans dat bedrag dat de voorzieningenrechter in goede justitie meent te behoren te bepalen, per dag en voor iedere dag dat Appulsus Vastgoed in gebreke blijft aan die veroordeling te voldoen;

3. Meer subsidiair Appulsus Vastgoed te veroordelen om aan [eiser] binnen een week na het ten deze te wijzen vonnis te voldoen ten titel van voorschot op de kosten voor het doen aanbrengen van een rioolaansluiting een bedrag ter grootte van € 36.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf een week na het ten deze te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele betaling, voor zover Appulsus Vastgoed dat bedrag niet binnen een week na het vonnis heeft voldaan;

4. Appulsus Vastgoed te veroordelen in de kosten van deze procedure, het salaris en nasalaris van de advocaat van [eiser] daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na het ten deze te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele betaling, voor zover Appulsus Vastgoed dat bedrag niet binnen veertien dagen na het vonnis heeft voldaan.

3.2.

[eiser] stelt daartoe onder meer dat (hij heeft mogen begrijpen dat) Appulsus Vastgoed contractueel gehouden is om de rioolaansluiting te verzorgen en dat Appulsus Vastgoed ten onrechte weigert deze verbintenis na te komen.

3.3.

Appulsus Vastgoed voert verweer en concludeert tot afwijzing, met proceskostenveroordeling.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang volgt uit de stellingen van [eiser] . [eiser] wil op de kortst mogelijke termijn samen met zijn gezin zijn nieuwe woning betrekken maar dat kan niet zolang deze niet is aangesloten op het rioolnet. Tot die tijd moet [eiser] elders wonen, hetgeen hem extra woonlasten kost (in de vorm van huur).

Aan dit oordeel doet niet af het verweer van Appulsus Vastgoed dat het ook bij toewijzing van de vordering nog wel even zou kunnen duren voordat de woning aangesloten zal zijn op het rioolnet. Het spoedeisend belang kan er ook in gelegen zijn dat de verlangde oplossing zo snel mogelijk bereikt wordt.

Bovendien heeft [eiser] ter zitting - onweersproken - gesteld dat hij vergeefs gepoogd heeft om zelf voor een oplossing te zorgen. Het waterschap heeft aan [eiser] toestemming geweigerd om een septic tank te plaatsen en een aanvraag van [eiser] voor een vergunning om zelf de riolering aan te leggen is door de gemeente Rotterdam niet in behandeling genomen omdat [eiser] volgens de gemeente, gelet op de afspraken met de ontwikkelaar (Appulsus Vastgoed) en de andere 5 eigenaren omtrent een gezamenlijke aansluiting via een verzamelleiding, niet zelf een eigen vergunning kan aanvragen. De gemeente stelt daarbij dat zij met Appulsus Vastgoed is overeengekomen dat Appulsus Vastgoed (en dus niet [eiser] ) voor de riolering moet zorgen. [eiser] heeft daarom zijn aanvraag ingetrokken. Het is derhalve thans voldoende aannemelijk dat [eiser] niet zelf een adequate oplossing kan bereiken.

Appulsus Vastgoed voert nog aan dat hetgeen hier wordt gevorderd naar zijn aard geen voorlopige voorziening is, nu het aanleggen van een riool in de openbare weg niet voorlopig is en ook niet eenvoudig ongedaan valt maken. Dat is op zichzelf, in fysieke zin, tot op zekere hoogte juist, maar niet ter zake. In voorkomend geval kan, in een geval als dit waar [eiser] in een door hem zelf niet op te lossen onhoudbare toestand verkeert, bij wijze van ordemaatregel ook een lastiger ongedaan te maken voorziening worden getroffen. Indien eventueel later zou komen vast te staan (in een bodemprocedure) dat één en ander anders beoordeeld moet worden, lost zich dit op in schadevergoeding.

4.2.

Tussen partijen staat vast dat [eiser] contractueel gehouden is om zelf de riolering te verzorgen voor zover gelegen op het traject van zijn eigen perceel. In geding is de vraag of op Appulsus Vastgoed de plicht rust om de rioolaansluiting van [eiser] te verzorgen op het deel van het traject dat buiten het perceel van [eiser] is gelegen (van het aansluitpunt op enig -openbaar- riool tot naar het perceel van [eiser] ).

4.3.

Er zijn meerdere manieren om de rioolaansluiting naar het perceel van [eiser] te leiden:

- vanaf de openbare weg. Nadeel is dat dat traject langer, en dus kostbaarder is.

- via de tuinen van diverse buren. Dit traject is korter en goedkoper. De buren hebben ook (van Appulsus Vastgoed) een perceel grond gekocht, waarop eveneens woningbouw is/wordt gerealiseerd. Inmiddels is de riolering deels wel doorgetrokken vanaf de openbare weg, door de tuinen van diverse buren. Die buren zijn dus wel aangesloten op het rioolnet. Maar dan stokt het. Ter zitting is gebleken dat in ieder geval een directe buurman van [eiser] (meergenoemde [buurman] ) weigert toestemming te verlenen aan [eiser] om de riolering verder door te laten trekken tot naar het perceel van [eiser] . [eiser] heeft met [buurman] een geschil gehad over bomen op/nabij de erfgrens en ook over schade aan de opstal van [buurman] wegens heiwerkzaamheden op het erf van [eiser] . Die geschillen zijn inmiddels opgelost. Ter zitting hebben partijen verklaard dat [buurman] toch, ook thans nog, weigert om de riolering door te laten trekken naar het perceel van [eiser] omdat hij, [buurman] , dan jegens [eiser] medeverantwoordelijk zou zijn voor (het onderhoud aan) een deel van die riolering.

- achter de achtertuinen loopt water. De riolering zou ook aan die kant (“ in de boezem”) aangelegd kunnen worden. Gelet op het verhandelde ter terechtzitting beschouwt de voorzieningrechter deze mogelijkheid als, op dit moment, louter theoretisch.

4.4.

Naar voorlopig oordeel is voldoende aannemelijk dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Appulsus Vastgoed jegens [eiser] gehouden is om voor de rioolaansluiting te zorgen ten behoeve van [eiser] , op het deel van het traject dat is gelegen buiten het perceel van [eiser] . De primair gevorderde voorziening zal dan ook worden toegewezen, op na te melden wijze. Dit oordeel berust op het navolgende.

4.5.

Tussen de gemeente Rotterdam en Appulsus Vastgoed is onder meer overeengekomen dat Appulsus Vastgoed moet zorgen dat het perceel van [eiser] geschikt zal zijn voor bewoning. Dat gaat verder dan louter bouwrijp maken. Een woning is niet geschikt voor bewoning zonder deugdelijke afvoermogelijkheid van het rioolafval. Appulsus Vastgoed is derhalve in ieder geval tegenover de gemeente Rotterdam gehouden om te zorgen voor een deugdelijke afvoermogelijkheid van het rioolafval van [eiser] .

Dat is, blijkens de overgelegde correspondentie, ook de visie van de gemeente Rotterdam .

4.6.

Deze afvoermogelijkheid dient in dit geval (geen septic tank maar) een aansluiting op het openbare rioolnet te zijn. Tussen [eiser] en Appulsus Vastgoed is afgesproken dat [eiser] de riolering zou aanleggen op zijn eigen perceel. Dit betekent logischerwijs, en in aanmerking nemend dat het openbaar gemeentelijk riool 120 meter verder, onder de Terletweg , ligt, zoals Appulsus Vastgoed wist, dat Appulsus Vastgoed in beginsel verantwoordelijk is voor aanleg van riolering voor het deel, gelegen buiten het perceel van [eiser] . Anders dan Appulsus Vastgoed stelt is uit de koopovereenkomst tussen Appulsus Vastgoed en [eiser] niet iets anders op te maken respectievelijk hoefde [eiser] dit niet zo te begrijpen. Met name hoefde [eiser] , die - naar niet betwist is - als consument voor het eerst een zelf te bouwen eigen woning kocht, de zinsnede
Koper zal zelf de volgende werkzaamheden (doen) verrichten:

[…]- het doen aanbrengen van riolering en nutsvoorzieningen tot in de woning

niet zo te begrijpen dat hij een rioolleiding van 120 meter naar de Terletweg onder de openbare weg diende aan te leggen. Daarbij is van belang dat het hier een in Rotterdam gelegen woning betreft, zodat [eiser] in redelijkheid mocht aannemen dat de gebruikelijke voorzieningen zoals leidingen voor water, elektriciteit en ook riolering in/onder de aan zijn perceel grenzende openbare weg aanwezig waren. Dat Appulsus Vastgoed hem, ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, heeft gewaarschuwd dat daarvan geen sprake was is niet aannemelijk geworden (zie ook 4.10).

4.7.

In beginsel kan [eiser] , als derde, geen rechten ontlenen aan een overeenkomst tussen de gemeente Rotterdam en Appulsus Vastgoed. [eiser] is daarbij immers geen partij. Echter, blijkens de tekst van de notariële akte van levering door de gemeente Rotterdam aan Appulsus Vastgoed (zoals hiervoor geciteerd onder De feiten), is afgesproken dat de rechten en plichten uit die overeenkomst/ akte ‘derdenwerking’ hebben. De voorzieningenrechter begrijpt dat mede bedoeld is tussen Appulsus Vastgoed en de gemeente Rotterdam ten behoeve van de koper, [eiser] , een derdenbeding overeen te komen. In dit oordeel wordt meegewogen dat in de tekst staat dat de ‘navolgende bepalingen’ (die voorzien in het opleggen van een kwalitatieve verplichting) bedoeld zijn ter versterking van deze derdenwerking. Derdenwerking moet daarom een ruimere betekenis hebben dan alleen de plicht om in een kwalitatieve verplichting te voorzien.

Dit derdenbeding houdt in dat de woning van [eiser] geschikt moet zijn voor bewoning en dus aangesloten moet zijn op het rioolnet. [eiser] heeft kennelijk dit derdenbeding aanvaard. Daardoor wordt Appulsus Vastgoed ook jegens [eiser] verplicht om de riolering door te laten trekken naar het perceel van [eiser] .

4.8.

Voor zover Appulsus Vastgoed zich op het standpunt mocht stellen dat zij niet tegenover de gemeente Rotterdam contractueel gehouden is om te zorgen dat het perceel van [eiser] wordt aangesloten op het rioolnet, is dit onvoldoende onderbouwd. Appulsus Vastgoed maakt immers niet duidelijk hoe dit verweer zich verhoudt met haar contractuele plicht om te zorgen dat het perceel van [eiser] geschikt wordt voor bewoning en met de overgelegde correspondentie met de gemeente.

4.9.

Daarnaast valt ook uit het feitelijke handelen van Appulsus Vastgoed af te leiden dat zij jegens de gemeente Rotterdam de contractuele plicht heeft om - in elk geval via een gezamenlijke leiding - te zorgen voor aansluiting van het perceel van [eiser] op het rioolnet. Appulsus Vastgoed heeft immers de notaris opdracht gegeven om - alsnog - een akte op te stellen waarin wordt vastgelegd dat de buren onderling de kwalitatieve verplichting op zich nemen om tegenover elkaar te dulden dat de riolering wordt doorgetrokken op het terrein van hun erven. Mogelijk is het onderhavige probleem ontstaan omdat Appulsus Vastgoed abusievelijk deze kwalitatieve verplichting niet meteen heeft besproken met de kopers dan wel laten opnemen in de notariële aktes waarbij de percelen door Appulsus Vastgoed werden geleverd aan de diverse kopers, doch dat regardeert [eiser] niet.

Voorts heeft Appulsus Vastgoed, zij het naar eigen zeggen onverplicht, de thans aanwezige riolering op het terrein van [buurman] laten aanleggen.

4.10.

Bovendien heeft Appulsus Vastgoed haar waarschuwingsplicht geschonden. Het is niet altijd, zonder meer, gezegd dat een verkoper van een perceel grond de koper dient te waarschuwen dat het perceel niet aangesloten zal zijn op het rioolnet. Dit hangt af van de omstandigheden van het geval. In de gegeven omstandigheden dient voorshands te worden aangenomen dat Appulsus Vastgoed wel een waarschuwingsplicht had. Van Appulsus Vastgoed mocht redelijkerwijs gevergd worden dat zij [eiser] van tevoren had gewaarschuwd dat niet in riolering was voorzien (buiten het perceel van [eiser] ) Appulsus Vastgoed verkocht immers niet slechts grond. Appulsus Vastgoed was jegens de gemeente Rotterdam contractueel gehouden om te zorgen dat het perceel van [eiser] geschikt werd voor bewoning, en dus op het rioolnet werd aangesloten. Appulsus Vastgoed hoefde een lagere koopprijs te betalen aan de gemeente Rotterdam juist omdat Appulsus Vastgoed zelf moest zorgen dat het perceel van [eiser] geschikt werd voor bewoning. Appulsus Vastgoed wist dus dat zij wanprestatie ging plegen tegenover de gemeente Rotterdam als zij niet zou zorgen voor riolering over het gehele traject. En zij wist ook dat [eiser] tegen het probleem ging oplopen dat er geen aansluiting op het rioolnet zou zijn. Daarvoor had dan van tevoren gewaarschuwd moeten worden. De waarschuwingsplicht gaat in de verhouding tot [eiser] vóór diens onderzoeksplicht.

4.11.

De voorziening zal slechts worden getroffen voor het traject tot aan de grens van het perceel van [eiser] , en dus niet, zoals primair gevorderd, tot in diens woning. Voor het traject op zijn eigen perceel is [eiser] immers contractueel zelf verantwoordelijk.

4.12.

De te treffen voorziening zal niet inhouden dat Appulsus Vastgoed heeft in te staan voor het resultaat. Weliswaar rust op Appulsus Vastgoed een resultaatsverbintenis om te zorgen dat het perceel van [eiser] wordt aangesloten op de riolering, maar het voert te ver, nu Appulsus Vastgoed afhankelijk is van derden om de rioolaansluiting mogelijk te maken, om een dwangsom te verbinden aan het verkrijgen van dit resultaat. Volstaan zal worden met het opleggen van een inspanningsverplichting.

4.13.

Onder de inspanning die Appulsus Vastgoed dient te verrichten moet het volgende verstaan worden:

- ofwel zal Appulsus Vastgoed een vergunning moeten aanvragen bij de gemeente Rotterdam (als Appulsus Vastgoed kiest voor de optie van rioolaansluiting vanaf de openbare weg);

- ofwel zal Appulsus Vastgoed de medewerking van buren moeten verkrijgen (als Appulsus Vastgoed kiest voor de optie van de rioolaansluiting via de tuinen van de buren).

In voorkomend geval zal Appulsus daartoe ook geëigende rechtsmaatregelen (zoals het vragen van een voorlopige voorziening) dienen aan te wenden.

Bij beide opties zal Appulsus Vastgoed, als de vergunning dan wel medewerking is verkregen, vervolgens zorg dienen te dragen voor het met gezwinde spoed daadwerkelijk (doen) aanleggen van de -deugdelijke- aansluiting, terwijl [eiser] zal moeten zorgen voor het gedeelte op zijn perceel. De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat partijen in staat zijn daarover, afhankelijk van de situatie zoals die dan zal blijken te zijn, samen passende afspraken te maken (bijvoorbeeld dat één aannemer alle voorkomende werkzaamheden verricht en partijen de kosten delen); dat leent zich niet voor een beslissing op dit moment en voor dwangsommen is dus zeker geen plaats.

4.14.

Het is aan Appulsus Vastgoed om zelf de keuze te maken tussen beide opties. Het ligt in de rede dat Appulsus Vastgoed [eiser] regelmatig op de hoogte zal houden van de voortgang.

4.15.

Omdat in dat geval een nieuwe, thans niet te beoordelen situatie ontstaat, wordt nu niet voorzien in de mogelijkheid dat Appulsus Vastgoed ook na een (bestuursrechtelijk of civielrechtelijk) voorlopig oordeel geen vergunning, en evenmin permissie van de andere eigenaren heeft verkregen. Dwangsommen worden dan niet verbeurd.

In die situatie zal [eiser] in beginsel zelf ofwel zijn buren, ofwel de gemeente in rechte moeten betrekken.

De dwangsom wordt gesteld op het aanvragen van de vergunning dan wel verkrijgen van de toestemming en zal worden beperkt en gemaximeerd, op na te melden wijze. In de beslissing zal verdisconteerd worden dat een dwangsom niet kan worden verbeurd voordat het vonnis is betekend.

Aan de tweede en derde vorderingen, mede gelet op de toelichting ter zitting op te vatten als subsidiair voorgesteld, wordt niet toegekomen.

4.16.

Appulsus Vastgoed zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [eiser] . Deze kosten worden begroot op € 2.220,08, zijnde € 1.224,- aan salaris advocaat (Liquidatietarief tarief voor een zwaarder kort geding, nu er twee zittingen hebben plaatsgevonden), € 895,- aan griffierecht (een hoger tarief omdat mede sprake is van een geldvordering) en € 101,80 aan explootkosten dagvaarding.

De gevorderde nakosten zijn toewijsbaar op na te melden wijze.

Wettelijke rente is niet toewijsbaar over de nakosten, nu niet van tevoren valt te zeggen wanneer de nakosten gemaakt zullen worden en dus evenmin wanneer het - voor het recht op wettelijke rente vereiste - verzuim zal intreden.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt Appulsus Vastgoed om binnen veertien werkdagen na betekening van dit vonnis:

- hetzij een vergunning voor de aanleg van de riolering aan te vragen bij de gemeente Rotterdam , hetzij, naar keus van Appulsus Vastgoed, toestemming te verkrijgen van die buren wier instemming nodig is voor het doortrekken van de riolering naar het perceel van [eiser] via hun tuinen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- (vijfhonderd euro) per werkdag dat Appulsus Vastgoed in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 50.000,- (vijftig duizend euro),

- na verkrijging van bedoelde vergunning een riolering aan te (laten) leggen op haar kosten, welke riolering is aangesloten op het openbaar riool en loopt tot aan de grens van het perceel van [eiser] (aansluitend op de riolering die [eiser] zelf, op zijn eigen perceel, moet aanleggen),

alles ter zake van het perceel van [eiser] gelegen aan de [adres] (kadastraal bekend Gemeente Overschie , [sectie] ),

5.2.

veroordeelt Appulsus Vastgoed in de proceskosten van [eiser] , tot op heden begroot op € 2.220,08, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening,

5.3.

veroordeelt Appulsus Vastgoed, indien Appulsus Vastgoed niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de proceskostenveroordeling voldoet, tot betaling van € 131,- aan nakosten, verhoogd met € 68,- aan betekeningskosten in het geval betekening van de executoriale titel plaatsvindt,

5.4.

verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2018.

2517/106