Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/532262 / HA ZA 17-753
Vonnis van 23 mei 2018
in de zaak van
GEMEENTE ROTTERDAM,
zetelend te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat: mr. S.M. Conijnenberg te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat: mr. E.F. van 't Hof te Rotterdam.
Partijen zullen hierna gemeente Rotterdam en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 juli 2017 met producties,
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties,
- de brief van 22 november 2017 waarin de comparitie van partijen is bepaald,
- een nieuwe versie van betere kwaliteit van de producties 4, 5 en 7 van [gedaagde] ,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen en de daarin genoemde stukken gehouden op 10 april 2018,
- de brief van [gedaagde] naar aanleiding van de comparitie van partijen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] woont aan de [adres] . De tuin van zijn woning grenst aan het park Rozenburg. In het jaar 2000 is dit park door de gemeente Rotterdam aangewezen als beschermd stadsgezicht en in 2006 als gemeentelijk monument.
2.2.
Naast de tuin van [gedaagde] bevindt zich een perceel groen van ongeveer 40m2, een gedeelte van het perceel kadastraal bekend als KLG00-G-5110 (ged). De ligging van het perceel is ingetekend op het kaartje in productie 14 van de dagvaarding en productie 13 van de conclusie van antwoord (hierna: het perceel).
2.3.
In het kadaster staat de gemeente Rotterdam als eigenaar van het perceel geregistreerd. [gedaagde] heeft het perceel in gebruik.
2.4.
Op 4 december 2015 heeft de gemeente Rotterdam een brief gestuurd aan [gedaagde] met het aanbod om het perceel te kopen. In deze brief staat – voor zover relevant – het volgende:
De gemeente Rotterdam biedt u als woningeigenaar de mogelijkheid om, tegen een gereduceerd tarief, dit bij uw woning liggende stuk openbaar groen in eigendom te verkrijgen. U kunt het extra stukje tuin in eigendom verkrijgen voor € 6.360,-.
(…)
Aanbod accepteren
U hebt drie maanden om te reageren op het aanbod. Wilt u op het aanbod ingaan, dan vult u de contracten en het personaliaformulier volledig in.
(…)
Let op:
Door het ondertekenen van de koopovereenkomst en retourneren van de stukken verklaart u de algemene voorwaarden te hebben ontvangen en sluit u een koopovereenkomst. Hieruit vloeien zowel voor u als voor de gemeente Rotterdam verplichtingen voort.
(…)
2.5.
In de koopovereenkomst is – voor zover relevant – het volgende opgenomen:
Artikel 1
Verkoop en koop van de Onroerende zaak
(…)
5. Indien blijkt dat er sprake is van (onbekende) objecten, waaronder mede te verstaan kabels, leidingen, rioleringen, gebouwen en werken – zowel bovengronds als ondergronds – en/of bezwarende of onbekende rechten zoals bijvoorbeeld erfdienstbaarheden, kan de gemeente, zolang de juridische levering nog niet heeft plaatsgevonden, de overeenkomst zonder enige aanspraak van Contractant op vergoeding ontbinden.
(…)
2.6.
Op 14 december 2015 heeft [gedaagde] telefonisch contact opgenomen met de gemeente Rotterdam. Hij heeft gesproken met mw. [persoon] . Tijdens dit telefoongesprek heeft hij gevraagd naar mogelijkheden om naast het perceel extra grond te kopen.
2.7.
Per brief gedateerd op 10 januari 2016 en door de gemeente ontvangen op 27 januari 2016 heeft [gedaagde] de getekende koopovereenkomstexemplaren aan de gemeente Rotterdam retour gezonden.
2.8.
Op 11 januari 2016 heeft mw. [persoon] namens de gemeente een e-mail gestuurd met – voor zover relevant – het volgende:
Naar aanleiding van de ingebruikname van een perceeltje gemeentegrond heb ik u op 4 december 2015 een aanbieding toegezonden om dit gebruik te legaliseren. Op 14 december 2015 hebt u mij telefonisch verzocht om een aanvullend perceel van ca. 2 meter breed. Ik heb hierover advies gevraagd aan mijn collega’s van der Werf. De huidige tuinuitbreiding is feitelijk niet gewenst aangezien het hier een gedeelte van het Rozenburgpark betreft, hetgeenbeschermd stadsgebiedis. De door u geplaatste erfscheiding staat dus niet op de juiste plek. De gemeente zal u in de gelegenheid stellen om dit gebruik te legaliseren door deze strook aan te kopen, dan mag uw erfscheiding blijven staan waar die nu is aangebracht. Van verdere uitbreiding kan helaas geen sprake zijn. Ik ga ervan uit dat u begrip zult hebben voor deze situatie en zie graag de ondertekende koopovereenkomsten en overige stukken m.b.t. het in gebruik genomen gemeenteperceel van u tegemoet.
2.9.
Per brief gedateerd op 18 januari 2016 en door [gedaagde] op 30 januari 2016 ontvangen heeft de gemeente Rotterdam –voor zover relevant – het volgende aan [gedaagde] bericht:
Door u is een perceel gemeentegrond in gebruik genomen naast uw woning. Met mijn brief van 4 december 2015 heb ik u dit te koop aangeboden. Thans blijkt dat deze aanbieding ten onrechte aan u is gedaan. Hiervoor bied u mijn excuses aan. Omdat het door u in gebruik genomen perceeltje onderdeel is van het Beschermd Stadsgezicht is de gemeente niet bereid om dit perceel aan u uit te geven. Mijn aanbieding van 4 december 2015 trek ik derhalve met deze brief in. Nu is gebleken dat uw afscheiding naast uw kadastrale grens is geplaatst dient u deze afscheiding weer terug te brengen in de juiste plaats. (…). Indien u niet binnen de gestelde termijn uitvoering geeft aan de inhoud van deze brief zal de gemeente Rotterdam handhavend optreden.
2.10.
Per brief van 3 mei 2016 heeft de gemeente Rotterdam de koopovereenkomst voor zover nodig ontbonden met een beroep op artikel 1 lid 5 van de koopovereenkomst.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
De gemeente Rotterdam vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad samengevat :
primair
een verklaring voor recht dat er geen koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen dan wel dat de koopovereenkomst op 3 mei 2016 is ontbonden;
een verklaring voor recht dat geen sprake is van extinctieve verjaring en dat de gemeente eigenaar is van het perceel;
veroordeling van [gedaagde] om binnen twee maanden na het wijzen van het vonnis het perceel te ontruimen en ter beschikking aan de gemeente te stellen op straffe van een dwangsom van EUR 250,- per dag;
subsidiair
4. als het gevorderde onder 1 wordt toegewezen maar het gevorderde onder 2 wordt afgewezen schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad in de vorm van ontruiming van het perceel.
met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3.2.
De gemeente Rotterdam legt hieraan ten grondslag dat de gemeente eigenaar is van het perceel en dat [gedaagde] het perceel onrechtmatig in gebruik heeft genomen.
3.3.
[gedaagde] voert aan dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen door aanbod en aanvaarding. Ontbinding van de koopovereenkomst door de gemeente op grond van artikel 1 lid 5 van de koopovereenkomst is niet mogelijk omdat dit artikel niet van toepassing is op deze situatie. Verder voert [gedaagde] aan dat hij door verjaring eigenaar is geworden van het perceel omdat het perceel al sinds 1992 door zijn rechtsvoorganger in gebruik was.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad samengevat :
primair:
1. te verklaren voor recht dat het perceel door extinctieve verjaring eigendom is geworden van [gedaagde] ;
subsidiair:
2. te verklaren voor recht dat het perceel gelegen achter het groene hekwerk aan de voorzijde van de [adres] maar niet gelegen achter de laatste module van het groene hekwerk zoals gearceerd aangegeven op de kadastrale kaart overgelegd als productie 12 door extinctieve verjaring eigendom is geworden van [gedaagde] ;
meer subsidiair:
3. te verklaren voor recht dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen zoals opgenomen als productie 9 bij de conclusie van antwoord en bij toewijzing van het onder 2 gevorderde dat ten aanzien van het resterende gedeelte een koopovereenkomst tot stand is gekomen;
4. de gemeente te veroordelen het perceel te leveren aan [gedaagde] en te bepalen dat het vonnis ex artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van de op te maken notariële akte tot levering van het perceel voor het geval niet binnen een maand na de dag waarop vonnis wordt gewezen aan de veroordeling wordt voldaan.
3.5.
[gedaagde] legt hieraan ten grondslag dat hij eigenaar is geworden van het perceel omdat het perceel al sinds 1992 door zijn rechtsvoorganger in gebruik was. Verder is tussen [gedaagde] en de gemeente Rotterdam een koopovereenkomst tot stand gekomen waaraan de gemeente Rotterdam gebonden is.
3.6.
De gemeente Rotterdam voert verweer en voert hiervoor aan dat zij [gedaagde] het aanbod heeft gedaan om de grond te kopen maar [gedaagde] dat aanbod heeft verworpen door te informeren naar de mogelijkheid om extra grond te kopen. Daarna heeft
de gemeente een nieuw aanbod gedaan maar dit aanbod is door [gedaagde] niet aanvaard. Subsidiair heeft de gemeente Rotterdam de koopovereenkomst op grond van artikel 1 lid 5 van de koopovereenkomst ontbonden. Volgens de gemeente Rotterdam is geen sprake van verkrijging door verjaring omdat [gedaagde] pas in 2015 het perceel grond in gebruik heeft genomen.
4.De beoordeling
4.1.
Gelet op de samenhang zullen de eis in conventie en de eis in reconventie samen worden besproken.
Koopovereenkomst tot stand gekomen
4.2.
Tussen partijen is ten eerste in geschil of een rechtsgeldige overeenkomst tot stand is gekomen voor de koop van het perceel. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Een aanbod kan worden herroepen, tenzij het een termijn voor de aanvaarding inhoudt.
4.3.
De gemeente Rotterdam heeft op 4 december 2015 een aanbod gedaan aan [gedaagde] om het perceel te kopen met een termijn van 3 maanden om te aanvaarden. Dit aanbod was dus onherroepelijk. [gedaagde] heeft het aanbod vervolgens binnen de gestelde termijn op 10 januari 2016 (door de gemeente ontvangen op 29 januari 2016) aanvaard en daarmee is - in beginsel - een rechtsgeldige koopovereenkomst voor het perceel tot stand gekomen.
4.4.
De gemeente Rotterdam voert aan dat het aanbod al op 14 december 2015 is verworpen door [gedaagde] , omdat hij toen telefonisch heeft geïnformeerd naar de mogelijkheid om extra grond te kopen. [gedaagde] betwist dat hij het aanbod heeft verworpen. Hij heeft bij de gemeente geïnformeerd naar mogelijkheden om meer grond te kopen, maar heeft daarmee het aanbod niet verworpen. Dat blijkt ook uit de e-mail van de gemeente Rotterdam van 11 januari 2016 (zie 2.8).
4.5.
Om te onderbouwen dat het aanbod is verworpen voert de gemeente slechts aan dat [gedaagde] heeft geïnformeerd naar mogelijkheden om extra grond te kopen. Dit is onvoldoende om het oorspronkelijke aanbod te verwerpen. Daarvoor is immers nodig dat het kopen van de extra grond als voorwaarde door [gedaagde] zou zijn gesteld om de overeenkomst te sluiten, maar dat is door de gemeente Rotterdam niet gesteld. Daar komt bij dat in de e-mail van 11 januari 2016 door de gemeente Rotterdam zelf verwezen wordt naar de koopovereenkomst die was meegezonden bij het aanbod van 4 december 2015. Zonder toelichting is voor de rechtbank niet te begrijpen waarom de gemeente Rotterdam verwijst naar een aanbod, als dat aanbod op dat moment al zou zijn verworpen. Nu de gemeente Rotterdam haar stelling dat het aanbod is verworpen niet nader heeft onderbouwd, is dit niet in rechte komen vast te staan en gaat de rechtbank ervan uit dat de koopovereenkomst door aanvaarding van het aanbod door [gedaagde] rechtsgeldig tot stand is gekomen.
Koopovereenkomst ontbonden
4.6.
Tussen partijen staat verder ter discussie of de gemeente Rotterdam de overeenkomst op grond van artikel 1 lid 5 van de overeenkomst heeft ontbonden. In artikel 1 lid 5 van de koopovereenkomst zijn de gronden van ontbinding opgenomen.
4.7.
Voor de beantwoording van de vraag of het mogelijk is de overeenkomst te ontbinden gaat het om welke zin partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan artikel 1 lid 5 mochten toekennen en of het feit dat het perceel is aangewezen als beschermd stadsgezicht en gemeentelijk monument valt onder de in dit artikel opgenomen mogelijkheden tot ontbinding.
4.8.
Het eerste deel van artikel 1 lid 5 van de koopovereenkomst biedt de gemeente Rotterdam de mogelijkheid om een koopovereenkomst te ontbinden als er sprake is van ‘(onbekende) objecten’. Een redelijke uitleg van het begrip ‘objecten’ brengt mee dat het moet gaan om een stoffelijke voorwerp. Dat het moet gaan om een stoffelijk voorwerp blijkt uit de letterlijke betekenis van het begrip object (voorwerp), uit de in het artikel gegeven voorbeelden (kabels, gebouwen) en ook uit de toevoeging dat de objecten zich bovengronds of ondergronds kunnen bevinden. Het zijn van een beschermd stadgezicht of gemeentelijk monument is geen stoffelijk voorwerp en valt dus niet onder het eerste deel van deze bepaling.
4.9.
Volgens het tweede deel van het artikel kan de koopovereenkomst ook ontbonden worden als sprake is van ‘bezwarende of onbekende rechten’. Een redelijke uitleg van het begrip ‘bezwarende rechten’ brengt mee dat het moet gaan om rechten waarmee een verkocht perceel
bezwaardkan zijn, zoals bedoeld in artikel 3:8 BW. Dit is immers de meest gangbare uitleg van het begrip bezwarend. Het gaat dan om de limitatief in de wet geregelde beperkte rechten zoals erfdienstbaarheden of het recht op vruchtgebruik. Dat het gaat om deze beperkte rechten blijkt ook uit het in artikel genoemde voorbeeld van de erfdienstbaarheden. Het zijn van beschermd stadsgezicht of gemeentelijk monument wordt niet beschouwd als een bezwarend recht conform 3:8 BW maar is een publiekrechtelijke status die door de gemeente aan een perceel wordt toegekend. Deze status is ook geen ‘onbekend recht’, zij was al bij de gemeente bekend en ook al in beeld voordat de aanvaarding van het aanbod door [gedaagde] de gemeente had bereikt. De gemeente Rotterdam verwijst in haar e-mail van 11 januari 2016 immers zelf naar de beschermde status van het park maar herhaalt in deze e-mail het aanbod om de grond te verkopen. Ook op grond van het tweede deel van artikel 1 lid 5 is ontbinding door de gemeente Rotterdam niet mogelijk.
bezwaardkan zijn, zoals bedoeld in artikel 3:8 BW. Dit is immers de meest gangbare uitleg van het begrip bezwarend. Het gaat dan om de limitatief in de wet geregelde beperkte rechten zoals erfdienstbaarheden of het recht op vruchtgebruik. Dat het gaat om deze beperkte rechten blijkt ook uit het in artikel genoemde voorbeeld van de erfdienstbaarheden. Het zijn van beschermd stadsgezicht of gemeentelijk monument wordt niet beschouwd als een bezwarend recht conform 3:8 BW maar is een publiekrechtelijke status die door de gemeente aan een perceel wordt toegekend. Deze status is ook geen ‘onbekend recht’, zij was al bij de gemeente bekend en ook al in beeld voordat de aanvaarding van het aanbod door [gedaagde] de gemeente had bereikt. De gemeente Rotterdam verwijst in haar e-mail van 11 januari 2016 immers zelf naar de beschermde status van het park maar herhaalt in deze e-mail het aanbod om de grond te verkopen. Ook op grond van het tweede deel van artikel 1 lid 5 is ontbinding door de gemeente Rotterdam niet mogelijk.
Precedentwerking
4.10.
Dat de overeenkomst niet kan worden ontbonden door de gemeente Rotterdam is ook niet onaanvaardbaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. De gemeente Rotterdam voert aan dat er sprake zal zijn van precedentwerking als gevolg van de verkoop waardoor ook aan anderen moet worden verkocht en het park steeds meer privébezit wordt. Omdat het in dit geval een duidelijke en eenmalige misslag betreft van de gemeente Rotterdam zal de verkoop aan [gedaagde] haar niet door andere bewoners met percelen grenzend aan het park kunnen worden tegengeworpen. Van precedentwerking zal derhalve geen sprake zijn en de verkoop is daarom niet onaanvaardbaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid.
4.11.
Samenvattend is een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand gekomen tussen de gemeente Rotterdam en [gedaagde] die door de gemeente Rotterdam niet kan worden ontbonden. De rechtbank zal in conventie de verklaring voor recht dat de koopovereenkomst niet tot stand is gekomen daarom afwijzen. In reconventie zal de rechtbank de gevorderde verklaring voor recht inzake de koopovereenkomst en de gevorderde levering van het perceel zoals gevorderd toewijzen.
Verjaring
4.12.
Tot slot staat tussen partijen ter discussie of [gedaagde] eigenaar is geworden van het perceel vanwege verkrijgende verjaring.
4.13.
Zoals hiervoor onder r.o. 4.3 en verder door de rechtbank is overwogen, is door aanvaarding door [gedaagde] van het aanbod van de gemeente Rotterdam een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand gekomen. [gedaagde] is aan deze koopovereenkomst gebonden en moet deze nakomen ongeacht de vraag of hij door verjaring al eigenaar was van het perceel. Hij heeft in dit verband ook geen beroep op dwaling gedaan. Nadat de overeenkomst is nagekomen staat niet langer ter discussie of [gedaagde] eigenaar is van het perceel. [gedaagde] heeft om die reden geen belang bij een verklaring voor recht dat hij eigenaar is geworden door verkrijgende verjaring en deze vordering zal worden afgewezen.
4.14.
Ook bij de door de gemeente gevorderde verklaring voor recht in conventie dat er juist geen sprake is van verjaring bestaat geen belang meer, nu de situatie door nakoming van de koopovereenkomst zal worden gelegaliseerd en ook die zal worden afgewezen.
Proceskosten
4.15.
Gelet op het feit dat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af,
in reconventie
5.2.
verklaart voor recht dat de koopovereenkomst zoals opgenomen in productie 9 van de conclusie van antwoord tot stand is gekomen voor het perceel kadastraal bekend gemeente Rotterdam KLG00-G-5110 (ged) zoals ingetekend in het kaartje bij productie 13 bij de conclusie van antwoord van de onderhavige procedure,
5.3.
veroordeelt de gemeente het perceel kadastraal bekend gemeente Rotterdam KLG00-G-5110 (ged) zoals ingetekend in het kaartje bij productie 13 bij de conclusie van antwoord van de onderhavige procedure aan [gedaagde] te leveren en bepaalt dat het vonnis in de plaats treedt van de op te maken notariële akte tot levering van het perceel als niet binnen een maand na datum vonnis aan de veroordeling wordt voldaan,
5.4.
wijst af het anders of meer gevorderde,
in conventie en reconventie
5.5.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. B Krijnen en in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2018.
1629/3048