Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6735087 \ CV EXPL 18-9185
uitspraak: 8 juni 2018
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 6 maart 2018,
gemachtigde: mr. E. Boot te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [plaatsnaam],
gedaagde,
gemachtigde: mr. E.B. Jobse te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Havensteder’ respectievelijk ‘[gedaagde]’.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Tussen Havensteder als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] (‘het gehuurde’).
2.2
Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn de algemene huurvoorwaarden van toepassing. Deze kennen onder meer, voor zover relevant, de volgende inhoud:
“(…)
Artikel 9
Algemene verplichtingen van de huurder
(…)
5 (…) De huurder gebruikt het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de bestemming van woonruimte. De huurder gebruikt het gehuurde, waaronder begrepen alle gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig hun bestemming en wijzigt deze niet. (…)
(…)
7 De huurder onthoudt zich in het gehuurde (…) van het kweken (in de ruimste zin van het woord), drogen of knippen en/of verhandelen van hennepplanten (…).
(…)
9 Indien huurder handelt in strijd met het bepaalde in leden 7 en/of 8 van dit artikel, is hij aan de verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,- te vermeerderen met € 50,- per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 15.000,- onverminderd het recht van de verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst en/of schadevergoeding te vorderen.
(…)”
2.3
Op 4 februari 2018 is door de politie- en gemeenteambtenaren een inval gedaan in het gehuurde en is in een slaapkamer van het gehuurde een hennepplantage met 37 hennepplanten en 32,59 kilogram vochtige henneptoppen aangetroffen. De stroom voor de kwekerij was illegaal afgetapt. Verder zijn 12 armaturen, 11 assimilatielampen, een schakelbord, 18 transformatoren, een koolstoffilter, 7 ventilatoren, een opticlimate, een kachel, 2 waterpompen, een hygro-ph/ec-thermometer en 40 drooghekjes aangetroffen.
2.4
Bij brief van 9 februari 2018 heeft Havensteder [gedaagde] bericht dat zij, gelet op de aangetroffen hennepplantage, de huurovereenkomst wenst te beëindigen en dat [gedaagde] een gerechtelijke procedure kan voorkomen door uiterlijk 16 februari 2018 de huurovereenkomst op te zeggen.
2.5
[gedaagde] heeft bij brief van 12 februari 2018 aan Havensteder medegedeeld dat hij de huurovereenkomst niet opzegt.
3.De vordering
3.1
Havensteder heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen en hem te veroordelen aan haar te betalen een bedrag van € 2.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot de dag van algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3.2
Aan haar vordering heeft Havensteder ten grondslag gelegd dat – verkort weergegeven – [gedaagde] zich in strijd met artikel 7:213 BW niet als goed huurder heeft gedragen en tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene huurvoorwaarden, namelijk artikel 9 leden 5 en 7 van de algemene huurvoorwaarden. [gedaagde] heeft een bedrijfsmatige hennepplantage gehouden in het gehuurde, die risico’s als elektrocutie en brand met zich brengt. Die tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Op grond van artikel 9 lid 9 van de algemene huurvoorwaarden is [gedaagde] een boete ten bedrage van € 2.500,- verschuldigd aan Havensteder. Havensteder hanteert een zerotolerancebeleid ter zake hennep en heeft er belang bij dit beleid te voeren om te voorkomen dat de leefbaarheid in de buurt negatief beïnvloed wordt en verloedering optreedt.
4.Het verweer
4.1
[gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de contractuele boete en heeft verzocht om een eventuele ontruimingstermijn te bepalen op 90 dagen na de betekening van het vonnis. [gedaagde] heeft daartoe – verkort weergegeven – het volgende aangevoerd.
4.2
Hij heeft erkend dat hij een hennepplantage in een slaapkamer in het gehuurde heeft gehad, zoals in de dagvaarding uiteen is gezet. Volgens [gedaagde] bedroeg de hoeveelheid natte henneptoppen in het gehuurde echter niet 32,59 kilo, maar 5,46 kilo. Door een pokerverslaving heeft [gedaagde] schulden gemaakt, die hij niet kon betalen van zijn bijstandsuitkering. Derden hebben hem daarom gedwongen om zijn woning ter beschikking te stellen voor een hennepplantage. [gedaagde] zag geen andere oplossing dan zijn akkoord daarvoor te geven. Ter zake de contractuele boete stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat die boete, naast de ontruiming, onredelijk bezwarend is en in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Ook is die boete in strijd met het ne bis in idem-beginsel vanwege het leedtoevoegende karakter van die boete en het feit dat [gedaagde] al door de strafrechter is vervolgd. De hennepplantage heeft de bestemming van de woning niet veranderd, omdat de plantage slechts 8 weken aanwezig was in de woning.
5.De beoordeling
5.1
Vooropgesteld wordt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. [gedaagde] heeft erkend dat een hennepplantage is gehouden in het gehuurde. De vraag rijst of het houden van de hennepplantage in het gehuurde een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert.
5.2
Vaststaat dat het houden van de hennepplantage in strijd is met artikel 9 lid 5 van de algemene voorwaarden, omdat in strijd met de bestemming van het gehuurde als woonruimte, het gehuurde is gebruikt om een bedrijfsmatige hennepplantage te bedrijven. De stelling van [gedaagde] dat er een kleinere hoeveelheid natte henneptoppen in het gehuurde aanwezig was dan door Havensteder gesteld, doet daar niet aan af. Immers, op grond van de Aanwijzing Opiumwet is er sprake van een bedrijfsmatige teelt bij een hoeveelheid van meer dan vijf hennepplanten en staat vast dat er in het gehuurde 37 hennepplanten zijn aangetroffen. Ook staat vast dat het houden van die hennepplantage in het gehuurde in strijd is met artikel 9 lid 7 van de algemene huurvoorwaarden, bij welke bepaling de huurder is geboden zich te onthouden van het kweken, drogen of knippen en/of verhandelen van hennepplanten. Door het houden van een bedrijfsmatige hennepplantage in het gehuurde is [gedaagde] ook tekortgeschoten in zijn wettelijke verplichting om zich als een goed huurder te gedragen, omdat met de aanwezigheid van een hennepplantage in het gehuurde het risico is gecreëerd dat Havensteder en/of derden daarvan nadeel zouden kunnen ondervinden in de vorm van elektrocutie- en/of brandgevaar. Gelet op het voorgaande wordt dan ook geoordeeld dat het houden van de hennepplantage in het gehuurde meerdere tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert.
5.3
[gedaagde] heeft een beroep gedaan op overmacht. Hij heeft daartoe gesteld dat hij vanwege zijn schulden door derden werd gedwongen de hennepplantage in het gehuurde te houden en geen andere oplossing zag dan zijn akkoord daarvoor te geven. Toerekenbaarheid of verwijtbaarheid is echter geen criterium bij de beoordeling of er sprake is van een tekortkoming. In dit verband wordt zijn verweer dan ook gepasseerd.
5.4
De tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst rechtvaardigen naar het oordeel van de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel leiden. De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde worden dan ook toegewezen en de ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na de datum van dit vonnis.
5.5
Ter zake de contractuele boete wordt het volgende overwogen. De wet bepaalt dat de schuldeiser (Havensteder) geen nakoming kan vorderen van het boetebeding, indien de tekortkoming niet aan de schuldenaar ([gedaagde]) kan worden toegerekend. Nu [gedaagde] een beroep heeft gedaan op overmacht, rijst in dit verband wel de vraag of de tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst aan hem zijn toe te rekenen. Geoordeeld wordt dat de omstandigheden die [gedaagde] omtrent zijn beroep op overmacht heeft gesteld, omstandigheden zijn die voor zijn rekening en risico komen. Zijn beroep op overmacht slaagt dan ook niet. [gedaagde] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Havensteder mag daarom nakoming vorderen van het boetebeding.
5.6
Naar het oordeel van de kantonrechter levert het exploiteren van een hennepplantage in het gehuurde een zodanig ernstige tekortkoming op, dat een boete is gerechtvaardigd. In dit verband rijst de vraag of het boetebeding in artikel 9 lid 9 van de algemene huurvoorwaarden een onredelijk bezwarend beding is in de zin van artikel 6:233 sub a BW.
De kantonrechter neemt bij de beoordeling in aanmerking dat het boetebeding niet voor alle tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst geldt, maar gericht is gesteld op het verrichten van activiteiten betreffende hennep. Een hennepplantage en het verwerken van hennep is niet alleen een strafbaar feit, maar kan ook gevaar en nadelen opleveren zoals elektrocutie- en/of brandgevaar en verloedering van de buurt. Havensteder heeft dan ook een gerechtvaardigd belang om hierop een boete te stellen om zo huurders ervan te weerhouden dergelijke activiteiten in het gehuurde te verrichten en te voorkomen dat de met die activiteiten samenhangende nadelige gevolgen intreden. Gelet hierop acht de kantonrechter de boete van € 2.500,00, dat is ongeveer 3,5 maand huur, geen onevenredig hoge boete. Het boetebeding is dan ook niet onredelijk bezwarend.
5.7
[gedaagde] heeft gesteld dat de boete in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Uit vaste jurisprudentie volgt dat bij de beoordeling van een beroep op de redelijkheid en billijkheid terughoudendheid is geboden. Gesteld noch gebleken is dat er in dit geval uitzonderlijke omstandigheden zijn die dwingen tot een uitzondering op het boetebeding. Het beroep van [gedaagde] op de redelijkheid en billijkheid slaagt dan ook niet.
5.8
De stelling van [gedaagde] dat de boete in strijd is met het ne bis in idem-beginsel miskent dit een strafrechtelijke beginsel is dat toepassing mist in het civiele recht. Een strafrechtelijke veroordeling van [gedaagde] voor het overtreden van de Opiumwet levert geen belemmering op voor een civielrechtelijke veroordeling van [gedaagde] op grond van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Zijn verweer op dit punt slaagt dan ook niet.
5.9
Het voorgaande brengt mee dat het bedrag van € 2.500,00 aan contractuele boete zal worden toegewezen.
5.1
De wettelijke rente over die boete wordt als op de wet gegrond en onbetwist toegewezen vanaf de dag van dagvaarding, omdat voor een andere datum geen deugdelijke grondslag is gesteld.
5.11
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. De verschotten worden vastgesteld op € 99,91 aan explootkosten en € 476,00 aan griffierecht. Aan het salaris van de gemachtigde wordt een punt à € 150,00 toegekend.
6. De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan Havensteder tegen kwijting te betalen € 2.500,00 aan contractuele boete, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 575,91 aan verschotten en € 150,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.M.J. Smits en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
34286