ECLI:NL:RBROT:2018:483

• Datum uitspraak: 25 januari 2018
• Publicatiedatum: 24 januari 2018
• Zaaknummer: ROT 16/6226
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: I. Bouter; M.I. Blagrove; J.A. Monsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling waardering hoekwoning voor WOZ-belastingjaar 2016

De zaak betreft een geschil over de WOZ-waarde van een hoekwoning gelegen te Delft, vastgesteld op €198.000 voor het belastingjaar 2016. Eiseres betwist deze waarde en stelt dat de werkelijke waarde €142.000 bedraagt. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.

De rechtbank overweegt dat de waarde moet worden bepaald op basis van de prijs die een meest biedende koper zou betalen, rekening houdend met de staat van het pand op de waardepeildatum 1 januari 2015. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd waarin vergelijkingsobjecten worden gebruikt, met name een nabijgelegen tussenwoning die recentelijk voor €190.000 is verkocht. Dit verkoopcijfer wordt als doorslaggevend gezien, waarbij rekening wordt gehouden met het feit dat een hoekwoning doorgaans meer waard is dan een tussenwoning.

Eiseres heeft het gebruik van dit vergelijkingsobject betwist, maar de rechtbank acht het aannemelijk dat het object wel op de vrije markt is verkocht. Andere vergelijkingsobjecten in het taxatierapport van verweerder ondersteunen eveneens de vastgestelde waarde. Het taxatierapport van eiseres, dat een lagere waarde voorstaat, is onvoldoende onderbouwd, mede doordat belangrijke kenmerken van de vergelijkingsobjecten ontbreken en de wijze van waardering onduidelijk is.

Ten slotte is het betoog dat de keuken en badkamer gedateerd zijn niet relevant, omdat dit ook geldt voor het belangrijkste vergelijkingsobject en dus in de verkoopprijs is verdisconteerd. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en wijst een proceskostenveroordeling af.

Uitkomst: Het beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €198.000 wordt bevestigd.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Team Bestuursrecht 2

zaaknummer: ROT 16/6226

uitspraak van de meervoudige kamer van 25 januari 2018 in de zaak tussen

[eiseres],

gemachtigde: G. Gieben,

en

de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,

gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté.

Procesverloop

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 31 januari 2016, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Delft (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2016 vastgesteld op € 198.000.

Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 10 augustus 2016 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 december 2017.

Eiseres is ter zitting verschenen bij A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde.

Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Tevens is
R. van Gilse, taxateur van verweerder, ter zitting verschenen.

Overwegingen

1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waarde-peildatum 1 januari 2015 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiseres stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 142.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

2. De onroerende zaak betreft een hoekwoning met een inhoud van ongeveer 230 m³, gelegen op een perceel van 124 m². Het bouwjaar is 1930.

3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van R. Gilse van 16 januari 2017 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.

4.1

De rechtbank acht het verkoopcijfer van [adres 2] van € 190.000,- hierbij doorslaggevend. Ter zitting heeft de taxateur van verweerder verklaard dat hij bij een bezoek aan de onroerende zaak de eigenaar van [adres 2] heeft ontmoet, die hem vertelde dat hij zijn woning van de verhuurder heeft gekocht. Dit zou betekenen dat dit object niet op de vrije markt te koop is aangeboden en om die reden niet bruikbaar zou zijn als vergelijkingsobject. Eiseres heeft dit weerlegd met de verklaring ter zitting dat volgens door haar gemachtigde ingewonnen informatie van de betreffende Delftse NVM-makelaar [adres 2] wel op de vrije markt te koop is aangeboden en verkocht. Dit object is dus wat dat betreft bruikbaar in de vergelijking. [adres 2] is op 11 december 2014 en dus (zeer) dicht bij de waardepeildatum (1 januari 2015) verkocht. Dit object is naast de buurwoning van de onroerende zaak gelegen, zodat het wat ligging betreft – het belangrijkste waardebepalende element – zeer goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Bovendien heeft het hetzelfde bouwjaar, dezelfde inhoud en dezelfde bijgebouwen (berging, dakkapel) als de onroerende zaak.

De onroerende zaak is een hoekwoning, terwijl [adres 2] een tussenwoning is. De rechtbank acht aannemelijk dat een hoekwoning een hogere waarde heeft dan een tussenwoning en dat dat ook hier het geval is, ook omdat de onroerende zaak een groter perceel heeft dan [adres 2] (124 m² om 109 m²). Dit maakt het verschil in waarde tussen de onroerende zaak (€ 198.000,-) en [adres 2] (€ 190.000,-) aannemelijk en onderbouwt ook dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.

Van de overige in het taxatierapport van verweerder vermelde vergelijkingsobjecten is [adres 3] niet bruikbaar, omdat dit object niet op de vrije markt te koop is aangeboden, maar door de zittende huurder van de verhuurder is gekocht. [adres 8] is gelet op het verschil in bouwjaar (1984) met de onroerende zaak (1930) evenmin bruikbaar. De overige twee verkoopcijfers betreffen de objecten [adres 4] en [adres 5], welk laatste object eiser ook als vergelijkingsobject hanteert. Deze twee verkoopcijfers ondersteunen, rekening houdend met de verschillen tussen deze objecten en de onroerende zaak, dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.

5. Het door eiseres overgelegde taxatierapport van B. van der Wielen van 6 juni 2016 maakt het voorgaande niet anders. Ter onderbouwing van de voorgestane waarde van € 142.000,- worden drie verkoopcijfers gebruikt: [adres 6], [adres 7] en [adres 5]. Van het laatste vergelijkingsobject heeft de rechtbank hiervoor al overwogen dat dit steun geeft aan het oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Van de twee overige vergelijkingsobjecten ontbreken in het taxatierapport kenmerken zoals inhoud, perceeloppervlak en staat van onderhoud. Hierdoor is niet duidelijk in hoeverre deze twee objecten vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Bovendien staat in het rapport dat rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten zonder dat inzichtelijk is gemaakt hoe dit is gebeurd.

6. Tot slot baat het betoog van eiseres dat de keuken en de badkamer van de onroerende zaak gedateerd zijn haar niet. Het staat als onbetwist vast dat [adres 2] ten tijde van de aankoop ook in gedateerde staat verkeerde. Dit is dus in het verkoopcijfer verdisconteerd.

7. Het beroep is ongegrond.

8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, voorzitter, en mrs. M.I. Blagrove en J.A. Monsma, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2018.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).