Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6546919 CV EXPL 17-9299
uitspraak: 31 mei 2018
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
in de zaak van:
[eiseres],
wonende te [plaatsnaam],
eiseres,
zelf procederende,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Q Makelaars B.V.,
gevestigd te Dordrecht,
gedaagde,
gemachtigde: mr. K. Baetsen.
Partijen worden hierna aangeduid als [eiseres] en Q Makelaars.
Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 13 december 2017;
de conclusie van antwoord;
het tussenvonnis van 1 maart 2018, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
de aantekening van de griffier dat de comparitie is gehouden op 2 mei 2018;
de overgelegde producties.
Omschrijving van het geschil
De feiten
1. [eiseres] heeft op 1 juni 2016 de woning aan de [straat- en plaatsnaam] (hierna: de woning) gekocht voor een bedrag van € 117.500,--. Q Makelaars trad daarbij op als verkopend makelaar.
2. In de verkoopbrochure van Q Makelaars is onder andere het volgende opgenomen:
‘(…) Genoemde maten zijn opgenomen en gedefinieerd volgens meetnorm NEN2580. (…) De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580. (…) De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting.
(…)
Gebruiksoppervlakte woonfunctie 93 m2 (…)’
3. In de ‘Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580’ (hierna: Meetinstructie) is bepaald dat NVM-makelaars (zo ook Q Makelaars) verplicht zijn om in de verkoopinformatie de netto woonoppervlakte (gebruiksoppervlakte) van een woning te vermelden. De vloeroppervlakte met een hoogte van minder dan 1,5 meter wordt niet tot gebruiksoppervlakte gerekend.
4. Top Media Groep, het door Q Makelaars ingeschakelde bedrijf dat is gespecialiseerd in woningmetingen, heeft ten onrechte de oppervlakte van de woning onder de schuine daken wel meegerekend voor de gebruiksoppervlakte.
5. [eiseres] heeft de woning in juni 2017 weer te koop gezet en vervolgens verkocht voor een bedrag van € 140.000,--. Bij deze verkoop is gebleken dat de gebruiksoppervlakte van de woning volgens de Meetinstructie geen 93 m2, maar 82 m2 bedraagt.
De vordering
6. [eiseres] vordert veroordeling van Q Makelaars bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad tot betaling van:
primair een bedrag van € 10.423,38, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 januari 2018, althans vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
secundair een door de rechter in te schatten bedrag aan schade op grond van artikel 6:97 BW Pro, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 januari 2018, althans vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
de proceskosten.
7. [eiseres] stelt daartoe – samengevat – het volgende.
Q Makelaars heeft jegens haar onrechtmatig gehandeld door de verkeerde meting van het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte van de woning. [eiseres] had een lager of geen bod uitgebracht op de woning als zij had geweten dat sprake was van 82 m2. Het schadebedrag van € 10.423,38 is berekend door het aantal ontbrekende vierkante meters te berekenen als percentage van de hoofdsom en daar een correctie op toe te passen van 25%.
Het verweer
8. Q Makelaars voert – samengevat – als verweer het volgende aan.
Erkend wordt dat de in de verkoopbrochure opgenomen 93 m2 niet in overeenstemming was met de Meetinstructie. [eiseres] heeft echter aangegeven dat zij ten tijde van de aankoop niet bekend was met de Meetinstructie, zodat zij niet bekend was met een verschil tussen een werkelijke woonoppervlakte en een gebruiksoppervlakte volgens de Meetinstructie. Zij moet dus zijn uitgegaan van 93 m2 werkelijke woonoppervlakte en dat is juist. Bovendien heeft zij plattegronden en foto’s van de woning gezien en heeft zij de woning bezichtigd. Zij heeft zich dus een beeld kunnen vormen van de leefruimte van de woning en heeft op basis daarvan de woning gekocht.
Q Makelaars betwist aldus dat zij onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld.
Bovendien heeft [eiseres] geen schade geleden. De zogenaamd ontbrekende 11 m2 zijn door Roodenbrug benut door het plaatsen van een wasmachine, wasdroger, kasten en een bed onder de schuine daken. De schadeberekening wordt eveneens betwist.
Meer subsidiair is sprake van eigen schuld aan de zijde van [eiseres], omdat zij niet zelf onderzoek heeft gedaan naar de vloeroppervlakte.
Beoordeling van het geschil
9. Tussen partijen is niet in geschil dat de in de verkoopbrochure opgenomen 93 m2 niet in overeenstemming was met de Meetinstructie. Naar het oordeel van de kantonrechter gaat het echter (veel) te ver om een enkele foutieve toepassing van de Meetinstructie te beschouwen als een onrechtmatige daad jegens de koper. De vraag is welk vertrouwen [eiseres] in de gegeven omstandigheden in redelijkheid aan de door Q Makelaars gegeven informatie heeft mogen ontlenen. De Meetinstructie is daarbij van belang, maar niet doorslaggevend.
10. Q Makelaars heeft mogelijk met de in de verkoopbrochure opgenomen 93m2 in eerste instantie een zekere – verkeerde – verwachting gewekt bij [eiseres] wat betreft de gebruiksoppervlakte van de woning. Of daadwerkelijk een verkeerde verwachting is gewekt is nog maar de vraag, nu niet is gesteld of gebleken dat [eiseres] bij het inzien van de verkoopbrochure al op de hoogte was van het verschil tussen de werkelijke woonoppervlakte en de gebruiksoppervlakte volgens de Meetinstructie. In de verkoopbrochure is bovendien opgemerkt dat verschillen in meetuitkomsten niet volledig zijn uitgesloten. Vervolgens heeft [eiseres] de woning voorafgaande aan de koop bezichtigd. Zij heeft zich daarmee een beeld kunnen vormen van de werkelijke oppervlakte van de woning en van de schuine daken op de zolderverdieping en de ruimte daaronder. Daarnaast had zij ook plattegronden met maatvoeringen van de verschillende ruimtes van de woning tot haar beschikking. Zij heeft vervolgens de afweging gemaakt om de door haar bezichtigde woning voor de prijs van € 117.500,-- te willen kopen. [eiseres] kan er dan ook geen beroep op doen dat zij er gelet op de verkoopbrochure gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de woning een
volgens de Meetinstructie gemetennetto gebruiksoppervlakte van 93m2 had.
volgens de Meetinstructie gemetennetto gebruiksoppervlakte van 93m2 had.
11. Dat de Meetinstructie niet doorslaggevend is en de omstandigheden een rol spelen, lijkt de NVM ook voor ogen te staan, nu zij over de Meetinstructie het volgende op haar website heeft vermeld (https://www.nvm.nl/hulpbij/taxeren/meetinstructie):
‘De Meetinstructie is bedoeld om een eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. (…) De opgegeven gebruiksoppervlakte is indicatief en kan niet als een garantie worden gezien. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. Omdat koper de situatie ter plaatse heeft bekeken en dus ziet wat hij koopt, maakt het vaak niet uit of de opgegeven grootte afwijkt van de werkelijke grootte. Bovendien wordt de waarde van de woning in de regel niet alleen door de vierkante meters beïnvloed. Ook andere factoren beïnvloeden de waarde van een woning, zoals locatie, voorzieningen en staat van onderhoud. (…)’
12. Tenslotte wordt nog het volgende overwogen. Indien het voor [eiseres] bij de koop van de woning daadwerkelijk van doorslaggevend belang was – zoals zij stelt – dat de volgens de Meetinstructie gemeten netto gebruiksoppervlakte 93m2 was, althans meer dan 90m2, had het op haar weg gelegen om dat duidelijk te maken en concreet vast te leggen. Niet gebleken is dat zij dat heeft gedaan. Ook zou het in dat geval voor de hand hebben gelegen indien zij niet slechts was uitgegaan van de door Q makelaars opgegeven gebruiksoppervlakte, maar een eigen meting had verricht althans had laten verrichten. Dat heeft zij niet gedaan.
13. Gelet op al het voorgaande komt de kantonrechter tot het oordeel dat Q makelaars niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres]. De vordering zal dan ook worden afgewezen.
14. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van Q makelaars begroot op € 600,-- aan salaris gemachtigde. De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
Beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Q makelaars begroot op € 600,-- aan proceskosten, te vermeerderen met de nakosten indien [eiseres] niet binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 75,-- aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,-- aan betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart dit vonnis wat betreft de kosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
773