ECLI:NL:RBROT:2018:5338 - Rechtbank Rotterdam - Ontbinding huurovereenkomsten wegens stelselmatig te laat...

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Zaaknummer: 6691020 CV EXPL 18-7697

Uitspraak: 6 juli 2018

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DOKX B.V., hierna: ‘Dokx’,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres bij exploot van dagvaarding van 26 februari 2018,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. A. Morijn te Gouda,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

INSTANT HOUSING B.V., hierna: ‘Instant Housing’,

gevestigd te Capelle aan den IJssel,

gedaagde,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. A. Heida te Dordrecht.

1.Het verloop van de procedure

1.1

Het procesverloop blijkt uit de volgende processtukken:

 de dagvaarding, met producties;

 de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties;

 het vonnis van 12 april 2018, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;

 de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;

 de brief van 23 mei 2018 van de gemachtigde van Instant Housing, met productie;

 het proces-verbaal van de op 30 mei 2018 gehouden comparitie van partijen en het daarbij door Instant Housing overgelegde rekeningafschrift dat daaraan werd gehecht.

1.2

De datum van de uitspraak van dit vonnis is door de kantonrechter op heden bepaald.

2.De vaststaande feiten

Uitgegaan wordt van de volgende feiten, nu deze enerzijds zijn gesteld dan wel blijken uit de overgelegde stukken en anderzijds zijn erkend of niet althans onvoldoende gemotiveerd zijn bestreden:

2.1

Tussen verhuurder Dokx en huurder Instant Housing is een aantal huurovereenkomsten gesloten ingevolge welke Dokx aan Instant Housing verhuurt:

de woonruimte met bijbehorende parkeerplaats en berging aan de Dokstraat 5 te (3082RK) Rotterdam, tegen een telkens bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van thans € 970,36 per maand,

de woonruimte met bijbehorende parkeerplaats en berging aan de Dokstraat 13 te (3082RK) Rotterdam, tegen een telkens bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van thans € 975,44 per maand,

de woonruimte met bijbehorende parkeerplaats en berging aan de Dokstraat 35 te (3082RK) Rotterdam, tegen een telkens bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van thans € 823,36 per maand,

e woonruimte met bijbehorende parkeerplaats en berging aan de Dokstraat 43 te (3082RK) Rotterdam, tegen een telkens bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van thans € 820,85 per maand,

de woonruimte met bijbehorende parkeerplaats en berging aan de Dokstraat 51 te (3082RK) Rotterdam, tegen een telkens bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van thans € 822,88 per maand, en

de woonruimte met bijbehorende parkeerplaats en berging aan de Dokstraat 83 te (3082RK) Rotterdam, tegen een telkens bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van thans € 1.051,12 per maand.

2.2

Instant Housing verhuurt voormelde woonruimten onder ten behoeve van de huisvesting van arbeidsmigranten.

3.Het geschil

3.1

Dokx heeft bij dagvaarding, onder overlegging van stukken, -
in conventie- gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de onder 2.1 genoemde huurovereenkomsten te ontbinden en Instant Housing te veroordelen tot ontruiming van de woonruimten en tot betaling van de door haar genoemde bedragen, die hierna aan de orde komen, met veroordeling van Instant Housing in de kosten van de procedure.

3.2

Ter toelichting op het gevorderde heeft Dokx -samengevat en voor zover nu van belang- aangevoerd dat Instant Housing op verschillende fronten in gebreke is gebleven en blijft met behoorlijke nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomsten. Zo laat Instant Housing voortdurend huurachterstanden ontstaan en voortbestaan. Berekend tot en met de maand februari 2018 gaat het, voor alle huurovereenkomsten tezamen, om een bedrag van € 12.272,54, waartoe Dokx heeft gewezen op de door haar als productie 2 in het geding gebrachte specificatie, waarop in mindering strekt een kort voor dagvaarding nog ontvangen bedrag van € 5.235,77 zodat € 7.036,77 te betalen resteert. Daarbij heeft zij er voorts op gewezen dat het hier gaat om de derde procedure tegen Instant Housing binnen een jaar tijd, in verband waarmee zij een vonnis van 16 februari 2017 en een vonnis van 17 november 2017 heeft overgelegd. Naast voormeld bedrag en de overeengekomen rente van 1% per maand daarover telkens te rekenen van de dag van verzuim, maakt Dokx jegens Instant Housing aanspraak op een bedrag van € 1.840,- aan buitengerechtelijke kosten, dit bedrag te vermeerderen met btw nu Dokx niet btw-plichtig is. Het (wan)betalingsgedrag van Instant Housing dient te leiden tot ontbinding van de onderhavige huurovereenkomsten. Daarnaast is het zo dat Instant Housing tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van onderhavige huurovereenkomsten doordat zij de betrokken woonruimten onderverhuurt dan wel onderverhuurt aan een partij waarmee Dokx niet heeft ingestemd en meer personen daarin laat verblijven dan op basis van de lokale regelgeving is toegestaan.

3.3

Instant Housing heeft gemotiveerd verweer gevoerd, dat strekt tot afwijzing van het door Dokx gevorderde, met veroordeling van Dokx, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten. Ook heeft zij een tegenvordering ingesteld.
In reconventieheeft Instant Housing gevorderd bij vonnis, voor zover rechtens mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

te bepalen dat de huurprijs voor de woning aan de Dokstraat 83 met ingang van 1 december 2017, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, wordt verlaagd naar een bedrag van € 735,39, althans naar een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, tot het moment waarop de gebreken met betrekking tot de lekkage bij de kozijnen zullen zijn opgeheven, en

te bepalen dat de huurprijs voor de woning aan de Dokstraat 5 met ingang van 1 december 2017, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, wordt verlaagd naar een bedrag van € 679,27, althans naar een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, tot het moment waarop de gebreken met betrekking tot de lekkage bij de kozijnen zullen zijn opgeheven,

met veroordeling van Dokx in de kosten van de procedure.

3.4

Ter toelichting op het gevorderde heeft Instant Housing aangevoerd dat er bij beide woningen sprake is van een lekkage van dien aard dat bij een flinke regenbui het water via de kozijnen naar beneden stroomt, waardoor de bewoners met emmers het water moeten opvangen, met waterschade en schimmelvorming tot gevolg, in verband waarmee Instant Housing wijst op de door haar overgelegde foto’s. Ondanks herhaalde verzoeken heeft Dokx de gebreken en de waterschade niet verholpen zodat Instant Housing aanspraak maakt op een huurprijsvermindering van 30% wegens verminderd huurgenot zolang de gebreken en de schade niet zijn verholpen.

3.5

Dokx heeft de tegenvordering gemotiveerd bestreden. Op hetgeen zij in dat verband naar voren heeft gebracht alsook op hetgeen partijen overigens over en weer ter onderbouwing van de eigen vordering dan wel ter afwering van die van de ander hebben aangevoerd, wordt hierna, voor zover van belang voor de uitkomst van de procedure, teruggekomen.

4.De beoordeling

4.1

De kantonrechter ziet aanleiding eerst de vordering in reconventie te behandelen.

in reconventie

4.2

Vooropgesteld wordt dat artikel 7:207 lid 1 BW Pro de huurder de mogelijkheid biedt om in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen vanaf de dag waarop hij de verhuurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever een restrictieve toepassing voorstaan in die zin dat de vereisten van evenredigheid en een vordering in rechte in de praktijk zullen meebrengen dat slechts een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding tot vermindering van de huurprijs zal zijn.

4.3

Gegeven dat kader moet worden vastgesteld dat Instant Housing de hier aan de orde zijnde woningen niet voor zichzelf gebruikt maar om deze, met instemming van Dokx, onder te verhuren aan een derde (HTC Techniek dan wel Spero Services), die delen daarvan op haar beurt weer onderverhuurt of in gebruik geeft aan arbeidsmigranten. Eén en ander brengt met zich dat het huurgenot van Instant Housing feitelijk daarin bestaat dat zij de woningen ter beschikking kan stellen aan die derde en daarvoor huurpenningen ontvangt.

4.4

Uit hetgeen Instant Housing ter zake naar voren heeft gebracht, kan (echter) niet de conclusie worden getrokken dat zij door de gestelde gebreken in haar aldus aangemerkte huurgenot is aangetast, laat staan in zulk een (substantiële) mate dat er aanleiding bestaat tot huurprijsvermindering. De door haar voorafgaand aan de comparitie van partijen nog in het geding gebrachte overgelegde creditnota aan HTC Techniek is daarvoor niet toereikend, te minder nu daaruit, bij gebrek aan een behoorlijke specificatie, niet blijkt dat deze betrekking heeft op juist de onderhavige twee woningen terwijl deze bovendien is gericht aan HTC Techniek, met wie Instant Housing, zo is namens haar ter comparitie van partijen verklaard, per eind 2017 al geen contractuele relatie meer heeft.

4.5

Hierop stuit de vordering van Instant Housing dan ook af. Hetgeen partijen overigens nog hebben aangevoerd, kan tot geen ander oordeel leiden en behoeft daarom geen (nadere) bespreking.

4.6

Instant Housing wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van de procedure veroordeeld.

in conventie

4.7

Met betrekking tot de door Dokx gevorderde ontbinding van de huurovereenkomsten op grond van het betalingsgedrag van Instant Housing wordt overwogen dat niet in geschil is dat Instant Housing, zowel in het verleden als thans, voor wat betreft elk van de onderhavige huurovereenkomsten stelselmatig verzuimt de ter zake verschuldigde huur steeds tijdig, dat wil zeggen bij vooruitbetaling, te voldoen. Dat blijkt ook wel uit de in zoverre door Instant Housing niet weersproken toelichting van Dokx bij dagvaarding alsook uit de daarbij door Dokx in het geding gebrachte vonnissen van 16 februari 2017 en 17 november 2017.

4.8

Instant Housing heeft zowel in die eerdere procedures als in de onderhavige steeds pas lopende de procedure de huurachterstanden ingelopen. Bovendien heeft Dokx te maken met een huurder die stelselmatig verzuimt, uitdrukkelijk in strijd met hetgeen partijen zijn overeengekomen, de huur steeds bij vooruitbetaling te voldoen en geen beterschap toont ondanks eerdere gerechtelijke procedures. Dergelijk (wan)betalingsgedrag, dat zonder meer een tekortkoming aan de zijde van Instant Housing oplevert, behoeft Dokx niet te dulden, te minder nu het hier bedrijfsmatige huur (en vervolgens onderverhuur van onzelfstandige woonruimte) betreft.

4.9

Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt dit structurele (wan)betalingsgedrag onder de gegeven omstandigheden ontbinding van de in geding zijnde huurovereenkomsten, ook als juist is (waarover hierna meer) dat de huurachterstand inmiddels is teruggedrongen. De door Instant Housing nog aangevoerde omstandigheid dat zij Dokx de huurpenningen eerst in de lopende maand kan betalen omdat zij haar onderhuurinkomsten ook eerst dan ontvangt, behoort tot haar ondernemersrisico en kan daarom niet aan toewijzing van dit onderdeel in de weg staan. Ook de verwijzingen van Instant Housing naar het landelijk beleid van kantonrechters kunnen haar hier niet baten, (reeds niet) omdat dit betrekking heeft op woonruimte die door de huurder zelf gebruikt wordt en niet op, zoals hier het geval, woonruimte die bedrijfsmatig wordt gehuurd om deze onder te verhuren aan derden.

4.1

Hierna zal de ontbinding van de onder 2.1 genoemde huurovereenkomsten dan ook worden uitgesproken en zal Instant Housing tot ontruiming van de betrokken woonruimten worden veroordeeld, met dien verstande dat de ontruimingstermijn, alle omstandigheden in aanmerking nemende, in redelijkheid wordt gesteld op één maand.

4.11

Dokx heeft ter comparitie verklaard dat berekend tot en met de maand mei 2018 de (totale) huurachterstand inmiddels werd teruggebracht tot een bedrag van € 1.067,41, welk bedrag ziet op de huur voor de maand januari 2018 voor het adres Dokstraat 83. Daarbij is overigens ook gebleken dat Instant Housing de huur voor de maand mei 2018 eerst op de dag van de comparitie van partijen en daarmee bijna een maand te laat, heeft betaald.

4.12

Instant Housing heeft op die zitting gesteld dat er geen huurachterstand meer is maar die stelling heeft zij, hoewel dat hier toch op haar weg had gelegen onvoldoende concreet toegelicht en onderbouwd. De kantonrechter gaat dan ook uit van de juistheid van de door Dokx gestelde huurachterstand van € 1.067,41 berekend tot en met de maand mei 2018, welk bedrag hierna wordt toegewezen.

4.13

Daarbij merkt de kantonrechter voor de goede orde op dat Instant Housing ter zitting nog heeft gewezen op een door haar daags daarvoor aan Dokx (gesteld) gedane betaling van € 246,53 met omschrijving ‘openstaande huren sluitend met openstaande postenlijst’. Dokx heeft in reactie daarop niet erkend dit bedrag te hebben ontvangen. Dat neemt evenwel niet weg dat indien en zodra genoemd bedrag door haar is ontvangen, het uiteraard in mindering strekt op hetgeen Instant Housing ingevolge dit vonnis nog aan Dokx is verschuldigd.

4.14

De door Dokx gevorderde -en door Instant Housing niet (afzonderlijk) bestreden- contractuele rente van 1% per maand over de huurachterstand wordt eveneens toegewezen, zij het, in verband met de gewijzigde huurachterstand, als hierna gemeld.

4.15

Ook de door Dokx gevorderde buitengerechtelijke kosten, die door Instant Housing onbetwist zijn gelaten, worden toegewezen, inclusief de daarover verschuldigde btw. In dat verband merkt de kantonrechter op dat Instant Housing, anders dan Dokx, heeft gesteld dat Dokx als ondernemer btw-plichtig is maar, zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, ziet Instant Housing er daarmee aan voorbij dat op grond van artikel 11 lid 1 sub b van Pro de Wet op de Omzetbelasting 1968 voor de verhuur van onroerende zaken een vrijstelling geldt.

4.16

Het voorgaande brengt tevens met zich dat geen bespreking behoeft of er aanleiding bestaat voor ontbinding van de onderhavige huurovereenkomsten wegens een of meer van de andere door Dokx gestelde tekortkomingen van Instant Housing.

4.17

Instant Housing wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van de procedure.

5.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

 veroordeelt Instant Housing om aan Dokx te betalen € 1.067,41 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand mei 2018, vermeerderd met de overeengekomen rente van 1% per maand over het bedrag dat aan huurachterstand heeft uitgestaan telkens gerekend vanaf de vervaldag van de desbetreffende termijn tot aan de dag der voldoening en met een bedrag van € 1.840,-, vermeerderd met btw, aan buitengerechtelijke kosten;

 ontbindt de onder 2.1 sub a tot en met f genoemde huurovereenkomsten tussen partijen en veroordeelt Instant Housing om binnen één maand na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege haar daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Dokx te stellen;

 veroordeelt Instant Housing om aan Dokx te betalen met ingang van de maand juni 2018 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt:

 voor het gehuurde aan de Dokstraat 5 te Rotterdam: € 970,36 per maand,

 voor het gehuurde aan de Dokstraat 13 te Rotterdam: € 975,44 per maand,

 voor het gehuurde aan de Dokstraat 35 te Rotterdam: € 823,36 per maand,

 voor het gehuurde aan de Dokstraat 43 te Rotterdam: € 820,85 per maand,

 voor het gehuurde aan de Dokstraat 51 te Rotterdam: € 822,88 per maand, en

 voor het gehuurde aan de Dokstraat 83 te Rotterdam: € 1.051,12 per maand;

 veroordeelt Instant Housing in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Dokx vastgesteld op € 579,81 aan verschotten en € 500,- aan salaris voor haar gemachtigde;

 verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde;

in reconventie:

 wijst het gevorderde af;

 veroordeelt Instant Housing in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Dokx vastgesteld op € 250,- aan salaris voor haar gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

654