Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 17/110
uitspraak van de meervoudige kamer van 6 juli 2018 in de zaak tussen
[eiser] , eiser,
gemachtigde: G. Gieben,
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, verweerder,
gemachtigde: mr. H.J.M Visscher.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 29 februari 2016, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2016 vastgesteld op € 1.110.000,- en daarmee corresponderende aanslagen onroerende-zaakbelastingen (eigenaar niet woning en gebruiker niet woning) opgelegd. De heffingsmaatstaf voor de aanslag OZB-gebruiker is vastgesteld op € 920.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 25 november 2016 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 februari 2018.
Partijen zijn verschenen, vertegenwoordigd door hun gemachtigden. Tevens is
J.P.W. Hamers, taxateur van verweerder, ter zitting verschenen.
J.P.W. Hamers, taxateur van verweerder, ter zitting verschenen.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om eiser in de gelegenheid te stellen de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 6 februari 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:1134, in het geding te brengen.
Bij faxbericht van 23 februari 2018 heeft eiser deze uitspraak overgelegd.
Verweerder heeft bij brief van 5 maart 2018 zijn reactie hierop gegeven.
Eiser heeft daarop bij brief van 12 maart 2018 gereageerd.
Na daartoe toestemming te hebben ontvangen van partijen heeft de rechtbank het onderzoek op 12 april 2018 gesloten.
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld en of verweerder de heffingsmaatstaf van de aanslag OZB-gebruiker te hoog heeft vastgesteld. Eiser is van mening van wel, verweerder is voor beide onderdelen van mening dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
2. De onroerende zaak betreft een melkveebedrijf met bedrijfswoning, gelegen in het buitengebied tussen de buurtschappen [X] en [Y] .
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Ter zitting heeft eiser zijn beroepsgrond dat de aanslag OZB-gebruiker onjuist is, omdat er in het bestreden besluit meer grond aan de woning is toegekend, ingetrokken, zodat dit thans geen bespreking behoeft.
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder een taxatierapport van J.P.W. Hamers van 23 januari 2017 overgelegd, waarin de waarde is bepaald op basis van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen, met daarnaast een verwijzing naar een viertal verkoopcijfers. Met partijen is de rechtbank van oordeel dat dit een juiste manier is om de waarde te bepalen.
In de taxatiematrix bij dit rapport heeft verweerder aan elk van de drie ‘plaat-/sleufsilo’s’, met hetzelfde archetype (A1002420), hetzelfde bouwjaar (2014) en dezelfde oppervlakte (280 m²), een waarde toegekend van € 7.286, in totaal dus € 21.858,-.
6. Eiser voert aan dat deze drie ‘plaat-/sleufsilo’s’ samen moeten worden gewaardeerd, waarbij rekening moet worden gehouden met een ‘correctie grootte’ vanwege afnemende meerwaarde.
6.1
Tussen partijen is niet in geschil dat de drie silo’s een zelfde archetypecodering, bouwjaar en oppervlakte hebben.
Uit de Taxatiewijzer algemeen volgt dat bij het bepalen van de ‘correctie grootte’ alle WOZ-deelobjecten die behoren tot één WOZ-object en die eenzelfde archetypecodering hebben, in beginsel bij elkaar geteld worden (vergelijk ook de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 6 februari 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:1134).
Het is dan aan verweerder om een afwijking van dit uitgangspunt aannemelijk te maken. Verweerder voert in dat verband aan dat in dit geval sprake is van drie aparte, naast elkaar gelegen silo’s, die ieder voor zich worden gebruikt voor de opslag van gras. Dit legt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gewicht in de schaal tegenover het feit dat sprake is van drie silo’s met een zelfde archetype, bouwjaar, oppervlakte en gebruik. Daarom moeten de drie silo’s samen worden gewaardeerd en moet rekening worden gehouden met een correctie vanwege afnemende meeropbrengst in verband met de (totale) grootte. Verweerder heeft niet betwist dat die correctie in dat geval € 10.000,- bedraagt, zodat ook de rechtbank daar vanuit gaat en aan de plaat/sleufsilo’s een waarde van in totaal € 11.858,- moet worden toegekend. De totale waarde is dus € 10.000,- te hoog vastgesteld. Al gelet hierop slaagt verweerder niet in zijn bewijslast en is het beroep gegrond.
7. Eiser voert verder aan dat in de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen voor de waardepeildatum 1 januari 2015 (hierna: Taxatiewijzer 2015) ter onderbouwing van de kengetallen als meest recente transactiedatum 8 augustus 2014 wordt genoemd en dat, gelet op de slechte marktsituatie van melkveehouderijbedrijven vanaf het derde kwartaal van 2014, ook rekening moet worden gehouden met transacties die in 2015 hebben plaatsgevonden. Deze verkoopcijfers zijn opgenomen in de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen met waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: Taxatiewijzer 2016), aldus eiser.
7.1
Met het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zijn uitspraak van 6 februari 2018 (zie hiervoor in 6.1) stelt de rechtbank vast dat 23 van de 24 onderbouwende marktgegevens in de Taxatiewijzer 2015 in het eerste halfjaar van 2014 zijn gerealiseerd. Verder blijkt uit de onderbouwende marktgegevens in de Taxatiewijzer 2016 dat in 2015 slechts één van de 19 geschoonde koopsommen boven de modelwaarde ligt en dat de drie het dichtst bij de waardepeildatum tot stand gekomen verkopen (op 12, 15 en 16 januari 2015) eveneens onder de modelwaarde liggen. Het ligt naar het oordeel van de rechtbank dan op de weg van verweerder om aannemelijk te maken dat de waardering op basis van de Taxatiewijzer 2015 (desondanks) marktconform is.
Ter onderbouwing dat dit het geval is, heeft verweerder verwezen naar de analyse van een viertal verkoopcijfers. Drie hiervan betreffen geen melkveebedrijf, terwijl uit de verkoopcijfers van de twee Taxatiewijzers Agrarische gebouwen blijkt dat juist in dit specifieke marktsegment sprake was van dalende verkoopprijzen. Deze verkoopcijfers zijn daarom niet bruikbaar. Het verkoopcijfer van [adres 2] in [woonplaats] betreft wel een melkveebedrijf, maar deze onroerende zaak is op 28 april 2016 verkocht. Hieraan kan geen doorslaggevende betekenis worden toegekend, omdat deze transactiedatum te ver van de waardepeildatum is gelegen en omdat dit het enige (resterende) onderbouwende verkoopcijfer is. De conclusie is dat verweerder met onvoldoende bruikbare verkoopcijfers van rond de waardepeildatum heeft onderbouwd dat de in de Taxatiewijzer 2015 opgenomen kengetallen marktconform zijn.
Daarom maakt verweerder ook gelet hierop niet aannemelijk dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Omdat verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd, beoordeelt de rechtbank of eiser de door hem bepleite waarde van € 968.000,- aannemelijk maakt. Dat is niet het geval. Eiser verwijst enkel naar het percentage van 13% als de gemiddelde afwijking van de geschoonde koopsom van de modelwaarde, zoals is vermeld in de Taxatiewijzer 2016. Dit is onvoldoende om de bepleite waarde aannemelijk te maken, al omdat deze 13% geen correctie is op de totale waarde van een object, maar op een aantal onderdelen daarvan.
9. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk maken, stelt de rechtbank deze schattenderwijs vast op € 1.035.000,-, daarbij mede rekening houdend met de lagere waarde van de plaat-/sleufsilo’s en wat partijen verder naar voren hebben gebracht.
10. Het beroep is gegrond. Verweerder dient het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.500,- (voor de bezwaarfase:
1. punt voor het indienen van het bezwaarschrift 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 249,- en wegingsfactor 1; voor de beroepsfase: 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501,- en wegingsfactor 1).
Tevens dient verweerder de kosten van de kadastrale uittreksels van € 7,- te vergoeden.
Van andere kosten die voor vergoeding in aanmerking komen is niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 1.035.000,-;
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslagen onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 46,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.507,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, voorzitter, en mrs. W.P.M. Jurgens en
M.I. Blagrove, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).