Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6751619 CV EXPL 18-1613
uitspraak: 9 augustus 2018
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
in de zaak van
1.[eiser1],
2)
[eiseres 2],
[eiseres 2],
beiden wonende te [plaatsnaam],
eisers,
gemachtigde: M.E. Fehrman, DAS Rechtsbijstand,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaatsnaam],
gedaagde,
gemachtigde: mr. S.C.M. Suijkerbuijk, Rechtsagent B.V..
Partijen worden hierna aangeduid als [eisers] en [gedaagde].
Verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het exploot van dagvaarding van 15 maart 2018, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
de conclusie van repliek, met producties;
de conclusie van dupliek.
Omschrijving van het geschil
1. De feiten
1.1
Op 30 november 2016 hebben [gedaagde] en zijn partner als verkopers en [eisers]. als kopers een (model) NVM-koopovereenkomst ondertekend met betrekking tot de (ver)koop van een woonhuis met toebehoren, gebouwd in 1956, aan de [straat -en plaatsnaam] (hierna: de woning) voor de koopsom van € 465.000,-.
1.2
Voorafgaand aan de koop heeft [eisers]. de woning diverse malen bezichtigd. Op 11 november 2016 is een bouwkundige inspectie uitgevoerd door PerfektKeur B.V. (hierna: PerfektKeur).
1.3
Artikel 6.3 van de NVM-koopovereenkomst luidt:
“6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”
1.4
De levering van de woning heeft op 1 maart 2017 plaatsgevonden.
1.5
SDO Zwijndrecht B.V. heeft op 18 augustus 2017 een offerte inzake herstelwerkzaamheden dak ad € 5.231,28 opgemaakt en toegestuurd aan [eisers].
1.6
Per brief van 28 september 2017 heeft de gemachtigde van [eisers] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor door [eisers] geleden schade.
1.7
SDO Zwijndrecht B.V. heeft op 14 november 2017 een factuur inzake herstelwerkzaamheden waterschade dak gestuurd aan [eisers]. ten bedrag van
€ 3.386,69.
2. De vordering, de grondslag en het verweer
2.1
[eisers]. vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
- een verklaring voor recht dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst;
- [gedaagde] te veroordelen aan hen binnen 8 dagen na betekening van onderhavig vonnis te betalen een bedrag van € 3.386,39, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf een in goede justitie te bepalen datum;
subsidiair:
- een gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 3.386,39;
met veroordeling van [gedaagde] in de buitengerechtelijke incassokosten ad € 48,40 en proceskosten, waaronder rente en nakosten.
2.2
[eisers]. legt het navolgende aan de vordering ten grondslag. Primair is er sprake van non-conformiteit van de woning ex artikel 7:17 BW en artikel 6.3 van de NVM-koopovereenkomst. Bij werkzaamheden begin mei 2017 aan de zijkamer op de eerste verdieping is [eisers]. namelijk op een lekkage gestuit. Als gevolg van de lekkage zijn de binten aan het dakbeschot en de overige constructies verrot en moest het gehele dak worden vervangen. Subsidiair is er sprake van (wederzijdse) dwaling. [gedaagde] heeft zijn mededelingsplicht geschonden door [eisers]. niet mede te delen dat er sprake is geweest van een jarenlange lekkage. [gedaagde] moet hebben geweten van de lekkage want het originele plafond is provisorisch vervangen door purschuim en dichtgemaakt met plastic schroten. Tijdens de bezichtigingen stond er voor de beschadigde muur een rek met prullaria en tijdens de bouwkundige inspectie een kledingrek. Was [eisers]. op de hoogte geweest van het gebrek dan hadden zij of een destructief bouwkundig onderzoek laten uitvoeren of de overeenkomst niet gesloten (onder dezelfde voorwaarden).
2.3
[gedaagde] betwist de vordering en voert daartoe – voor zover relevant – het volgende aan. Er is geen sprake van een gebrek. [gedaagde] heeft meer dan twintig jaar in de woning gewoond en nooit is er sprake geweest van een lekkage. Voor zover er wel sprake is van een lekkage had [gedaagde] in de gelegenheid gesteld moeten worden zelf de schade te kunnen bekijken en de oorzaak te kunnen achterhalen. Hooguit is er sprake geweest van enige beschadigingen aan een dwarsbalk en stucwerk in de hoek van de nok, maar zeker niet van een omvang dat het hele dak vervangen moest worden en er sprake was van een belemmering in het normale gebruik.
Door PerfektKeur is tijdens de bouwinspectie geconstateerd dat de kunststof schroten voor condensatie daarachter kunnen zorgen. Aanbevolen werd deze te vervangen. [eisers]. hebben niets met deze waarschuwing gedaan zodat zij niet aan hun onderzoeksplicht hebben voldaan.
Beoordeling van het geschil
3.1
Partijen zijn in de standaard NVM-koopovereenkomst afgeweken van de (regelende) wettelijke bepaling over non-conformiteit van artikel 7:17 BW zodat deze niet meer van toepassing is. In artikel 6.3 van de NVM-koop-overeenkomst zijn partijen overeengekomen dat het verkochte de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van het verkochte als woonhuis nodig zijn.
3.2
De Hoge Raad heeft met inachtneming van de Haviltex-maatstaf beslist dat bij de uitleg van het begrip “normaal gebruik” in de NVM-koopovereenkomst als uitgangspunt geldt wat daaronder naar gangbaar taalgebruik moet worden verstaan (ECLI:NL:HR:2005: AU2414). Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
Tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] dat er geen sprake was van normaal gebruik heeft [eisers]. geen concrete en specifieke feiten en omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot de conclusie zouden kunnen leiden dat een normaal gebruik van de woning als gevolg van de lekkage in de zijkamer op de eerste verdieping niet mogelijk was, zodat deze stelling van [eisers]. niet slaagt. Immers, het verwijzen naar de offerte en factuur van SDO Zwijndrecht B.V. is onvoldoende nu uit de enkele omschrijving ‘herstelwerkzaamheden daklekkage’ niets blijkt van de aard en de ernst van de lekkage en de aantasting van de dakconstructie. Dit blijkt evenmin uit de in het geding gebrachte (slecht) gekopieerde zwartwit foto’s. Bij conclusie van repliek wordt door [eisers]. weliswaar nog gewezen op een (bij de producties ontbrekend) rapport van SDO Zwijndrecht B.V. maar dan slechts in het kader als onderbouwing van de hoogte van het schadebedrag. Zonder nadere uitleg van [eisers]. – die dus ontbreekt – valt niet in te zien dat in dit rapport inhoudelijke bevindingen staan met betrekking tot de aard en de ernst van de lekkage en de aantasting van de dakconstructie zodat [eisers]. niet in de gelegenheid gesteld wordt dit rapport alsnog in het geding te brengen. De primaire vordering van [eisers]. wordt dan ook afgewezen.
3.3
Door [gedaagde] is aangevoerd dat hij niet wist van een lekkage, dat hij nooit last heeft gehad van een lekkage, dat de kunststof schroten geplaatst zijn na werkzaamheden aan het dak medio 2004/2005, dat hij al die tijd in de woning heeft gewoond en dat er al die tijd een (verrijdbaar) kledingrek heeft gestaan en dat eerst na het weghalen van de schroten door [eisers]. van een lekkage is gebleken. [eisers]. heeft dit niet weersproken zodat in deze procedure er niet van uitgegaan kan worden dat [gedaagde] wist dat er een lekkage was of hiermee bekend zou moeten zijn. [gedaagde] kan dan ook niet verweten worden dat hij daarover geen mededeling heeft gedaan.
Voor zover [eisers]. stelt dat de [gedaagde] de schijn heeft gecreëerd dat er geen gebrek was door een (beschadigde) muur te camoufleren door een rek voor de muur te plaatsen zodat zowel [eisers]. als de bouwkundig inspecteur van PerfektKeur een lekkage niet konden waarnemen, wordt deze stelling verworpen. Op een in het geding gebrachte foto is – buiten dat [gedaagde] betwist dat dit de betreffende muur is – een rek(je) te zien dat niet zodanig groot is dat dat dit de hele muur aan het zicht onttrekt. Daarnaast heeft [gedaagde] zoals hiervoor overwogen onbetwist gesteld dat hij de woning nog in gebruik had en er overal nog meubilair stond en dat het bewuste rekje gemakkelijk aan de kant te schuiven was. Een beroep op artikel 6:228 lid 1 sub b BW gaat dan ook niet op.
3.4
Het beroep op artikel 6:228 lid 1 sub c BW, de wederzijdse dwaling, faalt eveneens en wel om het volgende. Aangenomen dat beide partijen van een onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan, kan een beroep op dwaling toch niet slagen indien het een omstandigheid betreft die in verband met de in het (maatschappelijk) verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. Door [gedaagde] is in dit verband gewezen op het (onvolledig in het geding gebrachte) rapport van PerfektKeur. Door [eisers]. is echter niet betwist dat het rapport de navolgende inhoud heeft:
- op pagina 10 concludeert de bouwkundige dat het dakbeschot in een voldoende conditie verkeert. Op de bijgaande foto is zichtbaar dat de bouwkundige een dakpan optilt om hier onder te kijken. Ondanks dat de bouwkundige aangeeft dat niet het gehele dak op een dergelijke wijze onderzocht kon worden, geeft het oordeel geen enkele aanleiding om schade aan het dakbeschot te vermoeden;
- op pagina 15 concludeert de bouwkundige dat er op diverse plaatsen een afwerking met kunststof schroten is aangebracht. Gewaarschuwd wordt dat deze schroten zorgen voor een
afsluiting waardoor er onvoldoende ventilatie is, waardoor het pvc aan de binnenzijde kan condenseren. Gewaarschuwd wordt voor de mogelijkheid van schimmel en houtrot op niet zichtbare delen;
- op pagina 16 stelt de bouwkundige met betrekking tot het stucwerk aan de wanden dat er ongetwijfeld plaatselijk sprake zal zijn van los stucwerk of beperkte gebreken. Hiervoor kan echter eenvoudig herstel voor worden uitgevoerd, volgens de bouwkundige;
- op pagina 28 wordt geadviseerd de kunststof schroten te vervangen door een andere afwerking als gipsplaten. Aangeraden wordt hiervoor een offerte in te winnen.
Gelet op de inhoud van dit bouwkundig rapport had [eisers]. aanleiding en mogelijkheid zich voor de koop nader te informeren omtrent de staat van de wanden achter de kunststof schroten. Dit is niet gedaan terwijl dit naar verkeersopvatting wel voor rekening van [eisers]. komt. De subsidiaire vordering wordt dan ook eveneens afgewezen.
3.5
De nevenvorderingen delen het lot van de afwijzing.
3.6
[eisers]. wordt hoofdelijk als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] bepaald op
€ 400,- aan salaris voor de gemachtigde.
Beslissing
De kantonrechter:
wijst af de vorderingen van [eisers].;
veroordeelt [eisers]. hoofdelijk – des dat de een betalende de ander zal zijn
bevrijd – in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 400,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.R. Roukema en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
745