Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/545392 / HA ZA 18-192
Vonnis van 5 september 2018
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. H.M. van Eerten te Zwolle,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. J.A.M.A. Sluysmans te 's-Gravenhage.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 14 februari 2018, met producties,
- de conclusie van antwoord,
- het tussenvonnis (per brief) van 9 mei 2018, waarbij een comparitie van partijen is gelast,
- de akte wijziging en vermeerdering van eis,
- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 9 mei 2018.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn broers en hebben tot 1 januari 2009 een maatschap gevormd waarin zij voor gemeenschappelijke rekening en risico een landbouwbedrijf exploiteerden. Tot deze maatschap behoorde onder meer enige percelen bouwgrond, gelegen te Dordrecht aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente Dordrecht sectie Y nummer 573, ter grootte van 8.06 ha (verder: de onroerende zaak).
2.2.
In 2008 zijn partijen overeengekomen dat zij tot ontbinding van de maatschap zouden overgaan. In dat kader hebben zij gezamenlijk opdracht gegeven aan Alfa Accountants en Adviseurs (verder Alfa) voor de begeleiding bij de te maken afspraken.
2.3.
Bij brief aan [eiser] van 27 november 2008 schrijft Alfa – voor zover hier van belang – :
“[…]
U bent bereid in onderling overleg uit de maatschap te treden onder de volgende voorwaarden:
[…]
Voor de gezamenlijk aangekochte grond in Dordrecht ca 8 ha) […] wordt een aparte bepaling opgenomen. Ook voor deze grond bedraagt de looptijd van het vervreemdingsbeding 15 jaar. De voortzetter heeft ten aanzien van deze grond niet de mogelijkheid te herinvesteren. Voor de grond in Dordrecht geldt, omdat deze grond “warmer” ligt en er al besprekingen zijn geweest met de gemeente over de verkoop van de grond, dat u voor 50% wilt delen in de opbrengst. […]
[…]
Wanneer u akkoord kan gaan met deze voorwaarden zullen we de ontbinding van de maatschap op basis van bovengenoemde uitgangspunten verder uitwerken. […].”
Deze brief is door [eiser] voor akkoord ondertekend, waarna Alfa een kopie daarvan aan [gedaagde] heeft toegezonden.
2.4.
De maatschap is ontbonden bij akte van levering van 28 december 2009 verleden door mr. [notaris] , notaris te Liesveld, (verder: de akte). De onroerende zaak wordt in de akte aangeduid als “registergoed sub 5” en is bij de akte voor € 221.500,- aan [gedaagde] toebedeeld.
2.5.
Artikel 6 van de akte (verder: het verrekenbeding) – voor zover hier van belang – luidt:
“[…]
Met betrekking tot het registergoed sub 5 geldt het navolgende verrekenbeding:
1.
Bij:
Bij:
- verkoop en/of eigendomsoverdracht;
- […]
binnen vijftien jaar naéénendertig december tweeduizend achtdoor de verkrijger of zijn rechtsopvolgers onder algemene titel van het hiervoor in eigendom verkregen registergoed sub 5, of een deel daarvan […], is laatstgenoemde verplicht de helft van het verschil tussenenerzijdsde prijs waarvoor het registergoed sub 5 of een deel daarvan wordt vervreemd enanderzijdsde waarde waarvoor het registergoed sub 5 door de verkrijger wordt overgenomen, uit te keren aan de vervreemder, of, ingeval deze mocht zijn overleden, aan diens rechtsopvolgers onder algemene titel.
Gemeld verschil dient nog te worden verminderd met de eventueel door de verkrijger af te dragen inkomstenbelasting, voorzover deze inkomstenbelasting betrekking heeft op het verschil tussen de vrije waarde op het moment van vervreemding en de boekwaarde per éénendertig december tweeduizend acht.
[…]
Het verrekeningbeding is niet van toepassing ingeval verkoop en/of eigendomsoverdracht aan een besloten vennootschap, waarvan verkrijger enig aandeelhouder is, mits de besloten vennootschap de plicht tot verrekening van verkrijger ten opzichte van de heer [eiser] overneemt.
Indien verkrijger overgaat tot ruiling van (een gedeelte van) het registergoed sub 5 dient (een gedeelte van) het registergoed sub 5 te worden getaxeerd op de vrije waarde op dat moment. Verrekend wordt conform lid 1 het verschil tussen de vrije waarde op dat moment en de waarde waarvoor de verkrijger het registergoed sub 5 heeft verkregen.
De waarde van het registergoed sub 5 moet worden vastgesteld door twee onafhankelijke taxateurs gezamenlijk. De benoeming van de taxateurs zal moeten geschieden in onderling overleg. Als geen overeenstemming kan worden bereikt over de benoeming van de taxateurs dient de waardering plaats te vinden op de wijze als door de wet is voorgeschreven in artikel 679 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.”
2.6.
Bij Koninklijk Besluit van 29 juni 2016 is ten name van de gemeente Dordrecht de onroerende zaak ter onteigening aangewezen.
2.7.
Bij vonnis van 7 december 2016 heeft de rechtbank Rotterdam ten behoeve en ten name van de gemeente Dordrecht de vervroegde onteigening van de onroerende zaak uitgesproken. Daarbij is aan [gedaagde] toegekend een voorschot op de schadeloosstelling ter hoogte van € 447.300,- en is bepaald dat de gemeente voor een bedrag van € 49.700,- zekerheid zal stellen. Dit vonnis is op 22 december 2016 in kracht van gewijsde gegaan en is vervolgens ingeschreven in de openbare registers. Voorafgaande aan de inschrijving heeft de gemeente Dordrecht ten titel van schadeloosstelling € 497.000,- aan [gedaagde] voldaan.
2.8.
Tussen [gedaagde] en gemeente Dordrecht is een vaststellingsovereenkomstgesloten. Als gevolg hiervan is de onteigeningsprocedure geëindigd.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert na vermeerdering van eis – samengevat – :
I. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] € 137.750,- te voldoen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 22 december 2017, althans vanaf 10 januari 2018;
II. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure te vermeerderen met forfaitaire nakosten en wettelijke rente
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Partijen verschillen van mening over de vraag of het verrekenbeding van toepassing is bij een onteigening. De vraag die beantwoord moet worden is hoe het verrekenbeding dient te worden uitgelegd. Die uitleg dient te geschieden aan de hand van de Haviltexmaatstaf. Deze maatstaf houdt in dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
4.2.
Volgens de tekst van het verrekenbeding is het van toepassing bij verkoop en/of eigendomsoverdracht. Anders dan bij verkoop, ruil of andere vormen van eigendomsoverdracht is bij onteigening geen sprake van vrijwilligheid. De eigendom van onroerende zaken gaat bij onteigening over door inschrijving van een vonnis waarbij de onteigening is uitgesproken in de openbare registers; de eigendom wordt niet door de eigenaar overgedragen, maar hem ontnomen en de onteigenaar verkrijgt de eigendom niet maar neemt deze. Zuiver juridisch en taalkundig is een onteigening daarom geen eigendomsoverdracht.
4.3.
Niet te verwachten valt dat niet juridisch geschoolden het verschil tussen eigendomsoverdracht en de overgang van eigendom bij onteigening kennen. Evenmin kan er zonder meer van worden uitgegaan dat een algemeen jurist op dat verschil opmerkzaam is.
4.4.
Partijen zijn allebei niet juridisch geschoold. De mogelijkheid van onteigening en het verschil tussen een eigendomsoverdracht en het overgaan van eigendom bij onteigening is niet door een juridisch geschoolde aan partijen voorgelegd. Dat staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken tussen partijen vast.
4.5.
De wederzijdse rechten en verplichtingen zijn in de akte weliswaar, zoals [gedaagde] aanvoert, in detail uitgewerkt, maar dat partijen als commerciële professioneel opererende partijen kunnen worden aangemerkt is niet gesteld en ook niet gebleken.
4.6.
Onder voormelde omstandigheden komt geen groot gewicht toe aan de juridisch en taalkundig beperkte betekenis van het woord eigendomsoverdracht in de akte.
4.7.
Partijen hebben de onroerende zaak gezamenlijk aangekocht.
4.8.
[eiser] heeft voorafgaand aan het opstellen van de akte door middel van de brief van Alfa van 27 november 2008 aan [gedaagde] duidelijk gemaakt dat hij wilde delen in de opbrengst van de onroerende zaak. Dit onder verwijzing naar de interesse van de gemeente Dordrecht voor de onroerende zaak. Uit de omstandigheid dat daarbij eveneens is gewezen op met de gemeente gevoerde besprekingen over de verkoop kan niet worden afgeleid dat [eiser] alleen bij verkoop in de opbrengst wilde delen. Voor die gevolgtrekking is te minder plaats nu tussen partijen expliciet is afgesproken dat
[eiser] ook bij ruil in de meerwaarde zou delen en partijen samen met de gemeente de mogelijkheid van ruil van gronden hadden besproken. Het laatste staat als door
[eiser] gesteld en niet door [gedaagde] weersproken tussen partijen vast.
4.9.
Tussen partijen is expliciet afgesproken dat de onroerende zaak niet onder de herinvesteringsclausule viel.
4.10.
Niets wijst er op dat het woord onteigening tussen partijen is gevallen. Dat, zoals [gedaagde] aanvoert, de notaris daarnaar gevraagd in de stukken niets over onteigening heeft kunnen terugvinden bevestigt dat een onteigening niet tussen partijen aan de orde is geweest.
4.11.
Op grond van de onder 4.7 tot en met 4.10 vermelde feiten en omstandigheden is het logischer dat het de bedoeling van partijen was dat [eiser] ook bij onteigening in de meerwaarde van de onroerende zaak zou delen dan dat dit niet hun bedoeling zou zijn.
Dit betekent dat [gedaagde] er redelijkerwijs rekening mee diende te houden dat [eiser] het verrekenbeding ook van toepassing wilde laten zijn als de onroerende zaak onteigend zou worden.
4.12.
Indien [gedaagde] , zoals hij stelt, vlak voor het passeren van de akte aan de notaris heeft gevraagd of de clausule ook gold in geval van onteigening en dit door de notaris ontkennend is beantwoord, mocht hij op basis van dat antwoord er niet op vertrouwen dat [eiser] er mee instemde dat het verrekening bij onteigening niet van toepassing zou zijn. Immers, naar [gedaagde] zelf stelt was [eiser] daar niet bij en is deze informatie ook niet met hem gedeeld. Het door [gedaagde] aangeboden bewijs van zijn stelling wordt daarom als niet relevant gepasseerd.
4.13.
Op grond van het vorenstaande volgt de rechtbank [eiser] reeds in zijn uitleg dat het verrekenbeding ook bij onteigening van toepassing is. Slechts ten overvloede wordt daarom overwogen dat artikel 21 Rv (van belang zijnde feiten moeten volledig en naar waarheid worden aangevoerd) ook in onteigeningsprocedures van toepassing is. Dat door [gedaagde] en zijn advocaat in de onteigeningsprocedure is verklaard dat het in de akte opgenomen verrekenbeding van toepassing is bij onteigening levert daarom eveneens een aanknopingspunt voor de uitleg van [eiser] op.
4.14.
De vordering is gebaseerd op een gerealiseerde opbrengst van de onroerende zaak van € 497.000. Die opbrengst en de op basis daarvan berekende vordering (€ 497.000,- - € 221.500,- = € 275.500,- : 2 = € 137.750,-) is niet door [gedaagde] bestreden en vindt voldoende steun in de vaststaande feiten. Hetzelfde geldt voor de over de hoofdsom gevorderde rente.
4.15.
Het vorenstaande leidt tot toewijzing van de vordering.
4.16.
Gelet op de familierelatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Hierdoor bestaat geen aanspraak op vergoeding van nakosten.
4.17.
Bij een geldvordering kan de schuldeiser geacht worden belang bij de inning daarvan te hebben. Gelet op de voorafgaande aan de onteigening tussen de (advocaten van) partijen gevoerde correspondentie diende [gedaagde] er reeds bij de onteigening rekening mee te houden dat hij een deel van de door hem ontvangen schadeloosstelling aan [eiser] zou moeten uitkeren. Indien [gedaagde] , zoals hij stelt, alles heeft geherinvesteerd en zijn bedrijfsvoering schade lijdt omdat hij thans aan [eiser] moet betalen is dat dan ook voor zijn rekening en risico. Bovendien geldt dat indien in hoger beroep het vonnis zou worden vernietigd de executie onrechtmatig was en dat [eiser] het op basis daarvan geïncasseerde bedrag dient te restitueren en dat hij aansprakelijk is voor de door de onrechtmatige executie geleden schade. Dat [eiser] daarvoor geen verhaal zal bieden is niet gesteld. Het door [gedaagde] gevoerde verweer tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring van dit vonnis wordt daarom verworpen.
5.De beslissing
De rechtbank
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] € 137.750,00 (zegge: honderdzevenendertigduizend zevenhonderdvijftig euro) te voldoen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 22 december 2017 tot aan de dag van de algehele voldoening;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
bepaalt dat iedere partijen de eigen proceskosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. van Dooren en in het openbaar uitgesproken op 5 september 2018.
2515/2457