ECLI:NL:RBROT:2018:7877

• Datum uitspraak: 5 oktober 2018
• Publicatiedatum: 20 september 2018
• Zaaknummer: 6668205
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.W. Langeler
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding koopovereenkomst wegens tekortkoming in financiering

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 5 oktober 2018 uitspraak gedaan in een geschil tussen een koper en verkoper van een woning. De koper, aangeduid als [gedaagde], had op 30 oktober 2017 een woning gekocht van de verkoper, aangeduid als [eiser], voor een bedrag van € 165.000,00. In de koopovereenkomst was een ontbindende voorwaarde opgenomen die de koper het recht gaf om de overeenkomst te ontbinden indien hij geen financiering kon verkrijgen. De koper diende dit 'goed gedocumenteerd' aan te tonen door middel van afwijzingsbrieven van twee verschillende geldverstrekkende bankinstellingen.

Op 21 december 2017 heeft [gedaagde] aan [eiser] meegedeeld dat hij zijn financiering niet rond kon krijgen en daarbij twee afwijzingsbrieven van banken heeft overgelegd. [eiser] stelde echter dat [gedaagde] niet aan de vereisten van de koopovereenkomst voldeed, omdat hij niet 'goed gedocumenteerd' had aangetoond dat zijn financieringsaanvraag was afgewezen. [eiser] vorderde daarom een boete van 10% van de koopprijs, wat neerkwam op € 16.500,00.

De kantonrechter oordeelde dat [gedaagde] wel degelijk had voldaan aan de voorwaarden voor ontbinding van de koopovereenkomst. De afwijzingsbrieven van de banken waren voldoende om aan te tonen dat hij geen financiering kon verkrijgen. De vordering van [eiser] tot betaling van de boete werd afgewezen, en [eiser] werd veroordeeld in de proceskosten. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat [eiser] aan de veroordeling moet voldoen, ook als hij in hoger beroep gaat.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 6668205 CV EXPL 18-6004

uitspraak: 5 oktober 2018

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [plaatsnaam],

eiser,

gemachtigde: mr. E.B. van den Ouden te Oude-Tonge (gemeente Goeree-Overflakkee),

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [plaatsnaam],

gedaagde,

gemachtigde: mr. R.L. de la Parra te Katwijk.

Partijen worden hierna ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

1. De procedure

De kantonrechter heeft kennisgenomen van:

• de dagvaarding met producties van 8 februari 2018;
• de conclusie van antwoord met producties van 17 april 2018;
• het tussenvonnis van 17 april 2018 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
• het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 11 juni 2018;
• de akte met producties van [gedaagde] van 10 juli 2018;
• de akte met producties van [eiser] van 4 september 2018.

2. De feiten

Er wordt uitgegaan van de volgende feiten:

2.1

[gedaagde] heeft op 30 oktober 2017 van [eiser] voor € 165.000,00 de woning aan de [straat - en plaatsnaam] gekocht.

2.2

In de koopovereenkomst staat, voor zover nu van belang:

artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding

(…)

11.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijke opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

artikel 15 Ontbindende voorwaarden

15.1.

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op
15 december 2017 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van
166.500,00 euro, zegge honderdzesenzestigduizend vijfhonderd euro geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan
marktconform zegge
marktconform , of een rentepercentage niet hoger dan marktconform, of een rentepercentage niet hoger dan
marktconform , bij de volgende hypotheekvorm:
één van de bij de bankinstellingen gehanteerde gebruikelijke hypotheekvormen . Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht.

(…)

15.3.

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de derde werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat twee afwijzingen van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’:
Beargumenteerde afwijzing van 2 verschillende geldverstrekkende bankinstellingen .

2.3

De datum waarop de financiering rond moest zijn is in onderling overleg tussen partijen verschoven. [gedaagde] schrijft in een e-mail aan [eiser] van 21 december 2017, voor zover nu van belang:

In de bijlage stuur ik u 2 afwijzingsbrieven vanuit 2 verschillende geldverstrekkers. Helaas krijg ik mijn financiering niet rond, daar de geldverstrekkers mijn inkomen als niet bestendig / stabiel genoeg beoordelen en de hypotheekaanvraag beiden hebben afgewezen. Middels deze 2 afwijzingsbrieven, wil ik mij beroepen op artikel 15 uit de door ons op 30 oktober 2017 getekende koopakte en de koop ontbinden.

3. Het geschil

3.1

[eiser] stelt dat [gedaagde] niet ‘goed gedocumenteerd’ heeft dat twee banken zijn ver-zoek om financiering van de aankoop van de woning die hij van [eiser] heeft gekocht af-gewezen hebben. [gedaagde] is dus tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en [eiser] vordert daarom op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een boete van 10% van de koopprijs, te weten een bedrag van

€ 16.500,00.

3.2

[gedaagde] voert verweer tegen de vordering.

3.3

Voor zover voor de beoordeling van belang wordt hierna ingegaan op waarmee [eiser] en [gedaagde] de vordering en het verweer daartegen (verder) onderbouwen.

4. De beoordeling

4.1

[gedaagde] kan de koopovereenkomst met [eiser] ontbinden als hij voor een bepaalde da-tum ‘goed gedocumenteerd’ aan [eiser] meedeelt dat hij de financiering voor de aankoop van de woning niet rond krijgt. In de overeenkomst is specifiek opgenomen wat verstaan moet worden onder ‘goed gedocumenteerd’, namelijk een ‘beargumenteerde afwijzing van 2 verschillende geldverstrekkende bankinstellingen’.

4.2

[gedaagde] heeft bij zijn e-mail aan [eiser] van 21 december 2017 (en ter discussie staat niet dat dit tijdig is) brieven gevoegd van Nationale Nederlanden en Hypotrust. Nationale Nederlanden schrijft de hypotheekaanvraag van [gedaagde] af te wijzen omdat deze niet past binnen haar voorwaarden over ‘de stabiliteit van het inkomen’. Hypotrust schrijft de aan-vraag af te wijzen omdat zij ‘onvoldoende vertrouwen [heeft] in de bestendigheid van het inkomen’ van [gedaagde].

4.3

Nationale Nederlanden en Hypotrust beargumenteren in hun brieven waarom zij de hy-potheekaanvraag van [gedaagde] afwijzen. Dit doen zij weliswaar kort, maar niet zodanig kort dat geen goede voorstelling is te maken van de beweegredenen van beide geldverstrekkers. In de koopovereenkomst is níet overeengekomen dat onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan moet worden ‘uitgebreid gemotiveerd en met stukken onderbouwd’. In het geding brengen van de hypotheekaanvragen, zoals [gedaagde] met zijn akte van 10 juli 2018 heeft gedaan, was gelet hierop niet zonder meer noodzakelijk. Er is [gedaagde] niettemin gevraagd dit te doen om te proberen bij [eiser] het kennelijke wantrouwen tegen hem weg te nemen. Of dit gelukt is kan in het midden blijven. Feit is dat [gedaagde] heeft voldaan aan de voorwaarden voor ont-binding van de koopovereenkomst, namelijk het tonen van beargumenteerde afwijzingen van twee verschillende geldverstrekkende bankinstellingen, waaruit blijkt dat hij geen finan-ciering kan krijgen voor de koop van de woning van [eiser]. De door [gedaagde] bij zijn akte van 10 juli 2018 overgelegde nadere correspondentie maakt voldoende duidelijk dat ook voor een bedrag van € 166.500,00 geen financiering kon worden verkregen. [gedaagde] hoeft dan ook geen boete te betalen omdat hij tekortgeschoten zou zijn in de nakoming van de koopovereenkomst. De vordering tot veroordeling van [gedaagde] tot betaling van die boete wordt afgewezen.

4.4

[eiser] is de in het ongelijk gestelde partij. Hij wordt daarom veroordeeld in de kosten van de procedure. Aan salaris voor de gemachtigde van [gedaagde] worden punten toegekend voor de conclusie van antwoord en voor het bijwonen van de comparitie van partijen. Om-dat met de akte van [gedaagde] van 10 juli 2018 alleen een aantal stukken in het geding is ge-bracht, wordt voor die akte geen afzonderlijk salaris voor de gemachtigde toegekend. Eén punt aan gemachtigdensalaris bedraagt gelet op het financiële belang van de zaak € 300,00.

4.5

Voor veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure, waar [eiser] om vraagt, is geen aanleiding. De procedure is op gangbare wijze verlopen en voor [eiser] bestond er geen noodzaak om te procederen.

4.6

Dit vonnis wordt zoals [gedaagde] vordert wat de proceskostenveroordeling betreft ‘uitvoer-baar bij voorraad’ verklaard. Dit betekent dat [eiser] aan de veroordeling moet voldoen, ook als in hoger beroep wordt gegaan tegen dit vonnis.

5. De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de kant van [gedaagde] vastgesteld op € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde van [gedaagde];

verklaart dit vonnis wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

686