Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/557545 / KG ZA 18-957
Vonnis in kort geding van 5 oktober 2018
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
STEBRU ONTWIKKELING B.V.,
HANDELEND VOOR ZICHZELF EN TEVENS ALS GEDELEGEERD ONTWIKKELAAR EN VERTEGENWOORDIGER VAN MATHENESSERDIJK INVESTMENTS B.V.,
HANDELEND VOOR ZICHZELF EN TEVENS ALS GEDELEGEERD ONTWIKKELAAR EN VERTEGENWOORDIGER VAN MATHENESSERDIJK INVESTMENTS B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaten mr. T.M. van Dijk en mr. M.D.N. Jumelet te Den Haag,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te Rotterdam,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonende te Rotterdam,
gedaagden,
verschenen bij gedaagde sub 1., mede namens gedaagde sub 2.
Eiseres en gedaagden zullen hierna Stebru respectievelijk [gedaagde 1] c.s. genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 september 2018;
- de 20 producties van Stebru;
- de mondelinge behandeling op 21 september 2018;
- de pleitnota van Stebru;
- de brief van Stebru d.d. 28 september 2018 en de e-mail van [gedaagde 1] c.s. d.d. 1 oktober 2018, waarin beide partijen te kennen geven geen overeenstemming te hebben bereikt en de voorzieningenrechter verzoeken vonnis te wijzen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Mathenesserdijk Investments B.V. is rechthebbende van percelen, plaatselijk bekend als de Mathenesserdijk/Van Duylstraat te Rotterdam, kadastraal bekend gemeente Delfshaven, sectie H, nrs. 3171 t/m 3181 en 4648 t/m 4653, 3302 en 3303.
2.2.
Op 8 juli 2011 heeft de gemeente Rotterdam een omgevingsvergunning (bouwen) verleend voor het oprichten van een appartementencomplex met daarin 43 appartementen aan de Mathenesserdijk (voorlopig) nummer [huisnummer] . [gedaagde 1] c.s. heeft geen zienswijze, bezwaar- of beroepschrift ingediend. De omgevingsvergunning heeft formele rechtskracht verkregen.
2.3.
[gedaagde 1] c.s. is rechthebbende van het appartementsrecht aan de [adres] te Rotterdam en een parkeerplaats in de parkeergarage onder het appartementencomplex. (kadastraal bekend als Delfshaven sectie H, nr. 4904 resp. A242 (woning) en A135 (parkeerplaats). [gedaagde 1] c.s. is van rechtswege lid van de bij de akte van (hoofd)splitsing en de twee akten van (onder)splitsing opgerichte Vereniging van Eigenaren (de drie VvE’s). De drie VvE’s zorgen voor het onderhoud en het beheer van het appartementencomplex gelegen aan de Mathenesserdijk/Van Duylstraat/Bruijnstraat te Rotterdam.
2.4.
Het onder 2.2. bedoelde nieuwe appartementencomplex grenst onmiddellijk aan het appartementencomplex waar [gedaagde 1] c.s. woonachtig is. Ter realisering van het nieuwe appartementencomplex is het noodzakelijk dat erfdienstbaarheden tussen het bestaande en het nieuw op te richten appartementencomplex worden gevestigd, namelijk:
de erfdienstbaarheid van weg/toegang parkeerkelder;
de erfdienstbaarheid van noodweg/noodtoegang;
de erfdienstbaarheid van (droge) blusleiding;
de erfdienstbaarheid van gemeenschappelijke installaties
(hierna: de erfdienstbaarheden).
2.5.
Op 5 juli 2017 is een (buitengewone) algemene ledenvergadering (ALV) van de drie VvE’s gehouden. Met een volstrekte meerderheid (1 stem tegen, de rest voor) is het voorstel tot vestiging van de erfdienstbaarheden goedgekeurd en is het besluit aangenomen. [gedaagde 1] c.s. heeft geen rechtsmiddelen aangewend tegen dit besluit.
2.6.
Westvest Notarissen te Delft (hierna: de notaris) heeft een concept van de akte tot vestiging van de erfdienstbaarheden opgesteld (productie 7 van Stebru). Daarnaast heeft de notaris voor de verschillende appartementseigenaren een volmacht opgesteld voor het verlijden van de akte houdende erfdienstbaarheden (hierna: de volmacht) en deze op
11 augustus 2018, samen met het concept van de akte, verzonden aan alle appartementseigenaren. Van alle appartementseigenaren behalve [gedaagde 1] c.s. heeft de notaris een ondertekende volmacht retour ontvangen.
2.7.
Stebru heeft [gedaagde 1] c.s. meermaals, o.a. bij brief van 5 juli 2018, verzocht om de volmacht te ondertekenen. [gedaagde 1] c.s. heeft dat geweigerd.
3.Het geschil
3.1.
Stebru vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen om met onmiddellijke ingang na betekening van het te wijzen vonnis mee te werken aan de uitvoering van het VvE besluit van 5 juli 2017, in die zin dat [gedaagde 1] c.s. medewerking verleent aan het verlijden van een daartoe strekkende akte houdende vestiging erfdienstbaarheden ten overstaan van de door Stebru gekozen notaris conform het door de notaris reeds opgestelde concept (productie 7 van Stebru);
II. te bepalen dat, indien en voor zover [gedaagde 1] c.s. nalaat aan de hiervoor genoemde veroordeling te voldoen, aan Stebru vervangende toestemming wordt verleend en te bepalen:
primair dat dit vonnis in de plaats treedt van de akte tot vestiging van de erfdienstbaarheden, althans in de plaats treedt van de akte tot vestiging van de erfdienstbaarheden conform het door de notaris reeds opgestelde concept;
subsidiair dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van degene die tot de rechtshandeling gehouden is tot vestiging van de erfdienstbaarheden, althans voor de vestiging van de erfdienstbaarheden conform het door de notaris reeds opgestelde concept;
III. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen om de door Stebru reeds geleden en te lijden schade te vergoeden, nader op te maken bij staat;
IV. te bepalen dat [gedaagde 1] c.s. een direct opeisbare dwangsom van € 50.000,- verbeurt voor ieder(e) dag(deel) dat hij in gebreke blijft aan het te wijzen vonnis onder het gevorderde I. voldoet, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen dwangsom;
V. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder de nakosten en de wettelijke rente.
3.2.
[gedaagde 1] c.s. voert verweer en concludeert tot afwijzing.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Gelet op het feit dat de oplevering van de eerste appartementen staat gepland voor omstreeks 24 oktober 2018 en het gehele bouwproject in november 2018 dient te zijn opgeleverd, is het spoedeisend belang van Stebru bij haar vorderingen, voor wat betreft het meewerken aan het verlijden van de akte, gegeven. Ten aanzien van de gevorderde veroordeling tot schadevergoeding, op te maken bij staat, heeft Stebru geen apart spoedeisend belang aangevoerd, zodat vordering III., wat daarvan verder zij, reeds om die reden voor afwijzing gereed ligt.
4.2.
Het uitgangspunt is dat [gedaagde 1] c.s. het recht heeft om zijn medewerking aan het vestigen van erfdienstbaarheden te weigeren. Vaststaat echter dat het besluit van de gemeente Rotterdam van 8 juli 2011 om de bouwvergunning voor het nieuwe appartementencomplex te verlenen, onherroepelijk is geworden. Vaststaat ook dat op de ALV van de drie VvE’s van 5 juli 2017 het voorstel tot vestiging van de erfdienstbaarheden rechtsgeldig is aangenomen, welk besluit onherroepelijk is geworden. Dat brengt met zich dat [gedaagde 1] c.s., als lid van de drie VvE’s, op dit moment in beginsel conform het genomen besluit medewerking behoort te verlenen aan het verlijden van de concept-akte tot het vestigen van de erfdienstbaarheden. Dat kan echter anders zijn, indien de bezwaren die [gedaagde 1] c.s. heeft tegen het vestigen van de erfdienstbaarheden zodanig zwaar wegen dat het belang van Stebru (en eventueel anderen) bij het vestigen van de erfdienstbaarheden daarvoor moet wijken.
4.3.
De stelling van Stebru, dat [gedaagde 1] c.s. zijn medewerking weigert vanwege de hoop op financieel gewin, is niet onderbouwd en niet aannemelijk geworden. Ter zitting en in zijn e-mail van 1 oktober 2018 heeft [gedaagde 1] c.s. zijn bezwaren tegen het vestigen van de erfdienstbaarheden nader toegelicht. De onder 3. en 4. bedoelde erfdienstbaarheden (blusleiding en gemeenschappelijke installaties) stuiten niet op bezwaren, het gaat om de onder 1. (erfdienstbaarheid van weg/toegang parkeerkelder) en 2. (noodweg/-toegang) bedoelde erfdienstbaarheden. Ten eerste vreest [gedaagde 1] c.s. het ontstaan van teveel drukte in de parkeergarage, doordat de garage met een aanzienlijk aantal (71) parkeerplekken wordt uitgebreid, terwijl er maar één in- en uitgang is. Daarnaast heeft hij er bezwaar tegen dat de appartementseigenaren van het nieuwe complex vanuit de parkeergarage ook toegang hebben tot de trappenhuizen die leiden naar zijn appartementencomplex. De zorg van [gedaagde 1] c.s. is dat dit leidt tot meer drukte en dus overlast op zijn galerij, aangezien zijn woning zich vlakbij het trappenhuis bevindt.
4.4.
De voorzieningenrechter stelt vast dat in elk geval twee van de vier erfdienstbaarheden (3. en 4.) niet op bezwaren stuiten.
Ten aanzien van erfdienstbaarheid 2. (noodweg/-toegang) komt het bezwaar van [gedaagde 1] c.s. erop neer dat hij vreest dat de erfdienstbaarheid onjuist zal worden gebruikt in die zin dat er geen sprake zal zijn van een noodweg, maar een reguliere alternatieve route, dichtbij zijn woning. Dat is niet de bedoeling van Stebru en ook niet in overeenstemming met de aard van deze dienstbaarheid zoals ook blijkt uit de concept-akte. Gelet op de feitelijke situatie ter plaatse – er is sprake van een doorgaande galerij die van het ene naar het andere complex voert – is de vrees van [gedaagde 1] c.s. op dat punt echter niet onredelijk. Op dat punt is ter zitting, waar Mathenesserdijk Investments B.V., de partij die na oplevering verantwoordelijk zal zijn voor het nieuwe complex, (in de persoon van [naam] ) aanwezig was, een oplossing voorgesteld in die zin dat een slechts van één zijde te openen deur/poortje op de galerij zal worden aangebracht, zodat via een bouwkundige voorziening oneigenlijk gebruik wordt tegengegaan. De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat die voorziening ook daadwerkelijk wordt aangebracht. Dit bezwaar is daarmee voldoende ondervangen.
Wat erfdienstbaarheid 1. (de parkeerkelder) betreft, staat vast dat [gedaagde 1] c.s. zijn eigen parkeerplaats behoudt en dat zijn woning zich aan de andere zijde van het complex bevindt als de in-/uitgang. Dat verandert na ingebruikname van het nieuwe complex en de daaruit in praktische zin voortvloeiende vergroting van de parkeergarage niet. Praktische (bouwkundige) oplossingen voor de door [gedaagde 1] c.s. gevreesde overlast door drukte zijn, in elk geval in het huidige stadium, niet mogelijk. In zoverre heeft [gedaagde 1] c.s. belang, zij het dat dat belang gelet op de onzekere aard daarvan niet zeer zwaar weegt.
4.5.
Het vestigen van de erfdienstbaarheden is niet alleen in het belang van Stebru, doordat zij daarmee haar bouwproject tijdig kan opleveren, maar is ook noodzakelijk voor de bewoners van de 43 nieuwe appartementen. Zij zullen hun appartementen niet kunnen betrekken als het complex niet wordt opgeleverd. Oplevering zonder dat deze kwestie is geregeld, is niet mogelijk. Daarbij komt dat de overige appartementseigenaren van het bestaande complex, zijnde 80 appartementen, in overgrote meerderheid tijdens een daartoe volgens de regels samengeroepen ALV hebben ingestemd en hun volmacht reeds hebben afgegeven aan de notaris. Niet gebleken is dat zij de bezwaren c.q. zorgen van [gedaagde 1] c.s. delen. Weliswaar meent [gedaagde 1] c.s. dat hij op oneigenlijke wijze onder druk is gezet, maar daarvan blijkt niets. Stebru ontkent dat en heeft erop gewezen dat zij ook verbeteringen in de parkeergarage heeft aangebracht. De belangen aan de zijde van Stebru wegen aldus zeer zwaar.
4.6.
In deze situatie wegen de belangen van [gedaagde 1] c.s. niet zwaar genoeg en maakt hij dus oneigenlijk gebruik van zijn recht om medewerking te weigeren. Daarbij is meegewogen dat hij eerder geen juridische stappen heeft ondernomen. In 2011 had [gedaagde 1] c.s., naar eigen zeggen ter zitting, geen bezwaar tegen de bouwvergunning. Toen was al duidelijk dat het nieuwe complex tegen het complex waarin hij woont zou worden aangebouwd. Dat gedaagde sub 1. in 2016 een ernstig ongeval heeft meegemaakt waarvan hij ten tijde van de ALV in juli 2017 nog niet was hersteld, verklaart wellicht dat hij niet ter vergadering was, maar niet dat hij destijds op geen enkele wijze zijn bezwaren heeft kenbaar gemaakt. Geoordeeld wordt dat het belang van [gedaagde 1] c.s. in het onderhavige geval niet opweegt tegen het belang van Stebru en de bewoners van het nieuwe appartementencomplex. De voorzieningenrechter acht het daarbij aannemelijk dat de bouwkundige voorzieningen als ter zitting voorgesteld in voldoende mate aan de bezwaren tegen de erfdienstbaarheid van noodweg tegemoetkomen. Voorts wordt in aanmerking genomen dat het niet zeker is of, in hoeverre en in welke vorm de door [gedaagde 1] c.s. verwachte overlast ten gevolge van de erfdienstbaarheid ter zake van de parkeergarage daadwerkelijk zal optreden. Dat sprake zal zijn van zeer aanzienlijke overlast is, gelet op de positie van de woning van [gedaagde 1] c.s., in elk geval niet aannemelijk.
Dat betekent dat [gedaagde 1] c.s. zal worden veroordeeld om na betekening van het vonnis mee te werken aan het verlijden van de als productie 7 door Stebru overgelegde concept-akte.
4.7.
Gelet op de weigerachtige houding van [gedaagde 1] c.s. om mee te werken, is toewijzing van vordering II. op zijn plaats, in die zin dat de voorzieningenrechter, in het geval [gedaagde 1] c.s. in gebreke blijft aan de veroordeling tot medewerking te voldoen, dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking van [gedaagde 1] c.s. aan het verlijden van de concept-akte tot vestiging van de erfdienstbaarheden.
4.8.
Met de gedeeltelijke toewijzing van vordering II. is een prikkel tot nakoming van de veroordeling in de vorm van een dwangsom niet meer nodig en zal vordering IV. worden afgewezen.
4.9.
Ten overvloede merkt de voorzieningenrechter op dat voor zover gedaagde sub 2. niet deugdelijk is vertegenwoordigd door gedaagde sub 1., haar echtgenoot, jegens haar verstek wordt verleend, nu de dagvaarding conform de eisen aan haar is betekend. De vorderingen jegens haar komen, als niet onrechtmatig of ongegrond, op dezelfde wijze als hiervoor overwogen jegens gedaagde sub 1. ook jegens haar voor toewijzing in aanmerking. Dit vonnis geldt jegens beiden als een vonnis op tegenspraak.
4.10.
De voorzieningenrechter ziet aanleiding om de kosten te compenseren, nu beide partijen ten dele in het ongelijk zijn gesteld en de zitting kennelijk nodig was om nadere afspraken over de invulling van de erfdienstbaarheid van noodweg mogelijk te maken.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om binnen drie werkdagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan het verlijden van de in concept als productie 7 door Stebru overgelegde akte tot het vestigen van de erfdienstbaarheden;
5.2.
bepaalt dat, indien [gedaagde 1] c.s. in gebreke blijft aan de veroordeling onder 5.1. te voldoen, dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking van [gedaagde 1] c.s. aan het verlijden van de onder 5.1 bedoelde akte tot het vestigen van de erfdienstbaarheden;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder van de partijen de eigen kosten draagt;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2018.
2091 / 106