Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 17/4755
uitspraak van de meervoudige kamer van 25 oktober 2018 in de zaak tussen
[eiseres]
gemachtigde: G. Gieben,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2017, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 4.067.000,-. Verweerder heeft eiseres eveneens een aanslag onroerende-zaakbelastingen (ozb) eigenaar naar het tarief van niet-woning opgelegd (de aanslag).
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 23 juni 2017 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juli 2018.
Partijen zijn verschenen, vertegenwoordigd door hun gemachtigden. Verder zijn ter zitting verschenen J.C.M. Schilders, taxateur van verweerder en H.M. Nijzink, taxateur van eiseres.
Overwegingen
1. In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 op het juiste bedrag is vastgesteld. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld en voert (uiteindelijk) aan dat de waarde € 3.599.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Daarnaast was in geschil naar welk tarief de aanslag moet worden opgelegd, maar ter zitting heeft eiseres haar standpunt dat de onroerende zaak moet worden belast naar het tarief van een woning ingetrokken. Daarom is niet meer in geschil dat bij de aanslag het tarief van een niet-woning moet worden aangehouden.
2. De onroerende zaak betreft een verzorgings- en bejaardentehuis gelegen in Schiedam noord. Het bestaat uit een hoofdgebouw uit 1996 met een bruto vloeroppervlak van 6.393 m² en een bijgebouw uit 2009 met een bruto vloeroppervlak van 145 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (Uitvoeringsregeling) wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak.
De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak.
De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van J.C.M. Schilders van 2 februari 2018 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde kan worden bepaald, waar de rechtbank zich bij aansluit.
6. Beide partijen bepalen hun gecorrigeerde vervangingswaarde aan de hand van de taxatiewijzer Verzorging, wat ook de rechtbank een bruikbare methode acht.
De rechtbank stelt verder vast dat de waarde van de grond en de (gecorrigeerde) waarde van het bijgebouw uit 2009 tussen partijen niet in geschil zijn. Bij het bepalen van de waarde van het hoofdgebouw baseren beide partijen zich op het archetype N5150000 en zijn zij het eens over de technische correctie de levensduur en restwaarde van de ruwbouw en afbouw. Daarnaast verschillen partijen bij de functionele correctie niet van mening over de correctie voor verandering in bouwwijze, belemmering in gebruik en de correctie voor excessieve gebruikskosten.
Dit betekent dat het geschil zich toespitst op de vraag welk percentage voor de technische correctie bij de installaties van het hoofdgebouw moet worden aangehouden en op welk percentage de correctie voor economische veroudering van het hoofdgebouw moet worden bepaald.
7. Bij de technische correctie van de installaties van het hoofdgebouw heeft verweerder op de waardepeildatum een levensduurverlenging toegepast van vijf jaar. Eiseres is van mening dat aan de oorspronkelijk ingeschatte levensduur van de installaties van 15 jaar moet worden vastgehouden. Die tijd is inmiddels verstreken, zodat volgens eiseres op de waardepeildatum enkel een restwaarde van 15 % resteert.
7.1
Op de waardepeildatum is de door beide partijen aangehouden verwachte levensduur van 15 jaar verstreken. Dan is in beginsel de restwaarde van de installaties bereikt.
De taxateur van verweerder heeft evenwel ter zitting verklaard dat de onroerende zaak een goed onderhouden gebouw is en dat de gebruiker heeft aangegeven de komende jaren geen plannen te hebben om de installaties te slopen of de onroerende zaak te verlaten. Er is een onderhoudsplan en aan de hand daarvan worden de installaties goed onderhouden. Eiseres weerspreekt dit niet, maar heeft ter zitting aangevoerd dat uit de taxatiewijzer volgt dat enkel sprake kan zijn van een verlenging van de levensduur bij een ingrijpende renovatie.
In de taxatiewijzer Verzorging (waardepeildatum 1 januari 2016) staat op pagina 38 onder meer het volgende:
“Indien een technische installatie aan het eind van de levenscyclus is aangekomen is deze van dusdanige kwaliteit dat deze niet meer (her)gebruikt kan worden zonder ingrijpend onderhoud. Behoudens hergebruik van de basismaterialen (grondstoffen) zal er doorgaans geen andere toepassing van de afgeschreven installatie mogelijk zijn. De ontwikkelingen op het gebied van installaties en/of installatietechnieken, maar ook wijzigingen in bouwmethoden zijn de laatste jaren dusdanig snel dat de huidige aanwezige installaties sneller dan gewenst verouderen.”
De rechtbank kent hier in dit geval geen doorslaggevende betekenis aan toe, omdat de realiteit is dat de installaties in de onroerende zaak nog voldoen aan de wensen van de gebruiker en (goed) onderhouden worden aan de hand van een onderhoudsplan. De rechtbank hecht meer waarde aan de praktijk dan het in de taxatiewijzer opgenomen algemene beeld. Omdat de installaties normaal functioneren en het huidige gebruik daarvan niet op korte termijn zal worden beëindigd, kan de levensduur van de installaties worden verlengd (vergelijk gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20 maart 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:2604). Gelet op het goed functioneren van de installaties en het onderhoudsplan acht de rechtbank een levensduurverlenging van vijf jaar op de waardepeildatum niet onredelijk.
Anders dan eiser betoogt volgt overigens uit de taxatiewijzer Algemeen niet dat een verlenging van de levensduur enkel mogelijk is als er een ingrijpende renovatie heeft plaatsgevonden. Uit hoofdstuk 5 van deze taxatiewijzer (waardepeildatum 1 januari 2016) volgt juist dat bij normaal onderhoud en bij het ontbreken van zicht op spoedige beëindiging van het gebruik een levensduurverlenging in de rede ligt.
8. Tussen partijen is verder in geschil het percentage voor de economische veroudering van het hoofdgebouw. Verweerder stelt dit op 10 %, eiseres houdt een percentage van 15 % aan.
8.1
De economische veroudering is de mate waarin er door technische, economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan de onroerende zaak. Tussen partijen is niet in geschil dat door de ontwikkelingen in de zorgsector en gewijzigde wet- en regelgeving de onroerende zaak niet meer (volledig) voldoet aan de wensen van de gebruiker en eigenaar.
Naar het oordeel van de rechtbank is de bezettingsgraad een goede indicatie van de economische veroudering, zoals ook uit de taxatiewijzer Verzorging volgt. Dit uitgangspunt staat tussen partijen ook niet ter discussie. Ter zitting is gebleken dat niet in geschil is dat in de onroerende zaak tachtig bedden aanwezig zijn, waarvan er acht niet gebruikt worden vanwege aanpassing van die kamers aan, kort gezegd, de nieuwe zorgbehoefte (kort gezegd: verpleging in plaats van verzorging). Dit komt overeen met het door verweerder aangehouden percentage van 10 %. Eiseres maakt niet aannemelijk dat een hoger percentage moet worden aangehouden. Zij wijst er in algemene zin op dat de onroerende zaak niet meer voldoet aan de huidige wet- en regelgeving in de zorg maar zonder vermelding van concrete cijfers die het door haar aangehouden percentage voor economische veroudering van 15 % onderbouwen.
9. Aangezien de overige onderdelen van de waardebepaling op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde niet zijn bestreden, is de conclusie dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
10. Het beroep is ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, voorzitter, en mrs. I. Bouter en J.A. Monsma, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 25 oktober 2018.
griffier voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).