ECLI:NL:RBROT:2018:9381

• Datum uitspraak: 9 november 2018
• Publicatiedatum: 15 november 2018
• Zaaknummer: 6866931
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: H.M. van de Ven
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woning na aantreffen hennepkwekerij

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 9 november 2018 uitspraak gedaan in een geschil tussen de Stichting Vestia en een huurder, aangeduid als [gedaagde]. De zaak betreft de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning van [gedaagde] na het aantreffen van een hennepkwekerij in de woning. De huurder huurde sinds 1 mei 2003 de woning van Vestia, met een huurprijs die per 1 juli 2018 was verhoogd naar € 490,81. Op 5 april 2018 vond de politie bij een inval in de woning 19 hennepplanten en andere materialen die duiden op een hennepkwekerij. Vestia heeft de huurder op 6 april 2018 gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen, maar ontving geen reactie. Vestia vorderde in de procedure de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, alsook betaling van huurverplichtingen en proceskosten.

De kantonrechter oordeelde dat de tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst, door het in de woning aanwezig hebben van een hennepkwekerij, de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De rechter weegt daarbij de belangen van Vestia, die zorg moet dragen voor de leefbaarheid en veiligheid in de omgeving, zwaarder dan de belangen van [gedaagde]. De rechter heeft de vordering van Vestia toegewezen en [gedaagde] veroordeeld om binnen 14 dagen na de uitspraak de woning te ontruimen en de huurverplichtingen te voldoen. Tevens is [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 6866931 \ CV EXPL 18-16357

uitspraak: 9 november 2018

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam ,

in de zaak van

de stichting

Stichting Vestia ,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: M.S.H.M. van Woerkom,

tegen

[gedaagde] ,

woonplaats: [woonplaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. J.M. McKernan.

Partijen worden hierna aangeduid als “Vestia” en “ [gedaagde] ”.

1. Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

• het exploot van dagvaarding van 24 april met producties;
• de conclusie van antwoord met producties;
• het tussenvonnis van 17 juli 2018 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
• de door Vestia op 14 augustus 2018 in het geding gebrachte nadere producties;
• het proces-verbaal van de op 15 augustus 2018 gehouden comparitie van partijen, en
• de aktes van beide partijen ten behoeve van de rolzitting van 11 september 2018.

1.2

De datum voor de uitspraak van dit vonnis is nader bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

2.1

[gedaagde] huurt sinds 1 mei 2003 van Vestia de woning aan de [adres]

te [woonplaats] .

2.2

De maandelijkse huurprijs voor de woning bedroeg tot 1 juli 2018 € 475,13 en bedraagt vanaf 1 juli 2018 € 490,81 inclusief servicekosten en bijkomende kosten.

2.3

Bij een inval in de woning op 5 april 2018 naar aanleiding van een anonieme tip trof de politie een hennepkwekerij aan. Uit het hennepinformatiebericht van de politie van 11 april 2018 blijkt dat zij in de woning onder andere heeft aangetroffen 19 hennepplanten, 80 gram henneptoppen, 2 assimilatielampen, 4 overige lampen, een koolstoffilter, 1 slakkenhuisventilator, diverse ventilatoren en voeding behorende bij hennepteelt.

2.4

Vestia heeft [gedaagde] bij brief van 6 april 2018 gesommeerd om zijn huurovereenkomst op te zeggen vanwege de aangetroffen hennepkwekerij.

2.5

Vestia heeft geen reactie van [gedaagde] op voornoemde brief of een opzegging van de huurovereenkomst van [gedaagde] ontvangen.

3. De vordering

3.1

Vestia heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;

[gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na het in deze te wijzen vonnis de woning te ontruimen en verlaten zoals in de dagvaarding is omschreven;

[gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Vestia te betalen de lopende maandelijkse huurverplichtingen dan wel vervangende schadevergoeding vanaf mei 2018 tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde, een ingegane maand voor een volle gerekend, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van elke termijn;

[gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.

3.2

Aan haar vordering legt Vestia - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met artikel 7:213 en 7:214 BW, alsmede met de algemene voorwaarden, door een in werking zijnde hennepplantage in de woning aanwezig te hebben.

4. Het verweer

[gedaagde] betwist de vordering. Op hetgeen hij in dat kader aanvoert wordt hierna - indien van belang voor de beoordeling - ingegaan.

5. De beoordeling

5.1

Het beoordelingskader van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt gegeven in artikel 6:265 lid 1 BW:
‘Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.’

5.2

Vast staat dat er op 5 april 2018 in de woning van [gedaagde] een hennepkwekerij is aangetroffen met 19 planten. Bij zo’n hoeveelheid wordt er ingevolge het bepaalde in de Aanwijzing Opiumwet in beginsel vanuit gegaan dat er sprake is van beroeps- of bedrijfsmatige teelt. [gedaagde] heeft, ondanks dat hij daartoe in de gelegenheid is gesteld, nagelaten om zijn stelling dat hij de plantjes voor eigen gebruik teelde in verband met zijn medische situatie te onderbouwen. Mede gelet op de mate van professionaliteit van de aangetroffen materialen wordt er in deze procedure daarom vanuit gegaan dat sprake was van bedrijfsmatige teelt. Dat wordt gekwalificeerd als een daad van gevaarzetting en is - conform bestendige jurisprudentie - in strijd met goed huurderschap. Dat levert een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. Daaraan doet niet af dat de stroom legaal is verkregen en dat [gedaagde] (naar eigen zeggen) een opleiding elektrotechniek heeft genoten. Het blijft in het kader van de veiligheid een op amateuristische wijze aangelegde stroomvoorziening, te weten niet door een professioneel bedrijf uitgevoerd. Bovendien is een woning per definitie geen geschikte plek voor een hennepkwekerij, hoe die ook is aangelegd.

5.3

Bij de beantwoording van de vraag of voornoemde tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt spelen alle omstandigheden van het geval een rol. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zijn belang op behoud van de woning dient te prevaleren boven de door Vestia gestelde belangen. Vestia heeft als haar belangen aangevoerd dat zij zorg dient te dragen voor de leefbaarheid en veiligheid in de omgeving van de woning. Zij wenst bovendien haar zero tolerance beleid op het punt van hennepkwekerijen te handhaven, omdat het exploiteren van een hennepkwekerij in een woning slecht is voor het imago van de buurt waarin de woning is gelegen en de verhuurbaarheid van de betreffende woning alsmede omliggende woningen vermindert. De aanwezigheid van de aangetroffen hoeveelheid hennepplanten alsmede het belang van de door Vestia aangevoerde omstandigheden is door [gedaagde] niet weersproken. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij ondanks de aanwezigheid van een hennepkwekerij in de woning zou mogen blijven omdat hij aangewezen is op een sociale huurwoning omdat hij in de bijstand zit, altijd zijn huur op tijd betaalt en zijn ouders om de hoek wonen en hij hen verzorgt. Vestia heeft niet weersproken dat [gedaagde] zijn huur altijd tijdig en volledig heeft voldaan. De juistheid van de overige door [gedaagde] aangevoerde belangen is door Vestia bij gebrek aan wetenschap betwist. Daarop heeft [gedaagde] in het geheel niet gereageerd en ook enige onderbouwing met stukken ontbreekt, zodat niet van de juistheid van de door hem gestelde belangen uitgegaan kan worden. Dat laat onverlet dat ook als daarvan wel uitgegaan kon worden die omstandigheden in deze procedure niet van voldoende gewicht zijn om op te wegen tegen de door Vestia gestelde belangen. Daarbij komt dat de door [gedaagde] aangehaalde jurisprudentie, op grond waarvan volgens [gedaagde] afwijzing van de vordering van Vestia zou moeten volgen, ziet op hennepkwekerijen van 5 tot maximaal 10 planten en daarom reeds gelet op de omvang niet vergelijkbaar is met deze casus. Bovendien spelen alle omstandigheden van het geval altijd een rol bij een belangenafweging, zodat ook om die reden oordelen uit de genoemde uitspraken niet per definitie doorwerken in andere procedures.

5.4

De tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst. Er is niet overtuigend gebleken van (zeer) bijzondere woonomstandigheden die tot het oordeel nopen dat een ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning worden dan ook toegewezen. De ontruimingstermijn wordt vastgesteld op 14 dagen na de datum van dit vonnis.

5.5

Gelet op dit oordeel behoeft de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden geen bespreking. Dat geldt ook voor de opgeworpen vraag of er (ook) sprake is van handelen in strijd met artikel 7:214 BW.

5.6

[gedaagde] heeft de vordering van Vestia om de lopende maandelijkse huurverplichtingen dan wel vervangende schadevergoeding te betalen onweersproken gelaten. Vanuit proceseconomisch oogpunt wordt de gevorderde betaling van huurpenningen vanaf mei 2018 tot de dag van daadwerkelijke ontruiming eveneens toegewezen, zoals hierna bepaald.

5.7

[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.

6. De beslissing

De kantonrechter:

ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis de woning te ontruimen en verlaten met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Vestia te stellen;

veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de maandelijkse huurtermijnen vanaf mei 2018 tot het tijdstip van ontruiming, waarbij een ingegane maand voor een volle wordt gerekend, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van iedere huurtermijn tot de dag van algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia vastgesteld op € 119,00 aan griffierecht, € 99,91 aan dagvaardingskosten en € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.M. van de Ven en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

703