ECLI:NL:RBROT:2018:9529 - Rechtbank Rotterdam - Gemeente Dordrecht behoudt eigendom en vordert ontruiming...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/513689 / HA ZA 16-1081

Vonnis van 24 oktober 2018

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE DORDRECHT,

zetelend te Dordrecht,

eiseres in conventie,

verweerster in voorwaardelijke reconventie,

advocaat mr. J.C. Hol te Dordrecht,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende te Dordrecht,

2.
[gedaagde 2],

wonende te Dordrecht,

gedaagden in conventie,

eisers in voorwaardelijke reconventie,

advocaat mr. A.F. Ammerlaan te Dordrecht.

Partijen zullen hierna de Gemeente en [gedaagden] c.s. genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 20 oktober 2016, met producties;

- de conclusie van antwoord tevens houdende een voorwaardelijke eis in reconventie, met producties;

- het tussenvonnis (in de vorm van een brief) van 1 maart 2017, waarbij een comparitie is gelast;

- de conclusie van antwoord in reconventie tevens wijziging eis in conventie van de zijde van de Gemeente;

- het proces-verbaal van comparitie van 2 juni 2017;

- de akte inhoudende nadere onderbouwing schadevergoeding van de zijde van de Gemeente, met producties;

- de akte uitlaten bewijs tevens overlegging producties tevens antwoordakte van de zijde van [gedaagden] c.s.;

- het proces-verbaal van getuigenverhoor aan de zijde van [gedaagden] c.s. van 16 januari 2018;

- het proces-verbaal van getuigenverhoor aan de zijde van [gedaagden] c.s. van 10 april 2018;

- de conclusie na enquête aan de zijde van de Gemeente;

- de conclusie na enquête aan de zijde van [gedaagden] c.s., met productie;

- de antwoordconclusie na enquête aan de zijde van de Gemeente;

- de antwoordconclusie na enquête aan de zijde van [gedaagden] c.s.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 5 augustus 1994 hebben [gedaagden] c.s. een overeenkomst gesloten met Peter Stok Rotterdam B.V. (rechtsvoorganger van Proper Rotterdam B.V., hierna zonder onderscheid: de projectontwikkelaar), waarbij [gedaagden] c.s. een perceel grond – thans bekend als [adres] – (hierna: het perceel) te Dordrecht hebben gekocht van de projectontwikkelaar (hierna: de koopovereenkomst). Het perceel is in de overeenkomst als volgt omschreven:

“een perceel bouwterrein gelegen in het Burgemeester Beelaertspark te Dordrecht kadastraal bekend Gemeente Dubbeldam. Sectie [sectie] nummers [nummer 1] en [nummer 2] gedeeltelijk. groot ca. 360 m² kavel 3”.

2.2.

Het perceel is aan [gedaagden] c.s. geleverd bij op 18 augustus 1994 verleden notariële akte (hierna: de leveringsakte). De leveringsakte vermeldt onder meer het volgende:

“een perceel bouwgrond, gelegen te Dordrecht in het plan Burgemeester Beelaertspark, uitmakende een gedeelte ter grootte van circa drie are en zestig centiare of zoveel meer of minder als na kadastrale uitmeting zal blijken van het perceel kadastraal bekend als gemeente Dubbeldam, sectie [sectie] nummer [nummer 3] , zoals schetsmatig met het nummer 3 is aangegeven op een aan deze akte gehechte door de comparanten gewaarmerkte situatietekening,

[…]

Artikel 6

Indien het verkochte perceel grenst of zal gaan grenzen aan een waterpartij zal door of vanwege en op kosten van de verkoper worden zorggedragen voor het aanbrengen van een beschoeiing ter plaatse van de waterpartij. De beschoeiing en de daaronder gelegen grond gaan in eigendom over op de koper van het desbetreffende perceel grond, die verplicht is zorg te dragen voor de instandhouding van de beschoeiing. Het onderhoud van de beschoeiing zal geschieden door en voor rekening van de koper.”

2.3.

[gedaagden] c.s. hebben op het perceel een woning laten bouwen en een tuin aangelegd tot aan het water.

2.4.

Op 23 oktober 2000 heeft de Gemeente [gedaagden] c.s. bij brief benaderd, waarbij de Gemeente heeft medegedeeld dat [gedaagden] c.s. een stuk grond aan het water (hierna: de strook grond), dat achter het perceel van [gedaagden] c.s. ligt en eigendom van de Gemeente is, als tuin in gebruik hebben genomen. In de brief heeft de Gemeente [gedaagden] c.s. een aanbod gedaan tot het overnemen van de strook grond ad 52 m² voor een koopprijs van ƒ 150,- per m².

2.5.

Bij brief van 21 maart 2014 heeft de Gemeente [gedaagden] c.s. wederom aangegeven dat [gedaagden] c.s. de strook grond onrechtmatig in gebruik hebben genomen. In voornoemde brief heeft de Gemeente een aanbod gedaan om de strook grond aan [gedaagden] c.s. over te dragen tegen betaling van een bedrag van € 11.340,-. De Gemeente heeft er voorts op gewezen dat [gedaagden] c.s. de strook grond in oorspronkelijke staat dienden terug te brengen, indien zij de grond niet zouden kopen.

2.6.

Partijen zijn op 15 september 2014 met elkaar in gesprek gegaan. In het daarvan door de Gemeente opgemaakte verslag is onder meer vermeld dat [gedaagden] c.s. het standpunt hebben ingenomen dat uit de koopovereenkomst en artikel 6 van Pro de leveringsakte volgt dat de strook grond in 1994 hun eigendom is geworden en dat het Kadaster een fout heeft gemaakt. De Gemeente heeft gewezen op de aan de leveringsakte gehechte situatietekening die duidelijk maakt dat de strook grond niet bij het perceel hoort.

2.7.

[gedaagden] c.s. hebben op 8 oktober 2014 een brief gestuurd aan de Gemeente en hun standpunt – dat de strook grond in 1994 hun eigendom is geworden – gehandhaafd. Teneinde het geschil met de Gemeente tot een einde te brengen waren [gedaagden] c.s. bereid de strook grond over te nemen, in welk verband zij hebben voorgesteld de koopprijs van de strook grond in maandelijkse termijnen van € 300,- aan de Gemeente te betalen.

2.8.

De Gemeente heeft bij brief van 11 februari 2015 aangegeven niet akkoord te gaan met het voorstel van [gedaagden] c.s. In haar brief heeft de Gemeente een tegenvoorstel gedaan, inhoudende dat de strook grond voor een prijs van € 10.820,- aan [gedaagden] c.s. zou worden overgedragen en door hen in twee jaar zou worden afbetaald, zulks onder de voorwaarde dat in de periode tot de overdracht de strook grond zou worden gehuurd door [gedaagden] c.s. voor een bedrag van in totaal € 432,80 voor de gehele huurperiode. Dit voorstel is niet geaccepteerd door [gedaagden] c.s.

2.9.

In de periode 9 maart 2015 – 4 augustus 2015 hebben partijen diverse malen schriftelijk contact gehad. Partijen hebben geen overeenstemming kunnen bereiken.

2.10.

De advocaat van de Gemeente heeft [gedaagden] c.s. bij brief van 29 juli 2016 gesommeerd de strook grond te ontruimen vóór 5 september 2016. [gedaagden] c.s. hebben hier geen gevolg aan gegeven.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

De Gemeente vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

i. voor recht te verklaren dat de Gemeente eigenaar is van de strook grond, zoals aangegeven op de als productie 2 overgelegde situatietekening (kadastrale aanduiding: [naam 1] );

[gedaagden] c.s. te veroordelen de onder i bedoelde strook grond op uiterlijk 1 december 2016 dan wel op een nader door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden of bevindt, te verlaten, ontruimd te houden en ter vrije beschikking te stellen van de Gemeente, op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag dat [gedaagden] c.s. hiermee in gebreke blijven, en met machtiging van de Gemeente om, indien [gedaagden] c.s. nalatig blijven aan het voormelde te voldoen, dit zelf te doen uitvoeren op kosten van [gedaagden] c.s., zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie, en desgewenst onder zodanige voorwaarden als de rechtbank zal beoordelen;

Subsidiair

[gedaagden] c.s. te veroordelen de strook grond in eigendom over te dragen aan de Gemeente dan wel tot het betalen van een schadevergoeding ad € 10.820,- (exclusief kosten koper);

Primair en subsidiair

[gedaagden] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente als deze niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening, alsmede in de nakosten.

3.2.

Het verweer van [gedaagden] c.s. strekt tot afwijzing van de vorderingen en veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in voorwaardelijke reconventie

3.4.

[eisers] c.s. vorderen om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

i. voor recht te verklaren dat [eisers] c.s. eigenaar zijn van de strook grond;

de Gemeente te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan het wijzigen van de bij het Kadaster bekende gegevens omtrent de eigendom van de strook grond dan wel de perceelgrens van het perceel van [eisers] c.s. (voor zover vereist), zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of deel daarvan dat de Gemeente daarmee in gebreke blijft;

voor zover het gebruik van de strook grond door [eisers] c.s. onrechtmatig is en er geen sprake is van verjaring of rechtsverwerking:

Primair

- de Gemeente te gebieden het voortgezet gebruik van de strook grond door [eisers] c.s. en/of hun eventuele rechtsopvolgers toe te staan op grond van bruikleen;

Subsidiair

- de Gemeente te gebieden binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis met betrekking tot de strook grond ten gunste van [eisers] c.s. en/of hun eventuele rechtsopvolgers een recht van erfdienstbaarheid – strekkende tot ongestoord exclusief gebruik van de strook grond – te vestigen (met inbegrip van inschrijving in de openbare registers), op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of deel daarvan dat de Gemeente daarmee in gebreke blijft;

- de hoogte van de eventueel door [eisers] c.s. aan de Gemeente te betalen vergoeding voor de verkrijging van erfdienstbaarheid te bepalen op nihil, dan wel op een door de rechtbank in goede justitie te betalen bedrag;

Meer subsidiair

- de waarde van de strook grond te bepalen op nihil, dan wel op een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag en te bepalen dat de Gemeente gehouden is de strook grond tegen vergoeding van die waarde aan [eisers] c.s. over te dragen binnen dertig dagen vanaf de dag dat [eisers] c.s. schriftelijk aan de Gemeente kenbaar maken dat zij de strook grond voor een prijs gelijk aan die waarde willen kopen van de Gemeente;

de Gemeente te veroordelen in de proceskosten.

3.5.

Het verweer van de Gemeente strekt tot afwijzing van de vorderingen en veroordeling van [eisers] c.s. in de proceskosten.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie

inleiding

4.1.

De Gemeente heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat zij eigenaar is van de strook grond en dat [gedaagden] c.s. deze strook zonder recht of titel in gebruik heeft genomen. De Gemeente verlangt dat [gedaagden] c.s. de strook grond geheel ontruimen en ontruimd houden.

De Gemeente heeft in dat verband het volgende aangevoerd. In 1993 heeft de Gemeente grond aan de projectontwikkelaar verkocht, waarna de projectontwikkelaar is gestart met het realiseren van een woningbouwproject, genaamd Burgemeester Beelaertspark, in Dordrecht. Het perceel dat [gedaagden] c.s. in augustus 1994 van de projectontwikkelaar hebben gekocht en waarop zij hun woning hebben gebouwd ( [adres] ) maakt ook deel uit van het project. Na voltooiing van het project heeft de projectontwikkelaar de openbare gronden terug geleverd aan de Gemeente. Tot die openbare gronden behoort ook een aan het water grenzende strook grond, gelegen achter de percelen van [gedaagden] c.s. en zijn (naaste) buren.

Volgens de Gemeente maakt de strook grond achter het perceel van [gedaagden] c.s. (hierna: de strook grond) deel uit van het kadastrale perceel [naam 1] , ten aanzien waarvan de Gemeente in het Kadaster geregistreerd staat als eigenaar.

4.2.

[gedaagden] c.s. betwisten allereerst dat de Gemeente eigenaar is van de strook grond; zij zijn van mening dat de strook grond bij de leveringsakte aan hen geleverd is. Voor zover anders wordt geoordeeld zijn [gedaagden] c.s. van mening dat zij eigenaar zijn geworden door verkrijgende verjaring, althans bevrijdende verjaring. Indien ook hiervan geen sprake is, heeft de Gemeente in de visie van [gedaagden] c.s. haar recht om nog ontruiming te verlangen verwerkt, althans is dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. [gedaagden] c.s. zijn van mening dat zij in ieder geval een zwaarwegend belang hebben bij voortzetting van het gebruik van de strook grond terwijl de Gemeente door ontruiming te verlangen misbruik van recht maakt, omdat zij geen redelijk belang heeft bij de gevorderde ontruiming.

Hierna wordt eerst besproken of [gedaagden] c.s. eigenaar zijn geworden omdat de strook grond aan hen is verkocht en overgedragen.

verkoop en overdracht grond

4.3.

[gedaagden] c.s. hebben zich primair verweerd met de stelling dat niet de Gemeente, maar zij eigenaar zijn van de strook grond. Daartoe hebben [gedaagden] c.s. aangevoerd dat de projectontwikkelaar destijds drie percelen bouwgrond te koop aanbood die deel uitmaakten van een kleinschalig project. Twee van deze percelen waren aan het water gelegen. Voor [gedaagden] c.s. was bij de keuze voor één van de percelen de ligging aan het water een cruciaal punt. De projectontwikkelaar heeft volgens [gedaagden] c.s. over het door hen gekochte perceel meegedeeld dat dit aan het water lag en dat hij zorg zou dragen voor de aanleg van een beschoeiing aan de zijde van het perceel dat aan het water grensde. Vervolgens zou de beschoeiing en de ondergrond in eigendom overgaan op [gedaagden] c.s. Zij hebben in dat verband gewezen op artikel 6 van Pro de leveringsakte (zie 2.2) en de daarin opgenomen zinsnede
“indien het verkochte perceel grenst of zal grenzen aan”waarvan [gedaagden] c.s. menen dat die in het bijzonder is bedoeld voor hun perceel. [gedaagden] c.s. voelen zich in die visie gesterkt doordat artikel 6 ook Pro is opgenomen in de door hen overgelegde leveringsakte die betrekking heeft op een perceel dat niet aan het water ligt.

Omdat de strook grond in eigendom aan hen is overgedragen betwisten [gedaagden] c.s. dat de Gemeente de strook terug geleverd heeft gekregen van de projectontwikkelaar. Daartoe was de projectontwikkelaar niet in staat omdat de strook grond niet meer zijn eigendom was. Daarom kan de Gemeente in de visie van [gedaagden] c.s. geen ontruiming verlangen.

4.4.

Zoals ter zitting van 2 juni 2017 reeds is geoordeeld, faalt het verweer van [gedaagden] c.s. dat zij op grond van de leveringsakte eigenaar zijn geworden van de strook grond. De rechtbank blijft bij het oordeel dat de leveringsakte naar objectieve maatstaven dient te worden uitgelegd, reeds omdat de Gemeente niet betrokken was bij de overdracht van het perceel. Hetgeen door [gedaagden] c.s. is aangevoerd biedt geen aanknopingspunt voor het oordeel dat in werkelijkheid 412 m2 grond is geleverd in plaats van de 360 m2 die in de omschrijving van het gekochte is opgenomen. Dat het Kadaster een fout heeft gemaakt bij de meting is door [gedaagden] c.s. wel gesteld maar niet onderbouwd; verwijzing naar een leveringsakte waarin ook een volgens [gedaagden] c.s. onjuiste perceelgrootte is genoemd is daarvoor onvoldoende. Ook artikel 6 van Pro de leveringsakte biedt hiervoor geen aanknopingspunt. Zoals de Gemeente heeft aangevoerd betreft het een algemene regeling in een standaardovereenkomst. Dit volgt reeds uit het woord "
indien"- met andere woorden: in het geval dat - en de bij de leveringsakte gevoegde situatietekening waarop de strook grond grenzend aan het aan [gedaagden] c.s. verkochte perceel is weergegeven als een van dat perceel gescheiden strook, terwijl de daarbij gebruikte belijning in de legenda is omschreven als kavelgrens. Anders dan [gedaagden] c.s. menen, kan niet worden aangenomen dat deze lijn ziet op het gedeelte van het perceel dat bebouwd mag worden. Een dergelijke aanname is in strijd met de in de legenda gegeven omschrijving. Onder al deze omstandigheden mochten [gedaagden] c.s. niet vertrouwen op de volgens hen door de projectontwikkelaar gedane mededeling van die strekking omdat deze - indien gedaan - onmiskenbaar op een vergissing moet duiden.

De door [gedaagden] c.s. overgelegde kaart bij de verkoopbrochure van het project Burgemeester Beelaertspark biedt evenmin een aanknopingspunt voor het standpunt van [gedaagden] c.s. Op die kaart is het door [gedaagden] c.s. gekochte perceel niet ingevuld, terwijl de strook grond groen is ingetekend, hetgeen erop duidt dat daaraan een andere bestemming is gegeven. Indien de projectontwikkelaar anderszins heeft meegedeeld, had het op de weg van [gedaagden] c.s. gelegen om voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst en het passeren van de leveringsakte ervoor zorg te dragen dat beide stukken werden aangepast in de door [gedaagden] c.s. voorgestane zin. Het verweer van [gedaagden] c.s. dat de strook grond aan hen is verkocht en geleverd, slaagt - zoals ter zitting reeds is geoordeeld - niet.

Hierna wordt het verweer van [gedaagden] c.s. dat zij door verjaring eigenaar zijn geworden besproken.

verkrijgende verjaring

4.5.

[gedaagden] c.s. hebben zich vervolgens op het standpunt gesteld dat zij eigenaar zijn geworden van de strook grond, op basis van verkrijgende verjaring. Hiertoe hebben zij aangevoerd dat zij de strook grond sinds augustus 1995 in gebruik hebben en dat zij sinds die tijd de strook grond voor zichzelf zijn gaan houden als bedoeld in artikel 3:107 lid 1 BW Pro. [gedaagden] c.s. hebben gesteld dat zij ten aanzien van dit bezit dienen te worden aangemerkt als te goeder trouw omdat zij zijn afgegaan op de uitlatingen van de projectontwikkelaar. [gedaagden] c.s. stellen daarom eigenaar te zijn geworden van de strook grond op het moment dat zij deze strook gedurende een onafgebroken periode van tien jaar in bezit hadden.

4.6.

Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.4 is overwogen en geoordeeld, konden [gedaagden] c.s. er niet gerechtvaardigd van uitgaan dat de strook grond behoorde bij het perceel dat aan hen is geleverd. Zoals ter zitting van 2 juni 2017 reeds als voorlopig oordeel is gegeven, heeft de Gemeente het bewijsvermoeden van artikel 3:118 lid 3 BW Pro ontzenuwd door aan te voeren dat [gedaagden] c.s. op grond van de leveringsakte met situatietekening en de bij de verkoopbrochure gevoegde kaart niet mochten verwachten dat zij meer dan het perceel van 360 m2 in eigendom hebben verkregen. [gedaagden] c.s. zijn toegelaten tot bewijslevering van feiten en omstandigheden op grond waarvan zij mochten aannemen dat zij zich niettemin mochten beschouwen als eigenaar van de strook. Hetgeen zij in dat verband naar voren hebben gebracht vormt geen aanleiding om terug te komen op genoemd voorlopig oordeel. Dat [gedaagden] c.s. in de (subjectieve) veronderstelling verkeerden dat zij eigenaar waren toen zij de strook grond in bezit hebben genomen betekent nog niet dat zij in geobjectiveerde zin (zoals bedoeld in art. 3:118 BW Pro) bezitter te goeder trouw zijn geworden. Daarvoor is onvoldoende dat de projectontwikkelaar - zoals [gedaagden] c.s. stellen - heeft medegedeeld dat het perceel aan het water is gelegen. Een dergelijke mededeling, is niet alleen onvoldoende om aan te kunnen nemen dat [gedaagden] c.s. zich ook redelijkerwijze als rechthebbende van de strook grond langs de oever mochten beschouwen, in afwijking van de leveringsakte en de daarbij behorende situatietekening, maar kan ook niet aan de Gemeente, die niet bij de koopovereenkomst en de daarop volgende levering van het perceel betrokken was, worden tegengeworpen.

Dit oordeel wordt niet anders door de verklaringen van de door [gedaagden] c.s. in het kader van de van hen verlangde bewijslevering voorgebrachte getuigen.

De verklaring van [naam 2] , eigenaar van bouwnummer [nummer 4] , thans huisnummer [huisnummer 1] , hierna: [naam 2] ) kan niet als onderbouwing voor de goede trouw van [gedaagden] c.s. dienen, omdat [naam 2] expliciet met de projectontwikkelaar is overeengekomen dat het door hem gekochte perceel tot aan het water liep. [naam 2] heeft verklaard dat aanvankelijk onduidelijk was waar de tuin ophield, waarna, kennelijk op zijn verzoek, een bijzonder beding in de koopovereenkomst is opgenomen. Zoals hiervoor onder 4.4 is overwogen had een dergelijke handelwijze ook op de weg van [gedaagden] c.s. gelegen.

Ook aan de verklaring van [naam 3] , de vader van [gedaagde 1] , hecht de rechtbank geen doorslaggevende waarde: ook als juist is hetgeen [naam 3] heeft verklaard - en [gedaagden] c.s. hebben aangevoerd ten aanzien van hun subjectieve goede trouw - kan niet worden aangenomen dat [gedaagden] c.s. gelet op de leveringsakte, de daarbij gevoegde situatietekening en de eerder genoemde kaart bij de verkoopbrochure, te goeder trouw mocht menen dat ook de strook grond hun eigendom is.

De verklaring van partijgetuige [gedaagde 2] en van [naam 4] (eigenaar van bouwnummer [nummer 5] , thans huisnummer [huisnummer 2] ) voegen niets nieuws aan de eerder genoemde verklaringen toe en maken niet dat er omstandigheden zijn op grond waarvan het niet langer op de weg van [gedaagden] c.s. had gelegen ervoor zorg te dragen dat de volgens hen door de projectontwikkelaar gedane toezeggingen in de koopovereenkomst en de leveringsakte werden verwerkt.

Het voorgaande leidt tot het oordeel dat [gedaagden] c.s. niet te goeder trouw (in de zin van art. 3:118 BW Pro) waren toen zij de strook grond - naar zij zeggen - in 1995 in gebruik hebben genomen. Er hebben zich nadien geen relevante gebeurtenissen voorgedaan waardoor [gedaagden] c.s. gerechtvaardigd mochten menen dat zij eigenaar zijn geworden. Het verweer van [gedaagden] c.s. dat zij na tien jaar onafgebroken bezit eigenaar van de strook grond zijn geworden gaat niet op.

bevrijdende verjaring

4.7.

Voor het geval [gedaagden] c.s. niet als te goeder trouw kunnen worden aangemerkt, hebben zij gesteld alsnog op grond van bevrijdende verjaring (art. 3:105 lid 1 jo Pro. 3:306 BW) eigenaar te zijn geworden van de strook grond, nu reeds op 29 juli 2016 (de datum waarop de Gemeente heeft gesommeerd de strook grond te ontruimen en vervolgens de dagvaarding heeft uitgebracht) sprake was van onafgebroken bezit van meer dan twintig jaren. De Gemeente heeft de verjaring volgens [gedaagden] c.s. niet tijdig gestuit.

[gedaagden] c.s. hebben in dat verband aangevoerd dat zij de strook grond in augustus 1995 in bezit hebben genomen en vanaf dat moment voor zichzelf zijn gaan houden; zij oefenden de feitelijke macht uit met de pretentie eigenaar te zijn. Dit volgt volgens [gedaagden] c.s. uit het feit dat zij de strook grond hebben afgegraven en bebouwd met een trap en een vlonder (terras), hetgeen voor een ieder duidelijk waarneembaar was. [gedaagden] c.s. hebben in dat kader gewezen op door hen overgelegde foto's. [gedaagden] c.s. hebben voorts naar voren gebracht dat zij de strook grond hebben omheind met een stenen muur en een hek, waardoor derden feitelijk geen toegang meer hadden tot de strook grond. Door deze wijze van inbezitneming stellen [gedaagden] c.s. dat zij het bezit van de Gemeente teniet hebben doen gaan omdat [gedaagden] c.s. geen feitelijke macht meer kon uitoefenen over de strook grond.

4.8.

De Gemeente heeft bestreden dat haar rechtsvordering is verjaard, waardoor zij haar eigendomsrechten niet meer zou kunnen uitoefenen. Volgens haar mag dat - zeker in het geval de eigenaar een publiekrechtelijk orgaan als een gemeente is - niet snel worden aangenomen, omdat een gemeente particulier gebruik van grond kan gedogen als dat niet strijdig is met haar doelstellingen ten aanzien van die grond. In dergelijke situaties kan particulier gebruik leiden tot een voor de gebruiker en de publiekrechtelijke eigenaar voordelige situatie.

Voorts is volgens de Gemeente geen sprake van onafgebroken bezit met de intentie voor zichzelf te houden sinds augustus 1995. Dat strookt niet met het aanbod van [gedaagden] c.s. in 2000 en rond 2015 om de strook grond te kopen. Daarnaast heeft de Gemeente aangevoerd dat op de door haar overgelegde, in 1999 gemaakte luchtfoto slechts beperkte bebouwing en wat beplanting is te zien, daarop is geen muur of andere afzetting te zien. De trap bevindt zich bovendien niet op de strook grond, maar op het perceel dat aan [gedaagden] c.s. is geleverd. Ook de door [gedaagden] c.s. overgelegde foto van de als terras (vlonder) ingerichte strook grond kan niet als bewijs van bezit sinds 1995 dienen, omdat deze foto dateert van 2015/2016.

4.9.

Tijdens de zitting van 2 juni 2017 is geoordeeld dat [gedaagden] c.s. voorshands hebben bewezen dat zij tijdens de bouwvak van 1995 de strook grond bij hun tuin hebben getrokken en daarop (tussen augustus 1995 en 1 oktober 1995) een terras met vlonders en een betonnen trap hebben gerealiseerd. Op dit punt heeft de rechtbank de Gemeente de mogelijkheid geboden tot het leveren van tegenbewijs. Tevens zijn voornoemde handelingen van [gedaagden] c.s. door de rechtbank voorshands aangemerkt als bezitsdaden. Ook ten aanzien hiervan is aan de Gemeente de gelegenheid gegeven tot bewijslevering.

4.10.

Op grond van artikel 3:105 lid 1 jo Pro. 3:306 BW verkrijgt de bezitter niet te goeder trouw een onroerende zaak op het tijdstip dat de verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit wordt voltooid (bevrijdende verjaring). Een rechtsvordering tot beëindiging van bezit verjaart twintig jaar na de dag waarop de niet-rechthebbende bezitter is geworden (art. 3:306 BW Pro jo. art. 3:314 lid 2 BW Pro). Aan de hand van deze wettelijke regeling wordt hierna onderzocht of de rechtsvordering van de Gemeente is verjaard.

Daarbij is uitgangspunt dat het bezit ondubbelzinnig moet zijn (HR 24 februari 2017 ECLI:NL:HR:2017:309). Dat houdt in dat de bezitter zich op zodanige wijze dient te gedragen dat de eigenaar daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn. Daarbij zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen onvoldoende; de machtsuitoefening moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet (HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743).

4.11.

Op de door de Gemeente overgelegde luchtfoto van juli 2017 is anders dan [gedaagden] c.s. menen - zij het met enige moeite - te zien dat de trap niet op de strook grond is gerealiseerd, maar op het perceel dat aan [gedaagden] c.s. is verkocht en geleverd. Indien de trap niet op de strook grond is gerealiseerd kan niet worden aangenomen dat [gedaagden] c.s. door de bouw van de trap bezitsdaden hebben verricht: duidelijk is dat de foto is genomen ruim nadat [gedaagden] c.s. hun woning hebben gerealiseerd en tuin hebben ingericht. De door [gedaagden] c.s. overgelegde foto's leiden niet tot een ander oordeel omdat daarop is te zien dat de trap zich op enige afstand van het water bevindt waardoor niet duidelijk wordt dat deze is geplaatst op de strook grond.

Bij dit alles neemt de rechtbank in aanmerking dat het oordeel dat [gedaagden] c.s. voorshands hebben bewezen dat zij de strook grond in 1995 bij hun tuin hebben getrokken en bezitsdaden hebben verricht, er niet toe leidt dat de bewijslast van de verjaring op de Gemeente is gaan rusten; voldoende is dat de Gemeente dit voorshandse oordeel weet te ontzenuwen en daarin is zij voor wat betreft de trap geslaagd.

Volgens [gedaagden] c.s. ligt de fundering van de trap zowel onder de strook grond als onder het perceel dat zij gekocht en geleverd hebben gekregen. Dat gebruik is gemaakt van een klein deel van de strook grond is echter onvoldoende om aan te nemen dat sprake is van bezitsdaden die het bezit van de Gemeente hebben doen eindigen.

4.12.

Over de stenen muur heeft de Gemeente terecht aangevoerd dat uit de door [gedaagden] c.s. overgelegde foto waarop te zien is dat op een plek achter de percelen met de (bouw)nummers [nummer 6] , [nummer 7] , of [nummer 8] beton wordt gestort, geen bewijs oplevert voor het standpunt van [gedaagden] c.s. dat de stenen muur vóór 29 juli 1996 is gebouwd. Op de foto is te zien dat een betonwagen zich op enige afstand bevindt van de plaats waar beton wordt gestort en dat de bestrating te smal is om dichterbij die plaats te komen; er wordt een kruiwagen gebruikt. Dat betekent dat onduidelijk is waar het beton gestort is, dat kan ook op of bij één van de percelen met de genoemde (bouw)nummers zijn. De twijfel over de plaats van storting vloeit ook voort uit het gegeven dat op de door [gedaagden] c.s. overgelegde foto is te zien dat de grond op en bij de plaats waar [gedaagden] c.s. stellen dat voorbereidende werkzaamheden voor het plaatsen van de muur werden verricht, begroeiing is te zien. Ook de andere door [gedaagden] c.s. overgelegde foto waarop een muur achter een tuinhuis zichtbaar is, levert geen aanwijzing op dat de stenen muur vóór 29 juli 1996 is gebouwd.

Op de door de Gemeente overgelegde luchtfoto uit 1999 is evenmin een muur te zien op de plaats waar deze volgens [gedaagden] c.s. moet staan. Om die reden is niet komen vast te staan dat de stenen muur vóór 29 juli 1996 is gebouwd en kan daaruit niet worden afgeleid dat de verjaring van de rechtsvordering van de Gemeente is voltooid.

4.13.

Volgens [gedaagden] c.s. volgt uit het feit dat zij bij het begin van de tuin van de buren de strook grond met een hek hebben afgesloten dat zij pretenderen eigenaar te zijn van de strook grond. De strook grond is daardoor niet meer toegankelijk voor anderen. [gedaagden] c.s. hebben echter niet aangetoond dat dit hek reeds vóór 29 juli 1996 zou zijn geplaatst. Daarom kan niet worden aangenomen dat de rechtsvordering van de Gemeente hierdoor is verjaard.

4.14.

Ten aanzien van het terras (de vlonder) is de rechtbank van oordeel dat uit de door [gedaagden] c.s. overgelegde foto's van augustus 1995 voldoende blijkt dat dit is aangelegd in de zomer en het najaar van 1995. De te beantwoorden vraag is vervolgens of deze bezitsdaad het bezit van de Gemeente heeft doen eindigen.

De rechtbank is van oordeel dat het aanleggen van het terras - en in het algemeen van een tuin - er niet toe leidt dat het bezit van de Gemeente daardoor teniet gaat. In dat verband is van belang dat de Gemeente de strook grond voor andere doelen in eigendom heeft dan het aanleggen en hebben van een tuin. Het gebruik als tuin hoeft niet in de weg te staan aan het gebruik van de Gemeente, te meer daar, zoals hiervoor is overwogen en geoordeeld, niet vast is komen te staan dat [gedaagden] c.s. hun tuin reeds op 29 juli 1996 hadden afgesloten waardoor de Gemeente haar recht op toegang tot haar eigendom kon (blijven) uitoefenen. Dat, zoals [gedaagden] c.s. hebben betoogd, voorbereidende graafwerkzaamheden hebben plaatsgevonden, duidt niet op onafgebroken bezit en leidt niet tot het oordeel dat het bezit van de Gemeente is tenietgegaan.

4.15.

Gelet op het voorgaande slaagt het verweer van [gedaagden] c.s. dat de rechtsvordering van de Gemeente is verjaard niet. De Gemeente kan als eigenaar van de strook grond verlangen dat [gedaagden] c.s. deze ontruimen en ontruimd houden. Dit leidt ertoe dat de bewijsopdracht aan de Gemeente, te weten dat de projectontwikkelaar tijdens de aanleg van het terras erop heeft gewezen dat de grond slechts in gebruik werd gegeven en dat de grond te zijner tijd nog in eigendom (van de Gemeente) moest worden verkregen, geen bespreking behoeft.

rechtsverwerking

4.16.

[gedaagden] c.s. hebben aangevoerd dat de Gemeente haar rechten om ontruiming te verlangen heeft verwerkt dan wel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de Gemeente thans nog ontruiming verlangt. [gedaagden] c.s. hebben in dat verband aangevoerd dat vanaf 1995 voor ieder kenbaar was dat zij pretendeerden eigenaar te zijn van de strook grond, terwijl de Gemeente pas in 2000 daartegen heeft geprotesteerd en vervolgens veertien jaar lang geen actie heeft ondernomen.

4.17.

Van rechtsverwerking is geen sprake. Niet aangenomen kan worden dat de Gemeente zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het aan haar toekomende eigendomsrecht. Mede gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen en geoordeeld zijn geen bijzondere omstandigheden aanwezig als gevolg waarvan bij [gedaagden] c.s. gerechtvaardigd het vertrouwen is gewekt dat de Gemeente haar eigendomsaanspraken niet (meer) geldend zou maken. Gelet op het gegeven dat de strook grond geen onderdeel uitmaakt van het perceel dat aan [gedaagden] c.s. is verkocht en geleverd, wordt de positie van [gedaagden] c.s. evenmin onredelijk benadeeld of verzwaard door de eigendomsaanspraken van de Gemeente. Bij dit alles wordt in aanmerking genomen dat - zoals door de Gemeente naar voren is gebracht - op de door de Gemeente overgelegde brief van 23 oktober 2000 een aantekening is gemaakt dat [gedaagden] c.s. op 1 november 2000 telefonisch hebben meegedeeld dat zij interesse hebben in de aankoop van de strook grond en dat zij bij brief van 8 oktober 2014 opnieuw hebben laten weten bereid te zijn de strook grond te kopen. Deze contacten staan er aan in de weg dat de Gemeente haar rechten zou hebben verwerkt.

4.18.

Voorts kan niet worden aanvaard dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de Gemeente ontruiming van de strook grond verlangt. Het woord "onaanvaardbaar" in artikel 6:248 lid 2 BW Pro brengt mee dat hiervan niet snel sprake is. [gedaagden] c.s. hebben onvoldoende duidelijk gemaakt dat en waarom hun belang bij behoud van de strook grond (die zij zonder recht of titel en zonder tegenprestatie in bezit hebben genomen) zo zwaar moet wegen dat de Gemeente haar eigendomsrechten zou moeten opgeven. In het bijzonder kan daartoe niet dienen dat zij de strook grond voor eigen rekening en risico hebben onderhouden en na ontruiming een nieuwe erfafscheiding moeten maken waardoor het uitzicht op het water zou worden belemmerd. De omstandigheid dat de projectontwikkelaar - niet de Gemeente - het perceel als een perceel aan het water heeft aangeprezen, maakt dit niet anders.

misbruik van recht

4.19.

[gedaagden] c.s. hebben nog betoogd dat zij een zwaarwegend belang hebben bij voortzetting van het gebruik van de strook grond, omdat zij op die grond een steiger en vlonder (terras) hebben aangebracht waar zij bij mooi weer dagelijks gebruik van maken en het verwijderen daarvan zeer kostbaar is. Zij hebben voorts aangevoerd dat één van de afvoerleidingen in de strook grond is gelegd en feitelijk geen afvoer mogelijk is als zij die moeten verwijderen. Ook het aanbrengen van een nieuwe grensafscheiding is kostbaar en belemmert bovendien het uitzicht op het water. Zij vrezen voorts voor waardevermindering van de woning. [gedaagden] c.s. betwisten dat de Gemeente een redelijk belang heeft bij de gevorderde ontruiming, waardoor de Gemeente misbruik van recht maakt door de vordering in te stellen. Dat de Gemeente zich de gerechtvaardigde belangen van [gedaagden] c.s. niet aantrekt blijkt volgens hen uit het feit dat de Gemeente een exorbitant hoge prijs voor de strook grond vraagt.

4.20.

De door [gedaagden] c.s. aangevoerde argumenten zijn van onvoldoende gewicht om te komen tot het oordeel dat deze er aan in de weg staan dat de Gemeente haar eigendomsrechten kan uitoefenen. Het belang van [gedaagden] c.s. bij voortzetting van het gebruik van de strook grond weegt niet op tegen het eigenaarsbelang van de Gemeente. Daarbij weegt in het bijzonder dat tegenover dat gebruik nooit een tegenprestatie heeft bestaan. De strook grond was immers niet inbegrepen bij de koop en [gedaagden] c.s. hebben nooit een gebruiksvergoeding betaald. Dat zij - naar zij stellen - onderhoud hebben gepleegd aan de walbeschoeiing kan niet als tegenprestatie worden gezien. Het betreft geen overeengekomen tegenprestatie; zij hebben dat onderhoud in het kader van hun eigen gebruik verricht.

Dat de woning in waarde zou verminderen kan zo zijn als wordt uitgegaan van de onjuiste aanname dat de strook grond bij het perceel behoort waarop de woning is gebouwd, maar bedacht moet worden dat in de door [gedaagden] c.s. betaalde koopprijs de waarde van de strook grond niet was verdisconteerd.

Dat alles wordt niet anders doordat [gedaagden] c.s. de kosten moeten dragen van het verwijderen van de erfafscheiding en de vlonder (het terras) en het aanbrengen van een nieuwe erfafscheiding op de plaats die van meet af aan de grens vormt van het door [gedaagden] c.s. gekochte perceel.

conclusie

4.21.

Al het voorgaande leidt ertoe dat de primaire vordering onder i wordt toegewezen en dat de primaire vordering onder ii in die zin wordt toegewezen dat [gedaagden] c.s. zullen worden veroordeeld de strook grond uiterlijk op 1 januari 2019 geheel ontruimd te verlaten en ontruimd te houden. Daaraan zal de gevorderde dwangsom worden verbonden, welke dwangsom zal worden gemaximeerd tot € 10.000,-. Wel zal de gevorderde hulp van de sterke arm van politie en justitie als thans te vergaand worden afgewezen.

4.22.

[gedaagden] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:

- dagvaarding € 97,96

- griffierecht 619,00

- salaris advocaat
1.808,00(4,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 2.524,96

4.23.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

in voorwaardelijke reconventie

4.24.

[eisers] c.s. hebben hun reconventionele vordering ingesteld onder de voorwaarde dat in conventie komt vast de staan dat de Gemeente geen eigenaar is van de strook grond. Nu deze voorwaarde niet is vervuld behoeft het onder i en ii in reconventie gevorderde geen bespreking.

4.25.

[eisers] c.s. zijn voorts van mening dat de Gemeente de strook grond aan hen in bruikleen dient te geven. Zij hebben daartoe aangevoerd dat zij de strook grond al meer dan twintig jaar voor eigen rekening en risico onderhouden. Hierdoor is de Gemeente volgens hen bevoordeeld, hetgeen invloed zou moeten hebben op de huur- of koopprijs.

Subsidiair stellen [eisers] c.s. zich op het standpunt dat de Gemeente medewerking dient te verlenen aan het vestigen van een erfdienstbaarheid ten gunste van [eisers] c.s. Voor zover de Gemeente daarvoor schadeloos zou moeten worden gesteld, moet deze op nihil worden bepaald omdat de Gemeente in de visie van [eisers] c.s. geen schade heeft geleden.

Nog meer subsidiair zijn [eisers] c.s. van mening dat de waarde van de strook grond op nihil moet worden bepaald, dan wel op een door de rechtbank te bepalen bedrag en dat de Gemeente de strook grond voor die waarde aan hen moet overdragen binnen dertig dagen nadat [eisers] c.s. schriftelijk aan de Gemeente kenbaar hebben gemaakt dat zij de strook grond voor die waarde willen kopen. Bij het bepalen van de waarde moet volgens [eisers] c.s. ermee rekening worden gehouden dat de Gemeente voordeel heeft genoten doordat zij onderhoud aan de walbeschoeiing hebben gepleegd. Vanwege de afwijkende situatie mag volgens [eisers] c.s. bij het bepalen van de waarde geen rekening worden gehouden met de gemiddelde grondprijs per vierkante meter in de regio.

4.26.

In conventie is geoordeeld dat de Gemeente eigenaar is van de strook grond. Eigendom is het meest omvattende recht op een goed, in dit geval de strook grond. Daarmee verdraagt zich niet dat de Gemeente zou worden verplicht om de strook grond in bruikleen te geven, daarop een recht van erfdienstbaarheid te vestigen of de strook grond over te dragen. De redenen die [eisers] c.s. daarvoor hebben aangevoerd zijn daarvoor onvoldoende. Het is aan de Gemeente om te bepalen of zij de grond wil verkopen en overdragen aan [eisers] c.s. dan wel aan hen een gebruiksrecht wil verschaffen.

4.27.

Het voorgaande leidt ertoe dat de reconventionele vorderingen - voor zover besproken - zullen worden afgewezen.

4.28.

[eisers] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op salaris advocaat € 452,00 (2,0 punten x factor 0,5 x tarief € 452,00).

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat de Gemeente eigenaar is van de strook grond, zoals aangegeven op de aan dit vonnis gehechte situatietekening (kadastrale aanduiding: [naam 1] );

5.2.

veroordeelt [gedaagden] c.s. de onder 5.1 bedoelde strook grond op uiterlijk 1 januari 2019 met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden of bevindt, te verlaten, ontruimd te houden en ter vrije beschikking te stellen van de Gemeente, met machtiging van de Gemeente om, indien [gedaagden] c.s. nalatig blijven aan het voormelde te voldoen, dit zelf te doen uitvoeren op kosten van [gedaagden] c.s.;

5.3.

veroordeelt [gedaagden] c.s. om aan de Gemeente een dwangsom te betalen van € 1.000,- voor iedere dag dat zij na betekening van dit vonnis niet aan de in 5.2 uitgesproken veroordeling voldoen, tot een maximum van € 10.000,- is bereikt;

5.4.

veroordeelt [gedaagden] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 2.524,96, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag in het geval de proceskosten niet binnen de gestelde termijn worden voldaan;

5.5.

veroordeelt [gedaagden] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

5.6.

verklaart dit vonnis in conventie ten aanzien van de onder 5.2 t/m 5.5 uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

5.8.

verstaat dat de vorderingen genoemd onder 3.4 sub i en ii geen behandeling behoeven;

5.9.

wijst de vorderingen voor het overige af;

5.10.

veroordeelt [eisers] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 452,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. van den Bergh en in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2018.
[3085/2066/2504]