ECLI:NL:RBROT:2019:10897

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/571236 / KG ZA 19-288

Vonnis in kort geding van 29 april 2019

in de zaak van

[eiseres]

gevestigd te [vestigingsplaats eiseres] ,

eiseres,

advocaat mr. A.M. Roepel te Berkel en Rodenrijs,

tegen

[gedaagde]

gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde] ,

gedaagde,

advocaat mr. K. Spee te Amsterdam.

Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 5 april 2019, met 10 producties;
de brief van [gedaagde] van 12 april 2019, met 20 producties;
de mondelinge behandeling gehouden op 15 april 2019;
de pleitnota van [eiseres] ;
de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

Vonnis is bepaald op heden.

2..De feiten

2.1.

[eiseres] is eigenaar van een onroerende zaak gelegen aan de [straatnaam] 14, 16 en 18 in Rotterdam (hierna: het pand). De begane grond van het pand wordt gebruikt als sportwinkel door een zustervennootschap van [eiseres] . De eerste verdieping staat leeg en de tweede verdieping wordt met ingang van 1 juni 2018 verhuurd als woonruimte.

2.2.

[gedaagde] is een in augustus 2018 opgerichte vennootschap die als professionele partij onroerend goed aankoopt ten behoeve van verhuur, exploitatie en ontwikkeling.

2.3.

[eiseres] heeft eind 2018 het pand te koop aangeboden. [naam makelaarskantoor] te Rotterdam heeft daarvoor het document “Vrijblijvende verkoopinformatie [straatnaam] 14, 16 & 18 te Rotterdam” opgesteld. In dit document is het pand te koop aangeboden voor € 1.595.000,00 kosten koper.

2.4.

[gedaagde] heeft het pand op 18 december 2018 bezichtigd en later een bod uitgebracht. Op 24 december 2018 hebben [eiseres] en [gedaagde] overeenstemming bereikt over de essentialia van de koop: een kooprijs van € 1.525.000,00 en leveringsdatum 2 april 2019 om 12:00 uur.

2.5.

Partijen zijn overeenkomen dat de periode tot en met 22 januari 2019 benut zou worden om een schriftelijke koopovereenkomst en de huurovereenkomst voor het winkelpand uit te werken. Voor [gedaagde] diende deze periode als Due Dilligence periode. [gedaagde] had het voorbehoud gemaakt dat als de uitkomst van haar Due Dilligence onderzoek niet positief was zij uiterlijk op 22 januari 2019 van de koop af kon zien.

2.6.

Op 8 januari 2019 is door [eiseres] per We-Transferbestand een ‘dataroom’ aan [gedaagde] ter beschikking gesteld. Middels de dataroom werden aan [gedaagde] drie huurovereenkomsten met betrekking tot de tweede verdieping ter beschikking gesteld. Met betrekking tot de vierde huurovereenkomst is bericht dat deze zou worden nagezonden.

2.7.

[gedaagde] heeft geen gebruik gemaakt van het voorbehoud en op 29 januari 2019 de koopovereenkomst getekend. In de koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

“Bijzonderheden:

1. Het onroerend goed wordt door en/of vanwege koper uitsluitend onverkort ‘as is, where is
’ aan koper verkocht en geleverd, welke staat door koper wordt aanvaard. In afwijking dan wel in aanvulling op de Algemene Bepalingen geldt, dat koper heeft vastgesteld dat het verkochte op de datum van ondertekening van de koopakte de eigenschappen bezit die koper verwacht. Voor zover toch mocht blijken (i) van gebreken aan het verkocht, of (ii) dat het verkochte eigenschappen ontbeert die voor het huidige normale gebruik of het door koper beoogde gebruik nodig zijn, komt dit volledig voor rekening en risico van Koper en is zulks tevens verdisconteerd in de koopprijs. Vanwege het ‘as is, where is
’-principe geldt voorts dat:

- koper het verkochte aanvaard in bedoelde “as is, where is
”-staat en derhalve in de bouwkundige, juridische, fiscale, milieukundige, technische en feitelijke toestand waarin het verkochte zich op de overdrachtsdatum bevindt en koper heeft er zake van die staat van het verkochte dan ook geen enkele aanspraak, hoe ook genaamd, jegens verkoper (…)

- (…)

- koper uitdrukkelijk verklaart een professionele partij te zijn, die is bijgestaan door professionele adviseurs, zijn (due dilligence) onderzoek heeft uitgevoerd en afgerond, koper en zijn adviseurs alle documenten (welke door of namens verkoper zijn verstrekt en) behorend tot de verkoopinformatie en openbare bronnen, vrijelijk hebben kunnen inzien en dat door verkoper en zijn adviseurs ten aanzien van deze informatie desgevraagd aanvullende toelichting of antwoord op gestelde vragen is gegeven.

Artikel 5 Staat van het onroerend goed, gebruik

(…)

5.4

Het onroerend goed zal bij de levering de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens het onroerend goed te gebruiken zoals in de koopakte is vermeld onder “O.G. te gebruiken als”. Koper dient zelf voor de verkrijging voor zijn voorgenomen gebruik benodigde vergunningen, ontheffingen en dergelijke zorg te dragen.”

2.8.

Op 8 februari 2019 heeft [gedaagde] aan [naam makelaarskantoor] om een aantal nadere stukken gevraagd, waaronder een vergunning voor kamerverhuur voor de tweede verdieping. Bij e-mailbericht van 8 februari 2019 heeft [naam makelaarskantoor] het volgende geantwoord:

“Zojuist ontvingen cliënte en ik onderstaand?? Eerlijkheidshalve ontgaat ons “de werkverschaffing” compleet… Zie ook de koopakte tussen partijen d.d. 29-1 jl.!!

Het concept van de 4e huurovereenkomst zie je daags nog wel verschijnen. Overige stukken in deze voor zover wij (cliënte en/of ons kantoor) daarover beschikken, hebben jullie reeds uiterlijk d.d. 14-1 jl. ontvangen.”

2.9.

Bij brief van 18 maart 2019 heeft [gedaagde] [eiseres] in gebreke gesteld omdat het pand niet over de vereiste vergunning beschikt voor kamerverhuur en zich daarbij op het standpunt gesteld dat [eiseres] (daardoor) tekortschiet in haar verplichtingen onder de koopovereenkomst. [gedaagde] heeft [eiseres] daarbij tijd gegeven om een vergunning aan te vragen. [eiseres] heeft bij brief van 21 maart 2019 en bij dit bij e-mailbericht van 25 maart 2019 gereageerd. [eiseres] heeft daarbij aangegeven dat het [gedaagde] bekend was dat er geen vergunning voorhanden was, dat niet bekend was of die nodig is, dat [gedaagde] daar, zo nodig, zelf voor moest zorgen, en dat tijdens de bezichtiging op 18 december 2018 meegedeeld is aan hoeveel personen de tweede verdieping was verhuurd.

2.10.

Bij brief van 1 april 2019 heeft [gedaagde] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Op 2 april 2019 is [gedaagde] niet bij de notaris verschenen en heeft zij het pand niet afgenomen. [eiseres] heeft [gedaagde] in gebreke gesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk verklaard dat zij het pand niet vrijwillig zal afnemen.

3..Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert samengevat – om [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst door binnen drie dagen na betekening van dit vonnis het pand in eigendom te aanvaarden, op straffe van een dwangsom van

€ 5.000,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [gedaagde] na het verstrijken van de termijn geen gevolg geeft aan de veroordeling. [eiseres] vordert daarnaast om [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

[eiseres] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Er is sprake van een koopovereenkomst op grond waarvan [gedaagde] gehouden is om het pand af te nemen. Er is geen geldige reden voor [gedaagde] om de koopovereenkomst niet na te komen. [gedaagde] was al tijdens de bezichtiging op 18 december 2018 op de hoogte van alle relevante feiten. Zij wist dat de tweede verdieping werd verhuurd aan vier studenten en dat hiervoor geen vergunning voorhanden was. [gedaagde] heeft bovendien tijdens het Due Dilligence onderzoek voldoende gelegenheid gehad om uit te zoeken of een vergunning vereist is en of deze kon worden verkregen. In de koopovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] heeft vastgesteld dat het gekochte aan de koopovereenkomst voldoet. Ook is daarin opgenomen dat [gedaagde] zelf moet zorgdragen voor het beoogde gebruik benodigde vergunningen. [gedaagde] heeft geprobeerd het pand snel, en al voor levering, door te verkopen en zo winst te behalen. Dit is niet gelukt en daardoor probeert [gedaagde] nu aan haar verplichtingen te ontkomen. [eiseres] heeft een spoedeisend belang bij haar vordering. Van haar kan niet worden verlangd dat zij een bodemprocedure afwacht en in de tussentijd het pand niet aan een andere partij kan verkopen.

3.3.

[gedaagde] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering van [eiseres] . [gedaagde] voert daartoe het volgende aan. [gedaagde] betwist dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. [eiseres] zou een bodemprocedure niet kunnen afwachten omdat zij het pand in die periode niet aan een andere partij kan verkopen. [gedaagde] heeft echter de koopovereenkomst bij brief van 1 april 2019 buitengerechtelijk ontbonden. Het staat [eiseres] daarom vrij het pand aan een derde te verkopen en te leveren. Daarnaast vordert [eiseres] nakoming van de koopovereenkomst door betaling van de koopsom. Dit kan worden aangemerkt als een zuivere geldvordering in kort geding. Ten aanzien van geldvorderingen in kort geding dienen feiten en omstandigheden te worden gesteld die meebrengen dat de voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed is geboden. Deze feiten en omstandigheden worden niet door [eiseres] gesteld waardoor de vordering moet worden afgewezen. Bovendien is [gedaagde] niet gehouden het pand af te nemen omdat [eiseres] bij de verkoop bewust heeft verzwegen dat zij niet beschikte over een vergunning voor kamerverhuur. Die vergunning is bij vier huurders op de tweede verdieping vereist. De zaak beantwoordt daardoor niet aan de overeenkomst en bezit niet die eigenschappen die [gedaagde] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. [gedaagde] heeft er nooit aan hoeven twijfelen dat de vergunning aanwezig was. De verwachting dat de ontbinding van de overeenkomst in een bodemprocedure stand houdt is dan ook gerechtvaardigd. Subsidiair stelt [gedaagde] dat zij heeft gedwaald bij het sluiten van de koopovereenkomst. De dwaling is te wijten aan de inlichtingen van [eiseres] . [eiseres] heeft [gedaagde] niet juist en niet volledig ingelicht. Op [eiseres] rustte een mededelingsplicht met betrekking tot het ontbreken van de vergunning.

De koopovereenkomst is dan ook op grond van dwaling vernietigbaar. Tenslotte voert [gedaagde] aan dat de gevolgen van levering feitelijk onomkeerbaar zullen zijn en dat het restitutierisico aan toewijzing van de vordering in de weg staat.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4..De beoordeling

4.1.

Een vordering in kort geding, waar slechts het treffen van een voorlopige voorziening aan de orde is, is slechts toewijsbaar indien met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de vordering zal worden toegewezen. Voor die beoordeling is als eerste relevant wat partijen elkaar op 18 december 2018 (of later) hebben gevraagd en meegedeeld over een vergunning voor kamerverhuur, een en ander mede in het licht van de hiervoor in 2.7. geciteerde bepalingen in de koopovereenkomst. Eveneens relevant is het antwoord op de vraag of voor kamerverhuur aan vier personen een vergunning kamerverhuur vereist is.

4.2.

[eiseres] heeft gesteld dat [gedaagde] gehouden is de koopovereenkomst na te komen omdat zij wist dat er geen vergunning was voor kamerverhuur. Zij heeft hiertoe aangevoerd dat het [gedaagde] tijdens de bezichtiging van het pand op 18 december 2018 duidelijk was hoeveel huurders er in het pand waren, dat er geen vergunning was en dat het [eiseres] zelf niet bekend was of een dergelijke vergunning benodigd zou zijn. [eiseres] onderbouwt dit echter niet. Dat [gedaagde] naar de vergunning heeft gevraagd heeft en dat [eiseres] heeft bevestigd dat deze niet aanwezig was wordt evenmin door [eiseres] onderbouwd. [eiseres] heeft geen feiten en omstandigheden aangedragen waaruit haar stellingen blijken. Het e-mailbericht van 8 februari 2019 is dan ook onvoldoende om de wetenschap van het ontbreken van de vergunning aan de zijde van [gedaagde] voorafgaand aan de koop vast te stellen. Dat bij [gedaagde] gerechtvaardigd de verwachting is ontstaan dat er een vergunning aanwezig was voor kamerverhuur is dan ook naar het oordeel van de voorzieningenrechter aannemelijk. In dit licht kan artikel 5.4 van de koopovereenkomst, waarin is opgenomen dat [gedaagde] zelf dient zorg te dragen voor de benodigde vergunningen, niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen. Nu er voor [gedaagde] geen contra-indicaties waren die erop wezen dat een vergunning vereist was, kon van haar niet worden verwacht dat zij gedurende de Due Dilligence periode dit nader zou hebben onderzocht.

4.3.

Dat thans sprake is van een vergunningsvrije situatie, zoals gesteld door [eiseres] , is de voorzieningenrechter evenmin gebleken. [eiseres] heeft gesteld dat de vier studenten een woongroep vormen en dat daarom geen vergunning is vereist. Om echter vast te kunnen stellen dat inderdaad sprake is van een woongroep dient volgens de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2017/2 (hierna: de verordening) duidelijk te zijn dat de groep samenleeft als één gezin. Er mogen geen uitsluitend individueel te gebruiken delen van de woning zijn, er mogen geen sloten zitten op de deuren van de slaapkamers, de keuken en de woonkamer moeten duidelijk geschikt zijn voor gezamenlijk gebruik door alle bewoners en de bewoners moeten de kosten van het huidhouden onderling verrekenen. Uit niets is gebleken dat aan deze voorwaarden wordt voldaan. Dat voor kamerbewoning door studenten een vergunning kan worden verkregen omdat het in dit geval gaat om minder dan vijf personen is evenmin gebleken. Uit de verordening blijkt dat een vergunning vereist is voor kamerbewoning door vier (of meer) personen, indien sprake is van duurzaam gemeenschappelijk huishouden met drie of meer kamerbewoners en indien meer dan één uit meer personen bestaande huishoudens, waarvan het kleinste uit drie of meer personen bestaat.

4.4.

Nu niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde] voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst wetenschap had van het ontbreken van de vergunning en niet kan worden vastgesteld dat thans sprake is van een vergunningsvrije situatie, is de voorzieningenrechter van oordeel dat de voor toewijzing vereiste aannemelijkheid dat de vorderingen van de [eiseres] in een bodemprocedure zullen worden toegewezen ontbreekt. De vorderingen van [eiseres] worden daarom afgewezen. De voorzieningenrechter neemt daarbij in aanmerking dat het gestelde spoedeisend belang van [eiseres] bij haar vorderingen niet aanwezig is. Niet is gebleken dat zij het pand in afwachting van een bodemprocedure niet aan een derde partij kan verkopen. Het staat [eiseres] vrij om een schadevergoedingsactie jegens [gedaagde] in te stellen om de eventuele daaruit voortvloeiende schade op [gedaagde] te verhalen.

4.5.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 639,00

- salaris advocaat
€ 980,00

Totaal € 1.619,00

5..De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.619,00,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2019.

2180/2009