Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7247682 CV EXPL 18-41300
uitspraak: 11 januari 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Custodian Vesteda Fund I B.V.,
Custodian Vesteda Fund I B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. B.J. Groenhuijzen te Rosmalen (gemeente Den Bosch),
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
vertegenwoordigd door mr. J.P. Diraoui.
Partijen worden hierna ‘Vesteda’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding met producties van 24 september 2018;
- de aantekeningen van de griffier van de rolzitting van 4 oktober 2018 waar de heer
J.P. Diraoui een schriftelijke reactie van [gedaagde] met producties in het geding heeft gebracht;
- het tussenvonnis van 15 oktober 2018 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
- de brief met aanvullende producties van Vesteda van 22 november 2018;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 28 november 2018.
2.Het geschil
2.1
[gedaagde] huurt van Vesteda de woning aan de [adres] in [plaats] . Vesteda stelt dat [gedaagde] € 6.400,40 aan huur niet heeft betaald en zij vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van dat bedrag, met rente, tot 22 november 2018 een bedrag van € 221,62 en € 1.192,24 aan buitengerechtelijke incassokosten. Vesteda vordert verder ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning.
2.2
[gedaagde] voert verweer tegen de vordering.
2.3
Voor zover voor de beoordeling van belang, wordt hierna ingegaan op waarmee Vesteda en [gedaagde] de vordering en het verweer daartegen (verder) onderbouwen.
3.De beoordeling
3.1
[gedaagde] vraagt om een vergoeding van de door haar gemaakte kosten en voor ondergaan ongemak. Dit kan als een tegenvordering worden aangemerkt. Deze tegenvordering is echter niet toewijsbaar. [gedaagde] verwees in dit verband tijdens de comparitie van partijen naar het door haar als productie 3 overgelegde overzicht dat sluit op € 19.470,35, maar dit bedrag bestaat met name uit advocaatkosten (€ 12.160,30) en voor volledige vergoeding van advocaatkosten bestaat in zaken als deze in principe geen aanleiding. [gedaagde] voert niets aan om daar in dit geval anders over te oordelen. Wat de overige in het genoemde overzicht genoemde kosten betreft had [gedaagde] in haar reactie op de dagvaarding uiteen moeten zetten om welke kosten het precies gaat en waarom zij daar recht op denkt te hebben. Dit doet zij niet. In de stukken die [gedaagde] in het geding heeft gebracht is daarover mogelijk wat te vinden, maar het is niet aan de kantonrechter om de onderbouwing van een vordering zelf uit de stukken te halen. [gedaagde] moet dat zelf doen.
3.2
In de woning die [gedaagde] van Vesteda huurt was sprake van een lekkage. Die lekkage is inmiddels verholpen en Vesteda heeft [gedaagde] voor het door die lekkage ontstane ongemak een vergoeding betaald van € 2.838,00. Het kan zo zijn dat Vesteda, zoals [gedaagde] aanvoert, niet onderbouwt waarom dit bedrag voldoende is, maar als [gedaagde] meent dat dit onvoldoende is, is het aan haar om te onderbouwen waarom zij recht op een hogere vergoeding heeft. Dit doet zij echter niet. Het verhelpen van een lekkage kan, hoe omvangrijk de werkzaamheden ook zijn, niet gelijkgesteld worden aan een renovatie. Voor toewijzing van een hoger bedrag aan verhuiskostenvergoeding ( [gedaagde] heeft tijdelijk in een andere woning gezeten) dan de reeds door Vesteda betaalde kosten is zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, geen aanleiding. Als het overigens zo is dat, zoals [gedaagde] aanvoert, de problemen nog niet helemaal verholpen zijn dan wel zijn teruggekomen, moet Vesteda daar uiteraard actie op ondernemen.
3.3
Waar [gedaagde] nog wel recht op heeft is vergoeding door Vesteda van het door de verzekeringsmaatschappij niet betaalde gedeelte van de nieuwe vloer van € 959,63 en het eigen risico van € 150,00, bij elkaar dus een bedrag van € 1.109,63. In geschil is niet dat de vloer tot het gehuurde behoort en Vesteda is daarom gehouden de schade aan die vloer te betalen. Het kan zo zijn dat de verzekeraar optredend kleurverschil in het laminaat in kamers met en in kamers zonder schade níet als schade ziet, maar de kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] in het hele huis laminaat met dezelfde kleur had en dus schade lijdt als zij niet in dezelfde situatie als van voor de waterschade wordt gebracht.
3.4
[gedaagde] betwist niet € 6.400,40 aan huur niet betaald te hebben. Dit moet zij alsnog doen, zij het dat daarop in mindering strekt de onder 3.3 besproken € 1.109,63. Er resteert dus een te betalen bedrag van € 5.290,77. Dit is de huurachterstand tot en met november 2018, waarbij wordt opgemerkt dat [gedaagde] sinds december 2017 de huur weer betaalt. Het gaat dus eigenlijk om een huurachterstand van vóór december 2017.
3.5
De rente over het te betalen bedrag is toewijsbaar vanaf de dag dat de dagvaarding is uitgebracht. Het door Vesteda uitgerekende bedrag aan rente van € 221,62 is als zodanig niet toewijsbaar. Dit bedrag aan rente is namelijk gebaseerd op een te betalen bedrag van
€ 6.400,40 terwijl het daadwerkelijk te betalen bedrag lager uitpakt.
3.6
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 1.192,24 zijn niet toewijsbaar. In de ‘veertiendagenbrief’ van 21 februari 2018 (productie 5 bij de dagvaarding) noemt Vesteda namelijk een verkeerd bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten dat [gedaagde] moet betalen als zij niet binnen veertien na de dag van ontvangst van die brief de vordering alsnog betaalt. Een hoofdsom van € 6.568,80 zoals in de brief genoemd geeft namelijk recht op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van (€ 625,00 + 5% over de hoofdsom bóven de € 5.000,00 + 21% omzetbelasting =) € 851,16 en niet van € 1.192,24. Omdat Vesteda [gedaagde] verkeerd geïnformeerd heeft hierover, heeft Vesteda geen recht op een vergoeding.
3.7
[gedaagde] is de overwegend in het ongelijk gestelde partij in deze zaak. Als zij al recht had op opschorting van de betaling van huur, had zij in ieder geval geen recht op vollédige opschorting van de betaling van de huur. Opschorting is immers alleen toegelaten voor zover dit in verhouding staat tot de (vermeende) tekortkoming van in dit geval Vesteda en niet gezegd kan worden dat Vesteda de huurovereenkomst in het gehéél niet nakwam (en dat [gedaagde] dus ook helemaal geen huur zou hoeven betalen). Vesteda is dus terecht een procedure begonnen om [gedaagde] ertoe te bewegen de huurachterstand te betalen. Omdat [gedaagde] de in het ongelijk gestelde partij is, wordt zij veroordeeld in de kosten van de procedure. Deze kosten bestaan uit de kosten van de dagvaarding (€ 101,75), griffierecht
(€ 476,00) en salaris voor de gemachtigde van Vesteda (€ 500,00), bij elkaar dus een bedrag van € 1.077,75.
3.8
Een huurachterstand van de toewijsbare omvang van € 5.290,77 is een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning rechtvaardigt. De kantonrechter geeft [gedaagde] echter na de uitspraak van dit vonnis één maand de tijd om de huurachterstand, met rente, de lopende huur én de kosten van deze procedure aan Vesteda te betalen. Als zij dit doet, wordt de huurovereenkomst niet ontbonden en wordt zij er niet toe veroordeeld de woning te ontruimen.
3.9
Voor het geval het wel tot ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning komt, is de gevorderde machtiging van Vesteda om de ontruiming zo nodig zelf uit te voeren met behulp van de sterke arm van justitie niet toewijsbaar. Immers op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is de deurwaarder, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van politie in te roepen.
3.1
Dit vonnis wordt zoals Vesteda vordert ‘uitvoerbaar bij voorraad’ verklaard. Dit betekent dat [gedaagde] aan de veroordelingen moet voldoen, ook als in hoger beroep wordt gegaan tegen dit vonnis.
4.De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan Vesteda een huurachterstand (tot en met november 2018) van € 5.290,77 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag dat de dagvaarding is uitgebracht (24 september 2018) tot aan de dag van de algehele betaling;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de kant van Vesteda vastgesteld op € 101,75 aan kosten voor de dagvaarding, € 476,00 aan griffierecht en € 500,00 aan salaris voor de gemachtigde van Vesteda;
staat [gedaagde] toe om het totaal van de aan Vesteda verschuldigde bedragen, inclusief rente en kosten zoals hierboven genoemd, naast de lopende huur, aan Vesteda te betalen, binnen één maand na de uitspraak van dit vonnis;
en bovendien, maar alléén in het geval [gedaagde] niet binnen de gestelde termijn geheel aan de genoemde betalingsverplichting voldoet:
ontbindt de huurovereenkomst tussen Vesteda en [gedaagde] met ingang van de dag na afloop van de bedoelde termijn van één maand en veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege haar daar bevinden en de woning onder overgave van de sleutels ter beschikking van Vesteda te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan Vesteda te betalen € 968,52 per maand, met ingang van december 2018 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
686