Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6446859 \ CV EXPL 17-38435
uitspraak: 29 maart 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiser] , in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Autosloperij W. Lubbers B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. A.M. Roepel,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
woonplaats: Sprang-Capelle,
gedaagde,
die niet is verschenen,
en, eerst
2. [gedaagde 2] in zijn hoedanigheid van bewindvoerdervan [naam 1] ,
woonplaats: Minnertsga,
gemachtigde: mr. J.K.S. Verhoek,
gedaagde,
later,
2. de gezamenlijke erfgenamen van mevrouw [naam 1] /de executeur-testamentair van mevrouw [naam 1] , [gedaagde 3] ,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagden in conventie, eisers in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. J.K.S. Verhoek.
Partijen worden hierna aangeduid als “de curator”, “ [gedaagde 1] ”, “de bewindvoerder”, “de gezamenlijke erven” en “ [naam 1] ”. [gedaagde 1] en de gezamenlijke erven worden samen aangeduid als “gedaagden”.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 27 oktober 2017, uitgebracht aan de bewindvoerder, met producties;
- het exploot van dagvaarding van 30 oktober 2017, uitgebracht aan [gedaagde 1] , met producties, en
- de akte schorsing van 2 januari 2018 op grond van artikel 225 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering;
- het exploot van dagvaarding van 28 mei 2018 met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie;
- de conclusie van repliek in conventie, tevens houdende conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie;
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens houdende conclusie van repliek in voorwaardelijke reconventie, en
- de conclusie van dupliek in voorwaardelijke reconventie.
1.2
Tegen [gedaagde 1] is verstek verleend.
1.3
De procedure is op 2 januari 2018 geschorst.
1.4
De procedure is op 11 september 2018 gevoegd met zaaknummer 6978776 / CV EXPL 18-24063.
1.5
De datum voor de uitspraak van dit vonnis is bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Bij beschikking van de rechtbank Rotterdam van 31 mei 2017 is de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Autosloperij W. Lubbers B.V. met KvK-nummer 24089157 (hierna: “Autosloperij Lubbers”) in staat van faillissement verklaard met benoeming van [eiser] als curator.
2.2
Autosloperij Lubbers huurde de bedrijfsruimte aan de Hoofdweg 157 te Rotterdam (hierna: “Hoofdweg 157”), waar Autosloperij Lubbers de autosloperij exploiteerde tegen een wekelijkse huurprijs van € 379,26. Als verhuurders kunnen worden aangemerkt wijlen mevrouw [naam 2] (hierna: “ [naam 2] ”) en wijlen mevrouw [naam 1] . Zij waren gezamenlijk eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de Hoofdweg 157.
2.3
[naam 2] is op 2 november 2011 overleden. [gedaagde 1] is enig erfgenaam van
[naam 2] en als opvolgster onder algemene titel mede-eigenaar (samen met wijlen
[naam 1] ) geworden van de onroerende zaak aan de Hoofdweg 157.
2.4
De curator heeft Autosloperij Lubbers op 20 juli 2017 verkocht aan de vennootschap onder firma Automobiel – en Autodemontagebedrijf Alexander (hierna: “VOF Alexander”) en VOF Alexander heeft sindsdien de exploitatie van de autosloperij voortgezet aan de Hoofdweg 157.
In de koopovereenkomst is onder 8.4 het volgende bepaald:
‘Ten aanzien van de in artikel 8.3 vermelde koopprijs ad EUR 91.500, is aan 50 procent, derhalve EUR 45.750, exclusief BTW, de voorwaarde verbonden dat de overdracht van de huurrechten c.q. de indeplaatsstelling daadwerkelijk tot stand komt. Ingeval de overdracht c.q. de indeplaatsstelling uiteindelijk, ook naar de overtuiging van de curator, niet mogelijk blijkt, zal de curator dit bedrag aan koper terugbetalen.’
2.5
In artikel 3.3 van bovengenoemde koopovereenkomst is opgenomen dat de curator middels een onder(ver)huurovereenkomst aan VOF Alexander het bedrijfsterrein aan de Hoofdweg 157 te Rotterdam verhuurt. Die onder(verhuur)overeenkomst is in een separate overeenkomst vastgelegd.
2.6
[naam 1] is op 29 november 2017 overleden.
2.7
Door het overlijden van [naam 1] is het bewind van rechtswege geëindigd.
2.8
De gezamenlijke erven zijn als opvolgers onder algemene titel mede-eigenaar geworden van de onroerende zaak aan de Hoofdweg 157.
2.9
De curator heeft gedaagden voorafgaand aan deze procedure in de periode van 9 juni 2017 tot 15 augustus 2017 schriftelijk verzocht om medewerking te verlenen aan een indeplaatsstelling van VOF Alexander in plaats van Autosloperij Lubbers ten aanzien van de huurovereenkomst met gedaagden met betrekking tot het gehuurde gelegen aan de Hoofdweg 157.
2.1
Gedaagden hebben te kennen gegeven niet mee te willen werken aan een contractsovername voor VOF Alexander.
3.De vordering
3.1
De curator heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hem te machtigen VOF Alexander in de plaats te stellen van Autosloperij Lubbers ten aanzien van de huurovereenkomst met gedaagden met betrekking tot het gehuurde gelegen aan de Hoofdweg 157 te Rotterdam, met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de (na)kosten van deze procedure.
3.2
Aan zijn vordering legt de curator - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat hij een zwaarwichtig belang heeft bij de gevorderde indeplaatsstelling. Hetgeen de curator daartoe heeft aangevoerd wordt hierna - indien van belang voor de beoordeling - besproken.
4.Het verweer en de voorwaardelijke eis in reconventie
4.1
De gezamenlijke erven concluderen tot afwijzing van de vordering. Daartoe voeren zij - kort samengevat weergegeven - aan dat de curator geen zwaarwichtig belang heeft bij indeplaatsstelling. Ook wijzen zij op overige toetsingscriteria vermeld in artikel 7:307 BW Pro die volgens hen moeten leiden tot afwijzing van de vordering, waarop hierna - indien relevant voor de beoordeling - wordt ingegaan.
4.2
Voor het geval de vordering van de curator zal worden toegewezen, vorderen de gezamenlijke erven gebruik te maken van de bevoegdheid uit artikel 7:307 lid 3 BW Pro door aan de indeplaatsstelling de voorwaarden te verbinden dat:
de huurprijs bij het overgaan van de huurovereenkomst wordt verhoogd naar een marktconforme huurprijs, vast te stellen door een registertaxateur;
partijen zich verplichten in onderhandeling te gaan over de inhoud van de huurovereenkomst waarbij het ROZ-model als uitgangspunt zal dienen;
de curator q.q. de kosten van het laten vaststellen van de huurprijs door een registertaxteur zal dragen;
iedere partij de eigen kosten in deze procedure draagt.
5.De beoordeling
5.1
De procedure is met het exploot van 28 mei 2018 hervat in de stand waarin die zich ten tijde van de schorsing bevond. De stukken die vanaf die datum door partijen in de procedure met zaaknummer 6978776 / CV EXPL 18-24063 in het geding zijn gebracht, worden geacht - tevens - in deze procedure te zijn ingebracht.
in conventie
5.2
De curator baseert zijn vordering op artikel 7:307 BW Pro:
Indien overdracht door de huurder aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf of een ander uitgeoefende bedrijf gewenst wordt, kan de huurder vorderen dat hij gemachtigd wordt om die derde als huurder in zijn plaats te stellen.
De rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval, met dien verstande dat hij de vordering slechts kan toewijzen, indien de huurder of de ander die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en dat hij haar steeds afwijst, indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
De rechter kan aan de machtiging voorwaarden verbinden of daarbij een last opleggen.
5.3
De strekking van het artikel is om een huuroverdracht in verband met de overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf mogelijk te maken op de huidige locatie in situaties waarin de huurder dat wenst en de verhuurder niet aan die huuroverdracht wil meewerken. De machtiging kan ook nog worden gevorderd nadat de bedrijfsoverdracht is geëffectueerd, zoals in het onderhavige geval. Dat de curator die mogelijkheid heeft is in de rechtspraak bevestigd. De curator heeft onder de gegeven omstandigheden voldoende gedaan om zo spoedig mogelijk tot een huuroverdracht te geraken.
5.4
Een wettelijk vereiste voor toewijzing van een vordering op grond van artikel 7:307 BW Pro is een zwaarwichtig belang bij de overdracht aan de zijde van de huurder. Een wettelijke verplichte afwijzingsgrond bestaat indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
5.5
Allereerst dient derhalve te worden beoordeeld of de curator een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf. De curator stelt dat daarvan sprake is. De gezamenlijke erven voeren onder verwijzing naar een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 5 juni 2008 aan dat het enkele feit dat sprake is van een mogelijke opbrengst voor de boedel op zichzelf niet zwaarwegend is te achten.
De curator wijst er terecht op dat het bij die zaak, anders dan hier, slechts ging om een verplichting voor de curator om zich - tegen een vergoeding - in te spannen om de indeplaatsstelling te bewerkstelligen. Het niet tot stand brengen van de indeplaatsstelling bracht in dat geval geen verandering in de financiële positie van partijen. Bovendien, overweegt het Hof expliciet, stond in dat geval niet vast dat de curator bij toewijzing van de indeplaatsstellingsvordering inderdaad voor de boedel een belangrijk hogere opbrengst zou hebben verkregen. Dat is in de onderhavige zaak wezenlijk anders. Uit de koopovereen-komst blijkt dat er aan een aanzienlijk deel (meer dan een kwart) van de koopprijs, te weten € 45.750,00 exclusief btw, de voorwaarde is verbonden dat de overdracht van de huurrechten c.q. de indeplaatsstelling daadwerkelijk tot stand komt. De verplichting die de curator hier op zich heeft genomen betreft een resultaatsverbintenis. Het niet verkrijgen van de indeplaatsstelling heeft negatieve gevolgen voor de boedel. Daaraan doet niet af dat er door de inspanningen die de curator in deze juridische procedure moet leveren ook meer kosten worden gemaakt. Onder die omstandigheden acht de kantonrechter het vereiste zwaarwichtig belang aan de zijde van de curator aanwezig om het bedrijf aan de voorgestelde huurder onder de overeengekomen voorwaarden over te dragen.
5.6
De curator voert aan dat VOF Alexander reeds een vestiging aan de Hoofdweg, op nummer 99, drijft. Ter onderbouwing van de financiële positie van VOF Alexander heeft de curator haar winst- en verliesrekeningen over de jaren 2014/2015 en 2015/2016 in het geding gebracht met een toelichting. Al die jaren is winst gedraaid. Thans wordt de onder(ver)huurovereenkomst door VOF Alexander stipt en volledig nagekomen. VOF Alexander is bereid een waarborgsom te betalen van drie maandelijkse huurtermijnen en om de afspraken vast te leggen in een schriftelijke huurovereenkomst. Hiermee staat naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast dat VOF Alexander voldoende waarborg biedt voor volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
5.7
Bij deze stand van zaken dient de kantonrechter verder te beslissen met inachtneming van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet rekening worden gehouden met de overige door de gezamenlijke erven aangevoerde bezwaren tegen indeplaatsstelling. In beginsel worden alleen de belangen van huurder en verhuurder tegen elkaar afgewogen, maar de wet sluit niet uit dat als een van de in artikel 7:307 lid 2 BW Pro bedoelde omstandigheden ook het belang van de voorgestelde nieuwe huurder in aanmerking wordt genomen.
5.8
De door de gezamenlijke erven aangevoerde beperking van de contractsvrijheid is geen afzonderlijk belang dat daarbij meegenomen dient te worden. Artikel 7:307 BW Pro biedt nu juist een wettelijke basis voor een gedwongen contractsovername. Door de wetgever zijn de grenzen waarbinnen dat plaats kan vinden gegeven.
5.9
De gezamenlijke erven wijzen erop dat ook op andere wijze een contractsovername bewerkstelligd kan worden, zoals in onderling overleg. Om die reden ontbreekt volgen de gezamenlijke erven aan de zijde van de curator voldoende belang om indeplaatsstelling in een gerechtelijke procedure te vorderen. Het is juist dat partijen ook buitengerechtelijk tot een contractsovername kunnen komen. Uit de stukken blijkt dat de curator daartoe verschillende pogingen heeft ondernomen en dat daar door gedaagden afwijzend op is gereageerd. Als gevolg daarvan resteerde de curator geen andere mogelijkheid dan gedaagden in rechte te betrekken. Zijn belang daarbij is hiermee gegeven.
5.1
De gezamenlijke erven voeren verder aan dat de huidige huurprijs niet marktconform is. Een indeplaatsstelling zou een groot nadeel zijn voor de gezamenlijke erven. Daarmee miskennen de gezamenlijke erven dat er een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang open staat om een marktconforme huurprijs te laten vaststellen. Door het wezen van de indeplaatsstelling en de daarbij behorende volledige contractsovername verandert er voor de rechtspositie van de gezamenlijke erven ten opzichten van de huurder niets. In de rechtsverhouding met beide huurders (zowel voor als na een indeplaatsstelling) hebben de gezamenlijke erven dezelfde rechten. Zij kunnen - als zij van mening zijn dat de geldende huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse en geen overeenstemming is te bereiken over een nieuwe huurprijs - op grond van artikel 7:303 BW Pro, na verloop van een bepaalde tijd na aanvang van de huurovereenkomst, vorderen dat de rechter de huurprijs nader zal vaststellen. Uiteraard staat het partijen eveneens te allen tijde vrij om hierover in onderling overleg buitengerechtelijk afspraken te maken. De hoogte van de huurprijs is gelet op het voorgaande evenmin een belang waaraan in de onderhavige belangenafweging een (groot) gewicht toegekend dient te worden.
5.11
Aan de zijde van de gezamenlijke erven is niet gebleken van belangen die aan het toewijzen van een machtiging voor de indeplaatsstelling in de weg staan. Gelet op alle omstandigheden van het geval in samenhang bezien, zal de kantonrechter de gevraagde machtiging aan de curator daarom verlenen.
5.12
Gedaagden worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure, zoals hierna bepaald.
in reconventie
5.13
Nu de vordering in conventie wordt toegewezen, zal tevens beoordeeld worden de eis in reconventie van de gezamenlijke erven om voorwaarden aan de indeplaatsstelling te verbinden. In lid 3 van artikel 7:307 BW Pro wordt aan de kantonrechter de bevoegdheid gegeven aan de machtiging voorwaarden te verbinden. De door de gezamenlijke erven verlangde voorwaarden betreffen echter essentialia van de huurovereenkomst. Daar kan in het kader van een indeplaatsstelling niet aan worden getornd. Indien een andere huurder in de plaats van de huidige (in dit geval: oude) huurder wordt gesteld, lopen de bestaande rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen de nieuwe partijen in beginsel door. Dat geldt zowel voor bijvoorbeeld onderhoudsverplichtingen als voor de huurprijs.
De rechter mag daarin geen wijzigingen brengen, behoudens het verbinden van voorwaarden aan de machtiging (of het opleggen van een last daarbij). Herziening van de huurprijs in een procedure als deze behoort niet tot de mogelijkheden. Zoals in conventie reeds eerder overwogen bestaan er andere, in de wet verankerde, mogelijkheden voor de gezamenlijke erven om tot de vaststelling van een nadere huurprijs te komen.
5.14
De vordering in reconventie wordt gelet op het bovenstaande afgewezen.
5.15
De gezamenlijke erven worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
6.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
verleent de curator machtiging om VOF Alexander in de plaats te stellen van Autosloperij Lubbers ten aanzien van de huurovereenkomst met gedaagden met betrekking tot het gehuurde gelegen aan de Hoofdweg 157 te Rotterdam;
veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten ten aanzien van het griffierecht van
€ 78,00;
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten ten aanzien van de dagvaarding van 30 oktober 2017 van € 81,99 en € 150,00 aan salaris voor de gemachtigde, alsmede, indien [gedaagde 1] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig voldoet aan het vonnis, begroot op € 75,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 aan betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, een en ander voor zover van toepassing te vermeerderen met btw;
veroordeelt de gezamenlijke erven in de proceskosten ten aanzien van de dagvaarding van 27 oktober 2017 van € 81,99 en € 450,00 aan salaris voor de gemachtigde, alsmede, indien de gezamenlijke erven niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig voldoen aan het vonnis, begroot op € 75,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 aan betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, een en ander voor zover van toepassing te vermeerderen met btw;
in reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt de gezamenlijke erven in de kosten van de procedure, tot aan de datum van deze uitspraak aan de zijde van de curator vastgesteld op € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening, alsmede, indien de gezamenlijke erven niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis hebben voldaan, begroot op € 75,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 aan betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, een en ander voor zover van toepassing te vermeerderen met btw, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;
in conventie en reconventie
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.M. van de Ven en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
703