Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7038970 CV EXPL 18-4240
uitspraak: 4 april 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
in de zaak van:
[eiseres] ,
wonende te [woonplaats eiseres] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. W.T.M. Uilhoorn,
tegen:
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. F. Benjaddi (Stichting Achmea Rechtsbijstand).
Partijen zullen hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ worden genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 juni 2018;
- de conclusie van antwoord;
- het tussenvonnis van 30 augustus 2018, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- de faxbrief van 5 november 2018 namens [gedaagde] ;
- de brief van 7 november 2018 namens [eiseres] ;
- het verhandelde ter zitting van 12 november 2018, waarvan de griffier aantekening heeft gehouden;
- de rolbeslissing van 13 december 2018;
- de brief van de griffier van 17 december 2018;
- de akte van [eiseres] ;
- de antwoordakte van [gedaagde] ;
- de overgelegde producties.
1.2.
De uitspraak van dit vonnis is nader bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Op 14 maart 2008 is [eiseres] eigenaar geworden van het appartement aan de [adres] te Dordrecht (hierna: de woning), in de leveringsakte als volgt aangeduid:
“(…) het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met balkon op de derde verdieping en verder toebehoren, plaatselijk bekend als [adres] te [postcode] Dordrecht, kadastraal bekend gemeente Dordrecht, sectie [sectie] , complexaanduiding [complexaanduiding] , appartementsindex [appartementindex 1] , (…)”.
2.2.
In de verkoopinformatie op Funda staat vermeld dat het een appartement met berging in de onderbouw betreft. Voorafgaand aan de koop, die op 16 januari 2008 is gesloten tussen [naam 1] als verkoper en [eiseres] als koper, is [eiseres] een berging getoond. Na de levering heeft [eiseres] de woning en de haar aangewezen berging in gebruik genomen.
2.3.
In (concept)notulen van de ledenvergadering d.d. 25 april 2013 van de Vereniging van Eigenaars [straatnaam] [huisnummers] (even nummers) te Dordrecht (hierna: de VvE) staat vermeld, voor zover hier van belang:
“(…)
De administrateur geeft aan dat er eigenaren zijn die een woning zonder berging hebben, meerdere bergingen hebben of denken een woning met berging te hebben gekocht terwijl dit niet het geval is. De oorzaak ligt onder andere dat er in het verleden, toen het merendeel van de woningen werden verhuurd en er onderling door de huurders werd geruild van berging en dat bij verkoop van zo’n woning klakkeloos de huidige in gebruik genomen berging werd mee verkocht of wat ook gebeurde de berging niet werd mee verkocht. Dat resulteert dat de huidige eigenaren of een verkeerde berging in gebruik hebben, welke door een makelaar of notaris onterecht is toegewezen als eigendom of helemaal geen berging hebben terwijl daar wel recht op is volgens het kadaster. (…)”.
2.4.
Medio 2016 is (de vader van) [eiseres] er door de toenmalige voorzitter van de VvE op gewezen dat de - ongenummerde - berging die door [eiseres] in gebruik was genomen voor algemeen gebruik is en geen eigendom van [eiseres] is. Nadien is [eiseres] gebleken dat de berging met appartementsindex [appartementindex 2] (hierna: berging [appartementindex 2] ) bij de woning hoort en dat berging [appartementindex 2] niet tezamen met de woning aan haar geleverd was.
2.5.
Een ‘Akte houdende koop en levering’ d.d. 29 september 2017 heeft - onder meer -betrekking op de verkoop en levering door de besloten vennootschap Eston B.V. (hierna: Eston) van berging [appartementindex 2] aan [naam 2] (hierna: [naam 2] ).
2.6.
Een ‘Akte van levering berging [straatnaam] te Dordrecht’ d.d. 28 december 2017, waarin
[naam 2] als verkoper staat vermeld en [eiseres] als koper, houdt in, voor zover hier van belang:
“(…)
CONSIDERANS
Bij akte van levering op veertien maart tweeduizend acht (14-03-2008) verleden voor (…) heeft een rechtsvoorgangster van verkoper (op grond van een tussen partijen gesloten koopovereenkomst) in eigendom geleverd aan koper, die in eigendom heeft aanvaard, het appartementsrecht zoals breder in die akte omschreven.
(…)
In de koop en in bedoelde koopsom was begrepen de na te noemen berging, welke berging abusievelijk niet is overgedragen.
LEVERING, REGISTERGOED, GEBRUIK
De verkoper verklaart thans ter verdere uitvoering van de in de considerans genoemde koopovereenkomst, hierbijom niette leveren aan de koper, die bij deze verklaart te aanvaarden:
het appartementsrecht, ondermeer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de berging op de begane grond, in Dordrecht bekend als [straatnaam] , kadastraal bekend gemeente Dordrecht sectie [sectie] complexaanduiding [complexaanduiding] , appartementsindex [appartementindex 2] .
(…)”.
2.7.
Sinds 4 mei 1999 heeft [gedaagde] , eigenaar van het appartement [adres] , berging [appartementindex 2] in gebruik. Daarnaast maakt [gedaagde] gebruik van de berging met appartementsindex [appartementindex 3] (hierna: berging [appartementindex 3] ), waarvan het appartementsrecht hem bij akte van levering van 3 mei 1999, tezamen met het appartementsrecht van de woning aan de [adres] , in eigendom is geleverd.
2.8.
Bij e-mailbericht aan [gedaagde] van 30 december 2017 heeft de vader van [eiseres] namens [eiseres] meegedeeld dat berging [appartementindex 2] haar eigendom is. [gedaagde] is daarbij verzocht de berging te ontruimen.
2.9.
[gedaagde] heeft met een beroep op verkrijgende c.q. bevrijdende verjaring geweigerd de berging te ontruimen.
2.10.
De gemachtigde van [eiseres] heeft [gedaagde] bij brief van 16 februari 2018 meegedeeld dat [gedaagde] onrechtmatig gebruik maakt van berging [appartementindex 2] en hij heeft hem gesommeerd de berging te ontruimen.
2.11.
[gedaagde] heeft betwist dat hij onrechtmatig gebruik maakt van berging [appartementindex 2] en hij heeft de berging niet ontruimd.
2.12.
Een door de rechtsvoorgangster van [gedaagde] , mevrouw [naam 3] (hierna: [naam 3] ), ondertekende verklaring d.d. 15 januari 2018 houdt in, voor zover hier van belang:
“Mevrouw [naam 3] verklaart het volgende:
Mevrouw is de voormalige bewoner/eigenaar van het appartement op de [adres] , [postcode] te Dordrecht in de periode 1997 - 1998.
Gedurende deze hele periode maakte mevrouw volledig gebruik van de berging (nr. [appartementindex 2] op tekening van kadaster ofwel bij gemeente Dordrecht bekend staande als sectie [sectie] complexaanduiding [complexaanduiding] , appartementsindex [appartementindex 2] ).
Zij had de sleutel en het gebruik van de berging gekregen van de voorgaande bewoner of eigenaar. Mevrouw had als enige toegang tot deze berging.”
3.De vordering
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt:
primair
om berging [appartementindex 2] met al de zijnen en het zijne uiterlijk binnen drie dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis leeg en ontruimd aan [eiseres] op te leveren en met afgifte van de sleutels, en verwijdering van huisnummerplaatje, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat aan de veroordeling geen gehoor wordt gegeven;
subsidiair
tot vergoeding van de door [eiseres] geleden schade:
primair
in natura, dat wil zeggen in de vorm van overdracht van berging [appartementindex 2] aan [eiseres] uiterlijk binnen zeven dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis, met bepaling dat het in deze te wijzen vonnis in de plaats van de notariële akte zal treden althans op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat aan de veroordeling geen gehoor wordt gegeven;
subsidiair
in geld, te weten een bedrag van € 12.500,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;
primair en subsidiair
tot betaling van de wettelijke rente over alle voornoemde gevorderde bedragen vanaf de dag dat die bedragen zijn verschuldigd, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vorderingen - samengevat - het volgende ten grondslag. Zij is eigenaar van berging [appartementindex 2] . Zij heeft in 2008 de woning aan de [adres] te Dordrecht inclusief berging gekocht en betaald. Berging [appartementindex 2] hoort bij de woning en is op 14 maart 2008 abusievelijk niet mee overgedragen. Na contact te hebben opgenomen met Eston is deze omissie hersteld. Berging [appartementindex 2] is op 28 december 2017 alsnog (om niet) aan [eiseres] geleverd. [gedaagde] heeft berging [appartementindex 2] zonder recht of titel in gebruik en dient de berging ter beschikking van [eiseres] te stellen. [eiseres] betwist dat [gedaagde] de eigendom van berging [appartementindex 2] door verkrijgende verjaring heeft verkregen. In dat verband stelt [eiseres] dat [gedaagde] geen bezitter te goeder trouw is. Voorts betwist [eiseres] dat sprake is van bevrijdende verjaring. De verjaring is namens [eiseres] gestuit door het e-mailbericht van haar vader van 30 december 2017 respectievelijk door de brief van haar gemachtigde van 16 februari 2018. Daarnaast betwist [eiseres] dat de rechtsvoorgangster van [gedaagde] , [naam 3] , berging [appartementindex 2] sinds 1997 in haar bezit had. Voor zover vast zou komen te staan dat [gedaagde] door verjaring eigenaar is geworden van berging [appartementindex 2] is sprake van een onrechtmatige daad van [gedaagde] . [gedaagde] heeft berging [appartementindex 2] niet te goeder trouw en onrechtmatig in zijn bezit genomen. [gedaagde] wist dan wel behoorde te weten dat hij naast appartement [adres] en berging [appartementindex 3] niet ook berging [appartementindex 2] had gekocht. [eiseres] dient daarvoor schadeloos gesteld te worden, primair door een vergoeding in natura, namelijk overdracht van berging [appartementindex 2] , subsidiair door een vergoeding in geld ten bedrage van € 12.500,-.
4.Het verweer
4.1.
De conclusie van [gedaagde] strekt primair tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] subsidiair tot het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren van een toewijzend vonnis, meer subsidiair tot het aan de uitvoerbaar bij voorraadverklaring verbinden van de voorwaarde dat [eiseres] zekerheid stelt tot een bedrag van € 12.500,-, telkens met veroordeling van [eiseres] , uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.2.
[gedaagde] betwist dat [eiseres] eigenaar is geworden van berging [appartementindex 2] . Hij stelt dat er op 28 december 2017 geen geldige levering van de berging heeft plaatsgevonden. Een geldige titel ontbreekt en [naam 2] was niet beschikkingsbevoegd. Subsidiair stelt [gedaagde] dat hij eigenaar is geworden door middel van verkrijgende verjaring ex artikel 3:99 BW. Hij is bezitter te goeder trouw en hij heeft berging [appartementindex 2] gedurende tien jaar onafgebroken in bezit gehad. Meer subsidiair stelt [gedaagde] dat hij de eigendom heeft verkregen door bevrijdende verjaring ex artikel 3:105 BW. Hij heeft beide bergingen, waaronder nummer [appartementindex 2] , al vanaf 3 mei 1999 in zijn bezit. Zijn rechtsvoorgangster [naam 3] , die appartement [adres] en berging [appartementindex 3] in 1995 had gekocht van mevrouw [naam 4] , had beide bergingen, waaronder nummer [appartementindex 2] , in ieder geval sinds 1997 in haar bezit. Naar alle waarschijnlijkheid zijn beide bergingen al bij de levering van appartement [adres] op 1 augustus 1995 aan [naam 3] overgedragen. Toen [gedaagde] op 30 december 2017 het e-mailbericht van de vader van [eiseres] ontving, was de verjaring al voltooid, aldus [gedaagde] . [gedaagde] betwist dat hij onrechtmatig heeft gehandeld. Hij maakt geen inbreuk op het recht van [eiseres] omdat hij door verjaring eigenaar is geworden van berging [appartementindex 2] . Voorts is hij er steeds te goeder trouw van uitgegaan dat de beide bergingen bij het door hem in 1999 gekochte appartement behoorden, aldus [gedaagde] .
5.De beoordeling
5.1.
Tussen partijen is allereerst in geschil of [eiseres] op 28 december 2017 de eigendom van berging [appartementindex 2] heeft verkregen, dan wel of berging [appartementindex 2] op enig moment door verjaring eigendom is geworden van [gedaagde] .
5.2.
[eiseres] baseert haar eigendom op verkrijging door middel van levering door [naam 2] uit hoofde van een koopovereenkomst tussen [naam 1] en [eiseres] . [gedaagde] heeft betwist dat [naam 2] ten tijde van het passeren van de akte van levering van 28 december 2017 beschikkingsbevoegd was op de grond dat de beschikkingsbevoegdheid van [naam 2] nergens uit blijkt dan wel op de grond dat [gedaagde] reeds vóór die datum de eigendom had verworven door middel van verkrijgende c.q. bevrijdende verjaring.
5.3.
Naar het oordeel van de kantonrechter staat op grond van de door [gedaagde] niet weersproken inhoud van de notariële akte van koop en levering van 29 september 2017 in beginsel vast dat [naam 2] op voormelde datum eigenaar is geworden van berging [appartementindex 2] , tenzij komt vast te staan dat [gedaagde] reeds vóór 29 september 2017 door de gestelde voltooiing van de verkrijgende c.q. bevrijdende verjaring rechthebbende is geworden. In dat geval was vervreemder Eston op 29 september 2017 namelijk niet meer bevoegd om over het appartementsrecht ten aanzien van berging [appartementindex 2] te beschikken. Een en ander betekent dat [naam 2] op 28 december 2017, behoudens eventuele voltooiing van de gestelde verjaring vóór 29 september 2017 respectievelijk vóór 28 december 2017, bevoegd was de eigendom van berging [appartementindex 2] te leveren. [gedaagde] heeft nog gesteld dat niet duidelijk is op grond waarvan Eston bevoegd was om de eigendom van berging [appartementindex 2] aan [naam 2] te leveren. Dit verweer snijdt geen hout, nu onder artikel 2 sub 33 van de notariële akte van koop en levering van 29 september 2017 gedetailleerd staat beschreven wanneer en op welke wijze Eston de eigendom van berging [appartementindex 2] heeft verkregen.
5.4.
[gedaagde] heeft voorts gesteld dat een geldige titel voor de levering van berging [appartementindex 2] ontbreekt, omdat niet valt in te zien dat [naam 2] een rechtsopvolgster is van [naam 1] , zoals in de akte van levering van 28 december 2017 staat vermeld. Dienaangaande wordt overwogen dat uit de akte van levering van 28 december 2017 in samenhang met de akte van levering van 14 maart 2008 blijkt dat de tussen [naam 1] en [eiseres] gesloten koopovereenkomst van 16 januari 2008 als titel voor de levering van berging [appartementindex 2] heeft te gelden. Het enkele feit dat niet gebleken is dat [naam 2] een rechtsopvolgster van [naam 1] is, staat naar het oordeel van de kantonrechter aan de geldigheid van die titel niet in de weg.
5.5.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat op 28 december 2017 in beginsel sprake is van een levering krachtens geldige titel, verricht door iemand ( [naam 2] ) die bevoegd was over berging [appartementindex 2] te beschikken, tenzij komt vast te staan dat [gedaagde] reeds vóór 29 september 2017 dan wel vóór 28 december 2017 door voltooiing van de gestelde verkrijgende c.q. bevrijdende verjaring rechthebbende is geworden. Dat brengt mee dat [eiseres] op 28 december 2017 in beginsel de eigendom van berging [appartementindex 2] heeft verkregen, tenzij komt vast te staan dat [gedaagde] vóór die datum door middel van verkrijgende c.q. bevrijdende verjaring rechthebbende ten aanzien van die berging is geworden.
5.6.
De vraag die vervolgens voorligt is of [gedaagde] door verkrijgende verjaring, dan wel door bevrijdende verjaring (verjaring van de vordering tot revindicatie) rechthebbende van het appartementsrecht met betrekking tot berging [appartementindex 2] is geworden.
5.7.
Voor een geslaagd beroep op verkrijgende verjaring ex artikel 3:99 BW dient sprake te zijn van onafgebroken bezit te goeder trouw gedurende 10 jaar. [eiseres] heeft de goede trouw van [gedaagde] betwist door te stellen dat [gedaagde] zijn onderzoeksplicht niet is nagekomen. Dit verweer treft doel. Ingevolge artikel 3:23 BW wordt het beroep op goede trouw van een verkrijger van een registergoed niet aanvaard, wanneer dit beroep insluit een beroep op onbekendheid met feiten die door raadpleging van de registers zouden zijn gekend. Aan artikel 3:23 BW ligt de gedachte ten grondslag dat degene die de registers niet of niet voldoende onderzoekt, de eventuele nadelige gevolgen daarvan aan zichzelf te wijten heeft en geen bescherming verdient ten nadele van rechthebbenden op het desbetreffende registergoed. Uit artikel 3:23 BW vloeit derhalve een onderzoeksplicht voort. Het had [gedaagde] door raadpleging van de openbare registers bekend kunnen zijn dat berging [appartementindex 2] niet aan hem geleverd was, nu er geen notariële akte tot levering aan hem was opgemaakt, laat staan in de registers was ingeschreven. Dat [gedaagde] heeft nagelaten de openbare registers te raadplegen staat aan zijn goede trouw in de weg. Het beroep op verkrijgende verjaring stuit hierop af.
5.8.
[gedaagde] heeft zich daarnaast beroepen op verkrijging van de eigendom door bevrijdende verjaring. Krachtens artikel 3:105 lid 1 BW verkrijgt hij die een goed bezit dat goed op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. De in artikel 3:105 BW bedoelde verjaringstermijn is twintig jaar en vangt aan op de dag nadat een niet-rechthebbende bezitter is geworden. Voor de voltooiing van de verjaring is nodig dat de toestand dat een ander dan de rechthebbende bezitter is gedurende de gehele verjaringstermijn heeft voortgeduurd. De stelplicht en bewijslast daarvan rusten op de partij die een beroep op de bevrijdende verjaring doet. Noodzakelijk is slechts dat de bezitter stelt en zo nodig bewijst dat een niet-rechthebbende (meer dan) twintig jaar geleden bezitter is geworden en dat de rechthebbende het bezit gedurende twintig jaar heeft moeten ontberen. [gedaagde] stelt dat [eiseres] althans haar rechtsvoorgangers al meer dan 20 jaar niet de feitelijke macht over berging [appartementindex 2] hebben. Volgens [gedaagde] is al sinds 1997 en waarschijnlijk al sinds 1 augustus 1995 sprake van onafgebroken bezit van berging [appartementindex 2] door [gedaagde] en zijn rechtsvoorganger [naam 3] .
Vaststaat dat [gedaagde] berging [appartementindex 2] sinds 3 mei 1999 in bezit heeft. Niet is in geschil dat het e-mailbericht van 30 december 2017 als stuitingshandeling heeft te gelden. Beslissend is derhalve of en per wanneer [naam 3] berging [appartementindex 2] in bezit heeft genomen.
[eiseres] heeft betwist dat [naam 3] berging [appartementindex 2] in bezit had. In dat verband heeft [eiseres] de juistheid van de verklaring van [naam 3] betwist en heeft zij erop gewezen dat de schriftelijke verklaring van [naam 3] opgesteld lijkt te zijn door (de gemachtigde van) [gedaagde] . [gedaagde] heeft ter comparitie erkend dat de door [naam 3] ondertekende verklaring door hemzelf is opgesteld. Naar het oordeel van de kantonrechter kan aan de verklaring van [naam 3] geen doorslaggevende betekenis worden toegekend, nu deze door [gedaagde] is opgesteld en uit die verklaring overigens niet blijkt dat [naam 3] twee bergingen in gebruik had. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [eiseres] zal [gedaagde] moeten bewijzen dat [eiseres] althans haar rechtsvoorgangers al gedurende 20 jaar, terug te rekenen vanaf 30 december 2017, niet het bezit van berging [appartementindex 2] hebben. Hij zal overeenkomstig zijn aanbod tot het bewijs daarvan worden toegelaten.
5.9.
Indien [gedaagde] niet in het opgedragen bewijs slaagt, staat vast dat [eiseres] eigenaar is van berging [appartementindex 2] en dat [gedaagde] berging [appartementindex 2] zonder recht of titel in gebruik heeft. Het primair gevorderde is dan toewijsbaar.
5.10.
Indien [gedaagde] wel in het bewijs slaagt, staat – afhankelijk van de datum waarop de termijn voor bevrijdende verjaring is verstreken – vast hetzij dat [eiseres] nimmer de eigendom van berging [appartementindex 2] heeft verkregen omdat [naam 2] niet of niet langer beschikkingsbevoegd was (dit is het geval indien de termijn voor verjaring vóór 29 september 2017 respectievelijk vóór 28 december 2017 is verstreken) hetzij dat [gedaagde] op het moment dat de termijn voor de bevrijdende verjaring is voltooid, eigenaar is geworden (dit geldt in het geval dat de termijn voor verjaring na 28 december 2017, maar voor 30 december 2017 is verstreken). In beide gevallen zal het primair gevorderde worden afgewezen.
5.11.
Met betrekking tot het subsidiair gevorderde (schadevergoeding in natura of in geld uit hoofde van onrechtmatige daad) wordt reeds nu als volgt overwogen. Indien komt vast te staan dat de bevrijdende verjaring reeds vóór 28 december 2017 is voltooid, heeft dit tot gevolg dat [eiseres] nooit eigenaar van berging [appartementindex 2] is geworden, omdat de eigendom van berging [appartementindex 2] haar in dat geval door een beschikkingsonbevoegde is geleverd. [gedaagde] heeft in dat geval geen inbreuk gemaakt op enig eigendomsrecht van [eiseres] , zodat de grondslag van de vordering dan geen stand kan houden. Ook het subsidiair gevorderde zal dan worden afgewezen.
6.De beslissing
De kantonrechter:
laat [gedaagde] toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat [eiseres] althans haar rechtsvoorgangers al gedurende 20 jaar, terug te rekenen vanaf 28 en/of 30 december 2017, niet het bezit van berging [appartementindex 2] hebben;
verwijst de zaak naar de openbare terechtzitting van
2 mei 2019te 10.00 uur teneinde [gedaagde] in de gelegenheid te stellen bij akte getuigen op te geven c.q. anderszins bewijs te leveren;
2 mei 2019te 10.00 uur teneinde [gedaagde] in de gelegenheid te stellen bij akte getuigen op te geven c.q. anderszins bewijs te leveren;
zal geen nader uitstel toestaan;
verzoekt beide partijen hun verhinderdata eveneens uiterlijk op voormelde zitting schriftelijk mede te delen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Joele en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
546