Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7386345 \ CV EXPL 18-52088
uitspraak: 12 april 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Oude Haven Vastgoed B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. D.L.A. van Voskuilen te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Grolsche Bierbrouwerij Nederland B.V.,
gevestigd te Enschede,
gedaagde,
gemachtigde: mr. C. Prak te Hilversum.
Partijen worden hierna “Oude Haven” en “Grolsch” genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het verzoekschrift ex artikel 7:296 lid 3 BW, met producties;
- de beschikking ex artikel 69 Rv van 16 oktober 2018, waarin de kantonrechter heeft bevolen dat de procedure wordt voortgezet volgens de regels die gelden voor de dagvaardingsprocedure;
- het herstelexploot / oproepingsexploot d.d. 30 oktober 2018;
- de conclusie van antwoord;
- het tussenvonnis van 14 februari 2019, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- de brief namens Oude Haven d.d. 19 maart 2019, met producties;
- het faxbericht namens Grolsch d.d. 27 maart 2019, met bijlage;
- het proces-verbaal van de op 29 maart 2019 gehouden comparitie van partijen.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
Tussen (de rechtsvoorganger van) Oude Haven en Grolsch bestaat sinds 1 januari 1999 een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] te Rotterdam (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst geldt sinds 1 januari 2009 voor onbepaalde tijd.
2.2
Met betrekking tot de naast het gehuurde gelegen bedrijfsruimte bestaat eveneens sinds het jaar 1999 een huurovereenkomst tussen (de rechtsvoorganger van) Oude Haven en B.V. Gulpener Bierbrouwerij (hierna: Gulpener).
2.3
Zowel Grolsch als Gulpener verhuren het door hen gehuurde onder aan de besloten vennootschap M’Eat B.V., die de betreffende ruimtes heeft samengevoegd en daarin een horecagelegenheid exploiteert.
2.4
Op 21 december 2017 heeft de gemachtigde van Oude Haven aan Koninklijke Grolsch N.V. per aangetekende post de volgende brief gestuurd (weergegeven voor zover thans van belang):
“Cliënte, Oude Haven Vastgoed B.V., wenst de huurovereenkomst die op 5 mei 1999 met terugwerkende kracht per 1 januari 1999 door Koninklijke Grolsch N.V. met de rechts-voorgangster van cliënte, de Gemeente Rotterdam, is gesloten terzake van de bedrijfsruimte aan het [adres] te Rotterdam […] op te zeggen tegen 31 december 2018. […]”
3.De vordering
3.1
Oude Haven heeft verzocht (de kantonrechter begrijpt gevorderd) de huurovereenkomst tussen partijen te beëindigen en het tijdstip vast te stellen waarop het gehuurde uiterlijk dient te zijn ontruimd.
3.2
Aan haar vordering heeft Oude Haven naast de hiervoor vermelde vaststaande feiten
- zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.
Grolsch heeft niet ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst per 31 december 2018. Oude Haven heeft er daarom belang bij dat de huurovereenkomst met Grolsch wordt beëindigd. Het is een onwenselijke situatie dat Oude Haven de betreffende bedrijfsruimte aan twee bierbrouwerijen verhuurt. Grolsch verricht voorts, in tegenstelling tot Gulpener, geen (onderhouds-)werkzaamheden aan het gehuurde. In het gedeelte van Grolsch is sprake van ernstig achterstallig onderhoud. Om dit deel weer normaal te kunnen exploiteren en bij het andere gedeelte te voegen, is een grootschalige renovatie vereist. Oude Haven wenst vervolgens tot één huurovereenkomst met Gulpener te komen. Grolsch weigert echter iedere vorm van overleg. Het belang van Oude Haven bij beëindiging van de huurovereenkomst weegt zwaarder dan het belang van Grolsch bij voortzetting daarvan.
4.Het verweer
Grolsch heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.
4.1
De opzegging van de huurovereenkomst door Oude Haven is nietig. Allereerst is de brief niet aan Grolsch gericht, maar aan haar moedermaatschappij, terwijl uit de huur-overeenkomst duidelijk volgt dat Grolsch de huurder is. Ten tweede bevat de opzeggings-brief d.d. 21 december 2017 niet de gronden die tot de opzegging hebben geleid.
4.2
Subsidiair betwist Grolsch dat sprake is van ernstig achterstallig onderhoud aan het gehuurde. Het belang van Grolsch bij voortzetting van de huurovereenkomst weegt voorts zwaarder dan het belang van Oude Haven bij beëindiging daarvan.
5.De beoordeling van de vordering
5.1
De vordering van Oude Haven is gegrond op artikel 7:300 leden 2 en 3 BW jo. artikel 7:295 lid 2 BW. Laatstvermeld artikel bepaalt dat indien de verhuurder zes weken na de opzegging van de huurovereenkomst niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat deze in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, hij kan vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen.
5.1
Artikel 7:294 BW schrijft op straffe van nietigheid voor dat een opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder de gronden dient te vermelden die tot de opzegging hebben geleid.
5.2
In de brief van de gemachtigde van Oude Haven van 21 december 2017 ontbreekt een opzeggingsgrond. De opzegging is derhalve nietig.
5.3
Oude Haven heeft ter zitting aangevoerd dat het beroep op de nietigheid van de opzegging in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zij verwijst daarbij naar een uitspraak van de Rechtbank Leeuwarden van 7 december 2007 (ECLI:NL:RBLEE:2007:BC0021) waarin is geoordeeld dat daarvan sprake kan zijn indien het voor de huurder in de periode van de ontvangst van de opzeggingsbrief zonder meer duidelijk was om welke reden de verhuurder de huur-overeenkomst wenst te beëindigen. Oude Haven wijst in dit kader voorts op correspondentie tussen Grolsch en M’Eat B.V. over gebreken van het gehuurde, waar volgens Oude Haven uit volgt dat Grolsch ten tijde van de opzegging op de hoogte was van de betreffende problematiek.
5.4
Dat Grolsch op de hoogte is van (onderhouds-)gebreken in het gehuurde en daarover met haar onderhuurder M’Eat B.V. in gesprek is, betekent echter nog niet dat zij ten tijde van de ontvangst van de brief van 21 december 2017 wist dat Oude Haven vanwege deze gebreken de huurovereenkomst tussen partijen wenst te beëindigen. Dit is ook niet met zoveel woorden door Oude Haven gesteld en Grolsch betwist bedoelde wetenschap uitdrukkelijk. Nu dit laatste ook niet uit de door Oude Haven overgelegde stukken blijkt, ziet de kantonrechter geen aanleiding het beroep van Grolsch op de nietigheid van de opzegging te passeren.
5.5
Nu de opzegging van de huurovereenkomst d.d. 21 december 2017 ingevolge artikel 7:294 BW nietig is, strandt de vordering van Oude Haven reeds op die grond. Hetgeen verder door partijen over en weer is aangevoerd kan daarom onbesproken blijven.
5.6
Oude Haven wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.
6.De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Oude Haven in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Grolsch vastgesteld op € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
673