ECLI:NL:RBROT:2019:4600

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/537478 / HA ZA 17-1001

Vonnis van 29 mei 2019

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats eiser] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. T.C. Boer te Amsterdam,

tegen

de stichting

[gedaagde stichting],

gevestigd te [vestigingsplaats 1] (gemeente [gemeente] ),

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. Th. Dollee te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde stichting] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 3 oktober 2017, met producties;
de conclusie van antwoord in conventie, tevens (voorwaardelijke) conclusie van eis in reconventie, met producties;
het tussenvonnis van 21 februari 2018 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
de zittingsagenda;
de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie, met producties;
de brief van de advocaat van [gedaagde stichting] van 2 november 2018, met producties 48 en 49;
de zittingsaantekeningen van [eiser] ;
de zittingsaantekeningen van [gedaagde stichting] ;
het proces-verbaal van comparitie van 13 november 2018;
het faxbericht van de advocaat van [eiser] van 4 december 2018, waarin is medegedeeld dat partijen geen minnelijke regeling hebben bereikt;
de brieven van de advocaat van [gedaagde stichting] van 3 en 4 januari 2019 met betrekking tot het proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde stichting] is eigenaar en gebruiker van het pand met ondergrond en erf aan de [adres 1] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] te Rotterdam (hierna: het pand). Het bestuur van [gedaagde stichting] bestaat uit de heren [naam 1] (hierna: [naam 1] ), voorzitter, en [naam 2] (hierna: [naam 2] ), penningmeester, en mevrouw [naam 3] (hierna: mevrouw [naam 3] ), secretaris.

2.2.

[eiser] is werkzaam op het gebied van vastgoed.

2.3.

In 2005 is [gedaagde stichting] in contact gekomen met de heer [naam 4] (hierna: [naam 4] ), die vanaf die tijd voor [gedaagde stichting] is opgetreden als adviseur ter zake van het pand.

2.4.

Door de bestuursleden van [gedaagde stichting] zijn met [naam 4] verschillende opties besproken met betrekking tot het pand, zoals in ieder geval (i) renovatie van het pand (inclusief funderingsherstel), (ii) ‘sloop nieuwbouwproject’, (iii) verkoop van het pand met mogelijkheid van ‘terughuur’ en (iv) verkoop van het pand en definitieve verhuizing.

2.5.

Op een gegeven moment heeft [naam 4] contact opgenomen met [eiser] met betrekking tot het pand.

2.6.

Vervolgens heeft [eiser] op 9 februari 2017 om 19:37 uur aan [naam 4] de volgende e-mail gestuurd:

“Geachte heer [naam 4] ,

Hierbij stuur ik je de aanbieding voor de [adres 1] in Rotterdam.

Verneem graag van je. Bijvoorbaat dank.

Met vriendelijke groet,

Gedachtegoed

[eiser] MSRE

Urbanisator’

De aanbieding waarnaar in deze e-mail wordt verwezen en die als bijlage bij deze e-mail is verzonden luidt als volgt:

“Onderwerp: Prijsonderbouwing en bieding [adres 1] in Rotterdam

Datum: 9-02-2017

Geachte heer [naam 4] ,

Graag doe ik u onderstaande onderbouwde bieding toekomen.

Mijn bieding bedraagt
€ 25.000,- k.k.. zonder enig voorbehoud. Dit bedrag is residueel berekend.

Hierbij ben ik uitgegaan van een grondgebonden stadswoning van ca. 225 m2 gebruiksoppervlakte.

Hieronder geef ik op hoofdlijnen inzicht in mijn berekening.

Residuele berekening

Verkoopsom v.o.n. € 485.000,-

Opbrengst woning excl. Btw € 400.800,-

Sloopkosten € 31.000,-

Bouwkosten € 260.000,-

Bijkomende kosten € 35.000,- (architect, constructeur, bouwfysica, etc.)

Ontwikkelingskosten € 15.000,-

Verkoopkosten € 10.000,- (makelaar, advertenties, notaris, etc.)

Rente € 12.000,-

Rendement
€ 15.000,-

Huidige waarde grondstuk € 22.800,-

Aan het hiervoor beschreven overzicht ligt een haalbaarheidsanalyse ten grondslag. De bouwkosten

zijn van een recent in de directe nabijheid gelegen vergelijkbaar project.

Ik bedank u voor de mogelijkheid een voorstel aan u voor te leggen en vertrouw erop een passende

aanbieding te hebben gedaan, Met belangstelling zie ik uw reactie tegemoet.

Met vriendelijke groet,

[eiser] MSRE

Urbanisator”.

Diezelfde dag heeft [naam 4] deze e-mail en bijlage doorgestuurd aan [naam 2] :

“Geachte heer [naam 2] ,

Bijgaand ontvangt u de bieding van de heer [eiser] , zoals ik zojuist heb ontvangen.

Graag zie ik uw reactie tegemoet.

Vriendelijke groeten,

[naam 4] ”.

2.7.

Op 23 maart 2017 heeft een bijeenkomst plaatsgehad in het pand waarbij aanwezig waren [naam 1] , [naam 2] , [naam 4] en [eiser] . Tijdens deze bijeenkomst zijn de volgende stukken getekend:

a) door [naam 1] , [naam 2] en [eiser] een stuk met het opschrift “KOOPCONTRACT”, dat betrekking heeft op het pand; de hierin genoemde koopprijs van het pand is “vijf en twintig duizend euro (€ 25.000,00)”;
b) door [naam 1] en [naam 2] een stuk met het opschrift “VOLMACHT VERKOOP REGISTERGOED”, dat betrekking heeft op het pand en waarin een volmacht is gegeven aan alle medewerkers van notariskantoor [naam notariskantoor] te [vestigingsplaats 2] om het pand te leveren aan [eiser] tegen een prijs van € 25.000,--, exclusief diverse kosten;
c) door [naam 1] , [naam 2] en [eiser] een stuk met het opschrift “SLEUTELVERKLARING”, dat betrekking heeft op het pand.

2.8.

Bij e-mail van 29 maart 2017 om 23:05 uur heeft notaris [naam notaris] van het hiervoor in 2.7 genoemde notariskantoor [naam 1] om het volgende verzocht:

“Mede naar aanleiding van ons telefoongesprek van hedenmiddag, stuur ik u bijgaand toe de door u en de overige bestuursleden te ondertekenen presentielijst en de door de twee desbetreffende bestuursleden te ondertekenen notulen van de te houdende vergadering. Ik had namelijk van u begrepen dat u donderdag, 30 maart 2017, om 14.00 uur een bestuursvergadering gaat houden. Ik had tevens van u begrepen dat u reeds enige tijd geleden in het bestuur had besproken en vastgesteld dat het pand wordt verkocht en geleverd onder de voorwaarden als opgenomen in het reeds door u en de heer [naam 2] getekende koopovereenkomst en sleutelverklaring.

Ik verzoek u vriendelijk morgenmiddag in overleg met de heer [naam 4] een afspraak in te plannen bij mij op kantoor voor de ondertekening van de akte van levering. lk ga er dan vanuit dat u en de heer [naam 2] persoonlijk aanwezig zullen zijn en mevrouw [naam 3] hoeft dan niet aanwezig te zijn. U kunt de getekende notulen en presentielijst dan meenemen naar de afspraak bij mij op kantoor.

Voor de goede orde heb ik deze e-mail ook even in de cc gestuurd naar de andere betrokken partijen zodat zij ook op de hoogte zijn.”

Deze e-mail beantwoordt [naam 2] bij e-mail van 30 maart 2017 om 18:34 uur als volgt:

“Dank u voor uw e-mail bericht d.d. 29 maart. Er zijn aanzienlijke veranderingen opgetreden in onze plannen t.a.v. de verkoop van ons pand [adres 1] in Rotterdam. Het bestuur van de [gedaagde stichting] heeft na afloop van haar vergadering op 21 maart j.l. onverwacht geen overeenstemming kunnen bereiken over de verkoop van het pand aan de heer [eiser] , Daarom trek ik namens het bestuur bij deze de door [naam 2] en mijzelf ( [naam 1] ) getekende “volmacht overdracht registergoederen betreffende [adres 1] te Rotterdam” per direct in.

Ter toelichting het volgende: op de dag na de vergadering heeft zich bij het bestuur een koper gemeld met betere voorwaarden Tijdens haar vergadering hedenmiddag hebben alle drie bestuursleden van de [gedaagde stichting] ingestemd met deze voorwaarden, in het bijzonder omdat zij aanzienlijk meer in overeenstemming zijn met de primaire doelstelling van onze Stichting (in de praktijk: het verschaffen van onderdak aan de activiteiten van de [plaatselijke loge van de landelijke vereniging] ).

Met dank voor uw werkzaamheden,

[naam 1]

Voorzitter [gedaagde stichting] ”.

2.9.

Op 22 september 2017 is door [eiser] ten laste van [gedaagde stichting] na een daartoe verkregen verlof conservatoir beslag tot levering gelegd op het pand.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

[gedaagde stichting] veroordeelt volledig mee te werken aan de levering van de onbelaste eigendom van het pand met ondergrond en erf, staande en gelegen aan de [adres 1] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] te ( [postcode] ) Rotterdam, kadastraal bekend als gemeente Rotterdam [kadasternummer] , uiterlijk binnen vijf dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, conform hetgeen is overeengekomen in de koopovereenkomst van 23 maart 2017, door middel van een bij notariskantoor [naam notariskantoor] te [vestigingsplaats 2] , of een andere notaris, te verlijden leveringsakte, alles op straffe van een verschuldigde dwangsom van € 5.000,-- per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde stichting] hiermee in gebreke is, zulks tot een maximum van € 150.000,--;

Bepaalt dat, indien [gedaagde stichting] niet binnen veertien dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis haar volledige medewerking verleent aan de levering van de voormelde onroerende zaak aan [eiser] , het in dezen te wijzen vonnis op de voet van artikel 3:300 BW in de plaats treedt van de vereiste medewerking van [gedaagde stichting] aan levering van de voormelde onroerende zaak aan [eiser] conform hetgeen is overeengekomen in de koopovereenkomst van 23 maart 2017;

[gedaagde stichting] veroordeelt tot betaling aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting van € 12.750,-- ter zake van de verschuldigde contractuele boete tot en met 26 september 2017;

[gedaagde stichting] ter zake van de verschuldigde contractuele boete veroordeelt tot betaling aan [eiser] van € 75,-- per dag voor iedere dag dat [gedaagde stichting] na 26 september 2017 in gebreke blijft om haar volledige medewerking te verlenen aan de levering van de voormelde onroerende zaak aan [eiser] ;

[gedaagde stichting] veroordeelt tot betaling aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting van € 904,-- ter zake van buitengerechtelijke kosten;

[gedaagde stichting] veroordeelt tot betaling aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting van € 12.790,--, althans (subsidiair) een door de rechtbank in goede justitie te begroten dan wel te schatten bedrag, dan wel (meer subsidiair) een bedrag op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, telkens te vermeerderen met de samengestelde wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding, althans vanaf een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, tot de dag van de algehle voldoening;

[gedaagde stichting] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het in dezen te wijzen vonnis dan wel (subsidiair) vanaf veertien dagen na de datum van de betekening van het in dezen te wijzen vonnis.

3.2.

[gedaagde stichting] voert verweer en concludeert tot afwijzingen van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de proceskosten bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na de datum van het in dezen te wijzen vonnis.

3.3.

Op de stellingen van partijen zal hieronder bij de beoordeling, voor zover zij daarvoor van belang zijn, nader worden ingegaan.

in reconventie

3.4.

[eisende stichting] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. indien en voor zover in rechte komt vast te staan dat er sprake is van een

koopovereenkomst tussen [verweerder] en [eisende stichting] , voor recht verklaart dat [eisende stichting] die koopovereenkomst, de sleutelverklaring en de volmacht verkoop registergoed, als voormeld, (d.d. 23 maart 2017) bij brief van 13 april 2017 rechtsgeldig (buitengerechtelijk) heeft vernietigd, althans die koopovereenkomst, op grond van de door [eisende stichting] gestelde feiten en omstandigheden, op grond van bedrog en/of misbruik van omstandigheden en/of dwaling, vernietigt;

II. indien en voor zover de vordering onder I wordt toegewezen, voor recht verklaart dat [verweerder] , gezamenlijk met [naam 4] , voorafgaand aan 23 maart 2017 en op 23 maart 2017, met betrekking tot de (totstandkoming van de) koopovereenkomst, sleutelverklaring en volmacht als voormeld, onrechtmatig jegens [eisende stichting] heeft gehandeld;

III. indien en voor zover de vordering onder II wordt toegewezen, [verweerder]

veroordeelt om, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan [eisende stichting] een

bedrag, ter hoogte van de door haar geleden schade van € 18.438,77,

inclusief BTW, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen

bedrag, te voldoen, op grond van onrechtmatig handelen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31januari 2018 tot aan de dag van algehele voldoening;

IV. het, krachtens het op 21 september 2017 verleende verlof, op verzoek van

[verweerder] ten laste van [eisende stichting] op 22 september 2017 op het pand (de

onroerende zaak aan de [adres 1] / [adres 2] te

Rotterdam) gelegde conservatoire beslag opheft;

V. indien en voor zover in rechte komt vast te staan dat er sprake is van een

koopovereenkomst tussen [verweerder] en [eisende stichting] , voor recht verklaart dat

[verweerder] gehouden is het gebruik van het souterrain/de eerste verdieping van

het pand aan [eisende stichting] , ten behoeve van de [plaatselijke afdeling van de landelijke vereniging]

, tegen een maandelijkse geldelijke

vergoeding van € 300,00, toe te staan;

VI. indien en voor zover in rechte komt vast te staan dat er sprake is van een

koopovereenkomst tussen [verweerder] en [eisende stichting] , voor recht verklaart dat

[verweerder] gehouden is de kosten van funderingsherstel en de kosten met

betrekking tot de gevoerde procedure ter zake van funderingsherstel aan

[eisende stichting] te vergoeden;

VII. indien en voor zover de vordering onder VI. wordt toegewezen, [verweerder]

veroordeelt om, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan [eisende stichting] een

bedrag te voldoen van € 10.163,89, inclusief BTW ter zake van de door haar

gemaakte kosten van funderingsherstel, alsmede de door [eisende stichting] gemaakte kosten in verband met de procedure als voormeld, zijnde een bedrag van € 4.675,44, inclusief BTW (producties 47 en 48), op grond van de door [verweerder] gedane toezegging om die kosten te vergoeden, dan wel [eisende stichting] met betrekking tot die kosten te vrijwaren, te

vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 januari 2018 tot aan de dag

van algehele voldoening.

3.5.

[verweerder] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisende stichting] , met veroordeling van [eisende stichting] in de proceskosten bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van het in dezen te wijzen vonnis.

3.6.

Op de stellingen van partijen zal hieronder bij de beoordeling, voor zover zij daarvoor van belang zijn, nader worden ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie

inleiding

4.1.

Aan zijn vorderingen heeft [eiser] ten grondslag gelegd – samengevat – dat:

door hem als koper en [gedaagde stichting] als verkoper op 23 maart 2017 de hiervoor in 2.7 onder (a) omschreven koopovereenkomst is gesloten met betrekking tot het pand;

[gedaagde stichting] op grond van deze overeenkomst gehouden is tot verkoop en levering van het pand aan [eiser] conform het bepaalde in deze overeenkomst;

[gedaagde stichting] terzake toerekenbaar tekort is geschoten;

[eiser] als gevolg hiervan schade heeft geleden ten bedrage van € 25.540,--;

aan buitengerechtelijke kosten [gedaagde stichting] een bedrag van € 904,00 is verschuldigd.

4.2.

[gedaagde stichting] heeft tegen deze vorderingen de volgende verweren - kort samengevat – gevoerd:

Primair:

- Aan de gestelde koopovereenkomst ligt geen (rechtsgeldig) besluit van [gedaagde stichting] ten grondslag,

Subsidiair:

- Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst,

Meer subsidiair:

- De koopovereenkomst is tot stand gekomen onder invloed van de wilsgebreken bedrog, misbruik van omstandigheden en dwaling,

Uiterst subsidiair:

- Naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW) is het onaanvaardbaar [gedaagde stichting] aan het bepaalde in de koopovereenkomst te houden,

Voorts:

De schadeomvang wordt betwist;
Voor zover de vorderingen van [eiser] worden toegewezen, verzet [gedaagde stichting] zich tegen uitvoerbaarverklaring-bij-voorraad van het vonnis;
Voor het geval dit verzet wordt afgewezen, verzoekt [gedaagde stichting] aan de toewijzing van vorderingen 3-6 de voorwaarde te verbinden dat door [eiser] zekerheid wordt gesteld ter hoogte van het totaalbedrag van de toegewezen vorderingen.

het primaire verweer

4.3.

Dit verweer heeft betrekking op de bijeenkomst van 23 maart 2017, waarin, zo stelt [eiser] , het bod van [eiser] door [gedaagde stichting] is aanvaard. Volgens [gedaagde stichting] is tijdens deze bijeenkomst geen bestuursbesluit genomen over het bod van [eiser] . Dat baseert [gedaagde stichting] op de volgende twee argumenten:

i) Er was ex art 6 lid 3 van de statuten van [gedaagde stichting] geen bestuursvergadering bijeengeroepen met betrekking tot het bod van [eiser] .
ii) Bestuurslid mevrouw [naam 3] was niet aanwezig én zij had voorafgaande aan de bijeenkomst van 23 maart 2017 aangegeven aan haar medebestuursleden dat zij niet akkoord ging met het bod van [eiser] .

4.4.

De rechtbank oordeelt als volgt. De (beweerdelijke) koopovereenkomst van 23 maart 2017 (prod. 2 [eiser] ) is ondertekend door de heren [naam 1] en [naam 2] . Op de eerste pagina van deze overeenkomst staat direct onder de namen van deze heren

“te dezen handelende als wettelijk vertegenwoordiger van de [gedaagde stichting] , gevestigd te [vestigingsplaats 3] , kantoorhoudende [vestigingsadres] , [vestigingsplaats 1] , ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer [nummer] , en als zodanig bevoegd de vennootschap rechtsgeldig te vertegenwoordigen op grond van de statuten”

Bovendien staat in artikel 7 lid 1 van de statuten van [gedaagde stichting] (prod. 4 [eiser] ):

“De stichting wordt in en buiten rechte vertegenwoordigd door de voorzitter, tezamen met de secretaris of de penningmeester, dan wel, indien de beide laatstgenoemde functies niet in één persoon verenigd zijn, de beide laatstgenoemden gezamenlijk.”

De tekst van bovenvermelde passage in de overeenkomst is duidelijk en voldoet aan de statuten en derden mogen daarop af gaan. Voor zover [naam 1] en [naam 2] de inhoud van de statuten van [gedaagde stichting] niet kenden, moet dat voor hun rekening komen. Aan de totstandkoming van de overeenkomst ligt derhalve een rechtsgeldig besluit van [gedaagde stichting] ten grondslag. Voor zover het volgende al juist is, kan hieraan niet afdoen dat [naam 4] van tevoren een concept van een eventueel te tekenen stuk zou toezenden aan [gedaagde stichting] maar dat hij zich uiteindelijk niet aan die afspraak heeft gehouden. Evenmin doen de twee hiervoor in r.o. 4.3 genoemde argumenten van [gedaagde stichting] hieraan af.

4.5.

Het primaire verweer faalt derhalve.

het subsidiaire verweer

4.6.

Ook dit verweer faalt. Daartoe wordt het volgende overwogen.

4.7.

Volgens [gedaagde stichting] wilde zij onder geen beding met [eiser] een overeenkomst sluiten inzake de verkoop van het pand wanneer niet aan twee voorwaarden was voldaan die voor haar essentieel waren. Nu die voorwaarden ontbreken in de (beweerdelijke) overeenkomst van 23 maart 2017, is zij daar niet aan gebonden, aldus [gedaagde stichting] . De ene “absolute” voorwaarde was volgens [gedaagde stichting] dat zij, in geval van verkoop van het pand, het souterrain/de eerste verdieping weer terug zou kunnen huren van de koper/nieuwe eigenaar, om daarmee uitvoering te kunnen geven aan haar (statutaire) doelstellingen. De andere voorwaarde was volgens [gedaagde stichting] dat alle kosten die verband houden met het funderingsherstel en met de op de inmiddels door [naam 5] aanhangig gemaakte procedure door [eiser] zouden worden overgenomen dan wel dat [gedaagde stichting] door [eiser] zou worden gevrijwaard terzake. [naam 4] , aldus [gedaagde stichting] , had dit namelijk toegezegd aan [gedaagde stichting] .

4.8.

In de dagvaarding onder 28 is gesteld en door [gedaagde stichting] is vervolgens niet betwist, zodat dit vaststaat, dat ook over ‘terughuur’ een (beperkte) afspraak was gemaakt tussen partijen. [gedaagde stichting] stelt niet dat het [eiser] duidelijk moet zijn geweest dat een verdergaande huurmogelijkheid voor haar essentieel was. Op grond van het koopcontract
(art. 18) neemt [eiser] alle risico’s over, ook de verzakking. Bovendien is hetgeen [naam 4] aan [gedaagde stichting] zou hebben toegezegd over de overname door [eiser] van de kosten die verband houden met het funderingsherstel en met de op de inmiddels door [naam 5] aanhangig gemaakte procedures niet relevant ten opzichte van [eiser] . Voor het overige is niet in geschil dat is voldaan aan de essentialia van de overeenkomst.

het meer subsidiaire verweer

4.9.

Aan haar beroep op vernietigbaarheid van de overeenkomst wegens de wilsgebreken bedrog, misbruik van omstandigheden en dwaling zijn door [gedaagde stichting] vele feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd. Uit de wettelijke regeling van deze wilsgebreken in artikel 3:40 lid 1 en lid 3 BW (bedrog), artikel 3:40 lid 1 en lid 4 BW (misbruik van omstandigheden) respectievelijk artikel 6:228 BW (dwaling) volgt dat deze wilsgebreken in verband moeten staan met enig handelen of nalaten van de contractuele wederpartij van de partij die een beroep doet op deze wilsgebreken. Deze contractuele partijen zijn in de onderhavige zaak uitsluitend [eiser] respectievelijk [gedaagde stichting] . Voor zover de feiten en omstandigheden die door [gedaagde stichting] aan deze wilsgebreken ten grondslag zijn gelegd een handelen en/of nalaten van uitsluitend [naam 4] of anderen dan [eiser] betreffen, kunnen deze feiten en omstandigheden dan ook niet leiden tot een geslaagd beroep op deze wilsgebreken en heeft [gedaagde stichting] dan ook niet voldaan aan haar stelplicht terzake, temeer omdat uit de stellingen van [gedaagde stichting] niet zonder meer volgt dat [naam 4] [eiser] vertegenwoordigde dan wel dat [eiser] bij [gedaagde stichting] de schijn heeft opgewekt dat [naam 4] of anderen hem in de contacten met [gedaagde stichting] vertegenwoordigde(en) (vgl. art. 3:61 lid 2 BW). Zoals uit r.o. 2.3 volgt, trad [naam 4] immers op als adviseur van [gedaagde stichting] . Indien [naam 4] daarbij niet de belangen van [gedaagde stichting] mocht hebben behartigd, dan komt dat voor rekening en risico van [gedaagde stichting] . [gedaagde stichting] heeft overigens ook te weinig gesteld voor groepsaansprakelijkheid van [eiser] in de zin van artikel 6:166 BW en daarvoor is ook te weinig gebleken.

4.10.

De enige feiten en omstandigheden waarop [gedaagde stichting] zich beroept en die wél enig handelen en/of nalaten van [eiser] zélf betreffen, zijn de volgende feiten en omstandigheden:

i) [eiser] , die niet eerder [naam 1] en [naam 2] had ontmoet, heeft samen met [naam 4] deze heren “overvallen” met een schriftelijke koopovereenkomst, waarvan deze heren de inhoud niet kenden, die niet de voorwaarden bevatte die [gedaagde stichting] aan een eventuele koop stelde;
ii) Door toedoen van (het samenwerkingsverband c.q. de samenwerking tussen) [eiser] en [naam 4] is [gedaagde stichting] onjuist geadviseerd, voorzien van onjuiste en onvolledige informatie, is juiste en van belang zijnde informatie aan [gedaagde stichting] onthouden en is [gedaagde stichting] er ten onrechte toe aangezet om een stuk te tekenen; hier is sprake geweest van opzet;
iii) Door middel van het samenwerkingsverband van, althans in het kader van de samenwerking tussen, [eiser] en [naam 4] hebben [eiser] en [naam 4] [gedaagde stichting] ten onrechte voorgehouden dat er sprake zou zijn van onverantwoorde financiële gevolgen en risico’s indien [gedaagde stichting] het pand niet aan [eiser] zou verkopen onder de voorwaarden als opgenomen in de door [eiser] aan de heren [naam 1] en [naam 2] voorgelegde schriftelijke overeenkomst;
iv) Daarenboven heeft [eiser] , samen met [naam 4] , ten onrechte aangegeven dat de door [eiser] geboden koopprijs redelijk zou zijn;
v) Nadat er wederom door [eiser] en [naam 4] bij de heren [naam 1] en [naam 2] op was aangedrongen om het pand te verkopen vanwege alle aanzienlijke kosten en risico’s, hebben deze heren onder die druk de aan hun voorgelegde koopovereenkomst uiteindelijk getekend;
vi) Ten slotte hebben [eiser] en [naam 4] ten onrechte nagelaten [gedaagde stichting] te informeren over hun samenwerkings/samenwerkingsverband, alsmede dat zij in dat kader (vrijwel) gelijktijdig doende waren om de belendende nieuw te bouwen panden in eigendom te verwerven en hebben zij, wat betreft de ondertekening van de schriftelijke koopovereenkomst, door geen rekening te houden met de belangen van [gedaagde stichting] , onrechtmatig jegens [gedaagde stichting] en de heren [naam 1] en [naam 2] gehandeld.

De vraag of deze feiten en omstandigheden bedrog, misbruik en omstandigheden en/of dwaling opleveren, beantwoordt de rechtbank als volgt.

4.11.

Voor een geslaagd beroep op
bedrogis opzet vereist. Feiten en omstandigheden waarom [eiser] [gedaagde stichting] met opzet onjuist, onvolledig en/of in het geheel niet heeft geïnformeerd heeft [gedaagde stichting] , op wie in dit verband ingevolge artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de stelplicht rust, nagelaten te stellen. Bedrog is dan ook niet komen vast te staan, zodat [gedaagde stichting] beroep op dit wilsgebrek faalt.

4.12.

De ‘bijzondere omstandigheid’ aan de zijde van de wederpartij van de misbruikmakende partij waarvan sprake moet zijn krachtens het vierde lid van artikel 3:44 BW voor een geslaagd beroep op
misbruik van omstandighedenbestaat uit een omstandigheid waardoor de wederpartij van de misbruikmakende partij ten opzichte van de misbruikmakende partij een zwakke positie inneemt. Voor zover [gedaagde stichting] de zeventigjarige leeftijden van de drie bestuursleden van [gedaagde stichting] op zichzelf al aanmerkt als een bijzondere omstandigheid in dit verband, kan de rechtbank [gedaagde stichting] daarin niet volgen. [gedaagde stichting] beroept zich daarnaast op een ernstig ongeluk dat [naam 1] op 4 januari 2017 heeft gehad, waardoor hij maandenlang heeft moeten revalideren en niet in staat was zich in belangrijke zaken te verdiepen, en op een hersenbloeding die [naam 2] medio 2015 heeft gehad, waarna hij problemen had met zijn concentratie. Wat er ook precies zij van deze bijzondere omstandigheden aan de zijde van deze heren, gesteld noch gebleken is dat [eiser] van de hersenbloeding van [naam 2] en de gevolgen van het ongeluk van [naam 1] op de hoogte was of had behoren te zijn ten tijde van zijn contacten met hen, zoals vereist is krachtens het vierde lid van artikel 3:44 BW. Ook de overige omstandigheden aan de zijde van (een of meer van) de bestuursleden waarnaar [gedaagde stichting] verwijst, zijn geen bijzondere omstandigheden in de zin van het vierde lid van artikel 3:44 BW die kunnen leiden tot een geslaagd beroep op misbruik van omstandigheden. Zo is gesteld noch gebleken dat de geestelijke vermogens van de bestuursleden van [gedaagde stichting] zodanig achteruit waren gegaan dat zij daarom geen weerstand konden bieden aan de druk die [eiser] op hen zou hebben uitgeoefend om de koopovereenkomst te tekenen, althans dat de financiële positie waarin [gedaagde stichting] verkeerde hen noodzaakte om aan die druk toe te geven. Bij dit alles komt nog dat evenmin gesteld dan wel gebreken is dat [eiser] van een en ander op de hoogte is geweest of had behoren te zijn.

4.13.

[gedaagde stichting] baseert zich voor het overige uitsluitend op onjuiste mededelingen dan wel verzwijgingen van het samenwerkingsverband van [eiser] en [naam 4] . Zie hiervoor onder (ii)-(v) van r.o. 4.10. Onvoldoende gesteld dan wel gebleken is (derhalve) dat eventuele dwaling van [gedaagde stichting] – lees: dwaling van [naam 1] en [naam 2] , de bestuursleden die de koopovereenkomst hebben getekend – gebaseerd is op onjuiste mededelingen en/of verzwijgingen van [eiser] . Ook het beroep van [gedaagde stichting] op
dwalingkan derhalve niet slagen.

4.14.

Ook het meer subsidiaire verweer faalt derhalve.

het uiterst subsidiaire verweer

4.15.

In het licht van het bovenstaande zijn onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld dan wel gebleken die het onaanvaardbaar maken naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid om [gedaagde stichting] aan de koopovereenkomst te houden.

4.16.

Ook het uiterst subsidiaire verweer faalt derhalve.

tot zover

4.17.

Vast is derhalve komen te staan dat [gedaagde stichting] met [eiser] op 23 maart 2017 een rechtsgeldige overeenkomst heeft gesloten tot verkoop en levering van het pand tegen betaling van een prijs van € 25.000,00 en dat [gedaagde stichting] gehouden is tot verkoop en levering van het pand aan [eiser] conform het bepaalde in deze overeenkomst. Vorderingen 1 en 2 zullen derhalve worden toegewezen.

de betwisting door [gedaagde stichting] van de gevorderde schadebedragen

4.18.

Dit verweer is gericht tegen de vorderingen 3, 4 en 6.

4.19.

[eiser] vordert met daarmee de volgende bedragen:

i) (vordering 3:) € 12.750,-- ter zake van de verschuldigde contractuele boete tot en met 26 september 2017
ii) (vordering 4:) ter zake van de verschuldigde contractuele boete € 75,-- per dag voor iedere dag dat [gedaagde stichting] na 26 september 2017 in gebreke blijft om haar volledige medewerking te verlenen aan de levering van de voormelde onroerende zaak aan [eiser]
iii) (vordering 6:) € 12.790,-- aan schade die [eiser] als gevolg van de tekortkoming van [gedaagde stichting] (het niet nakomen van de leveringsverplichting) zou hebben geleden.

4.20.

Volgens [eiser] heeft hij in totaal voor een bedrag van ten minste € 25.540,-- schade geleden, welk bedrag als volgt is opgebouwd

a) € 900,-- ter zake van gederfde huurinkomsten wegens door [eiser] misgelopen huursommen van [gedaagde stichting] ;
b) € 12.000,-- ter zake van gederfde huurinkomsten vanwege het niet kunnen herontwikkelen en vervolgens verhuren van de drie geplande appartementen;
c) € 1.010,-- ter zake van gemaakte notariskosten;
d) € 285,-- ter zake van slotenvervangingskosten;
e) € 5.625,-- ter zake van extra gewerkte uren door [eiser] wegens het onderhavige geschil met [gedaagde stichting] ;
f) € 5.720 ter zake van prijsstijging van de kosten van herontwikkeling van het pand.

4.21.

Van de koopovereenkomst, die rechtsgeldig is overeengekomen, zoals hiervoor is overwogen, maken bepalingen deel uit waaruit de verschuldigdheid door [gedaagde stichting] volgt van de door [eiser] met vorderingen 3 en 4 gevorderde contractuele boetes. [eiser] beschouwt de door hem gevorderde contractuele boete als vergoeding van schade en vordert vergoeding van daadwerkelijk geleden schade voor zover deze meer bedraagt dan het bedrag van de contractuele boete.. Omdat de contractuele boete die [gedaagde stichting] volgens deze contractsbepalingen inmiddels verschuldigd is ver boven de daadwerkelijk door [eiser] (beweerdelijk) geleden schade uitstijgt, kan de vraag of en, zo ja, in welke mate [eiser] door de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde stichting] daadwerkelijk schade heeft geleden verder echter buiten beschouwing blijven, zal vordering 6 worden afgewezen en zullen vorderingen 3 en 4 worden toegewezen.

buitengerechtelijke kosten

4.22.

Aangezien [gedaagde stichting] haar verschuldigdheid van de gevorderde buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 904,00 in het geheel niet heeft betwist, zullen deze worden toegewezen.

het verweer tegen de uitvoerbaarverklaring bij voorraad

4.23.

Ingevolge artikel 233 Rv kan de rechtbank dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Bij de beantwoording van de vraag of van die bevoegdheid gebruik dient te worden gemaakt, spelen de wederzijdse belangen van partijen, bezien in het licht van de omstandigheden van het geval, een bepalende rol. Dat [eiser] het vereiste belang bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad heeft vanwege het lange uitblijven van de levering van het pand, is een gegeven. Hiertegen wegen niet op de door [gedaagde stichting] aangevoerde belangen, te weten dat zij in geval van uitvoerbaar verklaring bij voorraad van dit vonnis niet langer haar primaire doelstelling kan verwezenlijken om de [plaatselijke loge van de vereniging] te huisvesten en te faciliteren alsmede dat zij in dat geval in grote (financiële) problemen zal geraken, nu zij niet gemotiveerd gesteld heeft en evenmin gebleken is waarom zij in dat geval in zulke grote (financiële) problemen zal komen. Het bezwaar van [gedaagde stichting] tegen de uitvoerbaarverklaring bij voorraad van dit vonnis faalt derhalve. Het subsidiaire verzoek van [gedaagde stichting] om aan toewijzing van de vorderingen 3 tot en met 6 de voorwaarde te verbinden dat door [eiser] zekerheid wordt gesteld faalt evenzeer, nu zij niet stelt dat er sprake is van een reëel restitutierisico.

proceskosten

4.24.

Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde stichting] in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten aan de zijde van [eiser] worden tot aan deze uitspraak bepaald op:

dagvaardingskosten € 97,31

beslagkosten € 242,42

griffierecht € 596,00

salaris advocaat inzake beslag € 543,00 (een punt in liquidatietarief II)

salaris advocaat bodemprocedure € 1.086,00 (twee punten in liquidatietarief II)

totaal € 2.564,73.

De veroordeling in de proceskosten omvat een veroordeling in de nakosten.

De rechtbank zal, als gevorderd en niet zelfstandig bestreden, bepalen dat de proceskosten binnen veertien dagen na de uitspraak moeten zijn betaald en zal de proceskostenveroordeling bij voorraad uitvoerbaar verklaren.

in reconventie

vorderingen I-IV

4.25.

Uit hetgeen hiervoor in conventie is overwogen volgt de afwijzing van de vorderingen I-IV.

vordering V

4.26.

Aan vordering V legt [eisende stichting] een toezegging door [verweerder] aan [eisende stichting] ten grondslag. Het moet voor [eisende stichting] duidelijk zijn geworden, zo volgt uit de gewisselde correspondentie in deze zaak, dat [verweerder] het pand op korte termijn na de levering daarvan (ten dele) wilde gaan slopen. Met hun stelling dat [verweerder] [eisende stichting] zou hebben toegezegd dat [eisende stichting] het souterrain/de eerste verdieping van het pand voor onbepaalde tijd zou kunnen gebruiken tegen een vergoeding van € 300,-- per maand heeft [eisende stichting] dan ook niet voldaan aan haar stelplicht. Ook deze vordering zal derhalve worden afgewezen.

vordering VI

4.27.

Waarom [verweerder] gehouden zou zijn de hier aan de orde zijnde kosten van funderingsherstel en kosten voor de procedure voor dit funderingsherstel aan [eisende stichting] te vergoeden is door [eisende stichting] niet gesteld. [eisende stichting] heeft dan ook niet aan haar stelplicht voldaan, zodat ook deze vordering zal worden afgewezen.

vordering VII

4.28.

Uit de afwijzing van vordering VI volgt dat [eisende stichting] geen belang meer heeft bij vordering VII. Ook deze vordering zal derhalve worden afgewezen.

proceskosten

4.29.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eisende stichting] in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten aan de zijde van [verweerder] worden tot aan deze uitspraak bepaald op:

salaris advocaat € 543,00 (1 punt in liquidatietarief II)

totaal € 543,00.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde stichting] volledig mee te werken aan de levering van de onbelaste eigendom van het pand met ondergrond en erf, staande en gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] te ( [postcode] ) Rotterdam, kadastraal bekend als [kadasternummer] , uiterlijk binnen vijf dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, conform hetgeen is overeengekomen in de koopovereenkomst van 23 maart 2017, door middel van een bij notariskantoor [naam notariskantoor] te [vestigingsplaats 2] , of een andere notaris, te verlijden leveringsakte, alles op straffe van een verschuldigde dwangsom van € 5.000,-- per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde stichting] hiermee in gebreke is, zulks tot een maximum van € 150.000,--;

5.2.

bepaalt dat, indien [gedaagde stichting] niet binnen veertien dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis haar volledige medewerking verleent aan de levering van de voormelde onroerende zaak aan [eiser] , dit vonnis op de voet van artikel 3:300 BW in de plaats treedt van de vereiste medewerking van [gedaagde stichting] aan levering van de voormelde onroerende zaak aan [eiser] conform hetgeen is overeengekomen in de koopovereenkomst van 23 maart 2017;

5.3.

veroordeelt [gedaagde stichting] tot betaling aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting van € 12.750,-- ter zake van de verschuldigde contractuele boete tot en met 26 september 2017;

5.4.

veroordeelt [gedaagde stichting] ter zake van de verschuldigde contractuele boete tot betaling aan [eiser] van € 75,-- per dag voor iedere dag dat [gedaagde stichting] na 26 september 2017 in gebreke blijft om haar volledige medewerking te verlenen aan de levering van de voormelde onroerende zaak aan [eiser] .

5.5.

veroordeelt [gedaagde stichting] tot betaling aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting van € 904,-- ter zake van buitengerechtelijke kosten;

5.6.

veroordeelt [gedaagde stichting] in de proceskosten en begroot de tot deze uitspraak aan de zijde van [eiser] gevallen kosten op € 2.564,73;

bepaalt dat de proceskosten binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis moeten zijn betaald, na welke periode wettelijke rente hierover is verschuldigd;

begroot het nasalaris op € 157,00, te verhogen met een bedrag van € 82,00 in geval van betekening;

5.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

in reconventie

5.9.

wijst de vorderingen af;

5.10.

veroordeelt [eisende stichting] in de proceskosten, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] zijn bepaald op € 543,00;

5.11.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.C. Santema en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2019.

901/32

Vordering tot levering van onroerend goed op basis van een koopovereenkomst met verweer over wilsgebreken

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

in conventie

4.De beoordeling

5.De beslissing